Olet täällä

Asuntosijoituksilla irti oravanpyörästä

Sivu:

Sivut

Käyttäjän Matteus kuva
Liittynyt: 24.8.2015, 11:55
Viestejä: 9
Dharma kirjoitti:

Onko oma tontti?

 

Lukee kyllä yllä että on. Pieni stäänssi siihen että osa tontista annettaisiin rakennettavaksi rakennusliikkeelle ja talon alle tulevasta parkkiluolasta tulisi X-osaketta talonyhtiön haltuun tjms.

Käyttäjän Dharma kuva
Liittynyt: 25.6.2014, 20:59
Viestejä: 1860
Matteus kirjoitti:
Dharma kirjoitti:

Onko oma tontti?

 

Lukee kyllä yllä että on. Pieni stäänssi siihen että osa tontista annettaisiin rakennettavaksi rakennusliikkeelle ja talon alle tulevasta parkkiluolasta tulisi X-osaketta talonyhtiön haltuun tjms.

Totta, sori. Katsoin huonosti. Hmm. En tunne alueen hintatasoa, mutta asuntojen.hintatiedot.fi varmaan selviää jotain referenssiä. Jos ja kun isot remontit on talossa tehty, niin ainakin itselle on varmaankin suht. helppo muodostaa käsitys, mitä asunnon pitäisi maksaa. Sitten vain pitää saada toinen osapuoli ymmärtämään tämä.

Käyttäjän KepilläJäätä kuva
Liittynyt: 11.1.2015, 11:40
Viestejä: 241
Matteus kirjoitti:

Kysytääs täällä kun tietoa varmasti löytyy: Mulla on tulossa isohko asuntokauppa jossa ketjutettuja ostoja 3kpl. Keskimmäinen asunto on tod näk menossa sijoittajalle (joka on jättänyt mielestäni liian alhaisen tarjouksen) ja pitäisi vähän perustella miksi hinta ei ole kohdallaan. Kolmio martinlaaksossa hyvin hoidetussa asunto-osakeyhtiössä jossa KAIKKI isot rempat tehty. Neliöitä 69, vastike 270+vedet, oma tontti(neuvotteluja käyty rakennusliikkeiden kanssa jos parkkipaikkana oleva tontti myydään ja vaihdetaan osakkeisiin lämpimässä parkkilaitoksessa). Vuokra markkinoilla ehkä 1100? Ei rahoitusvastiketta. Jos pyydetty hinta on 175K niin eikö tuotto ole kuitenkin vielä varsin kohdallaan sijoittajalle? Asuntoa ei ole vielä tarjottu julkisesti vaan tarjous tuli välittäjäketjulta joka sattumoisin tiesi sijoittajan joka etsii asuntoja. Mites tästä eteenpäin? Tämä asunto siis ainoa ketjussa joka mahdollisesti jarruttaa muita kauppoja.

 

EDIT: Ja asunto on todella hyvässä kunnossa.

 

Isompia asuntoja harvemmin hinnoitellaan vuokratuottoperusteisesti, eli Dharman vinkki tsekata toteutuneet kauppahinnat on varsin hyvä.

Todennäköisesti jos yhtään ammattimaisempi sijoittaja on kyseessä niin varmasti on tuon taustatyön jo tehnyt ja siten asunnon todellisen hinnan perustelu sijoittajalle on turhaa. Isompi asunto harvemmin on optimi pidempään ajan sijoitukseksi, eli kyseessä voi olla sijoittaja joka hakee kohteita flipattavaksi, eli ostaa alle markkinahinnan ja myy asunnon nopeasti markkinahintaan eteenpäin. Välittäjä voi hyvin olla tuossa kuviossa mukana ja tarjota sijoittajalle tällaisia diilejä, joissa asunnon omistajilla on kiire päästä asunnosta eroon jotta pääsee itse tekemään haluamastaan omistusasunnosta kaupat.

Jos kaikki kolme kauppaa ovat ketjussa samalla välittäjällä, niin välittäjällä on varmasti erittäin iso intressi saada ketju purkautumaan ja 3 kaupan välityspalkkiot kotiutumaan. Eli kerro näkemyksesi asunnon hinnasta välittäjälle ja jätä perustelujen tekeminen hänen hommakseen. Jos haluat asunnostasi parhaan hinnan niin todennäköisesti julkinen myynti on paras vaihtoehto, mutta toki jos ole itse tuossa ketjussa mukana niin voit missata tuon seuraavan haluamasi kohteen.

Yksi vaihtoehto on että laitat asunnon perustiedoilla myyntiin esim. Toriin ja katsot kuinka monta yhteydenottoa muutamassa päivässä tulee. Tällöin saat aika nopeasti kuvan siitä onko tuo haluamasi hinta sellainen millä ostajia voisi löytyä.

 

Käyttäjän Dharma kuva
Liittynyt: 25.6.2014, 20:59
Viestejä: 1860

01620 postinumero 65-75 m2:

Kolme huonetta
Martinlaakso 3h + k, kph, er... kt 74,00 167000 2257 1971 5/7 on hyvä D2007
Martinlaakso 3h, k, kph, vh,... kt 75,00 163000 2173 1984 3/7 on hyvä F2013
Martinlaakso 3h, k, s kt 65,00 253360 3898 2017 5/5 on hyvä  
Martinlaakso 3h, k, lasitett... kt 72,50 125000 1724 1969 3/6 on hyvä F
Martinlaakso 3h+k+s kt 75,00 253000 3373 2007 2/5 on hyvä B2007
Martinlaakso 3h, k, parveke kt 72,50 133500 1841 1970 6/6 ei tyyd.  
Martinlaakso 3h, k kt 74,50 140000 1879 1972 1/3 ei tyyd.  
Martinlaakso 3h, k, p kt 72,50 95000 1310 1969 3/6 on huono F
Martinlaakso 3h,k kt 73,00 150000 2055 1971 4/6 on hyvä  
Martinlaakso 3h, k kt 73,50 147000 2000 1972 7/7 on tyyd.

Kaikkien näiden neliöhintakeskiarvo 2251 e ja hyvä-kuntostatuksella 2580 e. Ilman tuota yhtä selkeästi kalliimpaa: 2068 e/m2 ja 2316 e/m2. Sitten kun ottaa vielä tuon toisen uudemman, 2007 rakennetun pois, niin 1904 e/m2 ja hyväkuntoiset 2052 e/m2.

Näissä referenssihinnoissa on kaksi isoa ongelmaa: 1) ei tiedä, onko tontti oma (täysin käsittämätöntä, ettei sitä ilmoiteta, vaikka joku helvetin energialuokka ilmoitetaan) ja 2) ei tiedetä, onko putket tehty kun asuntokanta on juuri siinä iässä, että putket on joko tehty tai ei (täysin käsittämätöntä, että asunnosta ilmoitetaan täysin subjektiivinen ja halpa sisätilojen "kunto", mutta ei yhtiöremontteja, mutta mitäs virkamies tekisi ellei ole pakko). 

Pyyntö 175ke 69 neliöstä olisi siis 2536 e/m2.  Tämän verran maksavat kaikki talorempat yhteensä, jota 50-vuotiaalle talolle pitää tehdä. Jos ja kun ne on tehty, niin asunnon ja tontin arvolle jää noin nolla euroa jäännösarvoa.

Toisin sanoen rationaalisesti ajatellen täysin rempattu, omalla tontilla oleva 1620-alueen 69 m2 asunnon pitäisi maksaa parikin tonnia per neliö enemmän kuin ei-rempatun ja vuokratontilla olevan, mutta näinhän tietysti ei ole, koska ihmiset eivät osaa laskea.

On tosi vaikea sanoa, onko hinta oikea vai väärä, koska se riippuu niin millä tavalla asiaa katsoo: subjektiivisesti vai objektiivisesti, rationaalisesti vai realistisesti.

Tältä pohjalta sanoisin itse, että jos käsissäni olisi em. asunto 270 e/kk vastike, oma tontti, kaikki remontit tehty, 69 m2 ja alue 01620, niin en myisi ellei olisi pakko alle:

Bruttovuokra 1000 e/kk+vesimaksut

Vastike 270 e/kk

11/12 vuokrakuukautta

3 % tuottovaatimus bruttopääomalle

(1000-270)*11/12/0,03= 267 667 e. Tämän verran asunto on minimissään minulle arvokas. 

Mutta toki jokainen ostaja haluaa preemion, jos ottaa riskin arvonmuutoksista. 175ke saadaan tällä vuokralla ja täyttöasteella 4,6 %:n tuottovaatimuksella bruttopääomalle. Ihan ymmärrettävä vaatimus. Nyt sitten pitäisi jakaa myyjän ja ostajan ylijäämä. Suosittelen tarjouskauppaa tähän tarkoitukseen.

 

Käyttäjän KepilläJäätä kuva
Liittynyt: 11.1.2015, 11:40
Viestejä: 241

Isommissa asunnoissa hinnan muodostuminen harvemmin on mitenkään rationaalisella pohjalla. Pienemmissä ehkä enemmän, kun sijoittajat ovat mukana ja ainakin osa käyttää enemmän laskinta kuin tunnetta.

Tuon kokoluokan asunto kuitenkin on enemmän omaan käyttöön ostettava ja omaan käyttöön ostajia harvemmin kiinnostaa pätkän vertaa asunnon tuottoarvo, vaan enemmän yleensä se minkä väriset tapetit kämpässä ja minkälaisen fiiliksen kämpästä saa kun sinne astelee sisään. Oikein hinnan määrittäminen siis on aikamoista taidetta, koska omaan käyttöön asuntoja hankkivat eivät toimi rationaalisesti ja ota kaikkea käytössä olevaa informaatiota huomioon, eli markkinat eivät toimi kovin tehokkaasti. Taloyhtiön tilinpäätöstiedot tai remonttihistoria/-näkymät eivät yleensä ole kovin relevantteja ostajalle jos tunne sanoo että asunto tuntuu juuri sellaiselta kodilta josta on haaveillut.

Et varmastikaan saa asunnosta parasta hintaa sijoittajalta, joka pyrkii maksimoimaan oman tuottonsa. Toki kaupanteko voi olla paljon nopeampaa kuin julkiseen myyntiin laittaminen.

e: Niin ja tuo Dharman mainitsema 3% bruttotuottovaade tuskin riittää monellekaan sijoittajalle. Yleensä asunto halutaan ostaa jonkin matkaa markkinahintaa halvemmalla, jolloin tehdään tiliä heti ostohetkellä. Tällöin jää optio kotiuttaa voitto nopeasti tai vaihtoehtoisesti pitää jonkin aikaa vuokralla jonka jälkeen kämpän voi laittaa lihoiksi.

En itse ainakaan näe että kovin pitkään holdiin kannattaa isoja asuntoja laittaa, koska osakeperusteinen remonttikustannusten jako kohtelee kuitenkin isojen asuntojen omistajia kaltoin pitkässä juoksussa. Remontit siis maksavat joka neliölle saman verran, mutta neliövuokra isommissa asunnoissa ei yleensä yllä lähellekään sitä mitä pienistä asunnoista on mahdollista saada.

Käyttäjän Dharma kuva
Liittynyt: 25.6.2014, 20:59
Viestejä: 1860

Jos mahdollista, niin pitäisin itse vuokralla, koska asuntoon on laitettu niin paljon korjausrahaa, että sen tuleva kassavirta on vahvan positiivinen. Tämä mahdollistaisi myös paremman hinnan saamisen jatkossa, ehkä. Kaikenlainen kiire ja kytkykaupat tekevät helposti tappiota.

 

Käyttäjän KepilläJäätä kuva
Liittynyt: 11.1.2015, 11:40
Viestejä: 241
Dharma kirjoitti:

Jos mahdollista, niin pitäisin itse vuokralla, koska asuntoon on laitettu niin paljon korjausrahaa, että sen tuleva kassavirta on vahvan positiivinen. Tämä mahdollistaisi myös paremman hinnan saamisen jatkossa, ehkä. Kaikenlainen kiire ja kytkykaupat tekevät helposti tappiota.

Eihän nuo tehdyt remontit sinällään kassavirtapositiivisuutta paranna vrt. tilanne että omistaisi remontoimattoman kohteen remonttien verran edullisemmalla hinnalla. Tai toki siinä mielessä kassavirta on erilainen että remonteista tulee lasku (remontoidussa lasku jo maksettu), mutta remontoidussa kohteessa kuitenkin vastaava pääoma on jo ennestään kiinni. Kassavirtapositiivisuutta on asunnoissa helppo säädellä valittavalla rahoitusinstrumentilla ja sen ehdoilla, sijoituksen "hyvyyden" ratkaisee kuitenkin se kuinka paljon pääomaa sitoutuu ja minkä tuoton sille saat. Riskienhallinnan kannalta toki oleellista että myös kassavirta on lyhyellä aikavälillä on turvattu. Dharmalla nämä jutut varmasti hallussa, mutta kommentti muitakin lukijoita ajatellen.

Joo pakkoraossa kiireellä tehdyt kaupat ovat yleensä huonoja. Tosin tässäkin tilanteessa ratkaisevaa on, että mahdollistaako nopea pääoman irroittaminen parempaan diiliin kiinni pääsemisen. Toki tällöinkin kannattaisi ensisijaisesti miettiä jotain välirahoitusinstrumenttia millä voisi tuon paremmin diilin nopeasti toteuttaa, ja pelata aikaa jotta saa nykykohteen myytyä parhaaseen mahdolliseen hintaan. Ainahan tällaista mahdollisuutta ei ole, koska pankit eivät taida nykypäivänä taida kovin hanakasti päästää asuntovelallisia kahden asunnon loukkuun.

Käyttäjän Dharma kuva
Liittynyt: 25.6.2014, 20:59
Viestejä: 1860

Ko. asunnon myyntiarvo on siis 2000-2500 e/m2. Se on rakennettu 50 vuotta sitten. Jos ja kun kaikki remontit on tehty, on näihin käytetty rahaa suunnilleen koko asunnon nykyarvon verran. Halvin alueella myyty vastaavat asunto on maksanut reilut 1300 e/m2. Toisin sanoen voi olettaa, että täysin remontoimattomastakin yhtiöstä saisi asunnosta ainakin 1000 e/m2. Luultavasti enemmänkin. Toisin sanoen siis tehtyjen remonttien kustannukset on maksettu, mutta niitä ei saa myyntihinnassa takaisin. Nettokassavirrassa sen sijaan saa, sillä jatkossa ko. kohde tuottaa hoitovastikkeen ja veron jälkeen puhdasta nettotuloa vs. remontoimattomat kohteet, joihin tulee kalliita remontteja. Siten tehtyjen remonttien hinnan saa takaisin vain pitämällä asuntoa itse vuokralla. Remontoimattomassa taas markkinahinnasta puuttuvan korjausvelan joutuu maksamaan ajan oloon.

Kohde on juuri siitä pirullinen, että ikä ja markkinaneliöhinta johtavat tämän tilanteen kärjistymiseen maksimaalisesti remontoimattoman ja täysin remontoidun yhtiön välillä. Pelkkä putkiremontin tuleminen 10 vuoden päästä pitäisi syödä puolet asunnon arvosta, mutta ei syö Vastaavasti tehdyt remontit eivät täysimääräisesti nosta myyntihintaa.

Tuohon asuntoon muuten kun majoittaa erillisillä vuokrasopimuksilla kaksi tulotonta opiskelijaa, niin Kela maksaa 813 e/kk asumistukea. 

Käyttäjän KepilläJäätä kuva
Liittynyt: 11.1.2015, 11:40
Viestejä: 241

Nyt kun innostuin kirjoittelemaan niin olen muuten itsekin miettinyt tuota mallia että verkostoituisi välittäjiin ja tarjoutuisi ostamaan kohteita missä myyjän on tarve päästä nopeisiin kauppoihin, riippumatta siitä minkä tyyppinen kohde on kyseessä. Ainoa edellytys on että ostohinta on tietyn verran alle markkinahinnan. Itse voisi siis oston jälkeen rauhassa kaupitella kohteen markkinahintaan tai vaikka jättää hetkeksi vuokrallekin. Ajatuksena kuitenkin kierrättää kohteita ja realisoida ostohetkellä tehty tili nopeasti. Tällöin kohteet voisivat hyvin olla myös isompiakin asuntoja, joita ei sinällään pitkän aikajänteen sijoituksiksi voisi kelpuuttaa. 

Kiinteistönvälittäjältä voisi ehkä olla hieman epäeettistä ilmiantaa pakkoraossa olevia myyjiä, mutta toisaalta kuvio voisi kuitenkin palvella kaikkia, jos myyjällä aidosti on tarve pikaisesti pääomat kohteesta irroittaa. Samaahan tehdään autokaupassa paljon, jobbarit ostavat käteisellä alehintaan autoja kun myyjät ovat akuutissa rahan tarpeessa, ja myyvät ostetut autot sitten markkinahintaan eteenpäin.

Käyttäjän KepilläJäätä kuva
Liittynyt: 11.1.2015, 11:40
Viestejä: 241
Dharma kirjoitti:

Kohde on juuri siitä pirullinen, että ikä ja markkinaneliöhinta johtavat tämän tilanteen kärjistymiseen maksimaalisesti remontoimattoman ja täysin remontoidun yhtiön välillä. Pelkkä putkiremontin tuleminen 10 vuoden päästä pitäisi syödä puolet asunnon arvosta, mutta ei syö Vastaavasti tehdyt remontit eivät täysimääräisesti nosta myyntihintaa.

Tämä on ihan totta. Toki täysin remontoidussakin kohteessa kiinteistön osat alkavat taas kulua ja vastaavasti remonttivelkaa kerääntymään. Voi hyvin olla että vuokraaminen tässä vaiheessa olisi järkevää ja myynti ennenkuin seuraavaa isoa saneerauskierrosta käynnistetään. Toki tällöinkin pitäisi yhä punnita että onko parempaa vaihtoehtoista tuottoa saatavissa vaikka pienistä yksiöistä (jos haluaa position säilyttää asunnoissa), kuten on selkeästi on tähän asti ollut. Eli sitä on turha surkutella ettei kaikkia remonttirahoja saa sisällytettyä myyntihintaan, jos pääoman saa selkeästi tuottamaan paremmin toisaalla.

Käyttäjän Dharma kuva
Liittynyt: 25.6.2014, 20:59
Viestejä: 1860

Välittäjä toki mielellään ylläpitää asiakasrekisteriä potentiaalisista ostajista, joten siitä vain rustaamaan sähköpostia, jonka voi laittaa vaikka saman kaikille. Eettisyyden suhteen Suomessa mennään harmaalla alueella monessa suhteessa, mutta käräjöinti on pirun kallista, joten parasta on olla tarkkana mitä sanoo ja missä. Epätoivoa on helppo kokeilla alhaisilla tarjouksilla, joita ei nosta. Kerran tarjosin n. 290ke kohteesta 209ke, enkä nostanut puoleen vuoteen. Laittoivat lopulta vuokralle. Ei ollut muita ostajia. Miksi olisin nostanut?

Käyttäjän KepilläJäätä kuva
Liittynyt: 11.1.2015, 11:40
Viestejä: 241
Dharma kirjoitti:

Välittäjä toki mielellään ylläpitää asiakasrekisteriä potentiaalisista ostajista, joten siitä vain rustaamaan sähköpostia, jonka voi laittaa vaikka saman kaikille. Eettisyyden suhteen Suomessa mennään harmaalla alueella monessa suhteessa, mutta käräjöinti on pirun kallista, joten parasta on olla tarkkana mitä sanoo ja missä. Epätoivoa on helppo kokeilla alhaisilla tarjouksilla, joita ei nosta. Kerran tarjosin n. 290ke kohteesta 209ke, enkä nostanut puoleen vuoteen. Laittoivat lopulta vuokralle. Ei ollut muita ostajia. Miksi olisin nostanut?

Omasta mielestäni halvalla ostamisessa tai alehinnan tarjoamisessa ei ole mitään epäeettistä. Jos myyjä on täysissä sielun voimissa päättämään onko tarjous riittävä, niin silloin peli on reilua. Eriasia on jos välittäjä alkaa painostamaan asiassa myyjää tms. mutta se on sitten taas enemmän välittäjän ja myyjän välinen juttu.

Jokatapauksessa ennakkotieto siitä onko kohde mahdollinen "alehintakohde" olisi hyödyllinen, koska aika työlästä juosta pilkkimässä kaikkia mahdollisia kohteita, koska suurimmassa osassa erityistä kiirettä kaupalle ei kuitenkaan ole, ja monella on vielä tuo kertomasi tyyppinen tilanne että asunnon voi itsekin jättää vuokralle jos mielekästä tarjousta ei tule.  

 

Käyttäjän Dharma kuva
Liittynyt: 25.6.2014, 20:59
Viestejä: 1860

Kahden asunnon loukku on piensijoittajan tilaisuus.

Käyttäjän anssimu kuva
Liittynyt: 17.3.2016, 23:51
Viestejä: 8

Kysyn nyt täältä kun tietoa ja keskustelua on. Katsoin ~400k asuntoa helsingistä, jossa tontti-vastiketta maksettaisiin 410e/kk, tai mahdollisesti tontti olisi lunastettavissa ~100k hintaan. Asunnonvälittäjältä kun kysyin tätä tontin lunastusta niin sanoi, että: "Tällä hetkellä lunastetuista tonttiosuuksista uudelleen myydessä on saatu  takaisin 0-30%." ja suositteli mielummin maksamaan tonttivuokraa. Oonko ymmärtäny tontin lunastuksesta/ostamisesta jotain täysin väärin vai puhuiko välittäjä vaan omiaan, miksi ihmeessä tonttiosuuksesta uudelleenmyydessä saisi vain 0-30% takaisin?

Käyttäjän Dharma kuva
Liittynyt: 25.6.2014, 20:59
Viestejä: 1860

Maksat viisi pinnaa korkoa tontista. Ei varmasti kannata.

Käyttäjän KepilläJäätä kuva
Liittynyt: 11.1.2015, 11:40
Viestejä: 241
anssimu kirjoitti:

Kysyn nyt täältä kun tietoa ja keskustelua on. Katsoin ~400k asuntoa helsingistä, jossa tontti-vastiketta maksettaisiin 410e/kk, tai mahdollisesti tontti olisi lunastettavissa ~100k hintaan. Asunnonvälittäjältä kun kysyin tätä tontin lunastusta niin sanoi, että: "Tällä hetkellä lunastetuista tonttiosuuksista uudelleen myydessä on saatu  takaisin 0-30%." ja suositteli mielummin maksamaan tonttivuokraa. Oonko ymmärtäny tontin lunastuksesta/ostamisesta jotain täysin väärin vai puhuiko välittäjä vaan omiaan, miksi ihmeessä tonttiosuuksesta uudelleenmyydessä saisi vain 0-30% takaisin?

Ei imo kovin älykäs heitto välittäjältä jonka pitäisi keksiä hyviä myyntiargumentteja asunnosta.

Hän siis toteaa että tontin itselle hankkiminen ei välttämättä nosta asunnon hintaa lainkaan. Toisinsanoen pyyntihinta on nyt lähes vastaava mitä omalla tontillakin olevissa kiinteistöissä. Siis myyjä (rakennusliike?) käärii tuon tontin osuuden itselleen ylimääräisenä katteena? Hinnoitteluhan tuossa pitäisi mennä niin että asunnolle arvioidaan toteutuneiden kauppojen pohjalta "markkina-arvo" ja jos verrokit ovat omilla tonteilla, niin hinnasta pitäisi vielä vähentää vuokratontin hinta joka siis tässä tapauksessa oli jo määritelty. Jos et saa vuokratontin hintaa halvemmalla, niin maksat ylihintaa ja kannattaa siirtyä katselemaan omalla tontilla olevia kohteita.

Toisaalta tuossa välittäjän kommentissa varmasti on perää siinä mielessä että isoissa asunnoissa monesti hinnoittelu on tehottomampaa, ja tontin omistus monelle ostajalle on vähemmän kiinnostava juttu kuin keittiön välitilojen laatat. Mutta tuossa välittäjä toteaa sinulle suoraan että maksat ylihintaa ostamalla tämän vuokratonttikohteen etkä rahojasi saa takaisin jos kohteesta haluat joskus päästä eroon, ellet sitten siinä vaiheessa löydä yhtä ymmärtämätöntä ostajaa. En välttämättä haluaisi samaa myyntitykkiä omia asuntojani kauppaamaan:)

Ja niinkuin Dharma totesi niin 5% tonttivuokra (normaali uusissa kohteissa) on kyllä brutaali nykyisellä korkotasolla. Tätä vuokratonttikuviota rakennusliikkeet taitavat suosia juuri siksi, että pystyvät näennäisesti myymään kohteita hieman halvemmalla ja siinä samalla jättämään osan tonttihinnasta lisäkatteena itselleen, koska ostajat eivät keskimäärin vuokratonttivaikutusta pysty ottamaan hinnassa huomioon, vaikka laskutoimituksen pitäisi sinällään olla aika yksinkertainen.

Käyttäjän Lokki kuva
Liittynyt: 1.7.2014, 12:24
Viestejä: 38

Huvittava huomio asuntomarkkinoista: postiini tuli mainos Suomen suurimmasta asuntosijoitustapahtumasta "Asuntosijoittaja 2017". Onko asuntosijoittaminen ollut liikaa tapetilla ja kuplaa syntymässä, kun tilaisuutta juontaa Peter  Nyman ja mainoksessa suurimman huomion saa isolla kuvalla Filisofi Esa Saarinen (puhuu aiheesta "Ihminen ja tunteet asuntosijoittamisessa").

Toki agendalla on koviakin nimiä asuntosijoitusmaailmassa, mutta kyllä tämä silti silmään pisti smiley

Käyttäjän Kapteeni Ilmiselva kuva
Liittynyt: 15.4.2017, 13:51
Viestejä: 54
Käyttäjän Dharma kuva
Liittynyt: 25.6.2014, 20:59
Viestejä: 1860

^^Hyvän busineksen ovat löytäneet. Riskitöntä viiden pinnan tuottoa.

Käyttäjän KepilläJäätä kuva
Liittynyt: 11.1.2015, 11:40
Viestejä: 241

 Hyviä huomioita.

Lokin kommenttiin liittyen on selvää että asunstosijoittaminen on nyt kovin trendikästä. Kuplasta on hirveän vaikea sanoa mitään. Vuokratuottoperusteisesti ainakin pk-seudulla alkaa olemaan aika nihkeää. Muun Suomen kasvukeskuksista voi löytää melko riskittömiä hyvän sijainnin uudiskohteita n. 5,5% tuotolla. Hinnat ovat toki historialliseen hintatasoon peilaten kovia, mutta en varsinaisesti usko vuokratasojenkaan romahdukseen joten uskoisin että melko vakaata tuottoa on tiedossa hamaan tulevaisuuteen. Jos tuota tuotto-odotetta peilaa korkotasoihin, niin riskipreemio on yhä houkutteleva, toisinsanoen ero riskittömän talletuksen ja asuntosijoitusten välillä lienee historiallisen korkea. Itselläni toki on jo riittävästi euroja kiinni seinissä, eikä varsinaisia meedion kykyjä ennustaa miten markkinat tai korot tulevat kehittymään, joten en ole erityisen ahkerasti nyt katsellut uusia asuntokohteita, vaan enemmänkin keskittynyt viimeaikoina lainojen lyhentämiseen sekä funtsimaan minkälaista hajautusta varallisuuportfolioon olisi fiksua pidemmällä aikavälillä tehdä.

Kapteeni Ilmiselvälle kiitos linkeistä. Tämä vuokratonttibisnes on kyllä mielenkiintoinen trendi. Kertonee lähinnä siitä että rakentajat ovat haistaneet tässä markkinoiden tehottomuuden, eli ostajat eivät ole riittävän valveutuneita ottamaan vuokratonttikustannuksia huomioon. Sen mitä itsekin markkinoita seurailen niin esim. uudiskohteissa hinnat vuokratonttikohteissa ovat jopa yllättävän lähellä oman tontin kohteisiin. Rakentaja vetää siis tuon ylimääräisen katteen välistä ymmärtämättömältä ostajalta. Rahastoille taas tuo 5 pinnan käytännössä lähes riskitön tuotto-odotus varmasti kelpaa, varsinkaan kun tonttien hallinnointi ei yleensä kovin työllistävää puuhaa ole.

Käyttäjän Dharma kuva
Liittynyt: 25.6.2014, 20:59
Viestejä: 1860

Suomalaiset ovat oppineet velkaantumaan. Ensin asuntolainojen keskimaksuaika nousi 1990-luvun puolivälin 7 vuodesta yli 20 vuoteen. Sitten tulivat pikavipit. Nyt vuokratontit ja leasing-autot. Samaa kehitystä kaikki nämä. Pääomia ei ole, mutta ostohalukkuutta ja luottoa kyllä omaan talouteen.

Käyttäjän Kapteeni Ilmiselva kuva
Liittynyt: 15.4.2017, 13:51
Viestejä: 54

Vaihteeksi hieman asuntopolitiikkaa: tanaan julkaistiin Eduskunnan tarkastusvaliokunnan Asuntopolitiikan kehittamiskohteita -tutkimus. Tutkijoina tohtoreita ja lisensiaatteja, ohjausryhmassa poliitikoita, joten ehka jonkinlaista osviittaa tulevasta asuntopolitiikasta siita voi tuurilla saada.

Kaikki komeat 150+ sivua taalla, johtopaatokset sivulla 120: https://www.eduskunta.fi/FI/tietoaeduskunnasta/julkaisut/Documents/trvj_1%2B2017.pdf

Pari mielenkiintoista poimintaa statseista:

  • Erilaisiin asumistukiin menee melkein kaksi miljardia euroa tana vuonna.
  • Nykyinen asumistukijarjestelma aiheuttaa kannustinloukkuja - tulojen noustessa ja yhteiskunnan tukien vastaavasti vahentyessa marginaaliveroprosentti voi olla 60-90.

Johtopaatoksista mielenkiintoisia (joskaan tuskin yllattavia) alla. Lahinna tulee mieleen, mitkahan naista saadaan joskus lapi kaiken politikoinnin, lobbauksen ja nimbyilyn jalkeen.

  • Kritiikki asuntojen luovutusvoittoveroista ja varainsiirtoveroista - vahentavat tyovoiman liikkuvuutta
    • Sijoittajalle myos bonus jos poistuvat tai luovutustappion saa vahentaa
  • Asumistuki on toimiva kannustinloukkuja lukuunottamatta ja uudistukset vaatisivat sosiaalitukijarjestelman taysremonttia
    • Tama varmaan soten jalkeen seuraava ikuisuusprojekti, silla valin vuokranantajille tarjolla mahdollisuus maksattaa lainanlyhennyksensa valtiolla
  • Tarjontaa lisaa kasvukeskuksiin, myos julkisen sektorin hallinnoimaa
    • Myos hyville alueille, ettei tule ghettolahioita
    • Tutkimuksesa ylipaataan tarjontapuolen tuissa nahtiin enemman ongelmia kuin kysyntapuolella (asumistuki)
  • Omistusasumisen tukeminen nostanee hintoja ja toimii tulonjakona parempituloisille
    • Omasta puolestani nama voisi poistaa, tosin tuskin tapahtuu porvarihallituksen aikana
Käyttäjän KepilläJäätä kuva
Liittynyt: 11.1.2015, 11:40
Viestejä: 241

Joo ihan hyviä nostoja Kapteeni Ilmiselvältä. Tuo varainsiirtoverojen poisto olisi kyllä paikallaan. Pelkästään neljännesmiljoonan omakotitalosta joutuu jo maksamaan kymppitonnin varainsiirtoveroja valtiolle, niin kyllähän jo tuonkin kokoiset sakot pistävät miettimään onko muutto perusteltua. Samoin asuntosijoittamisen näkökulmasta ylimääräiset transaktiokulut ovat ikäviä jos sijoitustoiminta on yhtään aktiivisempaa ja tavara salkussa kiertää.

 

Vähän passiivista taas blogin päivittäminen. Perhe & työkuviot vievät energiaa ja ylimääräinen aika vähissä, jolloin oman sijoitustoiminnan analysointi ja uusien bisneskuvioiden ideointi jäänyt harmittavan vähälle. Tukevasti oravanpyörässä siis poljetaan. Tämän vuoden tavoitteet nettovarallisuuden kasvun osalta ovat melkolailla jo tässä vaiheessa vuotta kuitenkin paketissa, joten siinä mielessä kuviot rullaa ihan ok. Loppuvuoden puolella ehkä sitten aikaa kelailla enemmän taas seuraavia tavoitteita ja millä tapaa omaa varallisuutta lähteä jatkossa kasvattamaan. Hieman kirjallisuutta ja verkkoluentoja sijoitussalkun allokointiin liittyen on tullut käytyä läpi. Jatkossa ehkä sijoituskohteita voisi hakea aktiivisemmin myös muista varallisuusluokista, kun asuntomarkkinoiden tilanne on mikä on.

Käyttäjän KepilläJäätä kuva
Liittynyt: 11.1.2015, 11:40
Viestejä: 241

Hiljaista on sijoitusrintamalla. Jos jonkinlaisia virityksiä kyllä tässä syksyn aikana on tullut pohdittua ja jotain diilejä yritettyäkin. Sijoittajakollegan kanssa laitettu pienimuotoisia pilkkejä yhdestä paritalo -pakkohuutokauppakohteesta, yhdestä hometalosta (iso tontti hyvällä sijainnilla, purkamalla tönö ja lohkomalla jalostusarvoa) ja yhdestä kerrostaloasuntonipusta on hierottu kauppaa. Tosin laihoja tuloksia näistä, ostohetkellä pitäisi pystyä tekemään tiliä, mutta tämä on nykymarkkinassa vaikeaa, kun myyjillä ei ole monestikaan myyntipainetta + kuumassa markkinassa ostolaita on turhan vahva. Asuntonippujen ostoon oli ajatuksena viritellä pienellä porukalla sijoitusyhtiötä, jolla pyrkiä kierrättämään ostokohteet nopeasti julkiseen markkinaan kohtuullisella katteella. Kimppakuvioon olisi tiedossa osaava porukka eikä toiminnan yrityksen kautta pyörittäminen tuottaisi kummempaa päänvaivaa. Porukassa toimimalla saisi kivasti hajautusta ja toiminnasta aiheutuva vaiva olisi helpompi jakaa tasan, toki tällöin täytyy olla selkeästi sovitut pelisäännöt ja näkemys miten toimintaa harjoitetaan. Samanhenkisten tyyppien kanssa sijoituskohteiden analysointi ja diilien hakeminen on myös huomattavasti hauskempaa kuin yksin puuhastelu. Saa nähdä lähteekö tämä kuvio liikkeelle. Pankki oli kuitenkin jo tässä vaiheessa osaltaan myötämielinen uusille hankkeille, eli olemassaolevia vakuuksia vastaan pitäisi irrota lisävipua niin, ettei uudet kuviot jäisi rahoituksesta kiinni. Hieman alle prossan marginaaliin tuntuisi tällä hetkellä ilman isompaa kilpailutusta pääsevän.

Tämä vuosi tosiaan ollut tosi passiivista pl. alkuvuoden sijoituskämpän hankinta. Tämän jälkeen kaikki tulovirta on käytännössä kanavoitunut vivun lyhentämiseen. Sijoituksessa käytetyt limiitit on nyt käytännössä nollattu. Velkavivun määrä on myös valahtanut selvästi alle puoleen nettovarallisuudesta. Mitään erityistä hinkua edullisen vivun nopeaan lyhentämiseen ei ole, joten nyt pitäisi sitten pohtia minne tästä eteenpäin tulovirtaa kanavoi. Tähän elämäntilanteeseen varmaan sopisi paremmin rakentaa hieman vähemmän aikaresursseja vaativaa arvopaperisalkkua. Mutta varmaan molempi parempi, eli arvopaperisalkkua hiljalleen kasvuun ja samalla pitää riittävät likvidit & sovitut rahoitusratkaisut valmiina, jotta pystyy nopeasti reagoimaan jos joku huippudiili asunto-/kiinteistöpuolella tipahtaa nenän eteen.

Käyttäjän Kapteeni Ilmiselva kuva
Liittynyt: 15.4.2017, 13:51
Viestejä: 54

Ajattelin, etta tama ketju on sopiva paikka talle, kun asuntosijoitus on aiheena: https://www.hs.fi/talous/art-2000005448064.html "Huippusuosittuihin asuntorahastoihin liittyy vaiettuja riskejä – sijoittajat eivät välttämättä saa rahojaan pois"

Artikkelissa kaydaan yleisella tasolla hyvin lapi

  • Lividiteettiriski - kivitalot liikkuvat hitaammin kuin osakkeet
  • Arvonmaaritysta & tuottoja asuntorahastossa - saivat myos OP:n salkunhoitajan myontamaan, etta tukkualennuksia & arvonnousuja on merkattu tulokseen.
  • Rahastojen velkavipu - OP:lta mielenkiintoisesti myos vivun nostamista voidaan kayttaa likviditeettiriskin hallintaan

Kerrankin Hesarilta suht hyva artikkeli sijoittamisesta, tosin se taitaa olla lahinna haastateltujen Metsolan ja Brotheruksen ansiota. Taso yleensa kertaluokkaa heikompi, jos toimittaja paastetaan itse kirjoittamaan omaa analyysia / mutuilua. Keltaiset korostukset tekstissa ja klikkiotsikointi ovat myos vittumaisia.

Käyttäjän KepilläJäätä kuva
Liittynyt: 11.1.2015, 11:40
Viestejä: 241

Joo ihan hyvä artikkeli.

Näissä pankkien viritelmissähän ei sinällään ole mitään käytännön eroa Oravaan, paitsi se että Orava on rehdisti kertonut kannattamattomuudestaan jokaisessa osavuosikatsauksessaan. Näistä pankkien rahastojen kannattavuus- ja kulurakenteesta ei taida kunnollista tieto saada mistään, eli Orava on siis rehti kusetus ja nämä pankin viritelmät vähintäänkin epämoraalisia kusetuksia. Asiaa todennäköisesti ymmärtämättömät pankin myyntihenkilöt myyvät näitä turvallisina tuotteina tavallisille tallaajille, jotka eivät aiheesta ymmärrä senkään vertaan. Orava olisi siinäkin mielessä kivempi sijoitus monelle, että se on asianmukaisesti hinnoiteltu puoleen nettovarallisuudestaan. Pankin rahastoissa saat samaa kuraa, mutta täyteen hintaan.

Ihan selvää, että 2,5% hallinnointikuluilla pyörivät asuntorahastot eivät tässä markkinaympäristössä tee vuokratuottoja juuri lainkaan, ainakaan pääkaupunkiseudun kohteissa. Näytetyt tuotot ovat arvonnousua. Ihan mielenkiintoista olisi nähdä mitä tapahtuu, jos varoja aletaan näistä joukolla lunastamaan. Vivun käyttö likviditeetin hallintaan on nopeasti käyttökelvoton instrumentti, jos pääomien joukkopako rahastosta toteutuu. OP:n kohdalla tuo nyt käytetty 15% vipu on äkkiä 50% vipu, jos rahaston omaa pääomaa karkaa ovista ja ikkunoista. Jos näitä rahasto-osuuksia omistaa niin nyt olisi varmaan viimeisiä hetkiä hypätä pois kelkasta ja lunastaa excel-arvonnousut, sekä jättää Mustapekka muille.

 Uskoisin että nykymarkkinassa rusinat pullasta poimivalla piensijoittajalla, joka hoitaa itse kohteiden operoinnin, on vielä mahdollisuus päästä kohtuullisiin tuottoihin. Välistävetäjille ei ole varaa maksaa. Ehkä rahastojen kyykkääminen voisi olla kiva pelipaikkakin piensijoittajalle, jos myyntilaitaan tulisi kerralla vähän enemmän tavaraa, niin hyviä diilejäkin voisi olla helpompi löytää. Vuokratasot eivät todennäköisesti lähiaikoina romahda mihinkään, joten pitkäjänteiselle sijoittajalle ei olisi iso ongelma vaikka oman salkun arvo hieman koukkaisi siinä samalla. Toki edellyttäen että vipuriski on hallussa.

Sivut