Olet täällä

Loma-asunto (mökki) sijoituksena

Käyttäjän hauturi kuva
Liittynyt: 25.6.2014, 10:25
Viestejä: 343

Ajattelin kirjoitella harvemmin käsitellystä “sijoituskohteesta” eli kesämökistä. Tästä tulee varmaankin juttusarja, jossa kuvailen omia kokemuksia nyt parin vuoden ajalta. Kysymykset ja kommentit ovat luonnollisestikin aina tervetulleita.

Lähtökohtana oli mökin hankkiminen ensisijaisesti omaan käyttöön. Kuitenkin, koska tarkoituksena oli ostaa hyvätasoinen ja hyväkuntoinen mökki, jotka ovat tyypillisesti hieman hintavampia, oli ajatuksena alusta saakka vuokrata mökkiä niinä aikoina kun sitä ei itse käytetä. Sijoitusta siitä ei ajateltu, pelkästään kattaa osa rahoitus- ja ylläpitokuluista vuokrilla. Alkuoletuksena oli, että mökkiä saisi ehkä vuokrattua viitisen viikkoa vuodessa. Käytännössä näyttää kuitenkin käyvän niin, että mökki jopa tuottaa jotain, ja sen innoittamana päädyin myös kirjoittamaan aiheesta tänne.

Alkuun kohdetta etsittiin lähinnä Itä-Suomesta, Saimaan alueelta, lisäksi katsottiin joitain kohteita keskisessä Suomessa. Koska meillä on useampia koiria ja koska olemme ehkä vähän erakkoluonteita, vaatimuksena oli riittävä etäisyys naapureihin (vähintään 200m, mieluummin enemmän) ja paikka jossa ei myöskään ole rakentamattomia rakennuspaikkoja lähellä. Tonttia saisi olla mieluummin useampia hehtaareita kuin alle hehtaarin. Muuten haettiin uudehkoa (2000-luvulla rakennettua), joka ei vaatisi kunnostusta, olisi täysin varusteltu (tietenkin sähkö, juokseva vesi ja viemäröinti, mutta lisäksi kaikki tarvittavat kodinkoneet - tai ainakin valmius niille), erillinen rantasauna (puulämmitteinen), uimakelpoinen ranta, laituri ja mielellään vähän isomman vesistön äärellä, jos vaikka sattuisi innostumaan veneilystä. Näillä spekseillä kohteita ei ole kovin runsaasti tarjolla. Budjetti oli alkuun n. 250000, mutta nostettiin myöhemmin n. 300000:een.

Etsintä käynnistyi loppukeväästä 2016. Kesällä yksi lupaava kohde löytyikin, ja siitä tehtiin tarjous, mutta viime hetkillä ilmaantui kilpaileva ostaja ja luovutimme. Jälkikäteen ajateltuna meillä kävi hirveän hyvä tuuri, sillä tämän kohteen olisi varmaan saanut kesällä kohtuullisen hyvin vuokrattua, mutta syksyllä, talvella ja keväällä sen vuokraaminen olisi luultavasti ollut käytännössä mahdotonta.

Loppukesästä 2016 löysimme erittäin lupaavan kohteen kauempaa, Sotkamosta. Aiemmin olimme miettineet n. 4-5 tunnin mökkimatkaa suuntaansa, mutta Sotkamoon olisi ainakin 2-3 tuntia pidempi ajo. Kohde vaikutti kuitenkin muuten niin täydellisesti tarpeisiimme sopivalta, että päätin käydä sitä katsomassa. Vaimo ei päässyt mukaan, mutta laitoin kohteesta vähän videokuvaa ja kuvailin sitä muuten puhelimessa, ja jo katsoessa päätimme tehdä siitä tarjouksen. Pienten neuvottelujen jälkeen pääsimme myyjän kanssa yksimielisyyteen kauppahinnasta. Seuraavaksi alkoi vääntö irtaimistosta; koska mökissä oli varsin hyvät huonekalut olin tehnyt tarjouksen irtaimistoineen. Myyjä oli tähän suostunut tietyin varauksin, mutta sitten ruvettiin vääntämään mikä kaikki on irtaimistoa ja mitä varaukset tarkkaan ottaen tarkoittavat. Lopulta niistäkin päästiin yksimielisyyteen. Viimeinen vaihe eli itse kaupanteko veikin vielä useampia kuukausia, koska toinen myyjistä oli kuolinpesä, jossa oli alaikäisiä lapsia. Lopulta lokakuun lopulla saimme kaupat tehtyä, ja omistus- ja hallintaoikeus siirtyivät kaupanteon yhteydessä. Kaupantekopäivälle sovin jo mökille tapaamiset Lomarenkaan ja paikallisen siivousfirman kanssa liittyen mökin vuokrakäyttöön. Molempien kanssa tehtiin sopimukset saman tien.

Seuraavassa osassa kohteen varustelemisesta vuokrakäyttöön ja vuokrauksen aloittamisesta.

Käyttäjän Turms kuva
Liittynyt: 10.1.2015, 21:15
Viestejä: 158

Varsin mielenkiintoinen aihe ketjulla, keep it coming.

Käyttäjän hauturi kuva
Liittynyt: 25.6.2014, 10:25
Viestejä: 343

Osa 2 vuokrakäyttöön valmistautuminen, vuokrauksen aloitus ja myyntikanavat

Kaupanteon yhteydessä tapasimme Lomarenkaan paikallisen edustajan, ja teimme sopimuksen vuokraamisesta Lomarenkaan kautta. Koska tarkoituksenamme oli viettää joulu itse mökillä, sovimme, että vuokraus alkaa joulun jälkeen. Näin meille jäi pari kuukautta aikaa “viimeistellä” mökki vuokrauskuntoon. Käydessään Lomarenkaan edustaja myös kuvasi mökin. Pienten tekstiviilausten jälkeen ilmoitus mökistä julkaistiin Lomarenkaan sivuilla.

Lomarengas hoitaa mökin markkinoinnin omilla sivuillaan, sopii asiakkaan kanssa ja hoitaa rahaliikenteen. Lisäksi, ainakin Sotkamossa missä on paljon vuokramökkejä, Lomarenkaan kautta saa järjestettyä myös liinavaatepalvelun sitä haluaville asiakkaille. Vastineeksi Lomarengas ottaa oman komissionsa vuokrahinnasta. Komissiota ei oteta muista palveluista, esim. loppusiivouksesta. Lomarengas veloittaa asiakkaalta erillisen varausmaksun ja loppuerän vuokrasta ja tilittää koko summan omistajalle viikon-kahden kuluessa vuokrauksen alkamisesta. Verotusmielessä kyse on nimenomaan komissiokaupasta, mistä lähemmin myöhemmin verotusta käsittelevässä osassa. Mikäli asiakas peruu varauksen ennen loppuerän maksua, ei Lomarengas tilitä mitään vaan pitää varausmaksun omana palkkionaan. Mökkiä voi käyttää itse tai vuokrata myös itse asiakkaille, mutta kaikki käyttö täytyy merkitä Lomarenkaan ylläpitämään varauskalenteriin päällekkäisbuukkausten välttämiseksi. 

Lomarenkaan lisäksi mökkiä päätettiin vuokrata myös suoraan, ja tätä varten laadittiin kotisivut, joilla on mökin esittely, tietoa lähialueen aktiviteeteistä, hinnasto, varauskalenteri ja yhteydenottolomake. Kesällä 2017 markkinointikanaviin lisättiin Nettimokki.com -palvelu, Atraveo.de/Tuivillas.com ja Tripadvisor. Myös muutamien Saksassa ja Sveitsissä toimivien, Suomeen erikoistuneiden matkatoimistojen kanssa käytiin keskusteluja, mutta loppujen lopuksi mikään niistä ei halunnut ryhtyä yhteistyöhön. Useampia myyntikanavia käytettäessä on tärkeää, että vain yksi on sellainen, joka voi hyväksyä varaukset suoraan. Koska Lomarenkaalla sen ainoa vaihtoehto, toimii homma siten, että varaus merkitään aina Lomarenkaan kalenteriin, ja sen lisäksi Nettimökin kalenteriin ja omaan google-kalenteriin, josta se päivittyy automaattisesti kotisivuille, Atraveoon ja Tripadvisoriin. Kotisivujen, Nettimökin, Atraveon ja Tripadvisorin kautta tulevat varauspyynöt vahvistetaan aina vuokralaisille erikseen, ennen kuin niistä tulee sitovia.

Nettimökki on vain markkinointikanava, se ei hoida varauksia eikä maksuliikennettä. Palvelussa on kiinteä vuosimaksu. Atraveo ja Tripadvisor hoitavat myös maksuliikenteen ja perivät oman komissionsa. Tripadvisorin kautta ei ole tullut vielä yhtään asiakasta, joten sen käytännön toiminnasta ei ole kokemuksia. Atraveo perii asiakkailta myös erikseen varausmaksun ja loppuerän, mutta vähentää oman palkkionsa varausmaksusta ja tilittää erotuksen heti, ja loppuerän kokonaisuudessaan kolme päivää vuokrauksen alkamisesta. Atraveon nettisivuilla on ajoittain ollut pieniä ongelmia, mutta muuten heidän toimintansa on saksalaisen täsmällistä.

Mökin hinnoittelu sovittiin Lomarenkaan kanssa heidän ehdotuksensa pohjalta. Lähtökohtana on viikkohinta, joka vaihtelee sesongeittain. Tästä Lomarengas laskee oman laskutapansa mukaisesti lyhyempien vuokrausjaksojen hinnat siten, että yhden päivän hinta on sitä kalliimpi, mitä lyhyemmästä jaksosta on kyse. Viikkoa pidemmille jaksoille “lisäpäivät” ovat käytännössä samanhintaiset (seitsemäsosa viikkohinnasta). Samaa hinnoittelua on noudatettu kaikissa myyntikanavissa. Tämä on myös osaltaan rajannut joitain mahdollisia myyntikanavia pois, mm. Booking.com:ia ja AirBnB:tä tutkittiin, mutta niiden hinnoittelurakenne ei ollut riittävän joustava. Lisäksi joitain toimijoita rajattiin pois koska kalenterin automaattinen päivittäminen google-kalenterista ei ollut mahdollista. Nettimökki-palvelun lisäksi tutkin Huvila.net:iä mutta heidän sivunsa ovat mielestäni alkeelliset ja vuokrattavia mökkejä on vain noin 40% Nettimökin määrästä, joten päätin jättää sen väliin. Myös uusia vastaavia palveluja on perustettu, mutta nekin ovat toistaiseksi liian pieniä. Lomarenkaan lisäksi keskusteluja käytiin paikallisen vastaavan toimijan kanssa, mutta yhteistyötä ei aloitettu.

Itse mökin varustelu vuokrakäyttöön oli suhteellisen yksinkertaista, koska mökki oli valmiiksi kalustettu ja hyvin varusteltu. Lukitusta piti muuttaa sen verran, että omaan käyttöön jääviin varastoon ja autotalleihin ei pääse samoilla avaimilla kuin muihin tiloihin. Avaintenhallintaan voisi käyttää Vuokatissa olevaa avainpalvelua, mutta päädyttiin sijoittamaan oven viereen numerolukollinen avainsäilö, josta vuokralaiset saavat avaimet käyttöönsä kaikkina vuorokaudenaikoina. Toiset avaimet ovat sisällä, ja vuokralaisia ohjeistetaan käyttämään säilössä olevia avaimia vain sisään menoon ja jättämään ne sen jälkeen säilöön vara-avaimiksi. Säilön avaimia voivat tarvittaessa käyttää myös sähkömiehet, putkimiehet jne. Myös siivousliikkeellä ja vartiointiliikkeellä on omat avaimet, ja siivousliikkeen avaimilla pääsee myös varastoon ja talleihin.

Ennen vuokrauksen aloittamista mökkiin asennettiin hälytysjärjestelmä ja ilmalämpöpumppu. Hälytysjärjestelmä on etäohjattava ja hälytykset menevät vartiointiliikkeeseen. Myös ilmalämpöpumppu on periaatteessa etäohjattava, mutta käytännössä etäohjaus ei juurikaan toimi. Myöhemmin harkittiin Optiwatti-palvelun käyttöönottoa, mutta koska ilmalämpöpumpussa on radiotaajuuksilla toimiva kauko-ohjain, ei sen ohjaaminen Optiwatin kautta ole mahdollista, ei Optiwattiakaan otettu käyttöön (Optiwatti on järjestelmä/palvelu, jolla voidaan ohjata koko kiinteistön lämmitystä etänä, ja joka tarvittaessa optimoi mm. lämmityksen ja lämminvesivaraajan käyttöä pörssisähkön hinnan mukaan). Sähkösopimus tehtiin aluksi pörssihintaisena, mutta vaihdettiin myöhemmin markkinatilanteen muututtua aikasähköksi. Jätehuollosta sovittiin siten, että jäteastia tyhjennetään vain tilauksesta. Tien talvikunnossapito hoituu tiekunnan kautta, pihan aurauksesta sovittiin saman urakoitsijan kanssa. Hankittiin polttopuita, nettiyhteys, sekä erilaisia kalusteita, tarvikkeita ja sisustuselementtejä. Myöhemmin ensimmäisten vuokralaiskokemusten perusteella sähköistykseen tehtiin pieniä muutoksia, mm. lisättiin katkaisija jolla lämminvesivaraajan saa kytkettyä jatkuvalle käytölle (aiemmin oli vain yökäyttö ja tilapäinen päiväkäyttö). 

Seuraavassa osassa käytännön hankaluuksista vuokralaisten kanssa ja mökin käytännön asioiden hoidosta.

Käyttäjän hauturi kuva
Liittynyt: 25.6.2014, 10:25
Viestejä: 343

Osa 3: käytännön hankaluuksia vuokralaisten ja kiinteistönhuollon kanssa

Siivouksista päätettiin, että vuokralaisten on pakko ostaa loppusiivous palveluna, vuokralaisten omaan siivoukseen ei luoteta. Lisäksi mökki on positioitu viiden tähden kohteeksi, jolloin on luonnollistakin, ettei vuokralaisten tarvitse siivota itse. Loppusiivous on kuitenkin hinnoiteltu erikseen, mm. siksi ettei Lomarengas veloita siitä komissiotaan. Jo ennen vuokrauksen aloittamista siivousliike varoitteli venäläisistä vuokralaisista. Heti ensimmäisen vuokrauksen yhteydessä havaittiin miksi: siivoojat olivat kuulemma keränneet kolme jätesäkillistä roskia kuuden päivän vuokrauksen jälkeen. Lisäksi huonekaluissa oli jäänteitä suihkutettavasta "serpentiinistä" jne. Toki kyseessä oli uusi vuosi, jolloin pientä juhlimista voi odottaakin, mutta silti.

Samojen vuokralaisten kanssa oli myös ongelmia lämpimän veden riittävyyden kanssa. Joillain (venäläisillä) on kuulemma tapana jättää suihku valumaan siksi aikaa kun menee saunaan, ja silloin lämmin vesi melko varmasti loppuu, jos sitä tehdään vain yösähköllä. Tämän vuoksi lämminvesivaraajaan lisättiin myös jatkuvan päiväkäytön kytkin, ja vuokralaisia ohjeistetaan erikseen sammuttamaan suihku saunaan mennessä.

Myös seuraavien vuokralaisten (sattumalta venäläisiä hekin) kanssa oli ongelmia, tällä kertaa vähän isompia ja osin omasta syystä. Vuokralaisten tullessa (keskellä yötä) oli 37 astetta pakkasta ja mökissä oli vain ilmalämpoöpumppu päällä. Lämpötila oli päässyt laskemaan n. 10 asteeseen, ja vuokralaiset alkoivat raivokkaasti lämmittää mökkiä takalla. Muuten hyvä, mutta kesäpelti oli auki, jolloin mökki ei lämpene kauhean tehokkaasti, sen sijaan hormi kuumenee vauhdilla. Tähän kun vielä yhdistetään paljastunut mökin rakentajan rakennusvirhe - teräshormi, jonka varoetäisyys on 100mm oli asennettu 50mm päähän kurkihirrestä ja lisäksi läpiviennin eristeitä oli liian vähän - on lopputulos arvattavissa: mökin kurkihirsi ja katto syttyivät palamaan. Palokunta sai onneksi palon nopeasti hallintaan, ja tuloksena oli vain n. 30KEUR remontti, jonka vakuutusyhtiö maksoi kokonaisuudessaan, eikä rakentajan kanssa tarvinnut ruveta riitelemään rakennusvirheestä (rakentaja maksoi omavastuun mukisematta). Mökki oli tosin pois vuokrakäytöstä koko hiihtolomasesongin, joten vuokratuloja jäi luultavasti jonkin verran saamatta. Nyt mökissä on hormi jonka varoetäisyys on vain 20mm ja vuokralaisille tarkat ohjeet kesäpellin asennosta.

Muiden vuokralaisten kanssa harmit ovat olleet pienempiä. Yksi oli halunnut lasten paistavan makkaraa ja vaahtokarkkeja varaavassa takassa (joka ei sovellu siihen lainkaan) ja valitti jälkikäteen kun ei ollut makkaratikkuja. Tämän vuokralaisen jäljiltä löytyikin sitten komeroon sullottu sijauspatja, jonka keskellä oli n. 5cm palanut reikä. Ilmeisesti sijauspatja oli laitettu lattialle istuma-alustaksi ja kekäle tms. oli sitten tippunut siihen. Jostain syystä tästä ei mainittu samalla kun valitettiin makkaratikuista. Yksi innokas kalastaja oli jättänyt pitkin rantoja eri paikkoihin kalanperskeitä, ja näitä koiramme sitten halukkaasti kävivät syömässä ja toivat myös meille riemuissaan löydöistään. Yksi oli piilottanut Apple-TV:n kaukosäätimen lapsiltaan, ja sitä jouduttiin sitten hieman etsiskelemään. Yksi oli onnistunut hajottamaan himmennettävän valon katkaisijan, joka oli kuulemma ihan itsekseen tippunut lattialle. Joku on myös pudottanut 4G-reititimen/WLAN-tukiaseman lattialle, koska yhden antennin muovikuori on hajonnut. Itse laite kuitenkin vielä toimii.

Valokatkaisijoiden kanssa on ollut muutenkin harmia. Mökissä on aika monta himmennettävää valoa, ja monet katkaisijat ovat mallia jossa painamalla valo sytytetään ja sammutetaan ja kiertämällä säädetään himmennystä. Jostain syystä pari katkaisijaa ei tahdo millään kestää, vaan painallus jää "jumiin". Koska eteisessä himmennys on ihan turha, vaihdettiin eteisin katkaisija jo tavalliseen katkaisijaan ilman himmennystoimintoa. Olohuoneessa himmennyksellekin on käyttöä, joten sinne täytynee yrittää löytää kestävämpi malli.

Mökin siivous ja kiinteistönhuolto on toiminut pääasiassa hyvin, joskin kerran siivooja oli pyynnöstä huolimatta jättänyt käydessään tarkistamatta lokakaivon täyttöasteen, ja kaivo täyttyi vuokralaisten aikana. Onneksi vuokralaiset olivat pian lähdössä, eikä asiasta seurannut suurempaa harmia (tämäkin tapahtui tietysti viikonloppuna, eikä Sotkamossa kukaan tarjoa lokahuollon päivystyspalvelua). Tämän jälkeen hommasin kaivoon langattoman hälyttimen, joka hälyttää sisällä jos kaivo on täyttymässä. Vuokralaisille on ohjeistettu ottaa yhteyttä jos laite hälyttää, ja siivoojankin on helpompi vilkaista tilanne kun ei tarvitse käydä kurkkimassa kaivoon. Muutaman kerran siivous on ollut hieman huolimatonta. Pari kertaa on jätehuolto jättänyt jäteastian tyhjentämättä ajallaan, toisella kerralla paikkasivat parin päivän päästä mutta toisella kertaa oli kuulemma mahdotonta tulla ennen kuin viikon päästä. Tämäkin sattui tietysti vuokralaisten aikana. Tien ja pihan auraukset ovat toimineet moitteettomasti.

Kokemuksista olen oppinut, että mökin pitäminen vuokrauskäytössä vaatii jatkuvaa pientä kehittämistä (ja luonnollisesti pikku korjauksia paljon useammin kuin pelkästään omassa käytössä). Jos mökillä ei voi itse käydä käytännössä joka vuokrauksen jälkeen, täytyy löytää toimija, joka voi hoitaa paitsi siivouksen, myös pieniä korjauksia ja esim. lämmitysten säätöjä. Monilla paikkakunnilla löytyykin esim. "mökkitalkkari"-palveluita. Meidän tapauksessamme siivousliike hoitaa rutiiniasiat ohjeiden mukaan, ja tarvittaessa pyydetään sitten erikseen sähkömies, putkimies, lukkoseppä, lumienpudottaja jne. Näissä tilanteissa mökin sijainnista lähellä taajamaa on selvästi oma hyötynsä.

Kokemusten perusteella mökille on mm. tehty nuotiopaikka pihalle järven rantaan ja paraikaa suunnitellaan lämmitysten ja lämminvesivaraajien muuttamista etäohjattaviksi. Mökillä on myös monessa eri tilassa netin kautta luettavia lämpö- ja kosteusmittareita. Lisäksi tarvitaan myös vuokralaisten ohjeistamista. Mökkikansiossa on printatut ohjeet suomeksi ja englanniksi, ja niistä on versiot myös netissä. Aina uuden vuokralaisen tullessa lähetän viestin, jossa toivotan tervetulleeksi ja lisäksi laitan linkin ohjeisiin ja suosituksen tutustua niihin. Lisäksi siivousliikkeelle on omat ohjesivut, joista voi varmistaa rutiinitoimenpiteiden ohjeet, esim. miten lvv:ia ja lämmityksiä kytketään päälle ja pois.

Seuraavassa osassa sitten käyttöasteesta, kannattavuudesta ja verotuksesta.

Käyttäjän Velho kuva
Liittynyt: 26.6.2014, 10:40
Viestejä: 118

Miten iso tuo umpisäiliö on? surprise Meinaan jos vuokralaisilla on ollut tapa jättää vesi juoksemaan saunomisen ajaksi. Vai onko erillisviemäröinti siten että harmaat vedet menevät johonkin suodatuskäsittelyyn tontilla, ja vain wc-vedet umpisäiliöön?

Mielenkiintoista tarinaa. Säätämisen määrä vaikuttaa suurelta. Tuntemani mökkivuokraajat ovatkin usein olleet sellaisia, jotka ovat rakentaneet vuokramökkinsä omille maille lähelle asuinpaikkaansa. Bisneksenä ei ole kovin kummoista johtuen sesongin lyhyydestä, mutta jos mökki olisi muutenkin, niin siinä tapauksessa saa tuottoa pääomalle josta muuten olisi vaan kuluja. Useimmat eivät vaan halua omaa mökkiä vuokrata erinäisistä syistä. Itsellenikin se tuntuisi vieraalta ajatukselta. Pikemmin voisi luopua omasta ja pelkästään vuokrata itse, se olisi luultavasti taloudellisesti järkevämpi yhtälö.

Käyttäjän hauturi kuva
Liittynyt: 25.6.2014, 10:25
Viestejä: 343
Velho kirjoitti:

Miten iso tuo umpisäiliö on? surprise Meinaan jos vuokralaisilla on ollut tapa jättää vesi juoksemaan saunomisen ajaksi. Vai onko erillisviemäröinti siten että harmaat vedet menevät johonkin suodatuskäsittelyyn tontilla, ja vain wc-vedet umpisäiliöön?

Kymmenen kuution säiliö, johon menee mökistä kaikki vedet, sekä harmaat että mustat.

Rantasaunalla on erillinen suodatus harmaille vesille, siellä ei ole vessaa.

Velho kirjoitti:
Säätämisen määrä vaikuttaa suurelta. Tuntemani mökkivuokraajat ovatkin usein olleet sellaisia, jotka ovat rakentaneet vuokramökkinsä omille maille lähelle asuinpaikkaansa. Bisneksenä ei ole kovin kummoista johtuen sesongin lyhyydestä, mutta jos mökki olisi muutenkin, niin siinä tapauksessa saa tuottoa pääomalle josta muuten olisi vaan kuluja. Useimmat eivät vaan halua omaa mökkiä vuokrata erinäisistä syistä. Itsellenikin se tuntuisi vieraalta ajatukselta. Pikemmin voisi luopua omasta ja pelkästään vuokrata itse, se olisi luultavasti taloudellisesti järkevämpi yhtälö.

Säätämisen määrä on alussa suuri, mutta pienenee kun saa systeemit kuntoon ja yhteistyökumppanien kanssa homma rupeaa toimimaan. Me käytimme erilaisia vuokramökkejä reilut 20 vuotta, ennen kuin päädyimme tähän. Oman mökin vuokraaminen ei ehkä tunnu niin vaikealta, kun sen on alusta saakka suunnitellut niin. Varmaan jollain suvun perintömökillä jonka vaari on omin käsin rakentanut tilanne voisi olla toinen.

Käyttäjän hauturi kuva
Liittynyt: 25.6.2014, 10:25
Viestejä: 343

Osa 4: numeroita

Aloitetaan ensin verotuksesta. Jos loma-asunto on osin omassa käytössä ja osin vuokrakäytössä, voi tuloista vähentää kulut vuokrakäytön osalta, muttei tietenkään oman käytön osalta. Suuri kysymys onkin, kumpaan kategoriaan tyhjillään olo kuuluu? Viime kesään asti vastaus oli omistajan kannalta tyly: tyhjillään olo oli omaa käyttöä, eli kulut sai vähentää vain siltä osalta kun mökki oli tosiasiallisesti vuokrattuna. KHO kuitenkin katsoi ratkaisussaan KHO 2017:131, että kaikkien seuraavien ehtojen toteutuessa: 

- vapaa-ajan asunto on  ammattimaisella välittäjällä välitettävänä koko vuoden ajan

- asunto on ollut vuokralle annettuna suuremman osan ajasta kuin omassa käytössä

- omaa käyttöä koskevat varaukset tehdään saman vuokranvälittäjän varausjärjestelmän kautta kuin ulkopuoliset vuokrauksetkin

- asunnon oma käyttö on liittynyt osittain myös asunnon huoltoon vuokraustoimintaa varten.

ovat myös tyhjilläänoloajan kulut vähennyskelpoisia. 

Tällä päätöksellä on merkittävä vaikutus suurimmalle osalle niistä, jota käyttävät vuokramökkiään myös itse (Jo aiemminkin kaikki kulut olivat vähennyskelpoisia jos mökki oli yksinomaan vuokrauskäytössä siten että sitä ei ollut edes mahdollista käyttää itse). Yleensä mökki on suurimman osan ajasta tyhjillään ja tyhjilläänoloajan kustannusten vähennyskelpoisuudella on merkittävä vaikutus verotukseen. Lisäksi tietysti yksinomaan vuokrauskäyttöön liittyvät kulut (esim. loppusiivoukset) saa vähentää kokonaisuudessaan. Kotitalousvähennyksiin oikeuttavista kuluista voi tehdä kotitalousvähennyksen omaan käyttöön kohdistuvasta osuudesta.

Sama periaate kulujen jakamisesta vähennyskelvottomaan ja vähennettävään osuuteen koskee myös poistoja ja korkokuluja. Poistoja ei voi tehdä maapohjan osuudesta, ja rakennusten osuudesta niitä voi tehdä vain siltä osin kuin rakennukset ovat vuokralaisten käytössä. Meillä mökki ja rantasauna ovat kokonaisuudessaan vuokralaisten käytössä, sen sijaan autotalli/varasto-rakennuksesta vain puuvarasto (n.10%) heidänkin käytössään ja siten sen rakennuksen osalta poisto tehdään on vain 10% osuudesta. Irtaimistosta voi halutessaan tehdä valinnaisen kiinteän 60,-/kk poiston normaalin menojäännöspoiston sijaan.

Kun myynnistä on vähennetty vähennyskelpoinen osuus kuluista, koroista ja poistosta, saatu tulos on verotuksessa verotettavaa pääomatuloa. Tappiosta 30% voidaan vähentää alijäämähyvityksenä ansiotulojen verosta, enintään 1400 euroon asti. Mikäli tappiota on enemmän tai ansiotulojen veroja vähemmän, voidaan käyttämättä jäänyt osuus vähentää tulevien vuosien verosta.

Toinen verotuksessa huomioitava seikka on arvonlisävero. Ensinnäkin, jos tulot ylittävät vuodessa 10000 euroa, pitää vuokraustoiminnasta hakeutua arvonlisäverovelvolliseksi. Toiseksi, jos käyttää välittäjänä Lomarengasta (tai jotakin muuta vastaavaa yritystä), kannattaa hakeutuminen joka tapauksessa, sillä Lomarengas tulkitsee välitystoiminnan komissiokaupaksi, ja mikäli omistaja ei ole ALV-velvollinen, Lomarengas tilittää ALVin koko vuokrahinnasta verottajalle. Sen sijaan mikäli omistaja on ALV-velvollinen, tilittää Lomarengas ALVin vain omasta palkkiostaan, ja omistaja hoitaa normaalit ALV-vähennykset ja tilitykset. Näin ALV-velvolliselle jää vähennyskelpoisten kulujen ALVin verran enemmän tuloa. Mikäli veroton myynti on alle 30000 euroa (mitä se on yhden vuokramökin tapauksessa käytännössä aina), saa ALVista lisäksi ns alarajahuojennuksen (tietysti sillä edellytyksellä, että ALVilliset myynnit ovat suuremmat kuin ALVilliset ostot).

Mökkiä hankittaessa keskustelimme joidenkin muiden mökkivuokraajien kanssa odotettavissa olevasta käyttöasteesta. Sen perusteella päättelimme, että esim. Saimaan rannalla hieman syrjemmässä olevaa mökkiä olisi voinut saada vuokrattua kesällä ehkä viitisen viikkoa + muutaman viikonlopun päälle - yhteensä ehkä n. 40-50 vrk/vuosi. Sotkamon osalta ajattelimme, että Vuokatin läheisyys varmaan nostaa kysyntää talvikaudellakin, mutta oletimme sen silti jäävän ehkä tasolle 60-70 vrk/vuosi. Lisäksi, koska varaamme itsellemme 3-4 viikkoa parasta kesäaikaa sekä joulun/uudenvuoden, oletus oli, että tästäkin voitaisiin jäädä huomattavasti. Tässä suhteessa vuokraus on toiminut huomattavasti oletettua paremmin. Viimeisen 12 kuukauden (loka/2017 - syys/2018) vuokrausaste on ollut 126 vrk (34,5%), minkä lisäksi olemme itse käyttäneet mökkiä 71 vrk (ja näistä siis melkein 6 viikkoa parhaaseen sesonkiaikaan, jolloin voisi olettaa mökin menevän muutenkin hyvin kaupaksi). Kulut, jotka eivät liity yksinomaan vuokrauskäyttöön, poistot ja korot ovat siis 80,5% vähennyskelpoisia.

Vuokrauksen taloudellista tuloksellisuutta voi tarkastella monella eri tavalla. Jos tarkastellaan pelkästään sitä, syntyykö verotettavaa tuloa, päästään pienelle plussalle tai muutaman tonnin miinukselle riippuen siitä, merkitäänkö isommat hankinnat heti kuluksi vai aktivoidaanko taseeseen. Toinen tapa arvioida asiaa on arvioida mikä tulos olisi ilman omaa käyttöä. Tässä tapauksessa voisi olettaa, että omassa käytössä olleista 71 vuorokaudesta ehkä 40-50 olisi voitu vuokrata. Tällöin verotettavaksi tulokseksi tulisi n. 2500-5000 euroa riippuen taas isompien hankintojen käsittelytavasta. Kolmas tapa on arvioida paljonko oman käytön hinnaksi tulee vuorokautta kohti. Tässä tapauksessa oman majoitusvuorokauden hinnaksi tulee 50-75 euroa / vuorokausi, mikä on merkittävästi vähemmän kuin mökin vuokra vuorokaudessa (sesongista ja vuokrausajasta riippuen n. 120-300 euroa/vrk, vuokralaisten toteutunut keskivuorokausivuokra oli 173,72). Oma käyttö tulee siis ainakin merkittävästi halvemmaksi kuin vastaavan mökin vuokraaminen ulkopuoliselta.

Yhteenvetona voi siis todeta, että puhtaasti rahalla mitattuna yhdestä mökistä, jonka siivousta ja kiinteistönhuoltoa ei voi edes osin hoitaa itse, ei helposti saa kovin hyvää sijoitusta. Sen sijaan oman käytön ja vuokrakäytön yhdistäminen voi toimia, ja ainakin itse olen rahalliseen tulokseen tyytyväinen. Ennen kun olimme vuokralaisina mökeissä, käytimme niitä ehkä viikon-kaksi vuodessa ja maksoimme huonompitasoisista mökeistä selvästi kalliimpaa vuorokausihintaa. Omaa kokonaistaloutta ja elämänlaatua ajatellen mökki on meille ollut selvästi hyvä sijoitus. En kuitenkaan missään tapauksessa suosittele kaikille.

Lopuksi vielä viimeisten 12 kk tarkempia lukuja niistä kiinnostuneille (alv 0%)

- myynti komissioiden jälkeen 17452

- pelkästään vuokrauskäyttöön liittyvät (kokonaan vähennyskelpoiset) kulut 1603 (käytännössä siivouksia)

- omaan käyttöön ja vuokrakäyttöön jaettavat kulut ilman investointeja 7790 (kiinteistönhuolto 1735, pienhankinnat 1300, kiinteistövero 870, tietoliikenne ja hälytyspalvelu 383, sähkö 2195, korjaukset 557, vakuutukset 414, markkinointi 179, muut 156)

- investoinnit 2964

- poistot 9309

- korot 2420

 

Mainos: Aurejärvi Varainhoito
Yksilöllistä ja luotettavaa täyden valtakirjan varainhoitoa
Tutustu