Olet täällä

Ovaro (os. Orava)

Sivu:

Sivut

Käyttäjän Kiinteistöpro kuva
Liittynyt: 5.11.2018, 13:15
Viestejä: 56
Farseer kirjoitti:

Enkä pidä 5 euroa minään maagisena lattiana

Tästä olen täysin samaa mieltä. Jos teoreettisesti ajatellaan, että kaikki realisoitaisiin ja käteen jäisi rahaa 5€/osake, niin käsitykseni mukaan Suomen nykyinen verotuskäytäntö on sellainen, että tuota rahaa ei pystytä siirtämään omistajille ilman veroseuraamuksia.

Yksityissijoittajat maksaisivat tuosta 25,5% tai 28,9% veroa (osinkovero), jolloin käteen jäisi per osake 3,55 - 3,72 euroa, siis selvästi vähemmän kuin nykyinen osakekurssi.

Osakeyhtiöitä verotettaisiin 20% verokannalle, jolloin käteen jäisi 4€/osake

Investors House saisi itselleen tuon 5€/osake ilman välittömiä veroseuraamuksia.

Jos olen ymmärtänyt verotuskäytännön väärin, niin saa korjata mielellään.

 

Mitään kurssirakettia en minäkään todellakaan Ovarosta odota.

 

 

 

Käyttäjän Kiinteistöpro kuva
Liittynyt: 5.11.2018, 13:15
Viestejä: 56
petteri kirjoitti:

Toisaalta viime aikoina Ovarossa toimintakuluja ja investointeja on ilmeisesti myös tiputettu niin alas, että asuntokanta rapistuu. Voit saada hyvää vuokraa aivan uudesta tuliterästä asunnosta, mutta se vaatii, että kaikki on tip-top. Muuten asukas ei maksa huippuvuokria. Nyt Ovaron uudet asunnot vanhenevat eivätkä ole enää niin tuliteriä, se alkaa vaatia, että joku näyttää seinille maalitelaa tai ainakin pesee asunnon. Jossain Kojamossa se onnistuu Helsingin seudulla helposti ja edullisesti, sen kun laittaa maalauksen tai peruspesun alihankkijan työjonoon. Ovaron kämppä jossain maakunnissa on vähän eri juttu, ensin pitää etsiä maalari tai siivooja, jonkin pitäisi kertoa mitä tehdään, hyväksyä tarjous ja valvoa työt. Yllättäen vähän maalia seinään, laminaattia lattiaan tai peruspesu maksaa Ovarolle moninkertaisesti Kojamoon verrattuna, niin paljon ettei sitä kannata useinkaan tehdä. 

Tämä on hyvä pointti.

Kojamolla on tässä asiassa skaalaetuja, Ovarolla taas ei.

Yksikkökustannukset nousevat helposti liian korkeiksi saatavaan hyötyyn nähden.

 

Käyttäjän von Fyrckendahl kuva
Liittynyt: 2.11.2018, 12:56
Viestejä: 113
Kiinteistöpro kirjoitti:

Asuntomyynnit ovat toteutuneet Q1 vain 3,3% alle tasearvojen. - -

1. Kuten on täällä aiheellisesti huomautettu, niin todennäköisesti ne houkuttelevammat kämpät menevät ensi kaupaksi ja ne vähemmän houkuttelevat jäävät jäljelle. Niistä joudutaan todennäköisesti myös antamaan enemmän alennusta suhteessa tasearvoon.

Pieni huomio. Ensimmäisenä myyntiin menivät tyhjät ja itsestään vuokralaisista tyhjentyneet uudet asunnot. Toisin sanoen johto ei ole valikoinut houkuttelevimpia vaan on myynyt sitä, mitä käsissä oli. 

Myynnissä 31.12. oli 42 huoneistoa, joista 10 viikossa meni kaupaksi jo n. 40 % (vrt. hallintoyhtiön myyntivauhti n. 15 %). Myyntihinta -3,3 % vihjaa, että on annettu markkinoiden tehdä tehtävänsä eikä ole yritetty jouduttaa myyntiä hinnalla. Voidaan olettaa, että seuraavien viikkojen aikana saadaan vielä lisää kauppaa näistä samoista asunnoista kohtuullisella hinnalla. Näyttää jo selvältä, että Ovaron tavallinen uusi kämppä houkuttelee ostajia selvästi enemmän kuin Ovaron vuokrakasarmikämppä.

Keväällä myyntiin tulevat ne asunnot, joiden vuokralaiset on irtisanottu syksyllä (6 kk irtisanomisaika). Vasta ne ovat asuntoja, jotka Ovaro on valikoinut myyntiin tähän markkinatilanteeseen, eli oletettavasti ne "houkuttelevimmat kämpät".

Paljonko vähemmän houkuttelevista tulee myyntitappiota riippuu siitä, paljonko niitä on. Jos määrä ei ole suuren suuri, niiden vaikutus keskihintaan on pieni. Ei myöskään ole myyntipakkoa, vaan voidaan laittaa takaisin vuokralle. Vasta jos vähemmän houkuttelevia jäisi käteen suuria määriä, voisi niistä muodostua ongelma saneeraukselle, mikä pakottaisi Ovaroa laskemaan hintaa ja tekemään tappiota.

Käyttäjän von Fyrckendahl kuva
Liittynyt: 2.11.2018, 12:56
Viestejä: 113
Kiinteistöpro kirjoitti:
Jos teoreettisesti ajatellaan, että kaikki realisoitaisiin ja käteen jäisi rahaa 5€/osake, niin käsitykseni mukaan Suomen nykyinen verotuskäytäntö on sellainen, että tuota rahaa ei pystytä siirtämään omistajille ilman veroseuraamuksia.

Jos yhtiö puretaan ja rahat maksetaan omistajille, kyseessä on luovutus. Maksetaan normaali luovutusvoittovero. Esim. jos ostit osakkeen 15 eurolla ja saat siitä purettaessa 5 €, voit vähentää verotuksessasi 10 euron tappion. Jos ostit osakkeen 4 eurolla, realisoituu vastaavasti 1 euron verollinen luovutusvoitto.

Käyttäjän Aki Pyysing kuva
Liittynyt: 16.12.2013, 13:48
Viestejä: 2840

"Me teimme virheen ja pahoittelemme". Mie tykkäsin hpj Roinisen Ovaron yhtiökokouksen avauksesta. En ollut ennen kuullut, vaikka ei ihan eka yk ollut kyseessä. Kuten arvailimme kyseessä oli huonosti luetut kovenantit.

Omien ostoon pitäisi pystyä palaamaan viimeistään puolivuotiskatsauksen jälkeen, ehkä jopa aiemmin. Mistä kovenantista oli kysymys, ei kerrottu, vaikka kysyin oliko arvailtu 55% LTV kyseessä. Joka tapauksessa hyvin nolo kämmi.

Hivenen jännäsin, että onko nimi listassa, koska lähtiessäni huomasin, että mitään kuittausta ilmoittautumisesta ei ollut tullut. Ei kyllä ollut muillekaan. Ensi vuonna kannattaisi harkita lähettää myös kuittaukset, vaikka toki kyseessä on tuottamaton työ. Mutta kovin monta ei tarvitse kysellä ilmoittautumisen perään, niin menee sama aika.

Kysyin myös, että onko Ovarolla paljon Petterin mainostamia vuokraamattomissa olevia kämppiä. Tähän ei Sainio vastannut suoraan, eikä muuten olisi oikeastaan voinutkaan. Söpöä oli, että puheenjohtaja Merja Kivelä parikin kertaa opasti, että insider-tietoa ei oikein voi jakaa yhtiökokouksessa. Ei siis ihan näillä sanoin. Mie oon vähän eri mieltä, jos jossain voi vähän valottaa, niin juuri yhtiökokouksessa. Kaikki osakkaat kun ovat tervetulleita. Tämä oli ekonomin eikä juristin mielipide.

Lisäksi Ovaron melko hämärää vuokrausasteen esitystapaa voisi kyllä vähän hioa. Nyt näyttää vähän siltä kuin pari diplomi-insinööriä olisi vääntänyt exceleitä viime metreille asti. Ja tämä on luultavasti totuuskincool.

Edelleen uskon, että saneeraus vielä onnistuu, eli paniikkinappuloita ei yhtiö joudu painamaan. Lisäksi veikkaan, että Q1 on positiivinen yllätys sellaisille, jotka eivät jaksa käydä vuosikertomusta pilkulleen läpi. Mitä tästä jää käteen osakkeenomistajille ja milloin, on tietysti eri asia.

Mie en tykännyt aamun tiedotteen otsikosta "Ovaron strategia toteutuu". Tämän voisi sanoa rinta kaarella, kun on neuvoteltu rahoitus uusiksi ja omien ostot käynnissä. Ei ole paljon hehkuttamista siinä, että kiinteistökannasta on pari prosenttia saatu kaupaksi, mutta vuokrausaste ei ole noussut mihinkään. Tosin olen hehkutusallerginen.

Positiivinen uutinen oli, että Ovarolla on 27 välittäjää, jotka ovat myyneet kämppiä Oulusta Espooseen ja Turusta SAVONLINNAAN. Yksikin myyty kriisikaupungista on yksi kotiinpäin. Yhtiökokouksessa joku oli sitä mieltä, että valtakunnallisella ketjulla pääsisi alle 2,5%:n välityspalkkion. Voi olla, mutta Ovaron haulikolla ammutulla kämppäpositiolla olen varma, että paikallisvälittäjillä kämpät menevät sekä nopeammin että paremmilla hinnoilla kaupaksi. Kannatan siis monen välittäjän strategiaa.

Tykkään edelleen, kun tehdään pieniä asioita oikein. Ja tässä yhteydessä en puhu omien ostojen aloittamisesta ja keskyttämisestä.

 

Käyttäjän von Fyrckendahl kuva
Liittynyt: 2.11.2018, 12:56
Viestejä: 113

Hyvä kuulla! Kiitos kokousraportista.

Laskeskelin, että Ovaron hoitokulujen pitäisi tilastollisesti olla 5,5 m€/v ottaen huomioon talojen iän. Raportoidut kulut olivat viime vuonna 5,4 m€ eli 2 % alhaisemmat. Ovaron keskikulut olivat 4,35 €/m2/kk, kun tämänikäisissä taloissa keskikulu on 4,42 €/m2/kk. Jos Ovaro on jättänyt korjauksia tekemättä tai kuluja kirjaamatta, ero on kuitenkin noin pieni.

Käyttäjän Dronningholm kuva
Liittynyt: 25.6.2015, 10:10
Viestejä: 39

15.3. poistuneita kohteita:

Apteekkarinkatu 5, Viikki, Helsinki, 63,5 m².

275k€ viimeisin pyynti, 31.12.2017 JLL:n mukaan yhteensä neljä kohdetta, 344m2, arvoltaan 1 618 000€

Schaumanin Puistotie 22, Lutakko, Jyväskylä, 76m2.

195k€ viimeisin pyynti, JLL: kolme kohdetta, 228m2, arvoltaan 651k€. 

Käyttäjän von Fyrckendahl kuva
Liittynyt: 2.11.2018, 12:56
Viestejä: 113
Dronningholm kirjoitti:

Apteekkarinkatu 5, Viikki, Helsinki, 63,5 m².

275k€ viimeisin pyynti, 31.12.2017 JLL:n mukaan yhteensä neljä kohdetta, 344m2, arvoltaan 1 618 000€

Ovaron. Markkinointiaika 2 vko.

Dronningholm kirjoitti:

Schaumanin Puistotie 22, Lutakko, Jyväskylä, 76m2.

195k€ viimeisin pyynti, JLL: kolme kohdetta, 228m2, arvoltaan 651k€. 

Ovarolla oli talossa 3x 76 m2 asuntoa. Kaksi jo poistunut 179+195 k€. Kolmas myynnissä samaa kokoa 183 k€: https://asunnot.oikotie.fi/myytavat-asunnot/jyv%C3%A4skyl%C3%A4/14903809

179+195+183=557 k€ tekee 14 % alennusta JLL:n arvioon. Jos nämä nyt Ovaron ovat. Kaksi viimeistä voisivat olla koska sama välittäjä. Epäilyttävän monta samasta talosta lyhyen ajan sisällä.

Käyttäjän von Fyrckendahl kuva
Liittynyt: 2.11.2018, 12:56
Viestejä: 113

Toisesta päästä pukkaa myyntiin lisää kämppiä. Tällä viikolla tuli taas ilmoituksiin uusia hyvännäköisiä asuntoja. Ovaro on ilmeisesti saanut vuokralaisia ulos ja myyntiin meneviä ylös.

Käyttäjän Joonas kuva
Liittynyt: 20.9.2017, 20:29
Viestejä: 6
Kiinteistöpro kirjoitti:

Farseer kirjoitti:

Enkä pidä 5 euroa minään maagisena lattiana

Tästä olen täysin samaa mieltä. Jos teoreettisesti ajatellaan, että kaikki realisoitaisiin ja käteen jäisi rahaa 5€/osake, niin käsitykseni mukaan Suomen nykyinen verotuskäytäntö on sellainen, että tuota rahaa ei pystytä siirtämään omistajille ilman veroseuraamuksia.

Yksityissijoittajat maksaisivat tuosta 25,5% tai 28,9% veroa (osinkovero), jolloin käteen jäisi per osake 3,55 - 3,72 euroa, siis selvästi vähemmän kuin nykyinen osakekurssi.

Osakeyhtiöitä verotettaisiin 20% verokannalle, jolloin käteen jäisi 4€/osake

Investors House saisi itselleen tuon 5€/osake ilman välittömiä veroseuraamuksia.

Jos olen ymmärtänyt verotuskäytännön väärin, niin saa korjata mielellään.

 

Mitään kurssirakettia en minäkään todellakaan Ovarosta odota.

Nyt mennään taas metsään. Veroa maksetaan tuotosta. Tässä tapauksessa siis jos ostat markkinoilta esim. 4.5 euron hintaan osakkeen. Likvidointi sujuu kuin strömsöössä ja saadaan Inderesin 5.1 euroa. Verolaskelma olisi seuraava olettaen, että olet omistanut sen n. 1kk ja kuulut pääomaverossa alempaan verokantaan. 5.1 - 4.5 euroa tuottaa luovutusvoittoverotukseeen perustuvan luovutusvoiton. Eli 60 senttiä, josta maksat pääomaverosi verran 30%. Näin ollen saat 5,1 euroa rahaa ja joudut maksamaan 0,6 eurosta veroa 0,6*0,3=0,18. Joten lopputulema on 5,1-0,18 = 4,92 euroa rahaa verojen jälkeen. Ostit osakkeen hintaan 4,5 euroa. Tuotoksi sinulle kertyy näin ollen 4,92-4,5=0,42 euroa. Näin ollen sinulle jää 0,42/4,5 euron prosenttuaalinen tuotto lähtötilanteeseen 9,3%. Tässä nyt useampi yksinkertaistus, jotta saisi jonkin laskelman tehtyä.

Summa summarun 5,1 euroa likvidoindi - 4,5 euroa ostohinta - 0,18 euroa veroa - 0,42 euroa tuottoa per osake.

Muistin virkistykseksi tulisi muistaa, että kaupankäyntikuluista kertyneet kulut saadaan vähentää verotuksessa.
 

Käyttäjän Joonas kuva
Liittynyt: 20.9.2017, 20:29
Viestejä: 6
von Fyrckendahl kirjoitti:
Dronningholm kirjoitti:

Apteekkarinkatu 5, Viikki, Helsinki, 63,5 m².

275k€ viimeisin pyynti, 31.12.2017 JLL:n mukaan yhteensä neljä kohdetta, 344m2, arvoltaan 1 618 000€

Ovaron. Markkinointiaika 2 vko.

Dronningholm kirjoitti:

Schaumanin Puistotie 22, Lutakko, Jyväskylä, 76m2.

195k€ viimeisin pyynti, JLL: kolme kohdetta, 228m2, arvoltaan 651k€. 

Ovarolla oli talossa 3x 76 m2 asuntoa. Kaksi jo poistunut 179+195 k€. Kolmas myynnissä samaa kokoa 183 k€: https://asunnot.oikotie.fi/myytavat-asunnot/jyv%C3%A4skyl%C3%A4/14903809

179+195+183=557 k€ tekee 14 % alennusta JLL:n arvioon. Jos nämä nyt Ovaron ovat. Kaksi viimeistä voisivat olla koska sama välittäjä. Epäilyttävän monta samasta talosta lyhyen ajan sisällä.

 

Mistä tiedät tuon JLL hinta-arvion? Onko lähdettä?

Käyttäjän Kiinteistöpro kuva
Liittynyt: 5.11.2018, 13:15
Viestejä: 56
Joonas kirjoitti:
Kiinteistöpro kirjoitti:

Farseer kirjoitti:

Enkä pidä 5 euroa minään maagisena lattiana

Tästä olen täysin samaa mieltä. Jos teoreettisesti ajatellaan, että kaikki realisoitaisiin ja käteen jäisi rahaa 5€/osake, niin käsitykseni mukaan Suomen nykyinen verotuskäytäntö on sellainen, että tuota rahaa ei pystytä siirtämään omistajille ilman veroseuraamuksia.

Yksityissijoittajat maksaisivat tuosta 25,5% tai 28,9% veroa (osinkovero), jolloin käteen jäisi per osake 3,55 - 3,72 euroa, siis selvästi vähemmän kuin nykyinen osakekurssi.

Osakeyhtiöitä verotettaisiin 20% verokannalle, jolloin käteen jäisi 4€/osake

Investors House saisi itselleen tuon 5€/osake ilman välittömiä veroseuraamuksia.

Jos olen ymmärtänyt verotuskäytännön väärin, niin saa korjata mielellään.

 

Mitään kurssirakettia en minäkään todellakaan Ovarosta odota.

Nyt mennään taas metsään. Veroa maksetaan tuotosta. Tässä tapauksessa siis jos ostat markkinoilta esim. 4.5 euron hintaan osakkeen. Likvidointi sujuu kuin strömsöössä ja saadaan Inderesin 5.1 euroa. Verolaskelma olisi seuraava olettaen, että olet omistanut sen n. 1kk ja kuulut pääomaverossa alempaan verokantaan. 5.1 - 4.5 euroa tuottaa luovutusvoittoverotukseeen perustuvan luovutusvoiton. Eli 60 senttiä, josta maksat pääomaverosi verran 30%. Näin ollen saat 5,1 euroa rahaa ja joudut maksamaan 0,6 eurosta veroa 0,6*0,3=0,18. Joten lopputulema on 5,1-0,18 = 4,92 euroa rahaa verojen jälkeen. Ostit osakkeen hintaan 4,5 euroa. Tuotoksi sinulle kertyy näin ollen 4,92-4,5=0,42 euroa. Näin ollen sinulle jää 0,42/4,5 euron prosenttuaalinen tuotto lähtötilanteeseen 9,3%. Tässä nyt useampi yksinkertaistus, jotta saisi jonkin laskelman tehtyä.

Summa summarun 5,1 euroa likvidoindi - 4,5 euroa ostohinta - 0,18 euroa veroa - 0,42 euroa tuottoa per osake.

Muistin virkistykseksi tulisi muistaa, että kaupankäyntikuluista kertyneet kulut saadaan vähentää verotuksessa.
 

Kiitos selvennyksestä verotusasiassa. Von Fyrckendahl mainitsi saman asian myös aikaisemmin. 

Kun yhtiö purettaisiin ja rahat jaettaisiin osakkaille, verotus menisi siis noin. 

Minulla oli tuota kirjoittaessa mielessä pääoman palautus, joka nykyään verotetaan samoin kuin osinko. 

Mutta hyvä että tähän saatiin selvennys. 

Käyttäjän von Fyrckendahl kuva
Liittynyt: 2.11.2018, 12:56
Viestejä: 113
Joonas kirjoitti:
von Fyrckendahl kirjoitti:
Dronningholm kirjoitti:

Apteekkarinkatu 5, Viikki, Helsinki, 63,5 m².

275k€ viimeisin pyynti, 31.12.2017 JLL:n mukaan yhteensä neljä kohdetta, 344m2, arvoltaan 1 618 000€

Ovaron. Markkinointiaika 2 vko.

Dronningholm kirjoitti:

Schaumanin Puistotie 22, Lutakko, Jyväskylä, 76m2.

195k€ viimeisin pyynti, JLL: kolme kohdetta, 228m2, arvoltaan 651k€. 

Ovarolla oli talossa 3x 76 m2 asuntoa. Kaksi jo poistunut 179+195 k€. Kolmas myynnissä samaa kokoa 183 k€: https://asunnot.oikotie.fi/myytavat-asunnot/jyv%C3%A4skyl%C3%A4/14903809

179+195+183=557 k€ tekee 14 % alennusta JLL:n arvioon. Jos nämä nyt Ovaron ovat. Kaksi viimeistä voisivat olla koska sama välittäjä. Epäilyttävän monta samasta talosta lyhyen ajan sisällä.

 

Mistä tiedät tuon JLL hinta-arvion? Onko lähdettä?

Siis tämä vanha 31.12.2017 arvio: https://s3-eu-west-1.amazonaws.com/ovaro/Arviolausunto-Orava-Asuntorahasto-asunnot-311217-JLL.pdf

Jyväskylässä ovat kerrostalojen hinnat pudonneet vuodessa 2,1 %. Tuohon 14 prosenttiin täytyy olla jokin selitys, kuten etteivät ne kaikki olisi Ovaron asuntoja.

Onko Joonaksella Ovaroa?

Käyttäjän Dronningholm kuva
Liittynyt: 25.6.2015, 10:10
Viestejä: 39
von Fyrckendahl kirjoitti:
Ovarolla oli talossa 3x 76 m2 asuntoa. Kaksi jo poistunut 179+195 k€. Kolmas myynnissä samaa kokoa 183 k€: https://asunnot.oikotie.fi/myytavat-asunnot/jyv%C3%A4skyl%C3%A4/14903809

179+195+183=557 k€ tekee 14 % alennusta JLL:n arvioon. Jos nämä nyt Ovaron ovat. Kaksi viimeistä voisivat olla koska sama välittäjä. Epäilyttävän monta samasta talosta lyhyen ajan sisällä.

 

183k€ kohde poistunut tänään myynnistä.

Sivut

Kolumnipoiminta:
Juhani Huopainen 2/2019: Mummun salkku, kevätsiivous ja uusi elämä
Lue kirjoitus