Technopolis

Kun kiinteistöt tuottaa jopa lähelle kymmentä, ja lainaraha maksaa kaksi, kannattaa teoreettisesti painaa maksimivivulla. Irlantilaiset kiinteistösijoittajat ostivat jollain 95% velkarahalla Suomesta kiinteistöjä takavuosina. Miekin olin mukana myymässä yhtä teollisuuskiinteistöä näille. Kun nimet olivat papereissa ja rahat siirretty, sanoin irkuille, että nyt myö lähetään tekemään vähän slaanchea. Poikki taisivat pojat ja tytöt mennä.

Eli alalle tyypillistä on käyttää velkarahaa niin paljon kuin pallit kestää. Joskus kun korot olivat 16% ja Helsingin keskustassa tuotto oli 2% silloinkin käytettiin. Poikki menivät nämäkin.

Mutta  Tecnopoliksen tase on imo juuri kuten pitää ollakin, paitsi, että siellä on vitun tyhmä hybridi. 7,5% ei tarvitsisi rahasta maksaa. Toisaalta tämä on puskuri, kun sitä ei tarvitse maksaa, jos rahaa ei jostain syystä olisi.

Katselin suurimpia omistajia ja kuukausimuutoksia. Hallintarekisteröidyt, eli todennäköisesti ulkkarit tätä painaa. Taidan ottaa lisää. Jos osakkeet loppuu myyjiltä kesken, ei kurssi enää laske. Tosin asetelma on sellainen, että miulla on vähemmän ammuksia, kuin niillä osakkeita, joten hiljaa hyvä tulee. Toivottavasti.

Technopolis nousi tänään, koska Ukrainan tilanne oli rauhoittumaan päin. Tai sitten ulkkareiden osakkeet loppuivat. Välittäjät, jotka aiempina päivinä myivät, eivät oleet tällä viikolla enää kehissä. Veikkaan (myös toivon), että oli tiketti "myy tällä viikolla kaikki".

Tosin, jos olisin itse myymässä määrää, pitäisin aina välillä välipäivän. Toivottavasti ei näin, aika reipas positio on päällä. Ja edelleen olisi kiva, jos ensi viikon osarissa ei olisi hirveän isoja mörköjä.

Ei loppuneet osakkeet vielä, ei. Amerikkalaisten herättyä riiti ostolaitaan vielä hyvin lappuja. Nousun puolelle jäätiin päivältä kuitenkin.

q2 oli mitä minä odotin, ennusteet ja tavoitteet ennallaan, operatiivinen tulos ennallaan. Kehityskohteissa vuokrattu lisää tilaa vs esimerkiksi jo sovittujen purkautuminen. Vuokrausasteen lasku q1/q2 94 -> 93,5 ei tietysti hyvä, mutta keskivuokrat nousseet joka paikassa ja tuottovaateet edelleen korkeat, Baltiassa aavistuksen nostettukin.

Eli sanoin jes miekin heti luettuani muutaman rivin. Obv vähän jännitti, kun tämä taitaa olla isoin lappu tällä hetkellä, että kun kello oli 8.30, pomppasin sängystä.

Markkinareaktio voi olla sinänsä mitä vain. Tuskin kuitenkaan syöksyy.

CEO Keith Silverangille kiitettävä arvosana webcastista. Kerrottiin mitä on tapahtunut ja mitä sille tehdään, ei ruikutettu ketään apuun. Markkinareaktio so far 4,03 -> 4,20. Jännä ilmiö, että netto-ostajina samat välittäjät, jotka painoivat menemään pari viikkoa sitten. Toki eri asiakkaat lienevät kyseessä.

Teknisen analyysin pojat saivat varmasti nyt ostosignaalin, kun liukuvat keskiarvot lienevät menneet puhki. Tosin pidän teknistä analyysiä enimmäkseen pseudotieteenä.

Minä olen lähinnä strong holdissa näillä eväillä.

Jos kiinnostaa katsella tj:n silmänvalkuaisia, tuolta löytyy:
http://qsb.webcast.fi/t/technopolis/technopolis_2014_0820_q2/#/webcast

Ei tuossa 8,31€ kurssissa ollut mitään järkeä, vaikka osakkeita oli tuolloin 40M vs nykyinen 106M.

Opoa per osake 2007 lopussa 4,69€. Joku hömelö ei ollut erottanut kiinteistösijoitusyhtiötä bioteknologiayhtiöstä tms.

Minulle sanoi muuten melko sivistynyt sijoittaja pari viikkoa sitten, että eihän nämä koskaan treidaa yli NAV:n. On ainakin kyllä kahdessa eri syklissä treidannut, tosin en ymmärrä miksi.

Mutta en laske ylilyöntien varaan, joku 5€ olisi jo ilman muuta täysi hinta minun silmissäni.

Soitin muuten Silverangille, eli tj:lle, täsmentääkseni paria yksityiskohtaa osarissa. En ollut ennen jutellut, ja aikaisempi positiivinen vaikutelma vahvistui. Puhuu muuten suomeakin. Ihmettelinkin miksi se osaa ääntää jopa Lappeenrannan, joka ulkkareille on tavallisesti aika paha rasti. Ei nyt ihan Könginkangas, mutta lähes. Fiksut pitkään täällä asuvat opettelevat jopa naurettavan kielemme.

Inderes tiputti tavoitehinnan 4,8 -> 4,7 ja piti lisää suosituksensa. Yllättäen olivat huolissaan Oulusta ja Pietarista. Q3 kohdalla oleemme Pietarin suhteen jo paljon viisaampia, webcastissa Keith sanoi, että operatiivisesti he eivät ole huomanneet Ukrainan kriisiä missään.

Nyt on jännä nähdä tänään miten Technopoliksen käy lopetuksessa. Credit Suisse ainoana välittäjänä ostolaidalla. Tämä indikoi vuosia sitten - loppunousua. Ostaja tietää olevansa yksin, eikä välitä. Jos ei tavaraa tipu kunnolla ostolaitaan, otetaan tiketti täyteen loppuhuutarissa.

Tämä ei tietenkään voi pitää aina paikkaansa, enkä ole viime vuosina juuri välittäjiä ihmetellyt kuin operaatioiden aikana, jota juuri nyt ei ole käynnissä. Ja myyjiä voi hyvinkin tulla. Mutta voi kilpailevia ostajiakin. Pörssikursseilla käyminen voi olla ihan jännääkin, jos ei tarvitse kymmenen prosentin päiväliikkeitä jännitykseen.
 

Hivenen olin huolissani, kun Technopolis myi Lentokentäntien kiinteistönsä 300€/m2, kun koko Oulun kiinteistöpläjäys on arvostettu 1100€/m2. Laitoin jopa koko sijoituksen kyseenalaiseksi hetkeksi, eli mielekkyyden tarkastelun alle.

Huolet helpottuivat selvitystyöllä. 6,7M€:n kauppahinta toi n. 100K plussaa, tuolla paljon tuotantotilaa, joka halvempaa. Kauppa siis oli pieni, mutta murehdin, onko kiinteistömarkkinoilla yleensä ja Oulussa erityisesti tapahtunut jotain katastrofia minun huomaamattani.

Pysyn alkuperäisessä kannassani: Hyvin hoidettu aliarvostettu yhtiö.

Sinänsä tuottovaatimuksen voi kääntää tavallaan tuotoksi, koska NAV:lle tuleva tuotto on juuri tuon tuottovaatimuksen verran. En varsinaisesti ole epäillyt, että tuottovaatimukset ovat liian korkeat, vaan enemmän ihastellut sitä, että ne ovat korkeammat kuin verrokkiyhtiöillä.

Toisaalta yhtälö korkotaso 1%, ja kiinteistöjen nettotuotto 8% on kestämättömän korkea. Joko korot nousevat, kiinteistöt kallistuvat tai vuokrat laskevat. Ennustettavissa olevassa tulevaisuudessa korot eivät nouse. Sitä tässä jännätään, laskevatko vuokrat. Luultavasti vähän laskevat, veikkaisin. Mutta toinen arvaukseni on, että tuottovaateetkin pikkuhiljaa tippuvat, kun markkinoille pumpattu raha etsii rauhallista kotia.

Minulla on teoria, että joku on säikähtänyt tuota aiemmin käsittelemääni myyntiä. Kun osarissa selviää, että meni kirja-arvoon tai niukasti yli, myyntipaine voi vähän hellittää. Tai sitten ei. Elämme jännittäviä aikoja. Ainakin me, jotka olemmme isosti äänestäneet omilla rahoillamme Technopoliksen puolesta.

Melkein tankkasin Technopolista @3,72. Morgan Stanley ei painanut loppuhuutarissakaan, vaikka olin melko varma, että kamaa riittää ja hinta lopulta kelpaa. Olisin toki ottanut osarispekulaation sentin kalliimmallakin, ellei pokerikolumnin julkaisu olisi häirinnyt operaatiota ja gongi pelasti.

Kumman gongi pelasti, miut vai Morganin, selviää huomenna osarin jälkeen markkinoiden avauduttua. En laita kelloa soimaan, mutta pidän mahdollisena varhaista heräämistä, vaikka tarkoitus olisi harjoittaa riskittömämpiä spekulaatioita pilkkuun asti.

Paskaa.
http://www.arvopaperi.fi/uutisarkisto/ison+reitfirman+kirjanpito+heitti…
Jos olisit amerikkalaisen eläkerahaston varainhoitaja, ja sinulle esiteltäisiin Euroopan edullisimpana reit-tyyppisenä kohteena esimerkiksi Technopolista, uskoisitko sen suomalaiseen kirjanpitoon?