2.5.2023 - 19:08

Innilator

+70
Liittynyt:
17.9.2021
Viestejä:
308
Aki Pyysing kirjoitti:

"Uusi sääntely on tarpeen, sillä taloyhtiölainojen kautta tapahtuva kotitalouksien velkaantumisen kasvu on huolettanut pitkään viranomaisia"







Semihilpeää, miten sääntelyä aina kiristetään sukeltaneille markkinoille ja löysätään nousseille.https://t.co/cJBrFaMcPM

— Aki Pyysing (@AkiPyysing) May 2, 2023

Sama muuten pankkien kanssa. Kun hinnat ovat nouseet 80 -> 100, kaikki pankit tyrkyttävät lainaa. Ja sitten kun hinta menee takaisin 100 -> 80, mistään ei tahdo saada mitään. Olen edelleen jotenkin sitä mieltä, että hinnalla 80 pankin riski on pienempi, vaikka tämä on tyyliin viides sykli, jossa näen tapahtuvan saman.


Ottaen huomioon kuinka paljon uudiskohteista on varoiteltu, ei taida löytyä yhtään esimerkkiä, jossa olisi osakkaan yhtiölaina kaatunut toisten niskaan, koska se vähintään 30% myyntihintahan on varmuusmarginaali, jolla alella asunnon voi vaikka vouti myydä eikä muut osakkaat siitä kärsi. Vanhoja asuntoja on taas ulosoton myyntilistat väärällään, mm. peruskorjauslainojen takia - miksei varoitella vaarallisista peruskorjauslainoista? Oletettavasti uudiskohteiden ostajissa ei ole niitä pienituloisia eläkeläisiä, joiden budjetin putkiremppa tuhoaa lopullisesti.

Suomen Pankille voisi joku myös kertoa, että yhtiölaina on vain yksi rahoitusinstrumentti oman lainan rinnalla eikä se edes eroa merkittävästi ehdoiltaan - keskimääräinen korkokin on ollut melkein identtinen tähän vuoteen saakka. Jos omistajan budjetti lopulta kippaa, ihan sama onko yhtiölaina vaiko oma laina.

Koko asia haiseekin perisuomalaiselta kateudelta, koska asuntosijoittaja saa vähentää yhtiölainan lyhennykset ennen veroja, jolla vain siirretään veroja tulevaisuuteen.

1
0
2.5.2023 - 20:21

varatonnit

+203
Liittynyt:
8.7.2021
Viestejä:
156

Samat kirjoittajat Suomen Pankista puhuivat taloyhtiölainojen sääntelyssä jo keväällä 2021, julkishallinnossa muutokset vaan ovat hitaita. https://www.eurojatalous.fi/fi/2021/1/taloyhtiolainojen-enimmaisluotto-…

 

Lainaus Akin twiitin linkistä.

Rakennuksen valmistumisen jälkeisen 5 vuoden aikana enintään vuoden lyhennysvapaa on mahdollinen.

Tämä kyseinen kohta saattaa aiheuttaa harmaita hiuksia uudiskohteesta asunnon omaan käyttöön ostavalle. Tähän asti käytännössä kaikissa uudiskohteissa on ollut alussa kahden vuoden lyhennysvapaa, jolloin lainanmaksun alkaessa asunnossa on jo asuttu kaksi vuotta ja sen voi myydä verovapaasti. Nyt lyhennysvapaa saa olla maksimissaan vuoden ja sen jälkeen taloyhtiölainaa ruvetaan maksamaan normaalisti. Tämä johtaa siihen myydessäsi asunnon 23 kuukauden kuluttua valmistumisesta olet maksanut 11 kuukauden verran yhtiölainaa pois ja asunnon myyntihinta on kohonnut maksetun lainan verran. Nyt joudutkin maksamaan myyntivoittoveroa, vaikka asunnon velaton hinta olisi pysynyt ennallaan. Ei tässä kovin suurista summista puhuta, mutta kuitenkin muutos omistusasumisen veroetuihin tottuneille suomalaisille.

2
0
3.5.2023 - 14:00

Innilator

+70
Liittynyt:
17.9.2021
Viestejä:
308
varatonnit kirjoitti:

Samat kirjoittajat Suomen Pankista puhuivat taloyhtiölainojen sääntelyssä jo keväällä 2021, julkishallinnossa muutokset vaan ovat hitaita. https://www.eurojatalous.fi/fi/2021/1/taloyhtiolainojen-enimmaisluotto-o...

 

Lainaus Akin twiitin linkistä.

Rakennuksen valmistumisen jälkeisen 5 vuoden aikana enintään vuoden lyhennysvapaa on mahdollinen.

Tämä kyseinen kohta saattaa aiheuttaa harmaita hiuksia uudiskohteesta asunnon omaan käyttöön ostavalle. Tähän asti käytännössä kaikissa uudiskohteissa on ollut alussa kahden vuoden lyhennysvapaa, jolloin lainanmaksun alkaessa asunnossa on jo asuttu kaksi vuotta ja sen voi myydä verovapaasti. Nyt lyhennysvapaa saa olla maksimissaan vuoden ja sen jälkeen taloyhtiölainaa ruvetaan maksamaan normaalisti. Tämä johtaa siihen myydessäsi asunnon 23 kuukauden kuluttua valmistumisesta olet maksanut 11 kuukauden verran yhtiölainaa pois ja asunnon myyntihinta on kohonnut maksetun lainan verran. Nyt joudutkin maksamaan myyntivoittoveroa, vaikka asunnon velaton hinta olisi pysynyt ennallaan. Ei tässä kovin suurista summista puhuta, mutta kuitenkin muutos omistusasumisen veroetuihin tottuneille suomalaisille.

Tähän ongelmaan on aika helppo ratkaisu, asu ne 24kk täyteen ja myy sitten vasta - voit jopa tarvittaessa ottaa pankista asumisajalle korottoman bullet-lainan yhtiölainan sijaan. Tosin aika harva tätä tekee, muuttamisessakin on oma vaivansa.

0
0
25.5.2023 - 13:02

Diego

+49
Liittynyt:
30.9.2014
Viestejä:
37

Ei mitään uutta asuntorintamalla - ostojen puolesta, vastikkeiden sitäkin enemmän. 

Liitin tuohon kuvan uudesta vastikelaskusta, jonka sain 6 vuotta vanhasta asunnosta. Tällainen klassinen 27 neliön uudehko yksiö, jonka ostin asuntosijoittamisen kiimavuosien aikana siten, että 70% lainasta on taloyhtiölainaa ja 30% pankkilainaa. Ensimmäiset 5 vuotta maksettiin taloyhtiölainasta vain korkoja - vivuttamiseen aivan loistava tuote. 

Asunto sijaitsi vuokratontilla ja yhtiö lunasti tuon vuokratontin itselleen. Ensimmäiset viisi vuotta meni vihellellen ja pankkilainaa lyhennellessä - nolla korkojen aikana tuohan oli äärimmäisen helppoa. 

Pikakeulaus toukokuuhun 2023. Uudet vastikelaskut tulivat juuri postiluukusta. Vuoden 2022 vastike oli n. 600e / kk (sisältäen hoitovastikkeen, pääomavastikkeen, jyv. osakkeet tuosta tontin hankinnasta ja vesimaksun). Nyt nousua vastikkeeseen sen n. 300e / kk.  Ei tästä oikein hyvää bisnestä enää saa. jos 27 neliön yksiön vastike on 915e / kk. En tiedä paljon Heltsingissä suht uusista yksiöistä saa vuokraa, mutta täälläpäin ei ainakaan 900 euroa kuukaudessa. 

Omalle salkulleni tämä ei nyt ihmeempi katastrooffi vielä olen, kun suurin osa asunnoista on vanhemmissa kerrostaloissa ja lainat aika maltillisia. Pahoin pelkään, että useammalla ihan itselleen asunnon ostaneella ei ole ylimääräistä rahaa sanomattakaan kaikkein pahiten vivuttaneista, jos kassavirrat kääntyvät huomattavasti miinukselle. 

Ainut positiivinen asia tässä toki on, että ei tarvitse ainakaan maksaa veroja tänä vuonna :D 

1
0
25.5.2023 - 13:15

Bingo53

+2864
Liittynyt:
17.8.2020
Viestejä:
2050

Diego wrote:

Ainut positiivinen asia tässä toki on, että ei tarvitse ainakaan maksaa veroja tänä vuonna :D 

Tuloverolta välttyminen ei ole mitenkään päivänselvää vaan enemmänkin kyseenalaista, kun vuokratontti on muuttunut osakkeenomistajien omaisuudeksi lisälainarahalla.

Jos jyvitetyt pääomavastikkeet on luettu taloyhtiön kirjanpidossa tuloksi (eli tuloutettu), voit vähentää pääomavastikkeet vuokratulosta.

Jos pääomavastike on rahastoitu taloyhtiön kirjanpidossa, et voi vähentää vastiketta vuokratulosta. Silloin vastike lisätään asunto-osakkeiden hankintamenoon ja niiden summa otetaan huomioon vasta, kun lasketaan luovutusvoittoa eli sijoitusasunnosta luovuttaessa.

Linkki Verottaja: https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/vuokratulot/vahennykset/hoitovastike-ja-paaomavastike/

0
0
25.5.2023 - 17:47

Innilator

+70
Liittynyt:
17.9.2021
Viestejä:
308

Diego wrote:

Ei mitään uutta asuntorintamalla - ostojen puolesta, vastikkeiden sitäkin enemmän. 

Liitin tuohon kuvan uudesta vastikelaskusta, jonka sain 6 vuotta vanhasta asunnosta. Tällainen klassinen 27 neliön uudehko yksiö, jonka ostin asuntosijoittamisen kiimavuosien aikana siten, että 70% lainasta on taloyhtiölainaa ja 30% pankkilainaa. Ensimmäiset 5 vuotta maksettiin taloyhtiölainasta vain korkoja - vivuttamiseen aivan loistava tuote. 

Asunto sijaitsi vuokratontilla ja yhtiö lunasti tuon vuokratontin itselleen. Ensimmäiset viisi vuotta meni vihellellen ja pankkilainaa lyhennellessä - nolla korkojen aikana tuohan oli äärimmäisen helppoa. 

Pikakeulaus toukokuuhun 2023. Uudet vastikelaskut tulivat juuri postiluukusta. Vuoden 2022 vastike oli n. 600e / kk (sisältäen hoitovastikkeen, pääomavastikkeen, jyv. osakkeet tuosta tontin hankinnasta ja vesimaksun). Nyt nousua vastikkeeseen sen n. 300e / kk.  Ei tästä oikein hyvää bisnestä enää saa. jos 27 neliön yksiön vastike on 915e / kk. En tiedä paljon Heltsingissä suht uusista yksiöistä saa vuokraa, mutta täälläpäin ei ainakaan 900 euroa kuukaudessa. 

Omalle salkulleni tämä ei nyt ihmeempi katastrooffi vielä olen, kun suurin osa asunnoista on vanhemmissa kerrostaloissa ja lainat aika maltillisia. Pahoin pelkään, että useammalla ihan itselleen asunnon ostaneella ei ole ylimääräistä rahaa sanomattakaan kaikkein pahiten vivuttaneista, jos kassavirrat kääntyvät huomattavasti miinukselle. 

Ainut positiivinen asia tässä toki on, että ei tarvitse ainakaan maksaa veroja tänä vuonna :D 

Jep, uusissa asunnoissa tämä on tätä nyt - kunnes korot taas laskee; jos korkotaso pysyisi nykyisellä tasolla vuosikymmeniä, aika moni laittaisi sijoitusasunnot myyntiin.

Sitä ihmettelen, että miksei taloyhtiöt koskaan kerro mikä on rahoitusvastikkeessa koron ja lyhennyksen osuus - vähän lohduttaisi, kun näkisi kuinka paljon laina lyhenee joka kuukausi😅

0
0
25.5.2023 - 18:08

FAA20

-8
Liittynyt:
25.5.2023
Viestejä:
3

Innilator wrote:

Diego wrote:

Ei mitään uutta asuntorintamalla - ostojen puolesta, vastikkeiden sitäkin enemmän. 

Liitin tuohon kuvan uudesta vastikelaskusta, jonka sain 6 vuotta vanhasta asunnosta. Tällainen klassinen 27 neliön uudehko yksiö, jonka ostin asuntosijoittamisen kiimavuosien aikana siten, että 70% lainasta on taloyhtiölainaa ja 30% pankkilainaa. Ensimmäiset 5 vuotta maksettiin taloyhtiölainasta vain korkoja - vivuttamiseen aivan loistava tuote. 

Asunto sijaitsi vuokratontilla ja yhtiö lunasti tuon vuokratontin itselleen. Ensimmäiset viisi vuotta meni vihellellen ja pankkilainaa lyhennellessä - nolla korkojen aikana tuohan oli äärimmäisen helppoa. 

Pikakeulaus toukokuuhun 2023. Uudet vastikelaskut tulivat juuri postiluukusta. Vuoden 2022 vastike oli n. 600e / kk (sisältäen hoitovastikkeen, pääomavastikkeen, jyv. osakkeet tuosta tontin hankinnasta ja vesimaksun). Nyt nousua vastikkeeseen sen n. 300e / kk.  Ei tästä oikein hyvää bisnestä enää saa. jos 27 neliön yksiön vastike on 915e / kk. En tiedä paljon Heltsingissä suht uusista yksiöistä saa vuokraa, mutta täälläpäin ei ainakaan 900 euroa kuukaudessa. 

Omalle salkulleni tämä ei nyt ihmeempi katastrooffi vielä olen, kun suurin osa asunnoista on vanhemmissa kerrostaloissa ja lainat aika maltillisia. Pahoin pelkään, että useammalla ihan itselleen asunnon ostaneella ei ole ylimääräistä rahaa sanomattakaan kaikkein pahiten vivuttaneista, jos kassavirrat kääntyvät huomattavasti miinukselle. 

Ainut positiivinen asia tässä toki on, että ei tarvitse ainakaan maksaa veroja tänä vuonna :D 

Jep, uusissa asunnoissa tämä on tätä nyt - kunnes korot taas laskee; jos korkotaso pysyisi nykyisellä tasolla vuosikymmeniä, aika moni laittaisi sijoitusasunnot myyntiin.

Sitä ihmettelen, että miksei taloyhtiöt koskaan kerro mikä on rahoitusvastikkeessa koron ja lyhennyksen osuus - vähän lohduttaisi, kun näkisi kuinka paljon laina lyhenee joka kuukausi😅

Päivän euribor-futuurit. 1 %-yks. laskee korkotaso 2025, mutta siinä se muutos sitten on tämän tietämän.

Q1/23 -44 % asuntotuotannon rakennusluvat vs. vuoden takainen. Juhlat loppu.

Teit typerästi, kun maksoit yhtiölainasta 5 vuotta vain korkoa, koska olisit voinut vähentää lyhennykset pääomatuloistasi, ja jos ne eivät riitä, niin alijäämähyvityksenä osan ansiotuloistasi 10 vuoden ajan. Tuloutettu yhtiölaina kannattaa aina maksaa niin, ettei joudu veroja maksamaan tuloistaan 10 vuoteen.

Yhtiölainat ovat lähes poikkeuksetta tuloutettuja em. syystä. Poistoilla pidetään yhtiön tulos sitten nollassa. Harvassa ovat sitten ne asuntosijoittajat, jotka ottavat poistot sijoituskohteensa osalta huomioon.

1
-2
25.5.2023 - 19:38

Innilator

+70
Liittynyt:
17.9.2021
Viestejä:
308

FAA20 wrote:

Innilator wrote:

Diego wrote:

Ei mitään uutta asuntorintamalla - ostojen puolesta, vastikkeiden sitäkin enemmän. 

Liitin tuohon kuvan uudesta vastikelaskusta, jonka sain 6 vuotta vanhasta asunnosta. Tällainen klassinen 27 neliön uudehko yksiö, jonka ostin asuntosijoittamisen kiimavuosien aikana siten, että 70% lainasta on taloyhtiölainaa ja 30% pankkilainaa. Ensimmäiset 5 vuotta maksettiin taloyhtiölainasta vain korkoja - vivuttamiseen aivan loistava tuote. 

Asunto sijaitsi vuokratontilla ja yhtiö lunasti tuon vuokratontin itselleen. Ensimmäiset viisi vuotta meni vihellellen ja pankkilainaa lyhennellessä - nolla korkojen aikana tuohan oli äärimmäisen helppoa. 

Pikakeulaus toukokuuhun 2023. Uudet vastikelaskut tulivat juuri postiluukusta. Vuoden 2022 vastike oli n. 600e / kk (sisältäen hoitovastikkeen, pääomavastikkeen, jyv. osakkeet tuosta tontin hankinnasta ja vesimaksun). Nyt nousua vastikkeeseen sen n. 300e / kk.  Ei tästä oikein hyvää bisnestä enää saa. jos 27 neliön yksiön vastike on 915e / kk. En tiedä paljon Heltsingissä suht uusista yksiöistä saa vuokraa, mutta täälläpäin ei ainakaan 900 euroa kuukaudessa. 

Omalle salkulleni tämä ei nyt ihmeempi katastrooffi vielä olen, kun suurin osa asunnoista on vanhemmissa kerrostaloissa ja lainat aika maltillisia. Pahoin pelkään, että useammalla ihan itselleen asunnon ostaneella ei ole ylimääräistä rahaa sanomattakaan kaikkein pahiten vivuttaneista, jos kassavirrat kääntyvät huomattavasti miinukselle. 

Ainut positiivinen asia tässä toki on, että ei tarvitse ainakaan maksaa veroja tänä vuonna :D 

Jep, uusissa asunnoissa tämä on tätä nyt - kunnes korot taas laskee; jos korkotaso pysyisi nykyisellä tasolla vuosikymmeniä, aika moni laittaisi sijoitusasunnot myyntiin.

Sitä ihmettelen, että miksei taloyhtiöt koskaan kerro mikä on rahoitusvastikkeessa koron ja lyhennyksen osuus - vähän lohduttaisi, kun näkisi kuinka paljon laina lyhenee joka kuukausi😅

Päivän euribor-futuurit. 1 %-yks. laskee korkotaso 2025, mutta siinä se muutos sitten on tämän tietämän.

Q1/23 -44 % asuntotuotannon rakennusluvat vs. vuoden takainen. Juhlat loppu.

Teit typerästi, kun maksoit yhtiölainasta 5 vuotta vain korkoa, koska olisit voinut vähentää lyhennykset pääomatuloistasi, ja jos ne eivät riitä, niin alijäämähyvityksenä osan ansiotuloistasi 10 vuoden ajan. Tuloutettu yhtiölaina kannattaa aina maksaa niin, ettei joudu veroja maksamaan tuloistaan 10 vuoteen.

Yhtiölainat ovat lähes poikkeuksetta tuloutettuja em. syystä. Poistoilla pidetään yhtiön tulos sitten nollassa. Harvassa ovat sitten ne asuntosijoittajat, jotka ottavat poistot sijoituskohteensa osalta huomioon.

Epäilen, että (etelä-)euromaat kestää 3% korkotasoa montaa vuotta.

Ei taida kuitenkaan rakentaminen loppua kokonaan eli jossain vaiheessa taas on asunnoista huutava pula.

Ja yhtiölainoissa ei voi valita alkuun onko lyhennysvapaa vai ei. Onneksi 1.7. ne loppuvat tulevissa uudiskohteissa, ovat olleet sijoittajille erittäin huono juttu, kun pitää maksaa veroja. 

Ja yhtiölainojen tuloutus on uudiskohteissa usein yhtiöjärjestyksessä, ainakin omissa 2020-2022 valmistuneissa kohteissa kaikissa.

1
0
25.5.2023 - 23:22

Diego

+49
Liittynyt:
30.9.2014
Viestejä:
37

FAA20 wrote:

Q1/23 -44 % asuntotuotannon rakennusluvat vs. vuoden takainen. Juhlat loppu.

Teit typerästi, kun maksoit yhtiölainasta 5 vuotta vain korkoa, koska olisit voinut vähentää lyhennykset pääomatuloistasi, ja jos ne eivät riitä, niin alijäämähyvityksenä osan ansiotuloistasi 10 vuoden ajan. Tuloutettu yhtiölaina kannattaa aina maksaa niin, ettei joudu veroja maksamaan tuloistaan 10 vuoteen.

Yhtiölainat ovat lähes poikkeuksetta tuloutettuja em. syystä. Poistoilla pidetään yhtiön tulos sitten nollassa. Harvassa ovat sitten ne asuntosijoittajat, jotka ottavat poistot sijoituskohteensa osalta huomioon.

Siintä olen samaa mieltä, että juhlat ovat loppumassa. Millä aikataululla se näkyy asuntojen hinnoissa niin en tiedä. Ei ainankaan vielä ole markkinoilla näkynyt muuta, kun ettei kauppa käy. Hinnat ei ole vielä niiannut niin pahasti kun oletin. 

Typerästi tekemisestä joudun olemaan aika vahvasti eri mieltä. Yleensä kun teen typerästi niin ei siintä voitolle jää rahallisesti niinkun tässä tapauksessa vaan sitä joutuu tekojaan selvittämään itselleen tai toisille. Tosiaan niinkun edellä mainittiin, niin tuossa vaiheessa ei voinut valita että lyhennänkö taloyhtiön lainaa vai en. Olisin toki voinut maksaa koko taloyhtiönlainan heti pois, jos olisin halunnut. 

Tuohon aikaan kun tämä asunto on ostettu sai vielä lainaa 102% asunnon hinnasta ja tuotto prosentit olivat aika kovia. Joskus se musiikki loppuu, mutta en olisi itse kyllä osannut 1,5 - 2 vuotta sitten osannut sanoa, että tänä kesänä ollaan tässä tilanteessa. Jos sinä tai joku sen näitte niin ei muuta kun kättä lippaan ja selälle taputtelua. Miljooniahan tuolla tiedolla olisi tehnyt. 

5
0
26.5.2023 - 09:56

Heikin Ashi

+2410
Liittynyt:
9.2.2019
Viestejä:
840

Heikin Ashi 30.10.2022 - 08:12 :

Pörssikurssit reagoivat taloustilanteen muutoksiin nopeasti, asuntojen hinnat hyvin hitaasti.

Veikkaan, että ensi vuonna  tulee olemaan varsin poikkeuksellista menoa Suomen asuntomarkkinoilla, kun myytävää tulvii markkinalle kovaa vauhtia. Korkojen ja vastikkeiden nousu ja velkavivut alkavat vasta silloin kunnolla tehdä omaa tehtäväänsä ja totuus paljastuu. Myytävää on vyörynyt jo viime kuukausina Helsingissäkin markkinalle paljon ja myyntiajat pidentyneet huomattavasti ja hintoja tarkistellaan alas kovaa vauhtia.

1990-luvun rajuun notkahdukseen tuskin päästään (kuva alla), mutta kaikki edellytykset mukavalle, itseään ruokkivalle kierteelle ovat ilmassa. Yksi Helsingissä vuosikymmeniä toiminut välittäjä tosin kertoi, että "kesän jälkeen tilanne on muuttunut niin rajusti, ettei hän nähnyt vastaava edes 1990-luvulla". "Ihmiset eivät uskalla nostaa jo luvattuja lainoja."

Toki lähes kaikki käy yleensä kaupan, kun hintataso on oikea (joillain alueilla tosin eurokin on liikaa ja näitä alueita on Suomessa entistä enemmän).

Good luck!

Asuntomarkkina  alkaa vasta nyt kunnolla hyytyä, kun kaikki kolme perustekijää iskevät markkinaan yhdessä. Välitysalalta lähtee väkeä etsiskelemään muita  hommia, kun helpon fyrkendaalin tulo kuivui. Mielenkiintoista nähdä, miten alas tällä kertaa mennään. 

Hypo kertoo, että "pääkaupunkiseudulla palataan vuoden 2019 hintoihin" ja optimistisesti, että  "ensi vuonna asuntojen hintojen odotetaan nousevan kaksi prosenttia". 2019-taso merkitsisi noin 13 %:n laskua huipusta. Itse en olisi ihan näin optimisti: vuosi 2024 voi vielä olla karu, hyvinkin karu,  vaikka korot asettuisivatkin paikoilleen. Kiinnostava lisä kokonaisuuteen on, että konkurssien määrä Suomessa on tilastojen mukaan räjähtänyt: alkuvuonna konkursseja oli eniten yli 15 vuoteen. Tällä hetkellä kohtalaisen suuriakin yrityksiä keikahtelee. Mitä tämä vaikuttaa työllisyystilanteeseen ja sitä kautta asuntomarkkinaan neljäntenä tekijänä?

Mutta, kuten edellä sanottu : Toki lähes kaikki käy yleensä kaupan, kun hintataso on oikea (joillain alueilla tosin eurokin on liikaa ja näitä alueita on Suomessa entistä enemmän). Nyt selvitellään taas pitkän ilmaisen, runsaan ja varsin holtittoman rahanjaon jälkeen, mikä se uusi  "oikea hintataso" asunto-osastolla oikein onkaan. Varsin selvää on, että vanhoihin noteerauksiin ei päästä vuosikausiin.

Mutta, muistetaan positiivisesti näinä erikoisina aikoina: “Time is more valuable than money. You can get more money, but you cannot get more time.” 

3
0
26.5.2023 - 11:35

Kilppari

+380
Liittynyt:
14.7.2014
Viestejä:
858

Pyörin aika monilla asuntosijoittamista koskevilla foorumeilla. Tuotoista ja kassavirroista näkee monenlaista laskelmaa. Nyt tajusin, etten ole nähnyt yhtään laskelmaa jossa huomioitaisiin se, että tuloutetun rahoitusvastikkeen pääomaosuudenkin voi vähentää. 

Käytännössä siis itsellänikin pari vuotta vanha uudiskohde tekee verottajaanpäin tappiota. Saan vähentää nuo tappiot muista vuokratuloista.

No se, että laskelmia ei ole näkynyt riippunee ainakin yhdesta tekijästä: rahoitusvastikkeesta ei ainakaan minulla suoraan näy, mikä on koron ja mikä lyhennyksen osuus. Enkä tiedä edes lainan ehtoja, joten en voi sitä itse laskeakaan.

1
0
26.5.2023 - 12:05

FAA20

-8
Liittynyt:
25.5.2023
Viestejä:
3

Kilppari wrote:

Pyörin aika monilla asuntosijoittamista koskevilla foorumeilla. Tuotoista ja kassavirroista näkee monenlaista laskelmaa. Nyt tajusin, etten ole nähnyt yhtään laskelmaa jossa huomioitaisiin se, että tuloutetun rahoitusvastikkeen pääomaosuudenkin voi vähentää. 

Käytännössä siis itsellänikin pari vuotta vanha uudiskohde tekee verottajaanpäin tappiota. Saan vähentää nuo tappiot muista vuokratuloista.

No se, että laskelmia ei ole näkynyt riippunee ainakin yhdesta tekijästä: rahoitusvastikkeesta ei ainakaan minulla suoraan näy, mikä on koron ja mikä lyhennyksen osuus. Enkä tiedä edes lainan ehtoja, joten en voi sitä itse laskeakaan.

-

Selvitysten mukaan rakennusten ja maapohjan verotusarvot ovat jääneet yleisesti jälkeen kustannus- ja hintakehityksestä. Lisäksi maapohjan hinnat ovat eriytyneet alueellisesti ja rakennustyyppejä on tullut lisää sen jälkeen, kun nykyinen järjestelmä on otettu käyttöön. Kiinteistöverotuksen arvostamisudistuksen ensisijaisena tavoitteena on korjata verotusarvojen jälkeenjääneisyydestä johtuva epätasavertaisuus. 

0
-2
26.5.2023 - 12:05

A

-53
Liittynyt:
31.3.2020
Viestejä:
484

Kilppari wrote:

Pyörin aika monilla asuntosijoittamista koskevilla foorumeilla. Tuotoista ja kassavirroista näkee monenlaista laskelmaa. Nyt tajusin, etten ole nähnyt yhtään laskelmaa jossa huomioitaisiin se, että tuloutetun rahoitusvastikkeen pääomaosuudenkin voi vähentää. 

Käytännössä siis itsellänikin pari vuotta vanha uudiskohde tekee verottajaanpäin tappiota. Saan vähentää nuo tappiot muista vuokratuloista.

No se, että laskelmia ei ole näkynyt riippunee ainakin yhdesta tekijästä: rahoitusvastikkeesta ei ainakaan minulla suoraan näy, mikä on koron ja mikä lyhennyksen osuus. Enkä tiedä edes lainan ehtoja, joten en voi sitä itse laskeakaan.

Oma näkemys on, että se on kyllä ihan hyvin tiedossa, että rahoitusvastike joko vähennetään kuluina tai sitten lisätään ostohintaan. Yleisestikin ottaen rahoitusvastikkeita harvemmin jaetaan (ei edes verottajan silmissä!) vähennys (tai pääoma)- ja korko-osuuteen. Se on myös käytännössä aika vaikeaa, kun rahoitusvastike on pikemminkin arvio (kun käytössä on vaihtuvakorkoinen laina) tarvittavista varoista yhtiön lainaa lyhentäessä. Talousarviosta pitäisi kuitenkin selvitä kerättävästä rahoitusvastikkeesta arvio, jossa näkyvät vähennyksen ja koron osuudet.

Kertoo jonkin verran asuntosijoittamista harrastavista, jos tosiaan tämäkään perusasia ei ole huomioitu laskelmissa. Kaikki on aina kiinni as.oy:n kirjanpidosta. Jos yhtiö tulouttaa minkä vaan suorituksen (lyhentää se sitten velkaa tai on pelkkää korkoa), niin se on vähennettävissä sijoittajalla kuluna. Rahastoidut suoritukset taas voi lisätä ostohintaan.

Rahoitusvastikkeet käsitellään tyypillisesti kokonaan (lyhennys+korko) joko tuloutettuna tai rahastoituna. Useimmiten rahoitusvastikkeet tuloutetaan. Velkaosuussuoritukset (eli kun oma osuus maksetaan vaikka kokonaan pois) yleensä rahastoidaan, koska niiden poisto tulopuolella voi olla huonolla tuurilla käytännössä mahdotonta ja silloin yhtiö voisi joutua maksamaan tuloveroa.

Yhtiöltä saa kyllä tiedon maksamiesi vastikkeiden kohdentumisesta joko rahastoon tai tulona. Yhtiökokouksessa päätetään rahastoinneista aina kullekin vuodelle.

1
-1
26.5.2023 - 14:20

FAA20

-8
Liittynyt:
25.5.2023
Viestejä:
3

Diego wrote:

FAA20 wrote:

Q1/23 -44 % asuntotuotannon rakennusluvat vs. vuoden takainen. Juhlat loppu.

Teit typerästi, kun maksoit yhtiölainasta 5 vuotta vain korkoa, koska olisit voinut vähentää lyhennykset pääomatuloistasi, ja jos ne eivät riitä, niin alijäämähyvityksenä osan ansiotuloistasi 10 vuoden ajan. Tuloutettu yhtiölaina kannattaa aina maksaa niin, ettei joudu veroja maksamaan tuloistaan 10 vuoteen.

Yhtiölainat ovat lähes poikkeuksetta tuloutettuja em. syystä. Poistoilla pidetään yhtiön tulos sitten nollassa. Harvassa ovat sitten ne asuntosijoittajat, jotka ottavat poistot sijoituskohteensa osalta huomioon.

Siintä olen samaa mieltä, että juhlat ovat loppumassa. Millä aikataululla se näkyy asuntojen hinnoissa niin en tiedä. Ei ainankaan vielä ole markkinoilla näkynyt muuta, kun ettei kauppa käy. Hinnat ei ole vielä niiannut niin pahasti kun oletin. 

Typerästi tekemisestä joudun olemaan aika vahvasti eri mieltä. Yleensä kun teen typerästi niin ei siintä voitolle jää rahallisesti niinkun tässä tapauksessa vaan sitä joutuu tekojaan selvittämään itselleen tai toisille. Tosiaan niinkun edellä mainittiin, niin tuossa vaiheessa ei voinut valita että lyhennänkö taloyhtiön lainaa vai en. Olisin toki voinut maksaa koko taloyhtiönlainan heti pois, jos olisin halunnut. 

Tuohon aikaan kun tämä asunto on ostettu sai vielä lainaa 102% asunnon hinnasta ja tuotto prosentit olivat aika kovia. Joskus se musiikki loppuu, mutta en olisi itse kyllä osannut 1,5 - 2 vuotta sitten osannut sanoa, että tänä kesänä ollaan tässä tilanteessa. Jos sinä tai joku sen näitte niin ei muuta kun kättä lippaan ja selälle taputtelua. Miljooniahan tuolla tiedolla olisi tehnyt. 

-

0
-5
26.5.2023 - 14:29

Kilppari

+380
Liittynyt:
14.7.2014
Viestejä:
858

A wrote:

Oma näkemys on, että se on kyllä ihan hyvin tiedossa, että rahoitusvastike joko vähennetään kuluina tai sitten lisätään ostohintaan. Yleisestikin ottaen rahoitusvastikkeita harvemmin jaetaan (ei edes verottajan silmissä!) vähennys (tai pääoma)- ja korko-osuuteen. Se on myös käytännössä aika vaikeaa, kun rahoitusvastike on pikemminkin arvio (kun käytössä on vaihtuvakorkoinen laina) tarvittavista varoista yhtiön lainaa lyhentäessä. Talousarviosta pitäisi kuitenkin selvitä kerättävästä rahoitusvastikkeesta arvio, jossa näkyvät vähennyksen ja koron osuudet.

Kertoo jonkin verran asuntosijoittamista harrastavista, jos tosiaan tämäkään perusasia ei ole huomioitu laskelmissa. Kaikki on aina kiinni as.oy:n kirjanpidosta. Jos yhtiö tulouttaa minkä vaan suorituksen (lyhentää se sitten velkaa tai on pelkkää korkoa), niin se on vähennettävissä sijoittajalla kuluna. Rahastoidut suoritukset taas voi lisätä ostohintaan.

Mansplainaat itsestäänselvyyksiä ymmärtämättä mitä tarkoitin. 

Käytönnössä siis jos lisäät sen ostohintaan, niin tällä hetkellä yhden perusmallisen kohteen tuottoprosentiksi pk-seudulla jää esim 3%. Sitten kun pitää sen vastikkeen velkana ja lyhentää sitä yhtiön ehdottamalla tavalla rahoitusvastikkeella, niin tuotoksi tuleekin jotain suuruusluokassa 8%. Tuo siis oletuksella, että esim. asuu siinä itse 2v. Tai toinen vaihtoehto lienee myydä vaikka sukulaiselle sallitulla alennuksella.

1
0
26.5.2023 - 14:50

A

-53
Liittynyt:
31.3.2020
Viestejä:
484

Kilppari wrote:

A wrote:

Oma näkemys on, että se on kyllä ihan hyvin tiedossa, että rahoitusvastike joko vähennetään kuluina tai sitten lisätään ostohintaan. Yleisestikin ottaen rahoitusvastikkeita harvemmin jaetaan (ei edes verottajan silmissä!) vähennys (tai pääoma)- ja korko-osuuteen. Se on myös käytännössä aika vaikeaa, kun rahoitusvastike on pikemminkin arvio (kun käytössä on vaihtuvakorkoinen laina) tarvittavista varoista yhtiön lainaa lyhentäessä. Talousarviosta pitäisi kuitenkin selvitä kerättävästä rahoitusvastikkeesta arvio, jossa näkyvät vähennyksen ja koron osuudet.

Kertoo jonkin verran asuntosijoittamista harrastavista, jos tosiaan tämäkään perusasia ei ole huomioitu laskelmissa. Kaikki on aina kiinni as.oy:n kirjanpidosta. Jos yhtiö tulouttaa minkä vaan suorituksen (lyhentää se sitten velkaa tai on pelkkää korkoa), niin se on vähennettävissä sijoittajalla kuluna. Rahastoidut suoritukset taas voi lisätä ostohintaan.

Mansplainaat itsestäänselvyyksiä ymmärtämättä mitä tarkoitin. 

Okei. Tuossa nyt oli vähän syvemmin muutakin. Mutta jatkossa en kirjoittele "itsestäänselvyyksiä" tänne.

Kilppari wrote:

Käytönnössä siis jos lisäät sen ostohintaan, niin tällä hetkellä yhden perusmallisen kohteen tuottoprosentiksi pk-seudulla jää esim 3%. Sitten kun pitää sen vastikkeen velkana ja lyhentää sitä yhtiön ehdottamalla tavalla rahoitusvastikkeella, niin tuotoksi tuleekin jotain suuruusluokassa 8%. Tuo siis oletuksella, että esim. asuu siinä itse 2v. Tai toinen vaihtoehto lienee myydä vaikka sukulaiselle sallitulla alennuksella.

Mikä tässä nyt on se asian pihvi, eli oivallus jota muut ei ota huomioon? Sekö, että 2 vuotta asumalla saa kuitattua verottomana tulona tuloutetun osuuden, kun hankintahinta jää hyvin alhaiseksi? Se on aivan totta ja tuota on tehty niin kauan kuin minä muistan.

Itse käsittelen taloyhtiön velkaa kuin omaani, huomioiden kuitenkin verotuksen riippuvan mm. tuloutuksesta/rahastoinnista.

0
-1
26.5.2023 - 14:55

Kilppari

+380
Liittynyt:
14.7.2014
Viestejä:
858

Sinulla herra A on kyllä erikoisen erkoinen tyyli. Aika monta keskustelua jossa ymmärrät tahallaan väärin, et ymmärrä lukemaasi tai sitten yrität vaan vittuilla. En oikein jaksa sitä, joten lopetan osaltani sinun kanssa keskustelun. Toivottavasti sinulle löytyy muita vääntäjiä.

2
-1
26.5.2023 - 14:57

A

-53
Liittynyt:
31.3.2020
Viestejä:
484

Kilppari wrote:

Sinulla herra A on kyllä erikoisen erkoinen tyyli. Aika monta keskustelua jossa ymmärrät tahallaan väärin, et ymmärrä lukemaasi tai sitten yrität vaan vittuilla. En oikein jaksa sitä, joten lopetan osaltani sinun kanssa keskustelun. Toivottavasti sinulle löytyy muita vääntäjiä.

Okei. Mistä pahoitit mielesi? Ja voitaisiinko ihan vaan pysyä aiheessa menemättä henkilökohtaisuuksiin. Jos tyylini ei sinua miellytä, ei voi mitään.

Mielenkiinnosta: olenko ainoa joka ei nyt ymmärtänyt tuosta selityksestäsi mitä haetaan takaa (ts. ymmärsin selvästi väärin), eli olenko ainoana sarjassa "ymmärrät tahallaan väärin, et ymmärrä lukemaasi tai sitten yrität vaan vittuilla".
Voisiko joku kertoa mitä Kilppari tarkoitti seuraavalla: 

Kilppari wrote:

Pyörin aika monilla asuntosijoittamista koskevilla foorumeilla. Tuotoista ja kassavirroista näkee monenlaista laskelmaa. Nyt tajusin, etten ole nähnyt yhtään laskelmaa jossa huomioitaisiin se, että tuloutetun rahoitusvastikkeen pääomaosuudenkin voi vähentää.

Käytännössä siis itsellänikin pari vuotta vanha uudiskohde tekee verottajaanpäin tappiota. Saan vähentää nuo tappiot muista vuokratuloista.

No se, että laskelmia ei ole näkynyt riippunee ainakin yhdesta tekijästä: rahoitusvastikkeesta ei ainakaan minulla suoraan näy, mikä on koron ja mikä lyhennyksen osuus. Enkä tiedä edes lainan ehtoja, joten en voi sitä itse laskeakaan.

...

Käytönnössä siis jos lisäät sen ostohintaan, niin tällä hetkellä yhden perusmallisen kohteen tuottoprosentiksi pk-seudulla jää esim 3%. Sitten kun pitää sen vastikkeen velkana ja lyhentää sitä yhtiön ehdottamalla tavalla rahoitusvastikkeella, niin tuotoksi tuleekin jotain suuruusluokassa 8%. Tuo siis oletuksella, että esim. asuu siinä itse 2v. Tai toinen vaihtoehto lienee myydä vaikka sukulaiselle sallitulla alennuksella.

1
-2
27.5.2023 - 00:17

Artsipappa

+2039
Liittynyt:
14.7.2016
Viestejä:
1902

Ymmärsin kyllä mitä Kilppari haki takaa. Hämmentävää jos herra A ei ymmärrä. Mutta en jaksa alkaa vääntämään herran kanssa, tunnetusti siitä ei pahemmin iloa ole kenellekään.

4
0
27.5.2023 - 13:31

A

-53
Liittynyt:
31.3.2020
Viestejä:
484

Artsipappa wrote:

Ymmärsin kyllä mitä Kilppari haki takaa. Hämmentävää jos herra A ei ymmärrä. Mutta en jaksa alkaa vääntämään herran kanssa, tunnetusti siitä ei pahemmin iloa ole kenellekään.

Tuonkin lokaviestin sijaan olisit vain voinut yksinkertaisesti selventää minullekin mitä Kilppari tarkoittaa.

En kyllä tosiaankaan tajua, mitä minä tässä ymmärsin väärin tai "vittuilin" tmv. tai ylipäätään kirjoitin teidän mielestä ikävästi. Kumma juttu.

Minua nyt ihan vaan kiinnostaa onko Kilpparilla joku pointti, mitä en itse ole tajunnut. Sitä varten luen ja kirjoitan näille foorumeille, että oppisin enemmän. Toivoisin, että muutkin ottaisivat keskusteluihin saman asenteen.

0
-4
28.5.2023 - 10:49

Humvee

+16
Liittynyt:
27.2.2018
Viestejä:
10

Huomasin 15 vuoden takaisen opiskelijaboksini ilmestyneen myyntiin. Tekisi mieli ostaa se nostalgiasyistä sijoituskäyttöön.

Ongelmana tosin on se, että en tiedä asuntosijoittamisesta mitään enkä nauti säätämisestäkään.

Pyynti 260ke
Vuokra 850-1000e
Vastike 150
Muu kuluminen 50

Vuotuinen tuotto 3%-3.7%.

Harrastus siis maksaisi 10ke/v, jos oletan saavani muualta 7%. Jotta harrastus olisi kuluton, pitäisi hinnasta tinkiä satku pois.
 

1
0
28.5.2023 - 11:06

Zoltan8D

+9
Liittynyt:
25.12.2015
Viestejä:
12

Asuntosijoittamisen suolahan ei ole se, että nuo vuosituotot olisivat kummoisia, kuten toit itsekin ilmi, mutta oletan ettet ole ostamassa tuota kämppää käteisellä, vaan suurelta osin velalla ja se tekee asuntosijoittamisesta varteenotettavan vaihtoehdon. Oman pääoman tuotot ovatkin sitten ihan kilpailukykyisiä pörssiinkin verrattuna. Asunnoissa kun uskaltaa aika helposti käyttää reilusti ronskimpaa vipua kuin pörssin puolella.

1
0
28.5.2023 - 14:12

TL

+1153
Liittynyt:
31.7.2020
Viestejä:
895

Tosin jos ostaa koko kämpän lainalla ja olettaa koroksi 4% on korkokulu about kuukausivuokra. Nuo loput kulut jäävät sitten sijoittajan itsensä iloksi. Velkavipu on ihan kiva silloin kun se toimii toivotusti.

1
0
28.5.2023 - 15:00

Bingo53

+2864
Liittynyt:
17.8.2020
Viestejä:
2050

Humvee wrote:

Vuotuinen tuotto 3%-3.7%.

Harrastus siis maksaisi 10ke/v, jos oletan saavani muualta 7%. Jotta harrastus olisi kuluton, pitäisi hinnasta tinkiä satku pois.
 

Vaihtoehtoiskustannus sijoitustoiminnassa on hyvä pointti

Tuo kuvaamasi opiskelijaboksi vastaa reaalikohteena kutakuinkin kuuskytklukulaista 40...45 neliön kaksiota Etelä-Haagasta, joita listoilla on useita sekä myynnissä että vuokrattavana suurin piirtein kuvaaminesi hinnoin.

Tuotto niissä on tämän päivän pyynneillä 3...3,7% eli 260.000 euron panokselle saisi noin 7.800...9.620 euron kuluttoman tuoton.

Kun saat muualta 7%:n tuoton eli kuluttomana 18.200 euroa, asuntosijoituksen vaihtoehtoiskustannus on 8.580...10.400 euro eli juuri se 10k.

Se merkitsee, ettei asuntosijoittaminen tässä olisi sijoitustoimintaa vaan kallis kymppitonnin harrastus, jossa tuotto ei korvaisi kokonaan edes vieraan pääoman korkoja (pääoman tuloverotus huomioiden) saati mitään lyhennyksiä olettaen, että osto rahoitettaisiin kokonaan pankkilainalla. Saman rahanmenon saa hankkimalla purjeveneen, mutta kastuminen rahaa poltellen on silloin kivempaa hyvässä seurassa.

Aika selvää on, että otat mieluummin 18k kuin näpräät 8k miinus verot ja keräilet lyhennyksiä ostokohteen siirtämiseksi pankilta omaksi muulla toiminnalla. Miika Vuorensola voi olla toista mieltä ja kehottaisi varmaan unohtamaan opiskeluajan romantiikan ja etsimään aidosti tuottavaa kohdetta.

Se taas toinen juttu.

1
-1
28.5.2023 - 18:48

Kilppari

+380
Liittynyt:
14.7.2014
Viestejä:
858

Jos olettaa saavansa automaattisesti pörssistä 7% niin ihan yhtä automaattisesti voi olettaa asuntojen hintojen nousevan jotain mielivaltaista prosenttilukua vuodessa. 

4
0
28.5.2023 - 21:03

Artsipappa

+2039
Liittynyt:
14.7.2016
Viestejä:
1902

Kilppari wrote:

Jos olettaa saavansa automaattisesti pörssistä 7% niin ihan yhtä automaattisesti voi olettaa asuntojen hintojen nousevan jotain mielivaltaista prosenttilukua vuodessa. 

Täytyy kyllä kompata tätä. Eikös arvonnousua lasketa asunnolle? 🤔 Jos lasketaan automaattisesti pörssistä 7%, jonka oletan perustuvan historiaan (?) Niin miksi asunnoille ei lasketa arvonnousua historian perusteella? 

1
0
28.5.2023 - 21:54

varatonnit

+203
Liittynyt:
8.7.2021
Viestejä:
156

Hyvä kolumni jälleen kerran!

Oma "tekosyyni" omistusasunnossa asumimeen on ollut hajautus. Kun muuten omaisuus on käytännässä kokonaan osakemarkkinoilla, on asunto tuntunut hyvältä hajaukselta. Korkosijoitukset ei nollakorkojen aikaan kiinnostaneet eikä 100% osakemarkkinoilla oleminen tunnu itselle luontevalta, joten tähän asti tämä on ollut hyvä ratkaisu. Silti seuraava asunto saattaa kuitenkin olla vuokrattu, sen tulevaisuus näyttää.

0
0
28.5.2023 - 22:13

Artsipappa

+2039
Liittynyt:
14.7.2016
Viestejä:
1902

Mä asun omistusasunnossa, koska en saa vuokralla asumista mitenkään taloudellisesti järkeväksi. Jos vastikkeet + lyhennys on vähemmän (nyt ehkä samaa luokkaa) kun vastaavan vuokra, niin millä matematiikalla kannattaisi asua vuokralla? 🤔

2
-1
28.5.2023 - 23:06

profit

+17
Liittynyt:
6.11.2021
Viestejä:
16

"Alleviivaan sitten miekin itsestäänselvyyttä: Kun asut vuokralla, asuntosi arvonmuutos ei vaikuta varallisuusasemaasi."

Onko itsestäänselvyys?

Eikö se ole short positiota vastaava tilanne (ja siten riski ei ole nolla) jos ei ole mitään asuntopositiota, mutta kuitenkin jossain tarvitsee asua täältä tuonelaan? 

2
0