Olet täällä

Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä

183
222647
Sivu:

Sivut

6.2.2022, 19:47
+165
Liittynyt:
11.1.2015, 11:40
Viestejä:
298

Edellisestä päivityksestä vierähtänyt reilu vuoden päivät. Koitetaan pitää vähintään postaus per vuosi tahti yllä:)

Uskomaton vuosi taloudellisesti kaiken kaikkiaan. Edellisessä postauksessani tälle vuodelle asettamassani tavoitteessa (hyvän elämän balanssin löytäminen) epäonnistuin pahasti. Erityisesti syksy meni pahasti väsymyksen ja ison työkuorman kanssa painiessa. Toisaalta nyt yrittäjyyden myötä kolikon vastapuolella oleva upside realisoitui myös. Oman konsulttifirman liikevaihto nousi hieman yli 500k€ lukemiin. Kyseessä siis bisnes jossa ei laskuteta tehtyjä tunteja vaan komissiota onnistuneista transaktioista, jolloin ansainta voi nousta näin yksinkin toimiessa fiksulle tasolle. Kotitoimistolta käsin tehdessä läppäri ja puhelin työkaluina liiketoiminnan yleiskulut toiminnassa karkeasti 10k€ tietämillä vuositasolla ennen palkanmaksua, eli sijoitettavaa pesämunaakin vuodesta jäi. Yrityksen kautta toimiessa myös verotuksen näkökulmasta aika mukavat optimointimahdollisuudet, eli palkkaa voi nostaa sen reilu 20k€ ja loput huojennettuina osinkoina, jolloin korkein maksettu veroaste kotiutetusta eurosta jää sinne 26% tietämille. 

Uusia asuntokohteita tuli hankittua 6kpl, joista 5kpl sijoitusyhtiöön jossa muutama osakas. Osakepainoa tuli nostettua jonkin verran. Viimevuosi osakkeissa oli kohtuullinen, olisikohan vuosituotto ollut siellä noin 24% tietämillä. Sielläkin toki melko hyvä kiinteistöpaino sillä suurin positio Cityconissa. Enemmän arvopainotteista tavaraa kuin teknologiaa, mikä nyt alkuvuoden osalta palvellut hyvin sillä ytd. osakkeista näyttäisi nyt oleva vain noin 2% pakkasella. Vuodenvaihteen varallisuusallokaatio suurinpiirtein: Käteinen 25%, osakkeet 20% ja kiinteistöt/asunnot 55%. Melko tyytyväinen tähän portfolioon. Lasken portfolioon mukaan myös firman omistukset, eli iso käteispaino ei varsinaisesti ole ollut tietoinen valinta vaan johtuu nimenomaisesti siitä että firman laskutus painottunut loppuvuoteen. Alkuvuoden osakedippiin tullut ostettua lisää osakkeita. Osakemarkkinoita vaikea ennustaa, mutta koska en varsinaisesti luota euron hyvään arvonkehitykseen, niin koitan katsella käteispositiolle parempia kohteita osakkeista. Allokaatiopäätöksistä ja toimista voisi tarinoida ehkä jatkossa lisää.

Blogin käynnistyessä muistaakseni asetin tavoitteen noin 200k€ varallisuudesta ja downshiftaamisesta. Varallisuustavoitteen osalta on menty reippaasti ohi ja pelkästään viimevuonna nettovarallisuus kasvoi lähes tuplat siihen nähden mitä tuo alkuperäinen varallisuustavoite oli. Toki alkuperäinen tavoite perheellisenä ei olisi riittänyt alkuunkaan. Ajatus ns. oravanpyörästä hyppäämisestäkään ei tunnu enää ajankohtaiselta. Uskon että yrittäjyys sinällään tarjoaa erinomaisen työkalun oman elämänsä mielekkääksi muokkaamiseen. Itsellä edelleen suurta opettelua siinä että osaisin hallita omaa työmäärää ja toisaalta löytää jonkinlaisia rentouttavia harrastuksia ja ajanviettotapoja bisneksen ulkopuolelta. Viitisen vuotta sitten, lähes 10 vuotta julkisen puolen päivätyössä grindanneena, en olisi itse uskonut että omalla kertyneellä osaamispääomalla voisi jotenkin generoida sellaisia tuottoja joita esim. viime vuonna oma liiketoimintani tuotti. Uskallus vaihtaa työpaikkaa, muutaman vuoden intensiivinen uuden opettelu ja epämukavuusalueella oleilu palkkatyösuhteessa  ja lopulta siirtyminen yrittäjäksi kumuloituivat viime vuoden tulokseen. Toki toimin syklisellä alalla joten vastaavia vuosia ei välttämättä ole tulossa peräjälkeen.

Alkanutkin vuosi näyttää hyvältä ja lähes varmistunutta liikevaihtoa tälle vuodelle on jo muutamia kertoja sen verran mitä aiemmin vuosiansiot työntekijänä. Taloudellisesta paineesta ei siis juurikaan tarvitse kärsiä. Tavoitteet uudelle vuodelle edelleen viimevuotiseen tapaan samat, eli miestä pitäisi saada parempaan kuntoon sekä henkisesti että fyysisesti sekä löytää balanssia bisneksentekemisen ja muun elämän kanssa. Siinä samalla tärkeää olisi saada kertyvät tulovirrat fiksusti allokoitua sellaiseksi hajautetuksi portfolioksi joka jauhaisi jatkossa järkeviä tuottoja ilman isompia drawdowneja.

Katsotaan myös jos jotain fiksua sisältöä saisi blogiin tuotettua ennen ensi vuotta. En kuitenkaan suosittele pidättämään hengitystä odottaessa:)

13
+1
0
-1
13
0
27.7.2022, 18:29
+165
Liittynyt:
11.1.2015, 11:40
Viestejä:
298

Kiihdytetään hieman päivitystahtia ja siirrytään puolivuotiskatsauksiin:)

Oman yhtiön puolivuotiskirjanpito tehty ja sama vielä henk.koht. puolella. Jonkinlainen hehkutuspaikka lienee kun networth tämän puolen noussut ensikertaa seitsennumeroiseksi. Kokonaisassetteja sekä vastaavaa velkavipua karkeasti vielä n. 400ke tähän päälle. Oma yhtiö arvostettu käytännössä tässä yhtälössä opon mukaan (yhteisöverot tuloksesta maksettu). Toki jos pääomia pitäisi akuutisti kotiutella henk.koht. puolelle niin verottaja ottaisi isomman siivun, mutta toistaiseksi mennään optimaalisella jakaumalla. Alkuvuodesta tullut painettua laskeviin pörssikursseihin ja nyt viim. muutaman viikon sisään kevenneltyä reippaanlaisesti. Karkea assettien jakauma menee tällä hetkellä noin 50% kiinteistöt, 30% arvopaperit, 20% käteinen. Lisäksi tähän muutamalla sadalla tuhannella haettuja limiittejä sekä luottolupauksia. Itselläni on huonot ennustajanlahjat, niin lähinnä siis positiot rakennettu niin, että ei harmita jos assettien arvot tästä nousevat, mutta toisaalta on bulletteja painaa jos hyviä paikkoja tulee. Aktiivisesti siis tulee katseltua sekä kiinteistö- ja arvopaperipuolta. Osakkeissa treidaaminen ollut vähän turhan aktiivista, mutta toistaiseksi vuosi mennyt hyvin ja ytd. näyttäisi pyörivän - 6-7% tietämillä melko laajastikin hajautetulla salkulla. 

Nettovarallisuuden kasvu tullut vähän yllättäenkin. Käytännössä yli puolet kertynyt reilun 2,5 vuoden aikana yrittämisen kautta. Taustalla pitkä grindaaminen palkkatöissä ja monen sattuman ja hyvän tuurin kautta tullut sopiva spotti siirtyä yrittäjäksi hyödyntämään kertynyttä IPR:ää. Riskituotto-odotus yrittäjyydessä kyllä kohdillaan, jos ei mahdottomia alkuinvestointeja tarvitse tehdä ja jonkinlaista keikkaa aloitusvaiheessa tiedossa. Omalla kohdalla siis investoinnit käytännön nollissa ja pahin mahdollinen skenaario olisi ollut nopea paluu palkkatöihin. Tähän päälle starttirahat sekä yrittäjäkassan kautta tuleva suojamekanismi, jolla pääsee 1,5 vuoden sisään siirtymään aiempiin palkkatuloihin pohjautuvalle ansiosidonnaiselle jos hommat ei lähde rullaamaan. Downside -riski siis käytännön olematon ja upsidea riittää jos saa hommat rokkaamaan.  Yrittäjyyttä voisi jopa suositella kenellä tahansa omaa talouttaan aktiivisesti kehittävälle tai aktiivisesti sijoittamista harjoittavalle. Jos työpanostaan pystyy myymään esimerkiksi aiemmalle työnantajalleen palkan sijaan laskuttamalla, niin vaikka työnantajalle/tilaajalle kustannukset ennallaan, niin yrittäjälle vero- ja YEL (tämän osalta taisi olla heikennystä odotettavissa) -optimoinnin kautta merkittävää hyötyä kun vähemmän välistävetoa yhteiskunnalta ja esim. verorasitteen saa lukittua kertyvistä lisätuloista sinne enintään n. 26-27% tietämille (oletuksena optimaalinen palkanmaksu sekä huojennettujen osinkojen jakaminen).

Kiinteistöpuolella alkuvuosi ollut varsin hiljainen. Eräässä osaomisteisessa yhtiössä tullut tehtyä asuntopuolella yksi osto sekä myynti. Näyttäisi että toistaiseksi asuntopuolella pyynneissä ei olla merkittävästi tultu alaspäin, jolloin tällä hetkellä mielenkiintoisempia paikkoja saa vielä odotella. Pörssin puolella ilmoja on puhalleltu monesta kiinteistöpuolen firmasta pois, joten itselläkin to-do -listalla ottaa listattuja kohteita tutkittavaksi.

5
+1
0
-1
5
0
31.12.2022, 14:07
+165
Liittynyt:
11.1.2015, 11:40
Viestejä:
298

Vuosi taas paketissa. Pieni wrap-up siis paikallaan.

Sijoitusten osalta ankea vuosi, mutta ankeamminkin olisi voinut mennä. Vuoteen lähdettäessä osakepositiot olivat aika maltilliset ja niitä tullut kasvateltua vuoden mittaan. Paljon huonoja osakepikkejä esim.  Terveystaloa, Tokmanni, Hellofresh jne. sekä toki loppuvuodesta vähän Tesla longia. Em. positioista hyvin lunta tupaan, mutta toisaalta jokaisessa kohtuullisissa ajoin stop-lossit kiinni, eli ilman niitä turskat olisivat olleet huomattavasti isommat. Positiivisista treideistä mm. Evolla tuli tehtyä jonkilaista tiliä. Suurimmillaan positio oli luokkaa 60-70ke ja nyt kevennettynä positio luokkaa 20ke.

Kokonaisuudessaan loppuvuosi heikkoa runia ja 10% etu indeksiin (OMXHGI) suli 2% tasolle.

Keventelyt ja ajoitukset jotakuinkin osuivat vuoden mittaan kohdilleen, jolloin salkkujen nykykokoon nähden ytd. miinus jää alle 5% tasolle. Pitää kai olla tyytyväinen näihin lukemiin.

Asuntosijoitusten puolella vuosi meni käytännössä 100% vuokrausasteella. Vuokratuotot lienevät jossain 30-40ke välillä. Kovin tarkkaan ei jaksa laskea kun osa portfoliosta osaomistettuja. Yksi onnistunut flippikohde osaomistetun yhtiön kautta toteutettuna tuotti kohtuullisesti (hankintahinta remonttikuluineen n. 44ke & myyntihinta n. 60ke). Loppuvuodesta hankittu yksi flippiin suunniteltu kohde, joten mielenkiintoista nähdä miten tämän kanssa käy. Ostajan markkinat ainakin on hankintapuolella, kyseinen kohde irtosi aika nopeasti myyntiin tulon jälkeen (välittäjäkauppa) -15% pyynnistä. Kyseessä linjasaneerattu kaksio, Jyväskylän 40100 -alueella, 2e/m2 vastikkeella, lähtöhintakaan ei mielestäni ollut ns. törkeä, mutta kertonee markkinoiden hiljaisuudesta.

Itse asuntosijoitustoiminnan kokonaistulosta on hieman vaikea hahmottaa. Arvonlaskua portfoliolle on tullut vuoden mittaan varmasti. Toisaalta omissa kirjanpidoissa kaikki tavara arvostettu käytännössä hankintahintaan, eli aiempina vuosina olisin pitänyt varmana että vaikka koko portfolion saisi suht. nopeasti realisoitua hyvällä voitolla. Tähän markkinaan myydessä tilanne jo huomattavasti toinen. Toki itse enemmän holdi ja ostolaidalla, joten toivottavasti lyhyessä juoksussa hinnat tulevat vielä kunnolla alas. Nythän hinnat eivät vielä hirveästi ole joustaneet vaan tiputusta lähinnä kauppamäärissä ja välittäjien voivottelua.

Networth -kasvun näkökulmasta vuosi oli jälleen erinomainen, karkeasti verojen ja kulujen jälkeen  250ke+. Sijoituksista tähän ei tullut apuja, vaan johtuu lähinnä oman konsulttitoiminnan hyvästä runista. Poikkeuksellisen hyvin ajoituksellisesti osui yrityksen perustamisen kanssa jalka lankulle. Jonkinlainen rajapyykki meni rikki nyt syksyllä ensimmäisen 2,5 vuoden yrittämisen jälkeen, kun 1me kumulatiivinen liikevaihtoraja meni rikki. Kyseessä erittäin syklistä ja suhdanteistakin riippuvaa projektitoimintaa transaktioperusteisin palkkioin. Muutama hyvä projekti vielä käynnissä, joiden kautta ensi vuodelle hyvä tulos tehtynä jo mahdollisesti Q1/2023 aikana. Tämän jälkeen projektikanta käytännössä tyhjätty ja erittäin epävarmat näkymät jatkoon. Suurimpien kuukausittaisien kuluerien (pl. omat palkanmaksut) ollessa minimi YEL -maksut, kirjanpitosofta ja muuta sillisalaattia, niin toisaalta olematon kulurakenne mahdollistaa aika paineettoman elon vaikka markkinat löisivät täysin jäihin muutamaksi vuodeksi. Elämänlaadullisesti pieni markkinadyykkaus ja pakkoloma voisi olla jopa toivottavaa. Taloudellista painetta isoon työkuormaan ei enää hetkeen ole ollut, mutta yllättävän vaikeaa lopulta on jättää hyviä projekteja ottamatta. 

 

Ensi vuodelle aika vähän erityisiä tavoitteita, ainakaan taloudellisesta näkökulmasta. Eiköhän seuraavastikin vuodesta hyvä tule jos tavanomaiseen tapaan jaksaa askarrella. Porftolioallokaatiota varmaan tulee kehitettyä edelleen hajautuneempaan suuntaan. 5v sitten painotus oli hyvinkin voimakkaasti kiinteistöissä. Erityisesti tänä vuonna osakeomistuksia on tullut lisättyä merkittävästi ja viimeaikoina myös avauksia korkopuolelle (tätä tarkoitus kasvattaa). Pyrkimys maksimaalisten tuottojen sijaan tavoitella tasaisia tuottoja suht. pienillä max. drawdowneilla ja maltillisella vivulla. Omalla comfort -zonella elikkä kiinteistöpuolella ja yksittäisissä osakkeissa ja sijoitusideoissa varmasti tulee tehtyä kohdennettuja treidejä, mutta oman ymmärryksen rajallisuuden tiedostaen hyvin hajauttaen mennään ja tuskin ensi vuonnakaan useiden kymmenien prosenttien liikkeitä suuntaan tai toiseen kokonaisportfoliossa tulee. 

 

Erittäin hyvää ja menestyksekästä alkavaa vuotta foorumin sijoittajakollegoille!

 

Evo -treideillä saanee lisäpeukutuksia tällä  foorumilla, joten loppukevennyksenä oma pallurakäppyrä loppuvuodelta peliin:D

 

 

 

7
+1
1
-1
7
1

Sivut