Olet täällä

Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen

430
224885
Sivu:

Sivut

10.2.2021, 19:08
+684
Liittynyt:
17.8.2020, 18:12
Viestejä:
798

tuottohai kirjoitti:

Mitä muuten tarkoitit tuon panttausreservin hyödyntämisellä? Olen lyhentänyt lainaa 20k ja arvo noussut 20k. Miten näitä siis käytännössä voisi käyttää? Olen vielä vähän maallikko tässä asuntosijoittamisessa, sillä kyselen :)

Panttausreservi syntyy, kun oma osuutesi asunnon omistusosuudesta kasvaa - velkaa vastaava osuus on pankin saatavaosuus siinä tapauksessa, että asunto pitäsi myydä velan maksamiseksi.

Käytännössä saat panttausreservin käyttöösi pyytämällä asuntoa vastaan jälkipantin, nostamalla sitä vastaavan lainan pankista ja ostamalla tällä rahalla osakkeita tms. sijoituksia.

Jälkipanttauksessa annetaan pantattua omaisuutta vakuudeksi uudelle velalle, siten että velkojia tulee lisää. Jälkipanttaus eroaa tavallisesta panttauksesta siten, että alkuperäisen pantin haltija hyväksyy pantin käytön osittain uuden velkojan lukuun. Tavallisimmin jälkipanttauksella järjestellään omistusuhteita samalla turvaten velkojien asema.

Lähde: Jälkipanttaus | Pankkiasiat.fi

Jälkipantilla tarkoitetaan pantinhaltijan toiselle velkojalle eli jälkipantin saajalle antamaa sitoumusta, jossa yleensä pantinhaltija sitoutuu säilyttämään panttia myös jälkipantinsaajan eli toisen velkojan lukuun. Jälkipanttaus tapahtuu ensimmäisen pantinsaajan panttioikeutta huonontamatta.

Lähde: Asunto-osake ja jälkipantti - Minilex

Mitä enemmän maksat velkaasi pois, sitä enemmän sinulla on varallisuutta, jota voit hyödyntää myös toisella tavoin luopumatta jo hankitusta. Oma pankkisi auttaa tämän hahmottamisessa ja  siinä kuinka saat varasi työskentelemään tehokkaasti.

Miika Vuorensola voi tästä varmaan kertoa tarkemmin.

Tähän varoitus: Kotia ei panttailla tappiin asti, mutta tämä oli ymmärtääkseni nyt sijoitusasunto eikä omistajan koti.

0
+1
0
-1
0
0
10.2.2021, 19:44
+5
Liittynyt:
27.8.2016, 17:35
Viestejä:
19

Bingo53 kirjoitti:

 

tuottohai kirjoitti:

Mitä muuten tarkoitit tuon panttausreservin hyödyntämisellä? Olen lyhentänyt lainaa 20k ja arvo noussut 20k. Miten näitä siis käytännössä voisi käyttää? Olen vielä vähän maallikko tässä asuntosijoittamisessa, sillä kyselen :)

 

Panttausreservi syntyy, kun oma osuutesi asunnon omistusosuudesta kasvaa - velkaa vastaava osuus on pankin saatavaosuus siinä tapauksessa, että asunto pitäsi myydä velan maksamiseksi.

Käytännössä saat panttausreservin käyttöösi pyytämällä asuntoa vastaan jälkipantin, nostamalla sitä vastaavan lainan pankista ja ostamalla tällä rahalla osakkeita tms. sijoituksia.

Jälkipanttauksessa annetaan pantattua omaisuutta vakuudeksi uudelle velalle, siten että velkojia tulee lisää. Jälkipanttaus eroaa tavallisesta panttauksesta siten, että alkuperäisen pantin haltija hyväksyy pantin käytön osittain uuden velkojan lukuun. Tavallisimmin jälkipanttauksella järjestellään omistusuhteita samalla turvaten velkojien asema.

Lähde: Jälkipanttaus | Pankkiasiat.fi

Jälkipantilla tarkoitetaan pantinhaltijan toiselle velkojalle eli jälkipantin saajalle antamaa sitoumusta, jossa yleensä pantinhaltija sitoutuu säilyttämään panttia myös jälkipantinsaajan eli toisen velkojan lukuun. Jälkipanttaus tapahtuu ensimmäisen pantinsaajan panttioikeutta huonontamatta.

Lähde: Asunto-osake ja jälkipantti - Minilex

Mitä enemmän maksat velkaasi pois, sitä enemmän sinulla on varallisuutta, jota voit hyödyntää myös toisella tavoin luopumatta jo hankitusta. Oma pankkisi auttaa tämän hahmottamisessa ja  siinä kuinka saat varasi työskentelemään tehokkaasti.

Miika Vuorensola voi tästä varmaan kertoa tarkemmin.

Tähän varoitus: Kotia ei panttailla tappiin asti, mutta tämä oli ymmärtääkseni nyt sijoitusasunto eikä omistajan koti.

 

Kiitos tästä. Näitä olen itsekin lueskellut, mutta ehkä juuri käytännön esimerkkejä vielä kaipailisin. Jos siis itselläni tuo 40 k on "vapautunut" käyttöön, miten sitä voisi hyödyntää? Olen ymmärtänyt, että pankit yleensä myönätävät tuon 70 % vakuusarvon, eli tästä jäisi 28 k käyttöön. 

Onko tämä 28 k nyt siis ihan omaa pääomaa, jolla voin ostaa arvopapereita tai vaikka osan uudesta sijoitusasunnosta?

0
+1
0
-1
0
0
10.2.2021, 23:15
+380
Liittynyt:
14.7.2016, 14:27
Viestejä:
1064

tuottohai kirjoitti:

Kiitos tästä. Näitä olen itsekin lueskellut, mutta ehkä juuri käytännön esimerkkejä vielä kaipailisin. Jos siis itselläni tuo 40 k on "vapautunut" käyttöön, miten sitä voisi hyödyntää? Olen ymmärtänyt, että pankit yleensä myönätävät tuon 70 % vakuusarvon, eli tästä jäisi 28 k käyttöön. 

Onko tämä 28 k nyt siis ihan omaa pääomaa, jolla voin ostaa arvopapereita tai vaikka osan uudesta sijoitusasunnosta?

Jos sulla on 40k€ ns. vapaana niin saat kaiken järjen mukaan 133k€ lainaa jos 70/30 suhde on tiukka. Eli jos ostat nyt 133k€ sijoitusasunnon sun 40k€ on asunnon 30% omarahoitus ja loput pankilta uutta lainaa.

Väännä vielä rautalankaa varmuuden vuoksi. 

Ostat 100k€ asunnon johon laitat 30k€ omaa rahaa ja otat 70k€ lainaa. Lyhennät lainaa niin että velkaa on enää 50k€. Ja samalla asunnon arvo on nyt 120k€. Haluat ostaa toisen 100k€ asunnon. Tarvitset tähän 30k€ omarahoituksen. Pankki voi antaa sulle 100k€ lainan ilman lisävakuutta ja käytät vapautunutta vakuutta sekä asunnon arvonnousua uuden asunnon vakuudeksi. Arvonnousu pitää toki saada pankin kirjoihin. Pankit tekee indeksikorotuksia vuosittain asuntojen arvoihin, mutta ainakaan mun kohdalla eivät suostuneet pyynnöstä kertomaan mihin arvoon eri omistukset pankissa arvotetaan. Pidin sitä hieman outona. Olisi kiva tietää jotta pysyy itse hyvin perillä paljonko ns. vapaata vakuuta on olemassa.

Anyway, nyt sulla olisi siis 220k€ asunnot ja lainaa 150k€. Näihin tarvitset 66k€ vakuutta, ja sullaha on yhteensä 70k€. (220k - 150k = 70k)

Jos lyhennät lainaasi 30k€, tai asuntosi arvo nousee 30k€ voit saada 100k€ lainan johon käytät tämän 30k€ vakuutena. Asuntosijoittaja tekee parhaat tuotot ostaessa. Onnistuin ostamaan asunnon alihintaan, ja aluksi pankki antoi vakuusarvoksi myyntihinnan. Hetken päästä sanoin että haluan arvioituttaa asunnon uudestaan jotta saamme asunnolle oikean vakuusarvon. Pyysin välittäjän käymään ja hän teki arvio jonka välitin pankille. Sain nostettua asunnon vakuusarvoa 25k€. Ja taas saa melkein 100k€ lisää lainaa! Kun asuntoja on muutama ja pankkisuhteen hoitaa hyvin niin uusien asuntojen hankinta nopeutuu aika kovaa vauhtia, eikä tarvitse välttämättä laittaa omaa rahaa lainkaan, käyttää lyhennyksistä tai arvonnoususta tullutta vakuutena vain. (OK, se on tavallaan omaa rahaa mutta ei tarvitse siis kuvetta kaivaa ostohetkellä)

Tai sitten tekee kuten Miika tuossa kirjoitteli bullet lainoista yms. Tapoja on monia. 

1
+1
0
-1
1
0
11.2.2021, 06:15
+5
Liittynyt:
27.8.2016, 17:35
Viestejä:
19

Artsipappa kirjoitti:

 

tuottohai kirjoitti:

Kiitos tästä. Näitä olen itsekin lueskellut, mutta ehkä juuri käytännön esimerkkejä vielä kaipailisin. Jos siis itselläni tuo 40 k on "vapautunut" käyttöön, miten sitä voisi hyödyntää? Olen ymmärtänyt, että pankit yleensä myönätävät tuon 70 % vakuusarvon, eli tästä jäisi 28 k käyttöön. 

Onko tämä 28 k nyt siis ihan omaa pääomaa, jolla voin ostaa arvopapereita tai vaikka osan uudesta sijoitusasunnosta?

 

Ostat 100k€ asunnon johon laitat 30k€ omaa rahaa ja otat 70k€ lainaa. Lyhennät lainaa niin että velkaa on enää 50k€. Ja samalla asunnon arvo on nyt 120k€. Haluat ostaa toisen 100k€ asunnon. Tarvitset tähän 30k€ omarahoituksen. Pankki voi antaa sulle 100k€ lainan ilman lisävakuutta ja käytät vapautunutta vakuutta sekä asunnon arvonnousua uuden asunnon vakuudeksi. 

kiitos esimerkeistä, nyt selkeni. Mites sitten tuo luotontanto näissä? Itselläni on nyt omaan asuntoon sekä tähän yhteen sijoitusasuntoon lainaa. Olen ymmärtänyt pankilta etten ansiotuloillani saa juuri tätä enenpää lainaa. Tai ehkä vähän, mutten ainakaan 133k. Ja ymmärsinkö oikein, että tuo 133k olisi nimenomaan uutta lainaa esimerkissä, eikä vain (0.7*133k)?

Eli miten sijoitusasuntoja ostavalle myönnetään jatkuvasti lisää lainaa, jos ei ansiotulot kasva kuitenkaan samassa kyydissä?

0
+1
0
-1
0
0
4/29
11.2.2021, 07:51
+1130
Liittynyt:
25.6.2014, 10:25
Viestejä:
1325

Tyypillisesti pankit harkitsevat luottopäätöksiä tehdessään vakuuksien (mihin yllä kuvattu "panttausreservi" liittyy) lisäksi mm. maksukykyä ja varallisuutta. Vakuuksien tehtävä on varmistaa, että pankki saa omansa pois, jos paska iskee tuulettimeen. Pankki ei kuitenkaan halua velallisia, joilla näin käy, siksi tarkastellaan myös muita em. seikkoja.

Esimerkeissä on myös hieman parantamisen varaa. Esim:

Ostat 100k€ asunnon johon laitat 30k€ omaa rahaa ja otat 70k€ lainaa. Lyhennät lainaa niin että velkaa on enää 50k€. Ja samalla asunnon arvo on nyt 120k€. Haluat ostaa toisen 100k€ asunnon. Tarvitset tähän 30k€ omarahoituksen. Pankki voi antaa sulle 100k€ lainan ilman lisävakuutta ja käytät vapautunutta vakuutta sekä asunnon arvonnousua uuden asunnon vakuudeksi. 

Esimerkki on sinänsä oikein, mutta siitä ei ihan käy ilmi miksi. Jos 120K asunnosta on 50K velkaa, laskee pankki että asunnon vakuusarvostus on esim. 70% = 84K, josta vapaana on 84K - 50K = 34K. Tämä sitten yhdessä ostettavan kohteen vakuusarvon kanssa määrittelee minkä suuruisen uuden lainan vakuuksilla voi kattaa. Käytännössä jos uudenkin kohteen vakuusarvostus on 70%, on sen maksimihinta ilman omaa rahaa tässä esimerkissä 34K / 0,3 = 113,33K (uuden kohteen vakuusarvo on 79,33K + vanhan kohteen vapaa vakuusarvo 34K = 113,33K).

Lisäksi pitää muistaa, että pankin vakuuslaskennassa käyttämä kohteen arvo ei välttämättä ole sama kuin myyntihinta, vaikka usein kun ostetaan "likvidejä" kohteita näin onkin. Vakuusarvon perusteena voi olla myös pankin oma arvio (pankit käyttävät näihin ulkopuolisia palveluja, joille annetaan tiedot kohteesta ja takaisin tulee arvio arvosta ja sen luottamusväli, lisäksi toki omaa kokemustaan) tai esim. välittäjän antama arviokirja. Arviokirjasta joutuu maksamaan, mutta sillä saanee useimmiten perusteltua omaisuutensa arvon nousun. Indeksikorotukset perustuvat tietyn alueen keskihintojen muutokseen, ja pankki tekee käytännössä kerran vuodessa indeksikorotukset kaikille asuntovakuuksille, jotka sijaitsevat alueella joiden toteutunut keskihinta on prosentuaalisesti vuodessa noussut yli tietyn raja-arvon. Näin nousee tietysti vain sellaisen vakuuden arvo, joka on jo ko. pankin vakuuskirjanpidossa. Yksi tapa jo omistetun vakuuden arvon "nostoon" on kilpailuttaminen: pyytää tarjouksen toisesta pankista (vanhan lainan siirto + uusi laina) ja kertoo vanhalle pankille minkälaisen arvon vanhalle vakuudelle kilpaileva pankki laski.

Mitä maksukykyyn tulee, niin ei ansiotulojen tarvitse kasvaa, jos tulot sijoitusasunnoista kasvavat riittävästi. Kaikki tulot lasketaan. Toki sekä todellisen että teoreettisen maksukyvyn pitää olla kunnossa. Teoreettisessa maksukyvyssä lasketaan lainanhoitokulut 25v/6% stressitestillä.

1
+1
0
-1
1
0
11.2.2021, 10:44
+5
Liittynyt:
27.8.2016, 17:35
Viestejä:
19

hauturi kirjoitti:

Tyypillisesti pankit harkitsevat luottopäätöksiä tehdessään vakuuksien (mihin yllä kuvattu "panttausreservi" liittyy) lisäksi mm. maksukykyä ja varallisuutta. Vakuuksien tehtävä on varmistaa, että pankki saa omansa pois, jos paska iskee tuulettimeen. Pankki ei kuitenkaan halua velallisia, joilla näin käy, siksi tarkastellaan myös muita em. seikkoja.

Mitä maksukykyyn tulee, niin ei ansiotulojen tarvitse kasvaa, jos tulot sijoitusasunnoista kasvavat riittävästi. Kaikki tulot lasketaan. Toki sekä todellisen että teoreettisen maksukyvyn pitää olla kunnossa. Teoreettisessa maksukyvyssä lasketaan lainanhoitokulut 25v/6% stressitestillä.

Kiitos kommenteista, selventää hyvin lisää.

Mitenköhän tämä käytännössä menisi? Jos ajattelee, että itselleni on sanottu, että maksimiluotto on nyt käytössä. Sitten ehdotan, että haluaisin lisälainaa tähän reilu 100 k sijoitusasuntoon, käyttäen toisen sijoitusasunnon vapautunutta vakuutta.

En ole tätä vielä pankilta kysellyt, mutta jotenkin epäilen, että antavat yli 100k uutta luottoa tämän tulevan sijoitusasunnon varallisuuden kertymistä vastaan. Tämänhintaisessa asunnossa varmaan kerryttäisin omaa pääomaa noin. 200-300 € / kk, voiko se riittää pankille, että antavat näin suuren lisälainan?

Sama kysymys tulee varmasti eteen sitten taas kolmannen ja neljännen jne. sijoitusasunnon kanssa, kun käyttäisin edellisten vakuutta. Voin tätä toki pankista tiedustella, mutta olisin kiinnostunut kuulemaan kokemuksia, ihan jo pankin kanssa neuvottelua varten taustatiedoksi. 

0
+1
0
-1
0
0
11.2.2021, 11:21
+1130
Liittynyt:
25.6.2014, 10:25
Viestejä:
1325

Kun  maksukykyä ajatellaan, pankki katsoo kokonaisuutta, eikä "lisäystä".

Eli ratkaisevaa paljonko nykyiset + uuden sijoitusasunnon myötä tulevat tulosi ovat suhteessa lainanhoito- ja muihin menoihin. Sillä paljonko lisätulo on, ei sellaisenaan ole merkitystä.

 

1
+1
0
-1
1
0
11.2.2021, 11:59
+5
Liittynyt:
27.8.2016, 17:35
Viestejä:
19

hauturi kirjoitti:

Kun  maksukykyä ajatellaan, pankki katsoo kokonaisuutta, eikä "lisäystä".

Eli ratkaisevaa paljonko nykyiset + uuden sijoitusasunnon myötä tulevat tulosi ovat suhteessa lainanhoito- ja muihin menoihin. Sillä paljonko lisätulo on, ei sellaisenaan ole merkitystä.

 

Vähän epäselvästi ehkä kirjoitin mutta sitä hain, että "all else equal" tyyliin mikään muu varallisuuden kertymisessä/vakuuksissa tai missään muussa ei muutu, paitsi otan sen reilu 100k lisää lainaa ja nettovarallisuuden muutos vain se uusi sijoitusasunto, vaikkapa se 250e / kk.

Kun tosiaan nykyisessä tilanteessa varallisuus/tulot jne on arvioitu ja maksimiluotto käytössä jo.

0
+1
0
-1
0
0
8/29
11.2.2021, 12:09
+1130
Liittynyt:
25.6.2014, 10:25
Viestejä:
1325

tuottohai kirjoitti:

 

hauturi kirjoitti:

Kun  maksukykyä ajatellaan, pankki katsoo kokonaisuutta, eikä "lisäystä".

Eli ratkaisevaa paljonko nykyiset + uuden sijoitusasunnon myötä tulevat tulosi ovat suhteessa lainanhoito- ja muihin menoihin. Sillä paljonko lisätulo on, ei sellaisenaan ole merkitystä.

 

 

Vähän epäselvästi ehkä kirjoitin mutta sitä hain, että "all else equal" tyyliin mikään muu varallisuuden kertymisessä/vakuuksissa tai missään muussa ei muutu, paitsi otan sen reilu 100k lisää lainaa ja nettovarallisuuden muutos vain se uusi sijoitusasunto, vaikkapa se 250e / kk.

Kun tosiaan nykyisessä tilanteessa varallisuus/tulot jne on arvioitu ja maksimiluotto käytössä jo.

Jos tosiaan nykyinen luotto on maksukyvyn ylärajoilla niin sitten 250€/kk tulonlisäys ei riitä 100K uuteen lainaan. Tosin, jos tulot ovat lainaa ottaessa riittäneet 70K lainaan, josta nyt on jäljellä enää 50K, on ainakin teoreettisessä maksukyvyssä tapahtunut 20K lainan maksuerien verran parannusta (mikä ei tosin tässä tapauksessa vielä sekään riitä). Todellisen maksukyvyn paraneminen vaatisi tietysti lainan maksuaikataulun muuttamista siten, että jäljellä olevan 50K:n maksuaikaa pidennettäisiin.

Pankin systeemi kyllä laskee "maksimilainan" kulloisessakin tilanteessa ja pankkitoimihenkilö sen osaa kertoa. Näin palstalla menee aina vähän arvailuksi.

0
+1
0
-1
0
0
11.2.2021, 12:18
+5
Liittynyt:
27.8.2016, 17:35
Viestejä:
19

hauturi kirjoitti:

 

tuottohai kirjoitti:

 

hauturi kirjoitti:

Kun  maksukykyä ajatellaan, pankki katsoo kokonaisuutta, eikä "lisäystä".

Eli ratkaisevaa paljonko nykyiset + uuden sijoitusasunnon myötä tulevat tulosi ovat suhteessa lainanhoito- ja muihin menoihin. Sillä paljonko lisätulo on, ei sellaisenaan ole merkitystä.

 

 

Vähän epäselvästi ehkä kirjoitin mutta sitä hain, että "all else equal" tyyliin mikään muu varallisuuden kertymisessä/vakuuksissa tai missään muussa ei muutu, paitsi otan sen reilu 100k lisää lainaa ja nettovarallisuuden muutos vain se uusi sijoitusasunto, vaikkapa se 250e / kk.

Kun tosiaan nykyisessä tilanteessa varallisuus/tulot jne on arvioitu ja maksimiluotto käytössä jo.

 

Jos tosiaan nykyinen luotto on maksukyvyn ylärajoilla niin sitten 250€/kk tulonlisäys ei riitä 100K uuteen lainaan. Tosin, jos tulot ovat lainaa ottaessa riittäneet 70K lainaan, josta nyt on jäljellä enää 50K, on ainakin teoreettisessä maksukyvyssä tapahtunut 20K lainan maksuerien verran parannusta (mikä ei tosin tässä tapauksessa vielä sekään riitä). Todellisen maksukyvyn paraneminen vaatisi tietysti lainan maksuaikataulun muuttamista siten, että jäljellä olevan 50K:n maksuaikaa pidennettäisiin.

Pankin systeemi kyllä laskee "maksimilainan" kulloisessakin tilanteessa ja pankkitoimihenkilö sen osaa kertoa. Näin palstalla menee aina vähän arvailuksi.

Juuri näin, näin vähän itsekin ajattelen. Lähinnä vaan etukäteen yritin sitä kartoittaa, miten luottosalkkuun ilmestyvää asuntosijoitusta ylipäätään pankissa arvotetaan. 

Eli ehkä omalla kohdallani suurempana ongelmana näen sen, että luottoa ei riitä. Vakuusarvoa varmasti vapautuu arvonnousussa ja takaisinmaksussa aina hiljalleen, mutta luottoa on vaikeampi saada lisää. Tätä kysymystä olenkin pohtinut ei-ansiotuloja saavien asuntosijoittajien kohdalla, että miten pankki heitä kohtelee. Jos tosiaan ansiotulot on 0 euroa ja omistan vaikka 20 kpl sijoitusasuntoa, kukin niistä 50 € kassavirtapositiivisia, kuukausittaiset tulovirtani ovat edelleen aika pienet, vaikka varallisuus hyvin nouseekin. Mutta se, että miten tähän tilanteeseen on pääty, eli miten on saatu näin suuri luotto, on ehkä itselleni se suurin ihmetyksen aihe.

Mutta tosiaan, tuo lainapaketin uudelleenneuvottelu eli laina-ajan pidentäminen ja kilpailutus yms ovat varmaan keinoja, millä voisin saada mahd. paljon uutta lainaa uutta sijoitusasuntoa varten.

0
+1
0
-1
0
0
11.2.2021, 12:34
+5
Liittynyt:
27.8.2016, 17:35
Viestejä:
19

Itse asiassa mieleen tulee toinenkin kysymys tähän vakuusarvon käyttöön liittyen noin yleisestikin, missä ehkä haasteena sama luotonsaanti. Esimerkiksi ystävälläni on omakotitalo, jonka arvo on noussut 200 000 e ostohetkestä (pankin arvio). Hän parhaillaan miettii, mitä tuolla vakuusarvolla kannattaisi tehdä. Mitä vaihtoehtoja tässä ylipäätään on? Itselläni tulee mieleen:

a) Myy asunto, kotiuta 200 k € ja laita osakesalkkuun (7 % oletettu tuotto eli 14 000 € - verot = 9800 € / v) ja osta lainalla uusi samanhintainen asunto

b) Käytä vakuusarvoa sijoitusasuntoihin. 200 k € vakuusarvolla teoriassa saisi 667 k € edestä sijoitusasuntoja, joissa tuo 200 k € vakuutena. Tämä tarkoittaisi vaikkapa 5 kpl 133 k € asuntoja, mistä nettovarallisuus kertyisi vuokratuloista (5 kpl * 350 * 12)-verot = 14 700 € ja arvonnoususta esim 2 % vuodessa (1.02 * 667)*0.7 = 13 340 €. Eli yhteensä 14 700 € + 9338 € = 24 038 €

Eli näillä tiedoilla vakuusarvon käyttäminen vivutettaviin sijoitusasuntoihin olisi huomattavasti tuottoisampaa. Ongelmana tosiaan mielestäni tässä on taas tuo luotonsaanti, eli tuskin ystävällieni myönnetään tuota 667 k lainaa, vaikka 5 kpl sijoitusasuntoa salkkuun ilmesteyisikin.

Onko mielipiteitä, miten muuten tuota vakuusarvoa voisi käyttää? Vai onko tässä järkevät vaihtoehdot ja mikä olisi realistinen määrä luottoa, mitä tuossa b) - tilanteessa voisi saada? En osaa sanoa onko ystäväni lainanotto nyt tapissa, mutta ei ainakaan kaukana siitä eli sieltä tuskin apuja juuri olisi otettavissa.

0
+1
0
-1
0
0
11.2.2021, 12:43
+684
Liittynyt:
17.8.2020, 18:12
Viestejä:
798

tuottohai kirjoitti:

Onko mielipiteitä, miten muuten tuota vakuusarvoa voisi käyttää?

On aina kiva suunnitella sijoitusta maksimituotoilla ja varautua yllättävän hyviin tuottoihin, mutta todellisuudessa erityisesti vuokra-asuntoihin sijoittava tarvitsee vakuusreserviä yllättäviin menoihin.

Käytännössä tämä tarkoittaa, että pankki antaa helposti käyttöluottoa satunnaisiin vuokraustoiminnan kuluihin ja menoihin, kun luoton vakuutena voi käyttää sijoitusasunnon vapaata vakuusosaa. Normaalisti käyttöluoton korko ei ole verotuksessa vähennnyskelpoinen, mutta järjestelemällä luoton oikein saat sen korot pääomatulosta vähennettäväksi kokonaan.

0
+1
0
-1
0
0
12/29
11.2.2021, 12:54
+1130
Liittynyt:
25.6.2014, 10:25
Viestejä:
1325

Itselleni on varsin outo ajatus, että kaikki vakuusarvo pitäisi koko ajan olla käytössä. Vastaukseni yllä esitettyyn kysymykseen on siis lähtökohtaisesti

c) ei mitään

Toki jos muut lainanoton ehdot täyttyvät (ilmeisesti eivät täyty), vastaus voisi olla myös b) tai

d) ottaa sijoituslainaa ja sijoittaa sopiviin arvopapereihin.

Harva esim. haluaa myydä mieluisaa omaa asuntoa ja etsiä uutta kotia ja muuttaa vain sen takia, että saisi pelimerkkejä sijoituksiin. Toki jos on muutenkin tarvetta muuttaa, voi mainitut asiat huomioida.

Pankille ei muuten voi esittää arvonnousua tulona kun lasketaan maksukykyä. Vuokratulot, korot ja osingot (tietyin edellytyksin) kyllä, mutta arvonnousua ei.

 

1
+1
0
-1
1
0
11.2.2021, 13:26
+5
Liittynyt:
27.8.2016, 17:35
Viestejä:
19

hauturi kirjoitti:

Itselleni on varsin outo ajatus, että kaikki vakuusarvo pitäisi koko ajan olla käytössä. Vastaukseni yllä esitettyyn kysymykseen on siis lähtökohtaisesti

c) ei mitään

Toki jos muut lainanoton ehdot täyttyvät (ilmeisesti eivät täyty), vastaus voisi olla myös b) tai

d) ottaa sijoituslainaa ja sijoittaa sopiviin arvopapereihin.

Harva esim. haluaa myydä mieluisaa omaa asuntoa ja etsiä uutta kotia ja muuttaa vain sen takia, että saisi pelimerkkejä sijoituksiin. Toki jos on muutenkin tarvetta muuttaa, voi mainitut asiat huomioida.

Pankille ei muuten voi esittää arvonnousua tulona kun lasketaan maksukykyä. Vuokratulot, korot ja osingot (tietyin edellytyksin) kyllä, mutta arvonnousua ei.

Edit: Yleensä varmaan pankki on halukkaampi tarjoamaan asuntosijoituslainaa kun arvopaperisijoituslainaa? Lähinnä tuota ehdottamaasi d)- vaihtoehtoa jäin miettimään.

 

Ystäväni on avoin muuttamiselle, kun on kiinnostunut uuden talon rakentamisesta. Mutta ei toki lähde siihen, jos jokin toinen vaihtoehto on huomattavasti fiksumpi tuotoiltaan/riskeiltään, kun muutto ja kotiutus.

Itse ehkä neuvottelisin pankin kanssa, millaiseen sijoitusasuntolainaan eli b) tai milaiseen arvopaperisijoituslainaan eli ehdottamasi d) pankki lähtee? Näiden perusteella varmaan näkisi aika hyvin, missä tuotot liikkuu.

Itse vakuusarvon käytöstä itse olen ymmärtänyt, että sitä kannattaa hyödyntää aika aktiivisesti. Toki tässä esimerkissä se käytettiin 100 % missä on jo riskinsäkin, mutta sinnekin pieni puskuri todellisuudessa kannattaa jättää. Mutta ylipäätään, eikös vapautuneen vakuuspotin tehokas käyttö ole asuntosijoittamisessa aika keskeistä? 

0
+1
0
-1
0
0
11.2.2021, 13:57
+7
Liittynyt:
19.11.2020, 01:27
Viestejä:
53

Kuulostaa kyllä aika pre finanssikriisi meiningiltä. Rajallisen ymmärryksen asioista omaavat henkilöt, ovat nyt löytäneet oikotien onneen. Etenkin jos tuo Artsipapan em esimerkki pitää paikkansa. Eli kun asunnon kirjanpitoarvo nousee (ja nehän ovatkin nousseet huomattavasti nyt koronan aikana), saa tätä arvonnousua vastaan lainaa, joka loppupeleissä tarkoittaa, että uusi sijoitusasunto ostetaan 100% lainarahalla. Vuokrista ei ole mitään takuuta kun vaan heitetään päästä joku mukava nettovuokratuottoluku, exceliin tehty "perusskenaario" onkin todellisuudessa ylioptimistinen jne. Ei tarvi paljon mennä vinoon, niin korttitalo sortuu.

0
+1
0
-1
0
0
11.2.2021, 14:03
-23
Liittynyt:
17.9.2020, 15:02
Viestejä:
63

Toi vivuttaminen toimii tietyn aikaa, mutta pankki viheltää sen jossain vaiheessa poikki, itselläni 10 asunnon kohdalla. Se kyllä kiristy kokoajan että pitää laittaa isompi käsiraha ja lopuksi ei riittänyt enää edes 30% kun sanottiin että on liikaa asuntoja. Maksukyky ei ollut ongelma, tulot oli 6te kk brutto palkka ja 6te vakituiset pääomatulot. Lainaa oli maaseudulla uudemman OKT verran yhteensä.

 

 

Osa pankeista ja osa pankin työntekijöistä ei suostu hyväksymään asunnon arvonnousua esim remontilla vaikka olisi kuinka mittavat dokumentit ja LKV lausunto ennenkuin 12kk on vierähtänyt, yritin kerran kysellä tästä logiikasta niin sain selitykseksi että heillä on jotkuut turvajärjestelmät mitkä estää esim 80te asunnon arvonnousun 130te parissa kuukaudessa, vaikka asuntoon olisi tehty todella mittava remontti ja se olisi keskimääräinen m2 hinta siltä alueelta ja vaikka olisi se "maaginen" kallis A4 LKV lausunto.

 

Esim itse ostin yksiön kylän parhaalta paikalta ja piti remontoida ihan täydellisesti, mm kylppäristä piti kaivaa vaakaviemäri esiin kun oli maantasokerros, 10 viikkoa meni siihen että sain luvan millä sai hakea luvan ja se lupa meni läpi. Siinä tuplaantui asunnon arvo 10viikkoa byrokratiaa ja 10 viikkoa kovin töitä, mutta pankki ei hyväksynyt tätä kyseistä asiaa, mutta asunto meni välittömästi kaupaksi ennen julkista myyntiä.

 

0
+1
0
-1
0
0
16/29
11.2.2021, 14:14
+200
Liittynyt:
14.7.2014, 12:46
Viestejä:
329

Makaroonilaatikko kirjoitti:

Kuulostaa kyllä aika pre finanssikriisi meiningiltä. Rajallisen ymmärryksen asioista omaavat henkilöt, ovat nyt löytäneet oikotien onneen. Etenkin jos tuo Artsipapan em esimerkki pitää paikkansa. Eli kun asunnon kirjanpitoarvo nousee (ja nehän ovatkin nousseet huomattavasti nyt koronan aikana), saa tätä arvonnousua vastaan lainaa, joka loppupeleissä tarkoittaa, että uusi sijoitusasunto ostetaan 100% lainarahalla. Vuokrista ei ole mitään takuuta kun vaan heitetään päästä joku mukava nettovuokratuottoluku, exceliin tehty "perusskenaario" onkin todellisuudessa ylioptimistinen jne. Ei tarvi paljon mennä vinoon, niin korttitalo sortuu.

Epäilen, että artsipapan esimerkki on teorisointia joka ei vaan oikeasti toimi käytännössä.

Voi olla, että oma tilanteeni on joltain osin (jota en hahmota) poikkeus, mutta käytännössä tuota peliä pelaavalla ei ne vakuusarvot ole koskaan se ongelma eikä rajoite. Jolloin koko uudelleenarvionti ym tumputus on käytännössä hyödytöntä. Rajoittavaksi tekijäksi muodostuu käytännössä ne kuukausitulot. Jostain syystä vuokratuloja ei tuossa kohti arvosteta yhtä hyvin kuin palkkatuloja vaikka oikeasti niissä palkkatuloissa on minusta monesti isompi riski kuin vuokrissa.

Yksi tekijä joka voi minun kohdalla selittää pankkien epäluottamusta on se, että olen yksinhuoltaja. Jotenkin pankkien kaavat katsoo, että kaksi pientä palkkaa on parempi kuin yksi vähän isompi.

Väittäisin siis, että tällä hetkellä pankit ovat jopa aivan liian varovaisia ja tuo vähentää toimeliaisuutta alalla.

Oikean vastauksen omalla kohdalla saa tietenkin vain sinne pankkiin hakemuksen laittamalla. Itse esim noin 4v sitten olisin saanut rahoituksen vain OP ja SP, Danske ja Nordea sanoi ei kiitos vaikka esim. noita vakuusarvoja olisi ollut 40% ylimääräistä.

0
+1
0
-1
0
0
11.2.2021, 14:46
+1130
Liittynyt:
25.6.2014, 10:25
Viestejä:
1325

Pankkien katsannossa lienee pieniä vivahde-eroja, mutta yleisesti ottaen tietysti yksinhuoltajaperheessä on lähtökohtaisesti hieman suurempi riski sille että perheen tulot putoavat rajusti esim. työttömyyden takia, kuin kahden tienaavan perheessä.

0
+1
0
-1
0
0
11.2.2021, 15:07
+380
Liittynyt:
14.7.2016, 14:27
Viestejä:
1064

tuottohai kirjoitti:

Itse asiassa mieleen tulee toinenkin kysymys tähän vakuusarvon käyttöön liittyen noin yleisestikin, missä ehkä haasteena sama luotonsaanti. Esimerkiksi ystävälläni on omakotitalo, jonka arvo on noussut 200 000 e ostohetkestä (pankin arvio). Hän parhaillaan miettii, mitä tuolla vakuusarvolla kannattaisi tehdä. Mitä vaihtoehtoja tässä ylipäätään on? Itselläni tulee mieleen:

a) Myy asunto, kotiuta 200 k € ja laita osakesalkkuun (7 % oletettu tuotto eli 14 000 € - verot = 9800 € / v) ja osta lainalla uusi samanhintainen asunto

b) Käytä vakuusarvoa sijoitusasuntoihin. 200 k € vakuusarvolla teoriassa saisi 667 k € edestä sijoitusasuntoja, joissa tuo 200 k € vakuutena. Tämä tarkoittaisi vaikkapa 5 kpl 133 k € asuntoja, mistä nettovarallisuus kertyisi vuokratuloista (5 kpl * 350 * 12)-verot = 14 700 € ja arvonnoususta esim 2 % vuodessa (1.02 * 667)*0.7 = 13 340 €. Eli yhteensä 14 700 € + 9338 € = 24 038 €

Eli näillä tiedoilla vakuusarvon käyttäminen vivutettaviin sijoitusasuntoihin olisi huomattavasti tuottoisampaa. Ongelmana tosiaan mielestäni tässä on taas tuo luotonsaanti, eli tuskin ystävällieni myönnetään tuota 667 k lainaa, vaikka 5 kpl sijoitusasuntoa salkkuun ilmesteyisikin.

Onko mielipiteitä, miten muuten tuota vakuusarvoa voisi käyttää? Vai onko tässä järkevät vaihtoehdot ja mikä olisi realistinen määrä luottoa, mitä tuossa b) - tilanteessa voisi saada? En osaa sanoa onko ystäväni lainanotto nyt tapissa, mutta ei ainakaan kaukana siitä eli sieltä tuskin apuja juuri olisi otettavissa.

A vaihtoehto tuntuu todella erikoiselta. Myydä nyt oma asunto jotta voi ostaa uuden ja saa osakesalkkuun rahaa. Tuollaisen mynnistä + uuden ostosta menee helposti 15-20k€ välittäjän palkkioihin ja varainsiirtoveroon? Ei omaa kotia ehkä kannata rahanhimoissaan pistää lihoiksi varsinkaan kun tuota 200k€ vastaan saa ihan varmasti lainaa, sijoitusasunotihin tai osakkeisiin pistettäväksi.

B vaihtoehto on ihan hyvä, mutta ihan vaan jotain ei kannata ostaa siksi että voi. Hyviä kohteita saa monesti odotella tovi. Mutta kun sellainen löytyy pitäisi olla valmiudet toimia nopeasti. Esim. just oli 4 päivää myynnissä kohde jonka tiesin menevän nopeasti mutta en saanut pankista ketään kiinni jotta voisi tarjota. Toki voi jättää ehdollisen tarjouksen mutta niillä yleensä pyyhitään persettä jos on myös ei-ehdollinen tarjous. Tästä syystä onkin harkinnassa pankin vaihto. 3 viikkoa odotellut vastausta hakemukseen joka on nyt jo toki turha kun kohde mennyt. 

Hauturi kysyi miksi pitää olla vakuudet kokoajan käytössä. Ei toki tarvitse, mutta miksi mieluummin 200k€ vakuutta pankissa istumassa kun se voisi olla pörssissä ainakin normitilanteessa aika vakaasti 5-7% tuotolla?

0
+1
0
-1
0
0
11.2.2021, 14:56
+7
Liittynyt:
19.11.2020, 01:27
Viestejä:
53

Ylläolevat korjatkaa, jos olen väärässä, mutta

käsiraha = minulla on X€ tilillä ja kun ostan asunnon, niin maksan X€ tililtäni ja pankki siirtää loput (eli lainaa) tilini kautta myyjälle

vakuusarvo = ylipuhun/vakuutan pankin, että minulla on varaa maksaa laina takaisin, vaikka sijoituksen (asunto) - jonka olen tehnyt lainarahalla - arvo laskisi, koska nettovarallisuuteni on positiivinen. Ts. esim pre finanssikriisi (asuntojenhinnat eivät koskaan laske), Enron (mark to market accounting)

Selvennykseksi, sanojen määritelmä ei vastaa edellä mainittua, pointti on selventää miten em kommentit eroavat toisistaan (ja korjatkaa jos tulkitsin väärin). Minun näkemykseni mukaan, jos minulla on käsirahaa/omaa pääomaa/käteistä tilillä ja loput otan lainaa tämä on ok. Jos taas pyöritän exceliä ja saan jotenkin taiottua nettovarallisuuteni positiiviseksi ja käytän tätä omana pääomanani, niin ei ole ok tai ainakin riski on aivan eri tasolla.

0
+1
0
-1
0
0
20/29
11.2.2021, 15:05
+380
Liittynyt:
14.7.2016, 14:27
Viestejä:
1064

Kilppari kirjoitti:

 

Makaroonilaatikko kirjoitti:

Kuulostaa kyllä aika pre finanssikriisi meiningiltä. Rajallisen ymmärryksen asioista omaavat henkilöt, ovat nyt löytäneet oikotien onneen. Etenkin jos tuo Artsipapan em esimerkki pitää paikkansa. Eli kun asunnon kirjanpitoarvo nousee (ja nehän ovatkin nousseet huomattavasti nyt koronan aikana), saa tätä arvonnousua vastaan lainaa, joka loppupeleissä tarkoittaa, että uusi sijoitusasunto ostetaan 100% lainarahalla. Vuokrista ei ole mitään takuuta kun vaan heitetään päästä joku mukava nettovuokratuottoluku, exceliin tehty "perusskenaario" onkin todellisuudessa ylioptimistinen jne. Ei tarvi paljon mennä vinoon, niin korttitalo sortuu.

 

Epäilen, että artsipapan esimerkki on teorisointia joka ei vaan oikeasti toimi käytännössä.

Voi olla, että oma tilanteeni on joltain osin (jota en hahmota) poikkeus, mutta käytännössä tuota peliä pelaavalla ei ne vakuusarvot ole koskaan se ongelma eikä rajoite. Jolloin koko uudelleenarvionti ym tumputus on käytännössä hyödytöntä. Rajoittavaksi tekijäksi muodostuu käytännössä ne kuukausitulot. Jostain syystä vuokratuloja ei tuossa kohti arvosteta yhtä hyvin kuin palkkatuloja vaikka oikeasti niissä palkkatuloissa on minusta monesti isompi riski kuin vuokrissa.

Yksi tekijä joka voi minun kohdalla selittää pankkien epäluottamusta on se, että olen yksinhuoltaja. Jotenkin pankkien kaavat katsoo, että kaksi pientä palkkaa on parempi kuin yksi vähän isompi.

Väittäisin siis, että tällä hetkellä pankit ovat jopa aivan liian varovaisia ja tuo vähentää toimeliaisuutta alalla.

Oikean vastauksen omalla kohdalla saa tietenkin vain sinne pankkiin hakemuksen laittamalla. Itse esim noin 4v sitten olisin saanut rahoituksen vain OP ja SP, Danske ja Nordea sanoi ei kiitos vaikka esim. noita vakuusarvoja olisi ollut 40% ylimääräistä.

Ei ole teorisointia, vaan todellinen tilanne 6kk takaa. Pankista kun hain lainaa sanoin että mielelläni en laita omasta taskusta mitään jos ei ole pakko, vaan käytän vapaana olevia vakuuksia jotka nousseet arvonnousunmyötä sekä toki kk lyhennysten kautta. Vastaus oli että käyhän se. Toki olisi voinut laittaa omaakin rahaa, mutta mieluummin pidin rahat likvideinä pörssissä.

Kun laskivat kk tuloja niin ottivat vuokrat mukaan toki. Jos eivät ottaisi ei varmaan maksukyky enää riittäisi. En toki tiedä minkälaiset vähennykset tekevät vuokrista kun laskevat maksuvalmiutta, mutta vuokratulot on sen verran kovat ettei vielä ole ollut ongelmia. 

Kävin Nordeassa juttelemassa myös kun aikaisemmin harkitsin pankin vaihtoa (en vaihtanut. tätiä ei selväti kiinnostanut vaan huokaili ja päivitteli että on tämä niin vaikeaa). Mutta siellä sain käsityksen että sillä ei ole merkitystä lainansaannin näkökulmasta olenko ostamassa sijoitusasuntoa vai mökkiä. Tätä en ikinä sisäistänyt. Miten ne voi olla verrannolliset keissit?  Toisesta on lyhennykset + muitamenoja, toisesta lyhennykset mutta tuloja ja jotain pientä menoa. En jaksanut selvittää tädin aivotuksia sen tarkemmin kun oli niin nihkeää menoa

0
+1
0
-1
0
0
11.2.2021, 15:25
+380
Liittynyt:
14.7.2016, 14:27
Viestejä:
1064

Makaroonilaatikko kirjoitti:

Ylläolevat korjatkaa, jos olen väärässä, mutta

käsiraha = minulla on X€ tilillä ja kun ostan asunnon, niin maksan X€ tililtäni ja pankki siirtää loput (eli lainaa) tilini kautta myyjälle

vakuusarvo = ylipuhun/vakuutan pankin, että minulla on varaa maksaa laina takaisin, vaikka sijoituksen (asunto) - jonka olen tehnyt lainarahalla - arvo laskisi, koska nettovarallisuuteni on positiivinen. Ts. esim pre finanssikriisi (asuntojenhinnat eivät koskaan laske), Enron (mark to market accounting)

Selvennykseksi, sanojen määritelmä ei vastaa edellä mainittua, pointti on selventää miten em kommentit eroavat toisistaan (ja korjatkaa jos tulkitsin väärin). Minun näkemykseni mukaan, jos minulla on käsirahaa/omaa pääomaa/käteistä tilillä ja loput otan lainaa tämä on ok. Jos taas pyöritän exceliä ja saan jotenkin taiottua nettovarallisuuteni positiiviseksi ja käytän tätä omana pääomanani, niin ei ole ok tai ainakin riski on aivan eri tasolla.

En allekirjoita sitä että käsiraha OK, excelillä osoitettu vapaa vakuusarvo ja sen käyttäminen ei olisi OK.

Väännän taas rautalankaa. Ostan 200k€ asunnon ja maksan käsirahan omasta pussista 30% eli 60k€. Oho, sain perinnöksi 30k€. Haluan ostaa sijoitusasunnon. Menen taas pankin puheille ja saan ostettua 100k€ sijoitusasunnon ja laitan 30k€ omaa rahaa ja loput 70k€ lainaa pankista. Kaikki hyvin?

Noh, mitä jos lyhennän tällä 30k€ asuntolainaani? Sitten tuleekin mieleen että ei helkkari, pitäisikö ostaa sijoitusasunto. Kävelen pankkiin ja sanon että saisinko 100k€ lainaa niin ostan sijoitusasunnon. En laita yhtään omaa rahaa vaan käytän olemassaolevia vakuuksia. Miksi tämä ei olisi OK?

Asuntojen arvonnousun käyttämisen vakuutena ymmärrän tavallaan riskialttiiksi, mutta kyllä se näyttää toimivan. Mutta toisaalta mielestäni se että asunnon ostohinta on automaattisesti sen vakuusarvo ei ole sekään aina järkevää. Jotkut nyt vaan myy asuntoja alle ns. "oikean" markkinhinnan (joo, joku voisi sanoa että se mitä siitä maksetaan on oikea hinta mutta hieman saivartelua mielestäni, aina ei niin todellakaan ole. esim. kuolinpesiä ei aina kiinnosta kunhan saa asunnon nopeasti myytyä). Toinen on remontit. Yhteen asuntoon tein remonttia omalla rahalla joka kuitenkin selkeästi nosti asunnon arvoa ihan jonkin verran. Miksi remontin jälkeen ei voisi arviotuttaa asuntoa uudestaan jotta saadaan sille käypä vakuusarvo?

 

 

0
+1
0
-1
0
0
11.2.2021, 16:21
+1130
Liittynyt:
25.6.2014, 10:25
Viestejä:
1325

En tiedä oliko termien sotkeminen tarkoituksellista vai ei, mutta selvyyden vuoksi todettakoon, että käsirahalla tarkoitetaan yleensä asunnon ostotarjouksen yhteydessä sen vakuudeksi annettavaa summaa, jonka menettää jos ei tee kauppaa vaikka myyjä hyväksyy tarjouksen (ja vastaavasti yleensä saa kaksinkertaisena takaisin, jos myyjä peruu kaupan tarjouksen hyväksyttyään). Käsiraha on osa kauppasummaa, mutta sillä ei ole sinänsä mitään tekemistä omarahoitusosuuden tai lainasumman kanssa.

 

1
+1
0
-1
1
0
11.2.2021, 16:32
+1130
Liittynyt:
25.6.2014, 10:25
Viestejä:
1325

Ja mitä tulee tuohon on ok / ei ole ok keskusteluun, niin edelleenkin kannattaa muistaa, että pankki katsoo asioita aina kokonaisuutena, eikä yhtä transaktiota. Ostin tuon osin omassa käytössä ja osin vuokrattavan olevan vapaa-ajan asunnon 100% lainarahalla, eikä siinä ole mitään ongelmaa, koska käytin myös omaa velatonta asuntoa vakuutena, ja pankki totesi, että vakuudet on kunnossa (oman asunnon kanssa riittivät ihan reilusti), maksukyky on kunnossa (ilman vuokratulojakin palkkatulot riittävät mainiosti lainan hoitamiseen) ja varallisuuskin on kunnossa. Samoin kun kotona maalämpöpumppu laukesi yllättäen olisin voinut maksaa sen sijoituksista, mutta koska siihen sai peruskorjauslainaa jonka efektiivinen korko on itse asiassa halvempi kuin asuntolainan, niin ostin taas uuden pumpun 100% lainarahalla, kun vakuudet edelleen riittivät reilusti, maksukykykin oli edelleen kunnossa ja samoin kuin varallisuus.

Kyllä ne pankissa osaavat laskea mikä niiden riski on. Ja pankit osaavat myös arvioida vakuuksia aika hyvin. Ja pysyttelevät poissa lainoista joita kokevat etteivät osaa (esim. Hypoteekkiyhdistys ottaa vakuudeksi vain kohteita jotka sijaitsevat heille helposti arvioitavilla alueilla, ei tarvitse mennä paljoakaan isojen kaupunkien ulkopuolelle kun Hypo toteaa ettei ole heidän case)

0
+1
0
-1
0
0
24/29
11.2.2021, 17:10
+7
Liittynyt:
19.11.2020, 01:27
Viestejä:
53

Eka esimerkki OK.

Artsipappa kirjoitti:

Noh, mitä jos lyhennän tällä 30k€ asuntolainaani? Sitten tuleekin mieleen että ei helkkari, pitäisikö ostaa sijoitusasunto. Kävelen pankkiin ja sanon että saisinko 100k€ lainaa niin ostan sijoitusasunnon. En laita yhtään omaa rahaa vaan käytän olemassaolevia vakuuksia. Miksi tämä ei olisi OK?

Teoriassa on ok, koska lainat samassa pankissa ja as 1: 200k (E=90 ja D= 110) ja as 2: (E=0 ja D=100) yht: (E=90 ja D=210). Mutta tämän paketin arvo ei voi nousta, ts. as 1 olisikin yhtäkkiä 230K ja nyt voisitkin ostaa as 3 (E=0 ja D=100). Tämä on se suurin ongelma ja tätä olikin tarkoitus kritisoida. Jos taas em. esimerkkisi muuttuisi niin että olet sijoittanut 30k ja et halua realisoida sitä, mutta käyttää vakuusarvona, niin silloinhan pankki joutuisi kantamaan sellaisia riskejä mitä he eivät halua kantaa?

Artsipappa kirjoitti:

Miksi remontin jälkeen ei voisi arviotuttaa asuntoa uudestaan jotta saadaan sille käypä vakuusarvo?

Mistä tiedät, että remonttisi nostaa asunnon arvoa? Sinä haluat parvekkeen maksaa 50k, niin se ei todellakaan ole tae siitä, että saisit asunnon myytyä 50k enemmällä, sanoi kiinteistönvälittäjä mitä hyvänsä. Tottakai voit keksiä esimerkin, jossa asunnon arvo nousisi, mutta remontti ei automaattisesti tarkoita että arvo nousee. Vai oletko erimieltä? Remontin tekeminen ja teettäminen vaatii myös taitoa ja osaamista. Joku osaa paremmin kun joku toinen.

Vastataksesi kysymykseesi, niin tietenkin voi, mutta onnistuuko käyvänarvon määrittäminen luotettavasti yhdellä 10 min kiinteistövälittäjön käynnillä?

 

Hauturille. Käsiraha on aina käteistä ja jos kyseessä on Artsipapan em tilanne, niin silloihan ei makseta käsirahaa. Edellä mielestäni käsirahalla kuitenkin tarkoitettiin käteistä, mutta määritelmäsi on tietenkin se oikea.

0
+1
0
-1
0
0
11.2.2021, 17:27
-23
Liittynyt:
17.9.2020, 15:02
Viestejä:
63

Jos on niin tyhmä että lyhentää lainaa 30te ja luulee että automaattisesti saa sitä vasten lainaa niin kannattaa lopettaa asuntosijoittaminen. Minulle Osuuspankki sanoi että he eivät myönnä kenellekään 100% lainoja enää, kyseessä siis Lappeenrannan Osuuspankki, en uskonut tätä lausetta, mutta kivenkovaan väitti että asia on näin ja en usko edelleenkään. Mutta ne laina-asiat ei käy sormia napsauttamalla taskulaskinmatikalla. Viimeiset pari vuotta niin lähes kuukausittain on muuttunut pankissa jutut, olen jotakuinkin parikymmentä lainaa nostanut parin kolmen vuoden aikana.

0
+1
1
-1
0
1
11.2.2021, 17:41
+534
Liittynyt:
21.8.2017, 23:04
Viestejä:
557

hauturi kirjoitti:

Ostin tuon osin omassa käytössä ja osin vuokrattavan olevan vapaa-ajan asunnon 100% lainarahalla, eikä siinä ole mitään ongelmaa, koska käytin myös omaa velatonta asuntoa vakuutena, ja pankki totesi, että vakuudet on kunnossa (oman asunnon kanssa riittivät ihan reilusti), maksukyky on kunnossa (ilman vuokratulojakin palkkatulot riittävät mainiosti lainan hoitamiseen) ja varallisuuskin on kunnossa. Samoin kun kotona maalämpöpumppu laukesi yllättäen olisin voinut maksaa sen sijoituksista, mutta koska siihen sai peruskorjauslainaa jonka efektiivinen korko on itse asiassa halvempi kuin asuntolainan, niin ostin taas uuden pumpun 100% lainarahalla, kun vakuudet edelleen riittivät reilusti, maksukykykin oli edelleen kunnossa ja samoin kuin varallisuus.

Juu, näinhän se menee. Kun sanotaan että pankki ei anna "100% lainaa" tarkoitetaan että ei ole vakuuksia. Reaalivakuudet kunnossa niin hommahan on selvää pässinlihaa. Oman kokemukseni mukaan pankit ovat kyllä vähän ristiriitaisia ja epäloogisia kuitenkin siinä miten ne näitä arvioivat, koska toiset antavat paljonkin painoarvoa tulotasolle ja toiset ovat nihkeämpiä.

Itsellä ollut samassa pankissa raha-asiat noin 20 vuotta ja kyllä ne sitäkin katsovat että ikinä ei ole ollut ongelmia jos täytyy jostain neuvotella. 20 vuotta sitten sain puhua saadakseni lainaa asuntoa varten kun oma pääoma oli nollissa, mutta nyt asetelma on niinpäin että pankki ei halua minun menevän muualle asiakkaaksi :)

 

0
+1
0
-1
0
0
11.2.2021, 18:22
+380
Liittynyt:
14.7.2016, 14:27
Viestejä:
1064

Crusader kirjoitti:

Jos on niin tyhmä että lyhentää lainaa 30te ja luulee että automaattisesti saa sitä vasten lainaa niin kannattaa lopettaa asuntosijoittaminen. Minulle Osuuspankki sanoi että he eivät myönnä kenellekään 100% lainoja enää, kyseessä siis Lappeenrannan Osuuspankki, en uskonut tätä lausetta, mutta kivenkovaan väitti että asia on näin ja en usko edelleenkään. Mutta ne laina-asiat ei käy sormia napsauttamalla taskulaskinmatikalla. Viimeiset pari vuotta niin lähes kuukausittain on muuttunut pankissa jutut, olen jotakuinkin parikymmentä lainaa nostanut parin kolmen vuoden aikana.

Kyse olikin hypoteettisesta tilanteesta jossa koitin demostroida miksi mielestäni on outo ajatus että olemassa olevaa vakuutta ei voisi käyttää.

Siis ihan tosissaanko pankki väittää etteivät myönnä 100% lainaa kenellekään? Jos mulla on velaton 300k asunto niin en saa ostaa 100k sijoitusasuntoa ja käyttää oman asunnon vakuutta? Jos näin, niin pakkohan se olisi pankkiasiat siirtää muualle.

Makaroonille yllä, niin en väittänyt että remontti menee suoraan myyntihintaan. Usein ei tietenkin mene. Mutta jos remppaan pommikämpän viimeisen päälle kuntoon niin aivan varmasti osa menee myyntihintaan. Ei kaikki rempat tietenkään asunnon arvoa merkittävästi muuta. Jälleen kerran riippuu tilanteesta.

Ja siihen että ei ole Ok jos lyhennän lainaa sillä 30k ja sitten en voikaan ostaa sijoitusasuntoa niin pidän outona. Asuntojahan ristiinpantataan niin ei siinä pankilla sen suurempaa riskiä ole kun jos olisin lainan lyhentämisen sijaan maksanut sijoitusasunnon omarahoituksen rahana. 

 

0
+1
0
-1
0
0
11.2.2021, 21:20
+13
Liittynyt:
1.3.2019, 07:32
Viestejä:
36

Remppakämppiä olen katsellut jotta saisi puuhastella. Pirkanmaalta ei vaan tunnu löytyvän mitään järkevää eli sellaista jossa se remonttitarve olisi myös hyvin hinnassa. Saa epäilemään, että ihmiset maksavat maltaita tai sitten ne löytää omistajat jotakin muuta kautta. 

0
+1
0
-1
0
0
19.2.2021, 09:17
+987
Liittynyt:
9.2.2019, 09:20
Viestejä:
514

Halpaa on, kun hinnat näyttäis romahtavan, informoi Oikotie  laugh

1
+1
1
-1
1
1

Sivut