Backaheden Fastighets AB

jpkl kirjoitti:

Jahas kurssi pudonnut alle 90 kruunun ja H1 2022 näytti omaan silmään hyvältä (Aki taisi ylempänä kommentoida että "ei yllätyksiä" joten tästä vieläkin suht hyvän vaihtoehdon saa käteiselle vai mitä tietäjät mieltä? Toki epälikvidi lappu mutta jos vain ostaisi...

Tuottovaatimus kurssilla 100 SEK oli 7,52 %. Osinkoa on jaettu sen mukaan (4x 1,88 SEK vuodessa). Jossain vaiheessa kurssi karkasi johonkin yli 120 SEK (tuottovaatimus laski päälle kuuteen prosenttiin.)

Mielestäni kurssilaskun selittää se, että korot ovat nousseet. Nollakorkojen aikaan riskittömän tuoton osuus oli 0 % ja riskisen 7,52 %. Nyt riskitöntä saa sen lähemmäs 3 %, joten kokonaistuoton (riskitön ja riskillinen osuus) pitäisi olla 3 % + 7,52 %. Osingon ollessa 7,52 SEK pitäisi 10,52 % tuotolla kurssin olla 71,5 SEK. Karkeasti laskettuna -- mm. vuokratuottohan nousee varmaankin jollain aikavälillä myös.

Mutta tuo antanee suuntaa kurssille, eli korkojen noustessa mennään alaspäin jossain suhteessa.

Pysyisin tästä firmasta nykykurssilla kaukana. Yrityksellä on 460M SEK velkaa, josta se on maksanut suunnilleen 2,4% korkoa, nyt kuitenkin korot ja Ruotsin kiinteistösijoitusyhtiöiden korkomarginaalit ovat nousseet niin että lainan uusinnassa korko olisi kai jossain 5%-7% välissä, joka romauttaa normituloksen ja markkinakorot ovat yhä nousussa.

Muutenkin suurin osa yrityksen H1 2022 tuloksesta näyttää olevan korkoswappien eli korkosuojausten realisoitumattomia arvostusmuutoksia, jos ymmärrän tuloslaskelman oikein.

Kun lasken Backahedenin nopeasti FFO:n 6% korolla ja ilman korkoswappirivejä, siitä tulee korkokorjattua FFO:ta luokkaa 1 SEK osaketta kohti vuodessa. Kun osakekurssi on 89 SEK laskuvaraa on reilusti kun nykyään tyypillisesti industrial REIT-firmojen P/FFO on luokkaa 10-20  ja Backadelenin korkokorjattu P/FFO on taas luokkaa 70-90. 

A kirjoitti:

Nollakorkojen aikaan riskittömän tuoton osuus oli 0 % ja riskisen 7,52 %. Nyt riskitöntä saa sen lähemmäs 3 %, joten kokonaistuoton (riskitön ja riskillinen osuus) pitäisi olla 3 % + 7,52 %.

En lähde tästä pidempään väittelyyn, koska se ei selvästi johda mihinkään (koska laitat tätä samaa väitettä nyt jo toiseen ketjuun), mutta tää vertailu on täydellisen virheellinen, koska se sivuuttaa inflaation.

Riskitöntä tuottoa ei saa 3%, koska puhut tuotosta rahatalletukselle, jossa pääoma altistuu inflaatiolle. Riskitön reaalituotto on -7% luokkaa.

Kiinteä omaisuus, yritykset yms eivät mikään lähtökohtaisesti suoraan muutu inflaation vertaa arvottomammiksi, vaikka inflaatio voi toki vaikuttaa välillisesti muiden omaisuusluokkien arvoihin.

Juu onhan tässä kaikenlaista negatiivista tapahtunut sitten tämän ketjun aloituksen. Kruunun heikkeneminen (ainoastaan hyvä tässä tapauksessa?), inflaatio, korkojen nousu, (Ruotsin) kiinteistömarkkinoiden pienehkö luisu, energiakriisi jne.

Mietin vaan että tämä Backaheden taitaa olla aika spesiaalikohde luonteeltaan. Jos vaan vuokralainen pysyy pystyssä (käsittääkseni pysyy) ja vuokrasopimuksesta löytyy joustoa kustannusten suhteen, riski lienee maltillinen. Ainakin H1 vuokratuottoja saatu kasvatettua, toki edellämainitut negatiiviset asiat näkyvät pitkälti vasta edessäpäin.

Ja komppaan kyllä JR:ää että jos nyt saa riskillistä 8% tuottoa ja inflaation takia reaalituotto olisikin -2%, niin ei voi sanoa että riskitöntä 3% tuottoa olisi samanaikaisesti saatavilla, kyllä sen tuotto on samalla inflaatiolla -7% :). Toisaalta uskon ymmärtäväni myös nimimerkin A viestin että tuo riskittömän tuoton 3 % tulisi lisätä tänä aikana tuottovaatimukseen toisin kuin 0-korko aikana.

Odotan että Aki tulee antamaan suoran sijoitussuosituksen, siihen asti istun käsieni päällä . Ei vais, jotain pitäisi keksiä, liikaa käteistä vissiin...

jpkl kirjoitti:

Ja komppaan kyllä JR:ää että jos nyt saa riskillistä 8% tuottoa ja inflaation takia reaalituotto olisikin -2%

Pointti on, että näitä riskillisiä tuottoja, eli sellaisia joissa pääomaa ei pidetä rahana, ei voi inflaatiokorjata noin. Lähtökohtaisesti kaikki muu paitsi raha, on inflaatiosuoja. Käytännössä sitten toiset huonompia ja toiset parempia.

Inflaatiolla on varmasti paljon vaikutuksia tähän firmaan, mutta et voi suoraan olettaa, että firman reaaliarvo vuoden päästä olisi inflaation verran alempi, kuten rahatalletuksen tapauksessa.

Ok, luin varmaan pointin huolimattomasti. Kommentoin ja komppasin lähinnä sitä itsestäänselvyyttä, että riskitöntä 3 % tuottoa (määräaikaistalletus) ei ole nyt olemassa, inflaatio syö sitäkin tuottoa.

JR kirjoitti:

 

A kirjoitti:

Nollakorkojen aikaan riskittömän tuoton osuus oli 0 % ja riskisen 7,52 %. Nyt riskitöntä saa sen lähemmäs 3 %, joten kokonaistuoton (riskitön ja riskillinen osuus) pitäisi olla 3 % + 7,52 %.

 

En lähde tästä pidempään väittelyyn, koska se ei selvästi johda mihinkään (koska laitat tätä samaa väitettä nyt jo toiseen ketjuun), mutta tää vertailu on täydellisen virheellinen, koska se sivuuttaa inflaation.

Riskitöntä tuottoa ei saa 3%, koska puhut tuotosta rahatalletukselle, jossa pääoma altistuu inflaatiolle. Riskitön reaalituotto on -7% luokkaa.

Kiinteä omaisuus, yritykset yms eivät mikään lähtökohtaisesti suoraan muutu inflaation vertaa arvottomammiksi, vaikka inflaatio voi toki vaikuttaa välillisesti muiden omaisuusluokkien arvoihin.

Täydellisen virheellinen? 

Taisin alunperin saada tämän näkökulman omaan sijoitusajatteluuni täältä Sijoitustiedosta: https://www.sijoitustieto.fi/sijoitusartikkelit/sijoittaminen-matalien-…

Korkotason vaikutus sijoittajan tuotto-odotukseen      

Korkotasolla on merkitystä niin kuluttajille, yrityksille kuin sijoittajillekin. Sijoittajille korkotaso määrittää osakkeiden tuotto-odotuksen seuraavan yhtälön mukaisesti:

Tuotto-odotus = Riskitön korko + Riskipreemio 

Toisin sanoen sijoittaja voi odottaa saavansa osakkeista tuoton, joka on riskittömän sijoituskohteen tuoton (obligaation koron) ja osakkeiden riskipreemion summa. Riskipreemio kuvaa ”lisätuottoa”, jonka sijoittaja voi odottaa saavansa sijoittaessaan riskittömien obligaatioiden sijaan riskiä sisältäviin kohteisiin.

...

Vaikka osakkeiden arvon ja korkotason välillä vallitsevan yhteyden kuvaaminen on matemaattisesti hyvin helppoa, ei tuotto-odotuksen määrittäminen ole käytännössä kovin nopea tai suoraviivainen harjoitus. 

Viimeisintä virkettä olen myös yrittänyt tuoda esille: korot vaikuttavat firman bisnekseen muutenkin, joten riskillisen tuoton suhde riskiin muuttuu myös koron myötä lähes aina. 

Tottakai on itsestäänselvää, että inflaatio vaikuttaa kaikkeen, mikä inflatoituvassa rahassa lasketaan. Itse en pidä inflaation siirtymistä osakkeiden arvoon automaattisena ja väistämättömänä. Ei ole mitenkään selvää, että osakkeiden arvo muuttuu inflaatiokorjattuna ylöspäin.

Rakennusoikeuksista en tiedä, mutta osinkoa sitten leikattiin 7,52 sek -> 5 sek kuten oli odotettavissakin. Kassavirta toki parani firman toiminnan vakiintumisen myötä ensimmäisenä vuotena, mutta sen jälkeen se oli kyllä kiusallisen hollilla ja enimmäkseen riittämätön. Jossain vaiheessa luulin, että remontit ym. piti olla jo ohi, ja se parantaisi kassavirtaa, mutta niin näyttäisi koko vuosi menneen taas kerran niihin.

Melkein pääsin viime vuonna firmasta eroon ostohintaan ennen kurssipudotusta. Mutta kun vaihto on mitä on, jäi jonkin verran turskaksi salkun pohjalle. Kokonaisuutena vajaa pari vuotta osinkoja niin saan omani takaisin.

Ei nyt osunut raportoinnissa silmään mikä on indeksikorotusten tilanne?

Backaheden ilmoitti uusien kiinteistöjen ostosta ja osakeannista mikäli ymmärsin oikein?

https://www.backaheden.se/investor-relations/pressmeddelanden/?slug=backaheden-fastighets-ab-ingar-avtal-om-forvarv-av-fyra-fast-23398

Backaheden ilmoitti uusien kiinteistöjen ostosta ja osakeannista mikäli ymmärsin oikein?

https://www.backaheden.se/investor-relations/pressmeddelanden/?slug=backaheden-fastighets-ab-ingar-avtal-om-forvarv-av-fyra-fast-23398

Joo, merkintäoikeusanti. Yksi osake antaa yhden merkintäoikeuden. 21 merkintäoikeudella saa merkitä 11 uutta osaketta à 66 SEK. Merkintäoikeus irtoaa 8.8. eli tuleva maanantai on viimeinen päivä tehdä kauppaa merkintäoikeuden sisältävällä osakkeella. Merkintäaika 11.–25. elokuuta. Merkkareilla voi käydä kauppaa 11.–22.8.

Annilla rahoitetaan kiinteistökauppa, jonka kohteena on neljän automyymälän kokonaisuus; paketin hinta on 150 MSEK. Annilla kerätään 111 MSEK, jonka jatkeeksi Backaheden ottaa pankkilainaa. Oston kohteena olevista neljästä myymälästä kolme (84 %) ostetaan Hediniltä 10-vuotisilla sale-and-leaseback-sopimuksilla. (Hedin osti viime vuonna Laakkosen autoliiketoiminnan Suomesta.) Ostettavan kokonaisuuden arvioitu tuotto on 7.5 %.

Lisäksi Backaheden ilmoitti aikeesta hankkia myöhemmin Hedinin käyttöön rakentamaton kiinteistö, jonka kauppahinnaksi arvioidaan 95 MSEK. Rakentamisesta vastaisi Backaheden. Tämän kohteen rahoituksesta ei tiedotteessa ole mainintaa. Tuotto-odotus 7.0 %.

Annin vuoksi Backaheden julkaisee osavuosiraporttinsa jo 8.8. (eikä siis 30.8., kuten oli aiemmin ilmoitettu).

Vaihto on niin onnetonta, että jos haluaa pottiaan firmassa kasvattaa, niin ainoa mahdollisuus taitaa olla antiin osallistuminen 66 sek per osake hinnalla. Siitä huolimatta, että tänään päätettiin 65,50 sekiin 😛

Osakkeen matala hinta onkin se syy miksi tämä anti näyttäisi olevan vähän "meh". Osakemäärä kasvaa epämiellyttävästi puolella kun taas vuokratuotto vähän päälle neljänneksellä. Toisaalta velkaisuus ja korkokulut pienenevät suhteellisesti (vaikea sanoa miten paljon, kun eivät kerro millä korolla uusi laina otetaan).

Koko kasvuinvestoinnin positiivinen eps-vaikutus näyttäisi omien pikaveikkausten perusteella nojaavan siihen, että olemassa oleviin vuokriin saadaan 4% indeksikorotus, ja että lainan korko ei kohoa yli 2,5% (Cibuksen saamat korkocapit ja -swapit olivat suunnilleen 3%, joten jotkut pankkiirit eivät odota korkojen pysyvän kauhean korkealla). Inflaatio Ruotsin suunnalla on vieläkin aika kovassa laukassa, joten tuo 4% saattaa olla taas aika varovainen veikkaus.

Nykyiseen 5 euron osinkoon operatiivinen kassavirta riittää osakemäärän kasvunkin jälkeen ihan kivasti, vaikka investointi ei onnistuisikaan eps:iä nostamaan. Operatiivinen kassavirta kun on nyt 7 euroa per osake. Firma on varmaankin ajatellut osinkoa pudottaessaan, että jätetään hajurakoa jos ei korkotaso putoakaan vuoteen 2025 mennessä, jolloin vanha velka pitäisi uusia. Joka tapauksessa, jos vaatii 7,5% osinkotuottoa niin tuo 66 sek on juuri oikea hinta osakkeelle.

Laskut ovat sitten stetson-menetelmällä tehtyjä Q1:sestä taaksepäin neljä kvartaalia laskettujen operatiivisten kassavirtojen päälle lisättyjä ceteris paribus -muutoksia. Ei siis arvioitu kiinteistönhoitokulujen ja -tulojen suhteellisia muutoksia, kiinteistöveron muutoksia, tms. 🙄

Muokkaus:

Affärsvärlden on eri mieltä osingosta... 

Backaheden saattaa joutua alentamaan osinkoa Hedin-kaupan jälkeen ... Yhtiö saattaa kuitenkin joutua alentamaan osinkoaan tulevaisuudessa korkeampien korkokustannusten vuoksi, kun korkosuojaus raukeaa.

En väitä vastaan, sillä kuten sanoin, tarvitaan matala korko ja kohtuullinen indeksikorotus vuokriin.

https://fastighetstidningen.se/backaheden-kan-behova-sanka-utdelningen-efter-hedin-affaren-affarsvarlden/

"Backaheden Fastighets AB's ("Backaheden" eller "Bolaget") huvudägare Stenhus Fastigheter I Norden AB ("Stenhus") has today published ett kontant budpliktsbud entektorna i Backaheden till ett pris om 66 kronor per aktie ("Offers"). Erbjuandet ljuvad i in accordance with the Takeover rules with the reason that Stenhus aktieholding i Backaheden, efter den av styrelsen beslutade företrädesemissionen den 31 July 2023, uppgår till cirka 42 procent av det totala numbere utestandöd Aktier och röster i Bolaget.

The offer will be published on September 15, 2023 and will be available on Stenhus website, www.stenhusfastigheter.se. The acceptance period for offers will start on September 15, 2023 and will end around October 13, 2023.

The Board of Directors and Backaheden have commissioned the independent board members Christer Sundin and Daniel Hofmann to form an independent bid committee for handling all issues related to the Offer. Backahedens styrelseordförande Tomas Georgiadis and styrelseledamot Erik Borgblad har, mot bakgrund av sina kasvej i Stenhus, selva deklarat sig jäviga och kommer inte att participate i handläggningen av eller beslut i fragres related till Erbjuandet.

The independent bid committee avser att evaluate Erbjuandet och har anlitat BDO Corporate Finance för avgivende av ett värdingsutlåtande höttö Erbjuandet ur ett financiallt perspektiv (en så callad "fairness opinion"). The independent bid committee will publish a statement on the Erbjuandet och BDO's fairness opinion senast two weeks before the end of the acceptance period, i.e. around September 27, 2023.

Informationen vällds, genom ovanståndö contactenförsorg, för obbligntgörande den"

Ryöstö!

Mitäs kommentoi @Aki Pyysing?

AlterEgo wrote:

"Backaheden Fastighets AB's ("Backaheden" eller "Bolaget") huvudägare Stenhus Fastigheter I Norden AB ("Stenhus") has today published ett kontant budpliktsbud entektorna i Backaheden till ett pris om 66 kronor per aktie ("Offers"). Erbjuandet ljuvad i in accordance with the Takeover rules with the reason that Stenhus aktieholding i Backaheden, efter den av styrelsen beslutade företrädesemissionen den 31 July 2023, uppgår till cirka 42 procent av det totala numbere utestandöd Aktier och röster i Bolaget.

The offer will be published on September 15, 2023 and will be available on Stenhus website, www.stenhusfastigheter.se. The acceptance period for offers will start on September 15, 2023 and will end around October 13, 2023.

The Board of Directors and Backaheden have commissioned the independent board members Christer Sundin and Daniel Hofmann to form an independent bid committee for handling all issues related to the Offer. Backahedens styrelseordförande Tomas Georgiadis and styrelseledamot Erik Borgblad har, mot bakgrund av sina kasvej i Stenhus, selva deklarat sig jäviga och kommer inte att participate i handläggningen av eller beslut i fragres related till Erbjuandet.

The independent bid committee avser att evaluate Erbjuandet och har anlitat BDO Corporate Finance för avgivende av ett värdingsutlåtande höttö Erbjuandet ur ett financiallt perspektiv (en så callad "fairness opinion"). The independent bid committee will publish a statement on the Erbjuandet och BDO's fairness opinion senast two weeks before the end of the acceptance period, i.e. around September 27, 2023.

Informationen vällds, genom ovanståndö contactenförsorg, för obbligntgörande den"

 

Ryöstö!

Mitäs kommentoi @Aki Pyysing?

Ihan mielenkiinnosta - oletko käyttänyt käännösohjelmana tässä hernekeittopurkkia vai harjan vartta?

big bad bear wrote:

AlterEgo wrote:

"Backaheden Fastighets AB's ("Backaheden" eller "Bolaget") huvudägare Stenhus Fastigheter I Norden AB ("Stenhus") has today published ett kontant budpliktsbud entektorna i Backaheden till ett pris om 66 kronor per aktie ("Offers"). Erbjuandet ljuvad i in accordance with the Takeover rules with the reason that Stenhus aktieholding i Backaheden, efter den av styrelsen beslutade företrädesemissionen den 31 July 2023, uppgår till cirka 42 procent av det totala numbere utestandöd Aktier och röster i Bolaget.

The offer will be published on September 15, 2023 and will be available on Stenhus website, www.stenhusfastigheter.se. The acceptance period for offers will start on September 15, 2023 and will end around October 13, 2023.

The Board of Directors and Backaheden have commissioned the independent board members Christer Sundin and Daniel Hofmann to form an independent bid committee for handling all issues related to the Offer. Backahedens styrelseordförande Tomas Georgiadis and styrelseledamot Erik Borgblad har, mot bakgrund av sina kasvej i Stenhus, selva deklarat sig jäviga och kommer inte att participate i handläggningen av eller beslut i fragres related till Erbjuandet.

The independent bid committee avser att evaluate Erbjuandet och har anlitat BDO Corporate Finance för avgivende av ett värdingsutlåtande höttö Erbjuandet ur ett financiallt perspektiv (en så callad "fairness opinion"). The independent bid committee will publish a statement on the Erbjuandet och BDO's fairness opinion senast two weeks before the end of the acceptance period, i.e. around September 27, 2023.

Informationen vällds, genom ovanståndö contactenförsorg, för obbligntgörande den"

 

Ryöstö!

Mitäs kommentoi @Aki Pyysing?

Ihan mielenkiinnosta - oletko käyttänyt käännösohjelmana tässä hernekeittopurkkia vai harjan vartta?

Google Translate.

Etköhän kuitenkin onnistu saamaan siitä selvän 

Aki Pyysing wrote:

AlterEgo wrote:

"Backaheden Fastighets AB's ("Backaheden" eller "Bolaget") huvudägare Stenhus Fastigheter I Norden AB ("Stenhus") has today published ett kontant budpliktsbud entektorna i Backaheden till ett pris om 66 kronor per aktie ("Offers")

 

Ryöstö!

Mitäs kommentoi @Aki Pyysing?

Kai tämä lähinnä on pakollinen ostotarjous, eikä varsinainen ryöstö. Tuskin annan osakkeitani lunastettavaksi.

 

Ryöstöllä tarkoitin tuota hintaa

AlterEgo wrote:

big bad bear wrote:

AlterEgo wrote:

"Backaheden Fastighets AB's ("Backaheden" eller "Bolaget") huvudägare Stenhus Fastigheter I Norden AB ("Stenhus") has today published ett kontant budpliktsbud entektorna i Backaheden till ett pris om 66 kronor per aktie ("Offers"). Erbjuandet ljuvad i in accordance with the Takeover rules with the reason that Stenhus aktieholding i Backaheden, efter den av styrelsen beslutade företrädesemissionen den 31 July 2023, uppgår till cirka 42 procent av det totala numbere utestandöd Aktier och röster i Bolaget.

The offer will be published on September 15, 2023 and will be available on Stenhus website, www.stenhusfastigheter.se. The acceptance period for offers will start on September 15, 2023 and will end around October 13, 2023.

The Board of Directors and Backaheden have commissioned the independent board members Christer Sundin and Daniel Hofmann to form an independent bid committee for handling all issues related to the Offer. Backahedens styrelseordförande Tomas Georgiadis and styrelseledamot Erik Borgblad har, mot bakgrund av sina kasvej i Stenhus, selva deklarat sig jäviga och kommer inte att participate i handläggningen av eller beslut i fragres related till Erbjuandet.

The independent bid committee avser att evaluate Erbjuandet och har anlitat BDO Corporate Finance för avgivende av ett värdingsutlåtande höttö Erbjuandet ur ett financiallt perspektiv (en så callad "fairness opinion"). The independent bid committee will publish a statement on the Erbjuandet och BDO's fairness opinion senast two weeks before the end of the acceptance period, i.e. around September 27, 2023.

Informationen vällds, genom ovanståndö contactenförsorg, för obbligntgörande den"

 

Ryöstö!

Mitäs kommentoi @Aki Pyysing?

Ihan mielenkiinnosta - oletko käyttänyt käännösohjelmana tässä hernekeittopurkkia vai harjan vartta?

Google Translate.

Etköhän kuitenkin onnistu saamaan siitä selvän 

Paljon paremmin olisi kyllä saanut selvää jos olisi ollut joko ruotsiksi tai englanniksi tuon sekasotkun sijaan.