Loma-asunto (mökki) sijoituksena

En ole kyllä perehtynyt kiinteistöverotuksessa käytettävien käypien arvojen muodostumiseen, mutta oma näppituntuma kahden kiinteistön perusteella on, että niillä ei ole mitään tekemistä todellisten käypien arvojen kanssa (sen enempää absoluuttisten kuin suhteellistenkaan arvojen osalta). Voin toki aivan hyvin olla väärässäkin.

Verottajaltakin voi kysyä näkemystä voiko kiinteistöverotuksessa käytettävistä arvoista jotenkin johtaa poistolaskelman pohjana olevia arvoja.

Rurik kirjoitti:

Vähennetäänkö muista po tuloista?

Vastaisikohan tämä kysymykseen: https://www.salkunrakentaja.fi/2020/09/sijoitustappiot-verotus/

Coopoc kirjoitti:

Laitetaanko vähennykset kuukausikohtaisesti vai vuosikohtaisesti eli ts pitääkö vähennykset kohdistaa siihen kuukauteen missä ne ovat syntyneetkin?

Veroilmoitus tehdään kalenterivuosittain, ei siinä ole edes mahdollista tehdä kuukausikohtaista erittelyä.

Kirjanpito on sitten oma lukunsa, ja siinä varmaan oleellisinta on millä tasolla haluat itse mökkivuokrausbusinestasi seurata.

Kesken vuotta tehdyt muutokset poistolaskelmassa olevaan omaisuuteen lasketaan poistoihin vain siltä osalta vuotta kun omaisuus on ollut taseessa. Ts. jos vaikka uusit laiturin kymppitonnilla heinäkuussa, poistat siitä ko. vuonna vain puolet koko vuoden poistosta. Tässä riittää kuukauden tarkkuus hyvin, ja on varmaan enemmän makuasia lasketaanko keskeneräiset kuukaudet mukaan vai ei.

Ja kaikki edellä (ja aiemmin) sanomani koskee siis sitä, että yksityishenkilönä vuokraat mökkiäsi ja ilmoitat sen henkilökohtaisessa veroilmoituksessasi. Sitten jos kyseessä on yritys, mennään tietysti vähän eri säännöillä.

Coopoc kirjoitti:

Vielä tarkennus kysymykseen vähennyksistä.

Jos mökin vuokraus on aloitettu kesken vuotta  esim 1.4.2022 -> 31.12.2022

Laitetaanko mökin vähennykset vuoden alusta, esim sähkölaskut  1.1.2022 - 31.12.2022 ajalta jolloin vuoden sähkölaskut kerrotaan 0.75 vai alkaako vähennysoikeus vasta 1.4.2022 jälkeisiin laskuihin, omakäyttö tietenkin otetaan huomioon.

Talvikuukausinahan sähkölaskut ovat monesti ainakin 3-4 kertaisia kesään verrattuna jos pitää peruslämpöä päällä ympäri vuoden.

Tähän ei käsittääkseni ole selkeää sääntöä. Jos vähennät vasta 1.4. jälkeistä aikaa koskevia laskuja, se on ainakin hyväksyttävä käytäntö. Melkoisella varmuudella myös jos saat jostain asiasta koko vuotta koskevan laskun voit kertoa sen 0,75:llä. Sen sijaan koko vuoden kuukausittaisten laskujen laskeminen yhteen ja kertominen 0,75:llä ei kuulosta välttämättä hyväksyttävältä. Toki jos saat esim. kahden kuukauden sähkölaskun koskien maalis-huhtikuuta sen voi varmasti kertoa 0,5:llä selvittämättä kummankin kuukauden todellista kulutusta.

Päivitetääs välillä omastakin mökiivuokrauksesta. Vuokralaiset antavat usein pyydettäessä palautetta, ja joskus pyytämättäkin. Tyypillistä kuitenkin on, että vaikka jostain syystä muuten oltaisiinkin yhteydessä jo vuokrausaikana, niin silloin ei koskaan valiteta mistään, vaan kaikki valitukset kerrotaan jälkikäteen, kun niille ei voi enää tehdä mitään.

Elokuussa oli pari aika erilaista vuokralaista peräkkäin. Ensimmäinen näistä oli tähän mennessä ainoa joka kysyttäessä ilmoitti ettei suosittelisi mökkiä muille. Oli kaikenlaista ongelmaa:

- kulku parvelle oli ikäihmisille mahdoton - näin voi hyvinkin olla, parvelle menevät portaat ovat jyrkähköt ja lopussa on vielä korkea kynnys, tosin kulku näkyy varsin hyvin mökistä julkaistuista kuvista

- yhden makuuhuoneen patja oli aivan liian kova - tämäkin voi hyvin pitää paikkansa, patjamieltymykset ovat melko henkilökohtaisia. Ehkä esim. sieltä vaikeakulkuiselta parvelta olisi kuitenkin saanut raahattua toisen patjan tilalle.

- soutuvene oli likainen, eikä sillä voinut siksi soutaa, ja muutenkin olisi pitänyt kuulemma erikseen vuokrata sähköperämoottori - kyllä, vene on hyvinkin voinut olla likainen. Se ei tosin ole estänyt muita käyttäjiä soutamasta sillä. En myöskään ymmärrä miksi soutamiseen pitäisi vuokrata perämoottori, jollainen kyllä periaatteessa on lisähintaan saatavissa, kun airotkin ovat puuvajassa ihan ilmaiseksi käytettävissä.

- ulkona ei ollut virikkeitä, kun mökin ympäristöön ei ole tehty kävelypolkuja - ei ole polkuja ei, koska ympäröivä maasto on enimmäkseen soista. Lisäksi vain omalle maalle voi erikseen tehdä polkuja, joten hirveän monipuolista polkuverkostoa ei alle neljän hehtaarin tontille pystyisi rakentamaan vaikka maaperä antaisi myöten. Tietä pitkin pystyy kävelemään ja n. 300 metrin päässä vastaan tulee muiden mailla kulkevia polkuja. Lisäksi melko lyhyen ajomatkan päässä on varsin kattava ulkoilureittiverkosto. Mökillä on likaisen soutuveneen lisäksi polkupyörä, 2 suppilautaa meloineen, mölkky, petankki, kroketti, frisbeegolfkori ja 6 frisbeetä, laituri uimaportaineen, ulkotulipaikka sekä tikkataulu. Ja tietysti grilli, ruokapöytä tuoleineen, aurinkovarjo ja muutamia lepotuoleja.

Mistään näistä puutteista ei luonnollisestikaan mainittu mitään kun oltiin muusta syystä yhteydessä, nämä nyt tosin ovat kaikki sellaisia ettei niille hirveästi olisi pystynyt ad hoc tekemäänkään (paitsi tietysti airot, jos kyse oli siitä etteivät vaan olleet löytäneet niitä)

Toinen elokuun vieras oli monivuotinen vakiasiakas, joka oli jo aiemmin varannut ensi kesäksi ja varasi nyt poislähtiessään myös kesäksi 2024. Hänen mielestään kaikki oli jälleen aivan fantastista ja tällä kertaa säätkin suosivat. Mainitsi erikseen viime käynnin jälkeen uusitut uunin ja liesitason ja kertoi käyneensä kävelemässä edellä mainitulla ulkoilureitistöllä erään tietyn reitin, joka oli ollut aivan upea.

Kaipa se vaan on niin, että toisille puolillaan oleva kuppi on lähes tyhjä ja toisille melkein täysi.

Noista paperilomakkeista en uskalla varmuudella sanoa, kun itse teen sähköisesti. Kyllähän tuossa tutun näköisiä asioita kysytään.

Kuluja ei tosiaan tarvitse ilmoituksella eritellä, verottaja kyllä kyselee jos katsoo aiheelliseksi. Itse pidän exceliä jossa kaikki kulut, tulot, poistolaskelmat, oma käyttö, vuokrakäyttö jne, saan sieltä suoraan veroilmotukselle lyötävät luvut. Sitten jos tulee selvityspyyntö, printtaan sieltä tarkemmat tiedot.

En nyt äkkiseltään löytänyt verottajan sivuilta arvoa vuodelle 2022, 2021 se oli 0,25€/km. Varmaan julkaisevat myöhemmin vuoden 2022 arvon (tai sitten en käyttänyt tarpeeksi aikaa etsimiseen). Muutenkin tässä nyt menee vielä useampia kuukausia ennen kuin noita pääsee täyttelemään.

Arvosäästäjä kirjoitti:

Kun on yksi loma-asunto (painotan kun operoidaan yhdellä ja toiminta ei ole sen ammattimaisempaa) verotuksessa kuluiksi luetaan sen osan kulut, kun se on vuodessa ollut vuokrattuna (ei varmaan aivan oikeudenmukaista, mutta näin ennen on ohje ollut). Eli jos vuokraat 6 viikkoa, kulua hyväksytään 6/52 vuosikuluista. Jos se on 12 viikkoa, vuosikuluista 12/52, jne. Tämä on peruslähtökohta, kun verottaja katsoo, että lomapaikka on ollut lopun ajan sinun käytettävissä/käytössä. Ilmoittaahan voi miten vaan ja jos siihen ei verottaja puutu, menee silloin niin, tai sitten verottajan kanssa käymällä kirjeenvaihtoa voi saada menemään hyvin omia perusteltuja käytäntöjä läpi. Tuo yllä kuvattu oli ainakin ennen ollut perusohje. Sitten on ihan eri asia, kun on vaikka 3 tai viisi loma-asuntoa tai kohdetta vuokrattavana, alkaa toiminta olemaan ammattimaisempaa ja se hyväksytään eri lailla tulonhankintaan, kun verottajakin tieten ajattelee, että harvempi ostaa omaa lomailua varten viittä huvilaa.

https://www.sijoitustieto.fi/comment/21873#comment-21873

https://www.kho.fi/fi/index/paatokset/vuosikirjapaatokset/1502868217652…

Olen tuolla yllä lainaamassani tekstissä purkanut auki tuon päätöksen merkityksen. En tiedä miten tarkkaan verottaja näitä eri tilanteissa tutkii, mutta ainakin kun oma mökki on Lomarenkaan varausjärjestelmässä, ei ole tarvinnut enemmälti perustella. Ekana vuokrausvuonna taisi mennä aika tiukille että vuokrakäyttöä oli enemmän kuin omaa, mutta sen jälkeen vuokrakäyttöä on joka vuosi ollut erittäin selvästi enemmän kuin omaa. Tulkintaa voivat vaatia esim. tilanteet joissa mökki on varattuna (poissa käytöstä) vaikkapa ulkopuolisen suorittaman maalausurakan takia.

Kyllähän tässäkin, kuten kaikessa muussakin verotuksessa voi aina yrittää puljata. Verotusmenettely on ihan samanlainen kuin kaikessa muussakin: verovelvollinen ilmoittaa, ja jos tarpeen, verottaja pyytää lisäselvityksiä. Sen jälkeen verottaja tekee verotuspäätöksen, joko verovelvollisen ilmoituksen mukaisesti tai siitä poiketen. Jos verovelvollinen on tämän jälkeen eri mieltä, voi hakea muutosta, mutta sitten pitää jo varautua aika hyvin todistamaan oma näkemyksensä. Verottajalla on toki mahdollisuus aina tehdä myös verotarkastus, jossa sitten aika tarkkaan syynätään asiat.

Lainan koroista (ja kuluista) vuokrakäyttöön kohdistuva osuus on vähennyskelpoista ja muu osuus ei. Käytännössä siis 4kk on kulutusluottoa, ja lopusta vuokrakäytön osuus on tulonhankkimisvelkaa. KHO:n päätöksen mukaisesti ratkaistaan onko tyhjilläänoloaika omaa käyttöä vai vuokrakäyttöä. Tässä tapauksessa kun vuokraus on alkanut kesken vuotta, on melko todennäköistä että tyhjilläänoloaika lasketaan omaksi käytöksi.

Lainan käyttötarkoituksen pääsee muuttamaan sitten kun veroilmoitus on korjattavissa Omaverossa.

Jäännösveron korko on 2% ja korosta vähennetään 20EUR, kuitenkin enintään koron määrä.

Jäännösverolle lasketaan huojennettua viivästyskorkoa 1.2.2023 alkaen eräpäivään saakka. Korko on mukana summassa, joka näkyy OmaVerossa ja verotuspäätöksessä. Huojennettu viivästyskorko on 2 % vuonna 2023. Korosta vähennetään kuitenkin aina 20 euroa (tai koron määrä, jos se on alle 20 euroa).

Coopoc kirjoitti:

Kiitos vastauksesta.

Tarkistaako verottaja korot ja kulut pankilta vai merkataanko ne itse vähennyksiin?

Verottaja saa ne lähtökohtaisesti pankilta, joten kokonaissumma pitäisi olla valmiiksi verottajan tiedossa ja ainoastaan jako kulutusluottoon ja tulonhankkimisvelkaan pitäisi jäädä itse tehtäväksi. En nyt kyllä ulkoa muista miten verottaja esittää nuo vähennyskelvottomat korot esitäytetyssä veroilmoituksessa, joten periaatteessahan on mahdollista että jos verottajan tietojen mukaan kyseessä on vähennyskelvoton kulutusluotto niin summaa ei näy siellä. Ja joka tapauksessahan kaikki kannattaa aina tarkistaa.