Näissä usein toteutettu painovoimainen ilmanvaihto on täysi riittämätöntä ja varsinkin kesäaikaan ilmanvaihto on käytännön pysähdyksissä. Remonttien kustannukset ovat maanlaajuisesti valtavia ja ongelma on siinä mielessä salakavala, ettei sitä välttämättä huomaa juuri mistään (esim. alapohjaongelma yhdistettynä puutteelliseen ilmanvaihtoon = korvausilma tulee osittain alapohjasta) ennen kuin terveys alkaa pettää. Tähän voi mennä vuosia ja usein kestää vielä pidempään kunnes ymmärretään että syy on omassa kodissa. Täällähän usein puhutaan ainoastaan virastotaloista ja kouluista jotka on pilalla, mutta on huomattava määrä myös omakoti-, rivi- ja kerrostaloja jotka on massiivisten remonttien tarpeessa liittyen näihin ongelmiin ja tämä vyyhti alkaa pikkuhiljaa purkautua.
Olen tästä(kin) asiasta jutellut asiaa tuntevien kanssa ja ymmärtänyt, että ongelma on se, että ilmanvaihto on tukittu asunnoissa lämmön säästämiseksi (sic). Olen tämän myös itsekin todennut. Ei tosiaan jengillä paljoa päässä kolise yleisesti ottaen. Siis tukittu sisäilman tuloreitti, koska sieltä "vetää", jolloin sisään ei enää virtaa viileämpää ilmaa, joka lämpisi sisällä ja nousisi poistohormia pitkin ylös katolle ilman lisäenergiaa. Näin yksinkertaisella idiotismilla on tuhottu niitä taloja, joissa rakenteet ovat päässeet kostumaan tämän takia.
Homeongelma ei myöskään aikuisten oikeasti ole homeongelma, vaan rakenteiden kostumisongelma. Ongelma on rakenteiden kestävyys, ei terveys, mutta tässä(kin) asiassa massojen hysteria on ohittanut järjen.
Ja tottakai urakoitsija aina sanoo, että tarvitaan "massiivia remontteja", kun maksajana on hysteerikoilta äänensä/leipänsä saava taho. Joko neuroottinen hipsteri tai näitä edustava kunnallispoliitikko tai virkamies. Mitä virkamies siinä voittaa, että sanoo: "ei kannata"? Päin vastoin, ongelmia itselleen kerjää. Eiväthän ne hänen palkkarahojaan ole, mitä "home"kouluihin käytetään.
Mutta toki tämä on todellisuus, jossa sijoittajan pitää elää. Siksipä harva sijoittaja sijoittaa pientaloihin. Tästä ja monesta muusta hyvästä syystä.
Asun Wienissä 1890 rakennetussa kerrostalossa. Putket samalta ajalta. Taannoin hajosi putki ja kostui yksi seinä. Se avattiin ja kuivattiin ja maalattiin päältä. Myöhemmin huomattiin, että toiselta puolelta oli myös täysin märkä ja täysin homeessa. Oli kaapin takana, niin ei huomattu. Sama prosessi. Ihmettelivät, kun muutimme viikoksi pois remontin alta. Ei Itävallassa, joka on varmaankin maailman lääketieteellisen neuroottisuuden huippumaa, tunneta hometta terveysasiana. Eikä kyllä muuallakaan. Koko Eurooppa on täysin homeessa. Samoin Aasia. Suomessa se ongelma ei todellisuudessa ole home, vaan väestössä joku muu asia, mutta se on aina niin paljon helpompi syyttää jotain itsensä ulkopuolista, varsinkin kun sille löytyy maksaja.
Pari päivää sitten uutisoitiin, että asumistukea saavia on jo 488 000 ja asumistukimenot ovat nousseet neljänneksellä vuodessa. Asumistuki on tämän hetkein tärkein tekijä, joka tukee asuntosijoittamista. Siten asuntosijoittamisen suurin riski liittyy asumistuen heikennyksiin, mutta mitä useampi sitä saa, sitä hankalampi sitä on leikata. Kehitys taasen tukee sitä, että asumistukea saa yhä useampi, joten en pitäisi asumistuen heikennyksiä kovin todennäköisenä. Opiskelijoiden siirtyminen yleisen asumistuen piiriin aiheuttanee kuitenkin ensi vuonna mahdollisesti jonkinlaista sopeutusmiskehitystä ja erityisesti tähän segmenttiin vahvasti painottavien sijoittajien kannattaa seurata asiaa tarkasti.
Asun Wienissä 1890 rakennetussa kerrostalossa. Putket samalta ajalta. Taannoin hajosi putki ja kostui yksi seinä. Se avattiin ja kuivattiin ja maalattiin päältä. Myöhemmin huomattiin, että toiselta puolelta oli myös täysin märkä ja täysin homeessa. Oli kaapin takana, niin ei huomattu. Sama prosessi. Ihmettelivät, kun muutimme viikoksi pois remontin alta. Ei Itävallassa, joka on varmaankin maailman lääketieteellisen neuroottisuuden huippumaa, tunneta hometta terveysasiana. Eikä kyllä muuallakaan. Koko Eurooppa on täysin homeessa. Samoin Aasia. Suomessa se ongelma ei todellisuudessa ole home, vaan väestössä joku muu asia, mutta se on aina niin paljon helpompi syyttää jotain itsensä ulkopuolista, varsinkin kun sille löytyy maksaja.
Suomalaisissa homeongelmissa on yleensä kyse on yhdistelmästä tiivis asunto, paljon kosteutta sisällä ja puu rakennusmateriaalina. Betoni tai muu kiviseinä voi kyllä homehtua pinnalta, mutta puhtaassa kiviseinässä ongelma poistuu, kun raaputtaa homeet pinnalta pois tai antaa vaan homeiden kuivua pintaan. Pahoin homehtuneet puu- tai muut pehmeät rakenteet sen sijaan pitää usein uusia, kun niistä tulee helposti homeiden ja muiden mikrobien mätä ja kosteutta itseensä imevä kasvualusta.
Suomalaisissa homeongelmissa on yleensä kyse on yhdistelmästä tiivis asunto, paljon kosteutta sisällä ja puu rakennusmateriaalina. Betoni tai muu kiviseinä voi kyllä homehtua pinnalta, mutta puhtaassa kiviseinässä ongelma poistuu, kun raaputtaa homeet pinnalta pois tai antaa vaan homeiden kuivua pintaan. Pahoin homehtuneet puu- tai muut pehmeät rakenteet sen sijaan pitää usein uusia, kun niistä tulee helposti homeiden ja muiden mikrobien mätä ja kosteutta itseensä imevä kasvualusta.
Suomalaisissa homeongelmsisa on yleensä kyse siitä, että homeesta tehdään ylipäätään ongelma. Mutta ei tässä ole mitään uutta. Suomalaiset ovat pienenä eristäytyneenä ja yhteinäisenä kansana taipuvaisia massailluusioihin ja massahysteriaan, joiden seuraukset ymmärretään vasta vuosikymmeniä myöhemmin. Esimerkiksi kolesteroliin alettiin suhtautua Suomessa erityisen neuroottisesti 1970-luvulta alkaen ja tämän seurauksena massat oppivat vähärasvaisten tuotteiden tärkeyden. Kiva mikäs siinä, mutta samalla lasten diabetes-tapaukset räjähtivät:
Syitä vasta arvaillaan ja D-vitamiinikytkös on ehkä yksi (toinen voi olla rasvattomien tuotteiden laukaiseva tekijä suomalaisessa geenipoolissa), mutta olennaista asiassa on se, että massat ovat herkkiä Suomessa reagoimaan yli terveyssuosituksiin ja sivuvaikutuksena syntyy valtavia oheisvahinkoja. Homeen kohdalla miljardien remontit turhaan ja muu rakentamisen lisäkulu.
Samanlaista hysteriaa on asuntojen energiatehokkuudessa. Yksinkertaisempaa ja paljon halvempaa olisi tuottaa halpaa sähköä, mutta sitä taas estää toinen usko: CO2-päästöjen rajoittaminen.
Fiksuthan näissä tienaavat. Ei tuulivoimaa kannata vastustaa, vaan siihen sijoittaa. Sama juttu asunnoissa.
Jos nyt unohdetaan asumistukien saajat ja joissain tapauksissa saatavat veroedut, niin jäljelle jää vielä aika paljon sijoitusasuntoja, jotka joku omistaa ilman erityisiä veroetuja ja joita joku vuokraa ilman asumistukea. Onko mahdollista, että asunnon omistajalle on taloudellisesti järkevää vuokrata asuntoa, ja samaan aikaan asunnossa asuvan on taloudellisesti järkevää asua siellä vuokralla? Jos näin on, niin miksei vuokralaisen olisi järkevämpää omistaa asunto?
Kun vuokraajana on yritys ja kohde on suhteessa kallis neliöihin nähden, niin silloin pitäisi tämän olla mahdollista.
Ainakin sillä perusteella, että taloudellisesti näin oli selkeästi järkevää vuokrata asuntoa 1-2 hlölle Helsingin ytimestä.
Jotenkin uskon että oli ihan hyviä diilejä vuokranantajallekin.
Kuten yllä todettu, asunnot kuluvat ja siksi niitä pitää ylläpitää tai niiden arvo alenee. Pientalojen osalta tarpeet ovat yksilöllisempiä ja vaativat ammattilaista ymmärtämään piilevää remonttivelkaa, mutta kerrostalojen osalta asia on suoraviivaisempi. Esimerkkinä putkiremontti, jonka yhteydessä monesti tehdään esim. sähköjä tai muita perusparannustöitä. Kustannus on helposti Helsingissä 1000 e/asuinneliö. Sanotaan, että pitkän aikavälin korkokanta olisi 3 %. Tällöin 20 vuoden päässä odottavan em. remontin nykyarvo on 1000/1,03^20 = 553 e/m2. Käytännössä 20 v. päässä olevaa putkiremonttia ei mitenkään huomioda myyntihinnoissa, koska ostajat eivät ymmärrä sitä, mitä tässä kappaleessa kirjoitin.
Täydellisiä kohteita on harvassa. Itselläni sattuu olemaan erittäin hyvä viimeisin ostos eli kaikki paitsi julkkari on tehty niin hiljan, ettei niitä käytännössä tarvitse tällä hetkellä arvottaa negatiivisesti. Julkkari on ikkunoiden kanssa myöskin hyvin kallis, helposti 400 e/m2, mutta kaikkea ei voi saada.
Taloyhtiön talous
1 e/m2/kk vastike-eroa on 3 % korkokannalla 12/0,03 = 400 e/m2 arvostuseroa neliöhinnassa. Taloyhtiöiden talouksia ei myöskään täysimääräisesti huomioda hintapyynnöissä (ainakaan, toteutumista on vaikeampi sanoa, koska data on paljon hankalampi saada). Itse katson yhtiöiden talouksista aina sen, miten 1) todelliset menot ovat vastanneet budjetoituja ja miten ne ovat vuosien aikana kehittyneet (kerran äkkäsin pahan ylilaskutuksen lisätöissä, toin esille yhtiökokouksessa ja kilpailutuksen tuloksena saatiin paljon parempi diili ja kaikille osakkaille ~20ke profit nykyarvossa) ja 2) millä vastiketasolla noin suurin piirtein ko. yhtiö pystyy elättämään itsensä. Monissa yhtiöissä näet kertyy yli- tai alijäämää tavalla tai toisella joko säästämällä ylläpidosta tai keräämällä ylijäämää tulevia pikkuparannuksia varten. Nämä pitää puhdistaa luvuista, jotta näkee, mikä on yhtiön todellinen vastikevaade eli märää, jota yhtiön olisi pakko periä toimiakseen. Tätä sitten vertaa yleiseen tasoon ja arvottaa em. tavalla.
Tontin omistus
Tontin arvoja voi etsiskellä samanalueen myynti-ilmoituksista, joista osa on vuokratontilla ja osa omalla. Osassa myös on mahdollista lunastaa tonttiosuus itselleen. Käytännössä tontin arvo on noin tonni asuinneliö Helsingin lähiöissä ja keskustassa jopa 2000. 50-70 vuodessa asunnossa pitää kaikki uusia kertaalleen paitsi tontti. Jos uuden asunnon hinta on 6000 e/m2, kuten Helsingin lähiöissä, niin rakennuksen arvo on 5000 e/m2 ja tontin 1000 e/m2. Viimeistään 70 vuoden kuluessa on pitänyt sijoittaa toinen 5000 e/m2, jotta asunto on siinä kunnossa, missä se oli ostaessa eli 5000/70/12 = 6 e/m2/kk (=vastike ja taloremontit). Mutta tonttiin ei tarvitse sijoittaa mitään enää. Inflaation ollessa 2 %, tontin arvo on 70 vuoden kuluttua 4-kertaa se, mitä se oli ostaessa (nimellisesti). Mutta remontit ja ylläpito pitää maksaa aina nykyrahassa, jolloin niiden hinta kasvaa koko ajan inflaation tahdissa. Toisin sanoen: omistusasunnon arvosta keskeinen osa muodostuu maapohjan omistamisesta ja inflaatiosta. Tarkkaa osaa ei voi sanoa, koska tekijöitä on paljon, mutta on suoraan sanottuna idioottia ostaa vuokratontilta asunto. Ainakaan ylikuumenneilta markkinoilta, kuten pk-seudulla nyt (=missä kysyntä>>tarjonta pidemmän aikaa).
Asuntojen hintakehitys
Keskeisin tekijä asuntosijoituksen kokonaistuottavuudessa on lopulta se, miten asuntojen hinnat kehittyvät. Miten tahansa sijoitustaan yrittää arvottaa, tämä komponentti on keskeisin. Ja sitä myöskin on vaikein tietää etukäteen. Ajallinen hajautus on ainoa keino hakea turvaa. Se on sikäli helppoa, että kunhan life time nettokassavirta säilyy positiivisena, asuntoja voi aina ostaa lisää vähitellen ja siten ajallinen hajautus tulee itsestään. Itse yritän olla joka vuosi net worth vauraampi kuin vuotta aikaisemmin ja sovitan menoni tämän mukaisesti.
Asuntosijoituksen tuotto siis tehdään pitkälti ostotilanteessa eli ostohinta määrää kokonaistuoton merkittävältä osalta. Palstalla on nopeita, jotka löytävät ja tarttuvat heti hyvään kohteeseen. Itse olen tehnyt näin vain kerran (silloinkin myyjä oli menossa konkkaan), vaan aivan toisin: pitkään myynnissä roikkuneet kohteet, joissa on tietysti ainakin yksi merkittävä ongelma, ovat minun mieleeni. Näissä on yleensä ainoa tarjoaja ja jos myyjälle ei tarjous kelpaa, niin tappio ei ole suuri. Kerran tarjosin 219 000 e, kun pyynti oli n. 300ke. Asunto oli ollut pitkään myynnissä ja 2 v vanha eli käytännössä ongelmaton. Ei myynyt. Välittäjä roikkui puhelimessa kanssani kuukauden yrittäen saada minua korottamaan tarjoustani. En korottanut. Sama juttu viimeksi. En korottanut ja sanoin, että katsotaan 3 kk päästä uudestaan, jos ei kelpaa. Parissa päivässä suostui.
Suomalaisten neuroottisuus
Putkiremontteja ei tehdä kuin Suomessa ja homeongelmaa eivät tunne muut kuin suomalaiset. Tämä on lievä kärjistys, mutta kertoo olennaisen. Pari hyvää tiivistystä ammattilaisilta:
1) Perunapussin tuominen asuntoon räjäyttää homeitiöiden määrän asunnossa
2) Homeesta kärsivät asuvat yleensä lähellä luontoa, jossa ilmassa on valtaisa määrä homeitiöitä
3) Hometutkimuksesta ilmoittaminen lisää työpaikan homeoireita huomattavasti.
Mutta minkäs teet. Paikallisiin oloihin on pakko sopeutua ja siksi Suomessa on pakko sopeutua huomattaviin kustannuksiin, mitä edellä mainitut ja muut tekijät, kuten energiatehokkuus ja byrokratia aiheuttavat sijoittajalle.
Suomalaisissa homeongelmissa on yleensä kyse on yhdistelmästä tiivis asunto, paljon kosteutta sisällä ja puu rakennusmateriaalina. Betoni tai muu kiviseinä voi kyllä homehtua pinnalta, mutta puhtaassa kiviseinässä ongelma poistuu, kun raaputtaa homeet pinnalta pois tai antaa vaan homeiden kuivua pintaan. Pahoin homehtuneet puu- tai muut pehmeät rakenteet sen sijaan pitää usein uusia, kun niistä tulee helposti homeiden ja muiden mikrobien mätä ja kosteutta itseensä imevä kasvualusta.
Koetin löytää lainauksesta edes yhtä oikein olevaa asiaa, mutta valitettavasti siinä ei sellaista tällä kertaa ollut. Itseäni harmittaa kovasti, että esimerkiksi Hesarin kirjoituksista 90% on virheellisiä tai erittäin virheellisiä. Kun näistä lukijat sitten poimivat yksittäisiä tiedonjyviä, niin seuraa juuri ylläolevan kaltaisia päättelyketjuja. Jotta jotain lihaakin aiheeseen nyt lämmetessäni antaisin, niin muutama kiistaton tosiasia, mielipiteitä en nyt edes jaksa:
1) Hyvin eristetyn nykyaikaisen rakennuksen tulee olla tiivis. Sellaisen tekemisessä ei ole mitään ihmeellistä eikä riskialtista.
2) Ne vanhoista rakennuksista jotka ovat säilyneet ja toimineet ja joissa sisäilma on vielä käyttökelpoista ei toimi mistään hengittävyydestä johtuen vaan siitä huolimatta.
3) Homeita, itiöitä, bakteerejä ja muita epäpuhtauksia on kaikessa ilmassa. Nykyaikaisessa rakennuksessa sisäilmassa paljon vähemmän kuin "raikkaassa" ulkoilmassa.
4) Ei ole olemassa "hometaloja". Niitä on jopa vähemmän kuin esimerkiksi kummitustaloja. Koko termi on harhaanjohtava ja lähinnä pelottelee ihmisiä. "Jos nyt vahingossa ostan hometalon, niin se ei lähde siitä millään. On olemassa esimerkiksi eri asteisia kosteusvahinkoja jotka korjaamattomina ovat aiheuttaneet homekasvustoa. Ne voidaan korjata. Joskus korjaus voi olla jopa kannattamaton, mutta noissa tapauksissa puhutaankin yleensä jo käyttöikänsä lopussa olevista rakennuksista.
5) Julkisten rakennusten ongelmista suurin osa johtuu pitkitetyistä huoltoväleistä ja kovasta käytöstä. Osin myös puutteellisesta huollosta. Yksi mielipide kiellon päälle lopuksi. Ongelmien syiden prosenttiosuudet omien empiiristen tutkimusten/kokemusten mukaan:
40% pitkittynyt huolto-/korjausväli (esim. koulujen pesutilat ovat lähes kylpyläkäytössä ja korjausväli helposti kymmeniä vuosia)
35% psykosomaattiset tekijät (se työ ei vaan maistu ja kun kerran talossa lähtee huhu sisäilmaongelmista, niin oireita alkaa ilmaantua)
20% huollon virheet, iv-suodattimia ei vaihdeta/puhdisteta yms.
5% väärin suunniteltu tai rakennettu rakennusosa
"Sadattuhannet suomalaiset altistuvat homeille – tutkijat ymmällään, miksi vain pieni osa oireilee
...
HÄMMENNYSTÄ aiheuttaa se, että vain osa hometalon asukkaista oireilee. Kaikki eivät sairastu.
On kosteuden turmelemia rakennuksia, joissa kukaan ei oireile. Ja päinvastoin.
Tutkijat yrittävät ratkoa mysteeriä pala palalta. Tärkein kysymys on yhä vaille vastausta: mikä saa ihmiset oirehtimaan?
Sairastuneet epäilevät syyksi kosteuden villitsemiä homeita ja itiöitä. Alan tutkijoilta puuttuu kuitenkin tarkka näyttö siitä, mitkä ovat mikrobien vaikutukset ja mikä on oireilun syy.
Kukaan ei kiistä, etteikö kosteusvauriosta seuraisi ongelmia. Kuitenkaan ei ole pystytty osoittamaan selvää syy-yhteyttä kosteusvaurion ja sairauden välille.
...
MYSTEERIN selviämistä auttaisi, jos tutkijat pystysivät yhdistämään kosteusvaurion oireisiin luotettavasti.
”Vielä ei ole biomarkkereita eli mitattavia merkkiaineita, jotka osoittaisivat, että ihminen altistuu hometalon haitoille”, kertoo professori Alenius.
Ja miettikään sitä miljardiluokan haloota, mikä Suomessa on niistä homeitiöistä, jotka ovat rakennuksen sisällä! Jos homeitiöt olisivat terveysongelma edes pienelle osalle väestöä, nämä ihmiset eivät voisi liikkua ulkona. Eivät ainakaan metsässä.
Kilppari: "3) Homeita, itiöitä, bakteerejä ja muita epäpuhtauksia on kaikessa ilmassa. Nykyaikaisessa rakennuksessa sisäilmassa paljon vähemmän kuin "raikkaassa" ulkoilmassa. "
puhutaankin yleensä jo käyttöikänsä lopussa olevista rakennuksista.
Tämä. Autoista jokainen ymmärtää, että vanha auto on kulunut. Koska autoja on halvempi ostaa uutena (=uudet ovat teknisesti parempia kuin vanhat, mutta vanhan korjaus maksaa suunnilleen saman mitä uuden, mm. työn hinnasta johtuen), ne rappeutuvat. Lentokoneita sen sijaan huolletaan jatkuvasti tavalla, joka säilyttää lentokoneen ominaisuudet pitkään. Tämä taas johtuu siitä, että uudet lentokoneet ovat niin paljon vanhoja kalliimpia, että uusimista lykätään ja koska lentokoneen pääomakulu suhteessa huollon työnarvoon on autoa paljon suurempi (=lentokonemekaanikko huoltaa lentokoneessa moninkertaisesti kalliimpia osia kuin autossa, joten työn arvo suhteessa tuotokseen suosii lentokoneen huoltamista, mutta auton rappeutumista).
Asuntojen kohdalla ymmärrys sitten monesti loppuu. "Homeinen rintamiestalo" (ja vielä 500ke). Rintamamiestalo on nimensä puolesta käyttöikänsä lopussa ellei sitä ole ajan oloon tasaisesti ylläpidetty. Tällöinkin sen standardit ovat nykyajasta pahasti jälkeenjääneitä. Kerrostalot ovat suoraviivaisempia esimerkkejä. Kaikki talossa kuluu. Moni luulee, että betoni on "ikuista", mutta asia on toisin päin. Vain kivi kestää huoltamatta ja siksi antiikin temppelit ovat pystyssä ellei niitä ole kaadettu. Antiikissakin käytettiin tosin paljon betonia, joka on edelleen pystyssä, joten asia ei ole toki aivan näin suoraviivainen.
Kuten aiemmassa, Jeansin quoteamassa, viestissäni erittelin, asuntoon pitää tehdä poistoja. Jos niitä ei ole tehty, ei asunnon todellinen arvo enää vastaa vastaavien huollettujen asuntojen arvoa.
Uusi asunto on turvallinen. Siinä kaikki on uutta ja rakentajan takuu 10 vuotta rakennusvirheille. Toisaalta uudet asunnot treidaavatkin sitten selvästi vanhoja asuntoja kalliimpina.
Kertokaahan fiksummat. Haluan kämpän Helsingistä asumista varten. Jos ostan, minun ei tarvitse ottaa lainaa, mutta kämppään hupenisi suurin osa varoistani (jotka on tällä hetkellä sijoitettuna indeksirahastoihin). Mietinkin että voisiko kämpän vuokraaminen olla jopa parempi vaihtoehto? Tällöin voisin jättää omistusasuntoon hupenevat rahat osakesijoituksiin. Mitään loppuelämän paratiisilukaalia en ole hommaamassa, ihan vaan yksiön muutamalle seuraavalle vuodelle. Ihan vapaasti vain voi laittaa mielipidettä kehiin, en ole ajamassa ojaan vaikka joku täällä niin käskisi. Linkit aiheeseen liittyen ovat myös tervetulleita!
Kyllä näillä korkotasoilla kannattaa ehdottomasti ottaa laina.
Onkin sitten eri asia onko tällä hetkellä hyvä hetki ostaa asuntoa. Toki mielestäni asunnot olivat kalliita jo 2007 kun ostin ensimmäisen asuntoni...
Mikäli asunnon hintalappu on mielestäsi kohdallaan kelpaahan tuo sitten parin vuoden kuluttua vaikka vuokra-asunnoksi mikäli asuntojen hinnat syystä tai toisesta romahtavat.
Jos on tarkoitus hankkia asunto vain muutamalle seuraavalle vuodelle (eikä pysyvää sijoitusasuntoa) niin tässä markkinatilanteessa jo varainsiirtoveron, kiinteistönvälittäjän palkkion ja muiden transaktiokustannusten takia + ajallisen panostuksen vuoksi kallistuisin vuokraamaan asunnon.
Muuten ehdottomasti maksimilainat niin hyvillä ehdoilla kun saa. Raha on niin halpaa että vaikka uskoisi osakemarkkinoiden romahdukseen niin parempi sopia laina hyvän sään aikana ja pitää likvidinä niin on paukkuja sitten kun veri virtaa kadulla.
Hehheh okei kansa huutaa maxiriskiä. Ongelmana on se etten ole perillä näistä asioista joten en ole kovinkaan halukas ryhtymään lainahommiin. Mutta pistetään ajatus hautumaan, ehkä saan otettua itseäni niskasta kiinni asian tiimoilta. Jos ostaisin asunnon velalla ja jättäisin omat rahat kiinni indeksirahastoihin, näkisin asian niin että olisin velalla mukana osakemarkkinoilla. Jos seuraava romahdus pilkottaa nurkan takana tämä kuullostaa aika riskitouhulta, vai onko logiikassani jotain väärin...?
Käytännössä halusin siis alunperin mielipiteitä siitä että jos velkaa ei oteta, kumpi kombinaatio on parempi. Kaikki kiinni omassa asunnossa vai vuokran maksaminen ja varojen sijoitus indeksirahastoihin?
Itselleni on aina vaikea havaita loogista syytä vuokralla asumiseen jos talous sallii oman asunnon ostamisen asuntolainalla - oli indeksirahastoja, osakkeita tai mitä tahansa muuta sitten kyljessä.
Jos otetaan osakemarkkinasijoituksesi pois kuvioista ja tulosi/varasi sallivat asuntolainan ja oman asunnon ylläpidon, en voisi suositella tämän keskuteluketjun tietojen pohjalta sinulle vuokra-asumisvaihtoehtoa. Asuntolainalla kämppä ja osakemarkkinasijoitukset ennallaan on suositukseni.
Ellet ole lainaa harkinnutkaan, knnattkan sinun mennä vuokralle itsellesi sopivalla vuokra-tasolla ja sijainnilla.
Lähtökohtaisesti oman asunnon omistamisesta maksaa jonkin verran pysyvyydessä, jolloin keskiarvona vuokra-asuminen on aavistuksen edullisempaa. Reaalimaailman muittujat vaikuttavat isolla hajonnalla siihen miten muutaman vuoden otannalla tulee tapahtumaan.
Jos laina siis jätetään pois, kuuluu kysymyksesi sitten.
Kumpi on kannattavampi sijoitus. Yksiö Helsingistä vai indeksirahasto miinus vuokrat.
Jos tarkoitus on ostaa kämppä ja myydä se muutaman vuoden kuluttua, kannattaa tosiaan miettiä onko se järkevää. Varainsiirtovero + välitys on suunnilleen 4-5% luokkaa, jolloin tuon summan säästää vuokraan verrattuna ehkä parissa vuodessa (kun säästönä on vastaavan kämpän vuokra - korot - vastikkeet).
Mielestäni tuota velanottoa kannattaa miettiä kokonaisvarallisuuden kautta. Jos sinulla on omaisuutta indeksirahastoja ja kämppä, ja tätä vastaan velkaa niin sillähän ei ole väliä mitä vastaan tuo velka on otettu, muuten kuin koron kannalta.
Jos tarkoitus on kuitenkin olla ottamatta lainkaan velkaa niin velattoman kämpän tuotto ei ole kovin kummoinen. Tämä johtuu tietenkin siitä, että keskimäärin kämppien tuotto-odotus nostetaan halvan lainan vivulla riittäväksi.
Jos on alle nelikymppinen ja ensiasunto, niin varainsiirtoveroa ei peritä. Tosin siinä palaa sitten se kerran elämässä tarjolla oleva kortti.
Tässä kannattaa sitten ensiasunnon ostajien muistaa, että tämä etu tulee käyttöön vain kun omistusosuus asunnosta on 50% tai yli. Eli jos ostaa puolison kanssa asuntoa, voi olla viisaampaa jakaa 49-51 jos ensimmäinen asunto ei ole niin arvokas kuin seuraava asunto saattaisi olla.
Kaikki kiinni omassa asunnossa vai vuokran maksaminen ja varojen sijoitus indeksirahastoihin?
Rahasto tuottaa osingot ja osakkeiden kurssinousun. Asunto tuottaa nettovuokran (säästynyt vuokra - vastikkeet) ja arvonnousun. Nettovuokrasta täytyy vielä vähentää varainsiirtoveron ja välityspalkkion vaikutus, noin 1 % / v (oletuksena vero+palkkio 5 % ja pitoaika 5 v). Nettovuokraksi jää Helsingissä ehkä 2-3 %/v?
Muutamassa vuodessa on arpapeliä, kumpi tuotto on korkeampi. Teoriassa indeksirahasto tuottaa paremmin kuin yksiö Helsingissä. Jo pelkät osingot voivat ylittää nettovuokran, rahastosta riippuen. Päälle tulee arvonnousu, joka osakkeilla on oletuksena korkeampi kuin asunnoilla (yritykset kasvavat, asunnot eivät).
Emme kuitenkaan voi etukäteen tietää, kumpi nousee tai laskee lähivuosina enemmän, osakekurssit vai yksiön hinta.
Yksiöstä saa myös ei-taloudellista hyötyä kuten mielenrauhan irtisanomista vastaan, konkreettista näkyvää omaisuutta ja tunteen siitä, että omistaa kotinsa. Indeksirahastosta saa vain arvonnousun ihailun. Yksiössä arvonnousun ihailu jää vähemmälle, koska asunnon tarkkaa arvoa ei tiedä, ennen kuin se on myyty.
Useimmat hankkivat sen oman asunnon eivätkä vastaavaa rahastosalkkua. Oma asunto antaa jotain enemmän. Siitä saa ei-taloudellisia hyötyjä, joita ihmiset pitävät korkeammassa arvossa kuin sijoitustuottoja.
On hienoa, jos pystyt toimimaan kokonaan ilman velkaa. Sillä on oma arvonsa. Et jää riippuvaiseksi pankeista tai työnantajista, vaan saat enemmän taloudellista päätösvaltaa omaan elämääsi.
Vuokra vs oma -pohdinnassa kannattaa tuumia muitakin kuin pelkästään rahalla mitattavia asioita
- onko tarve muuttaa pian/usein
- onko toiveiden mukaisia vuokra-asuntoja saatavilla
jne
Sinänsä jos tähtäimessä on pienehkö asunto Helsingin keskustassa näillä ei ole paljonkaan väliä (omistusasunnosta pääsee varmasti eroon ja sopivia vuokra-asuntoja on saatavilla), mutta noin yleisemmin.
Edelliseen liittyen, jos omistusasunto on helposti myytävä, ei ole mitään varsinaista syytä maksaa isoa välityspalkkiota. Hankalasti myytävät kohteet ja esim. kiinteistöt sitten erikseen.
Kannatta otta huomioon indeksirahastojen tähän astisesta voitosta maksettava vero. Helsingissä mahdolliseen asunnon arvon nousuun on sijainnilla suuri merkitys. Vanhemmissa taloissa kannattaa tutustua huolella talon tehtyihin ja tuleviin remontteihin. Tosin pienissä asunnoissa maksuosuus voi jäädä todellisia kustannuksia suuremmaksi.
Hyvä huomio ARo: oman asunnon tuotot ovat verottomia, rahaston verollisia. Toisaalta rahaston myyntitappion saa vähentää mutta asunnon myyntitappiota ei.
