82
forum
|

mzone

+74
Liittynyt:
7.8.2017
Viestejä:
78

Tervehdys!

Viime aikoina olen pyöritellyt mielessä sijoituslainan hyödyntämistä vaurastumisen kiihdyttämisessä. Nyt tarvitsisin neuvoja teiltä guruilta, jotka tunnette vivuttamisen salat.

Taustani:

  • 38 v. mies
  • 2011 aloittanut osakesijoittamisen
  • varat: 
    • 50 k€ sijoitussalkku (2/3 osakkeissa, loput pääasiassa indeksirahastoissa )
    • 30 k€ käteistä odottamassa hyvää sijoituskohdetta
    • omistusasunto hki (arvo ~200 k€, velkaa 40 k€ jäljellä)
  • ansiotulot/kk 2600 € netto, joista vähintään 500 €/kk laitan syrjään sijoituskassaan

Sijoittamisen tavoitteet:
Suurin osakesijoittamisen motivaattori itselleni on heikkenevät eläkkeet ja yhä kauemmaksi karkaava eläkeikä. Tavoitteena on noin puolen miljoonan salkku (osakkeita ja indeksirahastoja), joka antaisi jo kohtuullista pelivaraa työnteon vähentämisessä siellä 55-60 iässä.

Tuohon on n. 20 v aikaa ja osakesalkku on vasta kymmenesosa tavoitteesta, joten eteenpäin pitää mennä päättäväisesti tai aika loppuu kesken.

Kysymys:
Pidättekö järkevänä velkavivun käyttämistä, jotta salkun pääomaa saa nopeammin kasvatettua ja päälle isomman vaihteen korkoa korolle -ilmiöön?

Olen pohtinut seuraavaa:
Voisin käyttää asuntoani sijoituslainan vakuutena tilanteessa, jossa osakemarkkinat korjaavat alaspäin (edit tarkennus: ostoja ei siis ole tarkoitus aloittaa näiltä tasoilta vaan suuntaa antava taso voisi olla omxh ~7500 pistettä) . Velkaa on 40 k€ joten vakuutta on jäljellä reippaasti. Asuntolainan lyhentämisen olen laittanut tauolle pariksi vuodeksi, koska pidän rahoja ennemmin vaikka Bank Norwegianissa 1,7% korolla. 

Te joilla on kokemusta sijoituslainasta, mikä on näkemyksenne näihin:

  • onko idea mielestäsi järkevä?
  • oletko mahdollisesti toiminut vastaavasti aiemmin, esim. 2008-2009?
  • kuinka helppoa on saada sijoituslaina pankista asuntoa vastaan? 
  • voiko ja kannattaako sijoituslaina neuvotella etukäteen vai vasta kun sitä tarvitsee?
  • minkä tyyppinen sijoituslaina kannattaa ottaa ja mikä on hyväksyttävä marginaali?
  • muita huomioitavia asioita sijoituslainan neuvottelemisessa?
  • vai onko idea susi ja sinulla on parempi idea millä voisin saada isompaa vaihdetta silmään salkun rakentamisessa?

Sijoituslaina voisi olla esim. 60 000€. Tai jotain muutakin. Tuohon ainakin luulisin asuntoni vakuudet riittävän. 

Pitkähkö teksti ja paljon kysymyksiä kerralla. Toivottavasti jaksat kuitenkin vastata, jotta kuulen arvokkaan näkemyksesi. smiley

0
0
7.8.2017 - 20:29

Tallimestari

+5
Liittynyt:
11.3.2017
Viestejä:
11

Osakemarkkinoilla vuodesta 2001 olleena ja muutamat alamäetkin kokeneena en pörssinousun kahdeksantena vuotena lähtisi kovin innokkaasti velkavivuttamaan. Vivuta sitten, kun pelko on vallitseva olotila markkinalla, minusta näin ei ole nyt.

Ennemminkin lähtisin noususyklin tässä vaiheessa varallisuusasemaa puolustavasta taktisesta asetelmasta liikkeelle.

 

0
0
7.8.2017 - 20:59

mzone

OP
+74
Liittynyt:
7.8.2017
Viestejä:
78

Kiitos Tallimestari kommenteistasi!

En ehkä ilmaissut itseäni riittävän selkeästi siinä, että tämä alustava suunnitelmani pohjautuisi velkavivun hyödyntämiseen vasta, jos osakemarkkinat korjaavat alaspäin. Suuntaa-antava ostojen aloitustaso voisi olla esimerkiksi omxh 7500 pistettä, jos tarkastellaan Helsingin pörssiä. Tuo indeksiluku vastaisi suunnilleen Helsingin pörssin historiallista keskimääräistä P/E-lukua jossain 15 kieppeillä.

Teen siis suunnitelmaa nyt hyvissä ajoin, jotta olisin valmis, jos korjausliike joskus tulevina vuosina ilmaantuu.

Neuvosi varallisuuden puolustamisesta on hyvä ja olen sitä jonkin verran hyödyntänyt viime aikaisissa osakevalinnoissani, mm. Technopolis.

Käteisvarallisuuteni on tällä hetkellä 30k (tiettyä defensiivisyyttä sekin), tosin olen kärsinyt sijoittajaurani alkutaipaleella siitä, että olen pitänyt liian isoa käteispainoa samalla kun osakemarkkinoiden nousuputki on venynyt historiallisen pitkäksi. 

Yksi vaihtoehto on tietysti säästää joka palkasta kaikki minkä pystyy sijoituksiin mutta tässä iässä jokainen hyvä markkinan tarjoama ostopaikka tulee yhä arvokkaammaksi, kun sijoitusaika ei enää ole vahvasti puolellani. Siksi olen pohtinut sijoituslainan tarjoamia mahdollisuuksia tällaisessa tilanteessa.

0
0
7.8.2017 - 21:51

Michael Scofield

+28
Liittynyt:
20.4.2017
Viestejä:
71

En ota kantaa ajoitukseen mitenkään, mutta tiesitkö että Nordnet tarjoaa 0,99% korolla vipua salkkua vastaan kun laina on max 40% salkkusi lainoitusarvosta? Seuraava porras 2,5% aina 60%:iin  lainoitusarvosta. Jos salkkusi kostuu defensiivisistä osakkeista, näiden lainoitusarvot noin 40-80% markkina-arvosta. Tällä ominaisuudella pääset alkuun ja tuskin saat halvemmalla sijoituslainaa mistään. Tämä Supeluotto-ominaisuus ei maksa mitään, toki vaatii vähän paperin pyörittämistä. Eli jos odotat oikeaa ostohetkeä, niin ei tarvi nostaa lainaa, eikä tule kuluja ennen kuin päätät ottaa vipua. Meni vähän mainoksen puolelle, mutta tää on toiminut hyvin.. Saa nähä kuinka kauan pysyy hinta samana.

0
0
7.8.2017 - 22:27

mzone

OP
+74
Liittynyt:
7.8.2017
Viestejä:
78

Kiitti vinkistä M.S. Itsekin käytän osakkeiden säilytyksessä Nordnetin tiliä ja superluotto-ominaisuus on aktivoituna. :) Se on kyllä kätevyydeltään huippu pieneen vivuttamiseen, jos tulee tarvetta. Tässä pyörittämässäni ajatuksessa pyrkisin hyödyntämään asunto-osakkeeni lainoitusarvoa, joka ei heilu osakekurssien mukana ja voisi mahdollistaa kokoluokkaa isomman lainan tilanteessa, jossa markkinat tarjoavat hyvän ostopaikan tulevaisuudessa. Jos haluan päästä joskus tavoitteeseeni, maalaisjärki sanoo, että silloin pitäisi ostaa vähän enemmän, jos/kun osakkeet hinnoitellaan nykyistä halvemmin.

Varmasti käytän tällaisessa tilanteessa nordnetin limiiittiä, jos muita lainajärjestelyitä ei ole neuvoteltuna.

 

0
0
7.8.2017 - 23:21

Tallimestari

+5
Liittynyt:
11.3.2017
Viestejä:
11

Mzone,  

Ajoittaminen laskumarkkinassa (milloin uskottava trendikäänne tapahtuu ? Milloin on aika mennä markkinalle uudestaan) on oikeasti vaikeaa ja varsinkin velalla toimiessa vatsahappojen on syytä olla kunnossa. V. 2008-2009 finanssikriisin aikaan olin omissa sijoituspäätöksissäni hyvin ns. kartalla (ajoitus/kohteet), mutta velkaa en tuolloin uskaltanut käyttää.

Oletko ollut omalla sijoittajaurallasi tilanteessa, jossa salkku on -30 %, osakemarkkinan alaspäin vievää trendikäännettä ei näy ja siitä huolimatta fundamentit huutaa: hinnoittelussa ei mitään järkeä enää, nyt kaikki peliin mitkä löytyy ? Jos et ole, niin sinun psyyke/hermot mitataan vasta noissa tilanteissa, kun pitää uskaltaa liikkua markkinan isoa aaltoa vasten.

Suurin ongelma on siis markkinakäänteiden ajoitus. Kun ei pelaa velalla, niin hermot kestää enemmän painetta poikkeusolosuhteissa.

 

 

0
0
8.8.2017 - 15:24

hömelö

+49
Liittynyt:
12.6.2016
Viestejä:
83

Pankit saattavat olla aika nihkeitä myöntämään lainaa osakesijoituksiin, vaikka vakuutena olisi asunto. Lainoittavat mieluummin asuntosijoittamista, jopa heidän omat rahastonsa ovat parempia lainoitettavia (tämä oli sitten sarkasmia).

0
0
8.8.2017 - 16:26

hauturi

+3211
Liittynyt:
25.6.2014
Viestejä:
2372
hömelö kirjoitti:

Pankit saattavat olla aika nihkeitä myöntämään lainaa osakesijoituksiin, vaikka vakuutena olisi asunto. Lainoittavat mieluummin asuntosijoittamista, jopa heidän omat rahastonsa ovat parempia lainoitettavia (tämä oli sitten sarkasmia).

Tunnen hyvin vain yhden pankin luotonmyöntökäytännöt, ja siellä sijoituslaina on sijoituslaina, eikä siinä juurikaan kysellä mihin instrumentteihin rahat aiotaan sijoittaa, jos vakuutena on jotain muuta kuin sijoitukset. Sitten jos sijoitukset ovat vakuutena, on tilanne tietysti hieman eri.

0
0
8.8.2017 - 20:18

hömelö

+49
Liittynyt:
12.6.2016
Viestejä:
83
hauturi kirjoitti:
hömelö kirjoitti:

Pankit saattavat olla aika nihkeitä myöntämään lainaa osakesijoituksiin, vaikka vakuutena olisi asunto. Lainoittavat mieluummin asuntosijoittamista, jopa heidän omat rahastonsa ovat parempia lainoitettavia (tämä oli sitten sarkasmia).

Tunnen hyvin vain yhden pankin luotonmyöntökäytännöt, ja siellä sijoituslaina on sijoituslaina, eikä siinä juurikaan kysellä mihin instrumentteihin rahat aiotaan sijoittaa, jos vakuutena on jotain muuta kuin sijoitukset. Sitten jos sijoitukset ovat vakuutena, on tilanne tietysti hieman eri.

Viimeinen kokemukseni on jo kolmen, neljän vuoden takaa. Silloin kävin neljässä pankissa, kaikissa hymyilttiin siihen asti, kunnes selvisi osakesijoitustarkoitus.  Aikaisempina vuosina olin saanut useamman sijoituslainan sen kummemmitta. Vakuutena tarjosin uudehkoa velatonta kiinteistöä. Voi tietenkin olla, että tilanne on muuttunut, tai yksinkertaisesti pärstäni ei vaan kelvannut.

0
0
8.8.2017 - 23:00

mzone

OP
+74
Liittynyt:
7.8.2017
Viestejä:
78

Tallimestari, 

tuot hyviä kysymyksiä esille. Sijoitusurani alussa 2011, jolloin en ymmärtänyt hajautuksen ym. merkitystä (enkä paljoa muutakaan sijoittamisesta) otin tuollaiset 30 pinnan miinukset. Silloin laitoin koko sijoittamisen tauolle, hankin muutaman sijoituskirjan ja aloin lukemaan, mitä viisaammat siellä sanovat. Tuo kokemus teki minusta pitkäksi aikaa ehkä jopa liiankin varovaisen sijoittajan. 

Itse en usko ajoittamiseen (=trendikäänteiden ennustamiseen), joten oma sijoitussuunnitelmani on jotakuinkin tämä:
- riittävä hajautus 
- sijoittaminen riittävän laadukkaisiin yhtiöihin omilla toimialoillaan
- sijoittaminen indeksirahastoihin
- osto-ohjelmat
- holdaaminen pääsääntöisesti

Osto-ohjelmat: indeksien ostaminen pistelukuihin sidotuilta tasoilta. Seuraamilleni yhtiöille lasken ns. kestävät tunnusluvut syklin yli (esim. 5 tai 10 vuoden ajalta) ja jos markkinahäiriö tulee, joka ei johdu yhtiön omasta liiketoiminnasta, on todennäköistä että yhtiö tulee palaamaan aiemmalle uralleen. Osakkeen arvonmääritykselle on useita tapoja, olen todennut että kannattaa käyttää itselle sopivinta ja ymmärrettävää tapaa. Myös sijoittajien tuottotavoite vaihtelee, joka määrittelee sen, millä hinnalla osaketta kannattaa ostaa. Uskon, että laadukkaisiin yhtiöihin sijoittamalla lisää todennäköisyyttä siihen, että salkussa on jatkossakin hyviä liiketoimintoja.

Nähtäväksi jää, miten hermot kestävät tulevaisuuden markkinakäänteissä. Mutta jos on suunnitelma, niin silloin on ainakin kohtuullinen mahdollisuus siihen, että hermoilun sijaan tulee tehneeksi myös järkeviäkin siirtoja.

0
0
8.8.2017 - 23:21

mzone

OP
+74
Liittynyt:
7.8.2017
Viestejä:
78

Hauturi ja Hömelö,

kiinnostavaa kuulla, että eri pankeissa ilmeisesti suhtaudutaan aika eri tavoin sijoituslainan myöntämiseen. Sinänsä se on erikoista, että lainaa ei myönnettäisi, vaikka vakuudet on kunnossa. Ehkä täytyy itse lähestyä joskus kokeeksi jotain pankkia ja katsoa minkälainen vastaus tulee. Sinänsä asia ei ole juuri nyt ihan akuutti, vaikka olisihan se hienoa olla sijoituslaina valmiiksi neuvoteltuna ja tilillä. Jos korko olisi lähellä Norwegian Bankin 1,7% "rahaparkin" tasoa, niin lainahan olisi vielä lähes ilmainen, noh inflaatio toki jotain rokottaisi. Mutta voipa olla, että sellaisella marginaalilla ei sijoituslainaa pankeista tipu.

Ehkä on helpompaa saada maltillisen kokoinen laina läpi, joten voisi olla fiksua kysyä aluksi sellaista ja jos tulee vihreää valoa, voisi varovaisesti tunnustella, minkä kokoisessa haarukassa voidaan liikkua.

Edit: Hauturi, olisi kiinnostavaa kuulla mistä pankista on kyse jostain kerroit. Jos ei voi julkisesti kertoa, niin vaikka priva-viestillä (onko täällä semmoista?)

0
0
9.8.2017 - 07:26

Dharma

+100
Liittynyt:
25.6.2014
Viestejä:
1515

Nordnetin sijoitusluoton perusosan jälkeen edullisin sijoituslaina on asuntolaina. Hae siis pankista asuntolainaa vakuutena oma asuntosi. Yksi kätevä voisi olla ns. käänteinen asuntolaina, joka on bullet-tyyppinen eli maksat laina-aikana vain korot ja lainan lopussa koko pääoman kerralla.

0
0
9.8.2017 - 09:41

hömelö

+49
Liittynyt:
12.6.2016
Viestejä:
83

Muistin perukoilta palautui, että taisi olla juuri Basel III voimaantulon aikoihin, kun lainaani kyselin. Pankit olivat ilmeisesti hieman varpaillaan, mitä vakavaraisuusvaatimuksen kiristyksestä seuraa. Joku pankki taisi perustellakin, että pitää kokonaisriskitasoa liian korkeana, vakuudesta huolimatta.

0
0
9.8.2017 - 12:16

KepilläJäätä

+548
Liittynyt:
11.1.2015
Viestejä:
403

Kohtuullinen vivuttaminen on varmasti pitkässä juoksussa järkevää. Mitä isommalla vivulla pelaa niin sitä enemmän kannattaa miettiä myös salkun allokointia muihinkin arvopapereihin kuin pelkkiin osakkeisiin. Isolla vivulla on katastrofaalista jos salkun arvo tulee yhtälailla alas kuin osakemarkkinat finanssikriisin aikana.

Enemmän bondeja ja muita varallisuusluokkia sisältävällä salkulla max. drawback olisi ollut huomattavasti pienempi. Tony Robbinisilla on ainakin ollut ihan hyvää juttua salkun allokaatiosta ks. esim. http://yahoofinance.tumblr.com/post/102956492899/tony-robbins-ray-dalio…. Historiallinen kehitys toki ei ole tae tulevasta, mutta järkevästi allokoidulla salkulla varmaan nukkuun yönsä paremmin vivun kanssa.

 

0
0
10.8.2017 - 03:49

Balon de Fortuna

Liittynyt:
10.8.2017
Viestejä:
1
mzone kirjoitti:

Pitkähkö teksti ja paljon kysymyksiä kerralla. Toivottavasti jaksat kuitenkin vastata, jotta kuulen arvokkaan näkemyksesi. smiley

Mzone,

Hyvä ja mielenkiintoinen avaus. Olen kerännyt muutamia kokemuksia tästä aihepiiristä ja sijoitustoiminnan tavoitteet ovat saman suuntaiset kuin sinulla. Jos kiinnostaa vaihtaa ajatuksia ja kuulla yksi tarina aiheesta niin laita viesti Sharevillessä. Sama nimimerkki löytyy sieltä.

0
0
10.8.2017 - 12:11

mzone

OP
+74
Liittynyt:
7.8.2017
Viestejä:
78

KepilläJäätä, juurikin noin, vivun kanssa pitää olla fiksu. Omissa ajatuksissani on ollut sijoituslainan "aktivointi" vasta, jos merkittävämpi korjausliike on joskus tulevaisuudessa toteutunut. Odottavan aika voi tosin olla pitkä :) joten tuohon tapahtumaan ei kannata välttämättä koko sijoitusstragiaansa perustaa.

Bondien korvikkeena käytän itse tällä hetkellä jo pariin otteeseen mainitsemaani BN:ää. Tällä hetkellä en löydä parempaa riskitöntä instrumenttia.

Dharma, asuntolainan ottaminen on hyvä ajatus. Mutta tietääkseni se edellyttää, että laina käytetään asunnon hankkimiseen tai remonttiin. Jos on pokkaa, sitä voi kysyä ja käyttää muuhun tarkoitukseen jos saa lainan. En tiedä, onko itselläni riittävästi. :) Kuitenkin harmaalla alueella siinä liikutaan. Oletko sinä tai joku muu ottanut asuntolainaa ja käyttänyt sijoittamiseen? Olisi kiinnostavaa kuulla kokemuksia. Sinänsä itsekin sijoitan koko ajan asuntolainalla, olenhan laittanut lyhennykset tauolle ja sekin raha menee sijoituksiin. 

Balon de Fortuna, laitan sinulle viestiä. :) Olen muuten itse Sharevillessä nimimerkillä mohhi, jos joku haluaa sitä kautta kirjoittaa.

0
0
10.8.2017 - 12:24

Dharma

+100
Liittynyt:
25.6.2014
Viestejä:
1515

Haet vain asuntolainaa ja sanot vakuudeksi oman vanhan asuntosi. Tuskin siinä mitään tulee ongelmia kun pidät turpasi kiinni. Fiva vaatii, että pienen marginaalin asuntolainat erotellaan muista luotoista. Pankille se ja sama, mutta pakko noudattaa fivan ohjeita. Ota samalla lyhennysvapaat käyttöön jos et saa bullet-luottoa halvalla.

 

0
0
10.8.2017 - 13:24

mzone

OP
+74
Liittynyt:
7.8.2017
Viestejä:
78

Dharma, okei täytyy tuumata tuota taktiikkaa. Sen verran varmaan joutuu pankille sanomaan että aikooko ostaa toisen kämpän vai onko kyse vanhan remontoinnista. 

0
0
10.8.2017 - 13:43

Michael Scofield

+28
Liittynyt:
20.4.2017
Viestejä:
71

Jos pitäis veikata, niin luulen että ainakin  Nordean pankkitäti leipois jonkun uudelleen järjestelypalkkion päälle ja nostais samalla marginaalia, jos siis menisi vanhaa lainaa sorvaamaan nykyiseen pankkiin. Mutta jos kilpailluttais koko lainan uudestaan, niin ehkä samalla vois lainaosuudenkin määritellä uudestaan.

 

Noi asuntojoustot ja käänteiset asuntolainathan on yleensä hinnoiteltu periaatteella "kusetetaan tyhmiä/hädässä olevia".

0
0
10.8.2017 - 15:16

hauturi

+3211
Liittynyt:
25.6.2014
Viestejä:
2372

Ei se pankille ihan se ja sama ole, asuntolainoissa on korkovähennysoikeus verotuksessa, pankin pitää raportoida nämä verottajalle, ja pankin pitää myös huolehtia, että asuntolaina käytetään asunnon hankkimiseen tai peruskorjaukseen. Toki oikein aktiivisesti kusettamalla voi onnistua.

0
0
10.8.2017 - 15:41

Michael Scofield

+28
Liittynyt:
20.4.2017
Viestejä:
71

Tätä tekis mieli käytännössä testata. Riippuu varmaan paljon myös pankkivirkailijasta. Järki sanoisi että tilanne on sama, kun jos  pääomitat nykyisen kämppäsi hieman uudella tavalla (enemmän velkaa), tai jos myyt välissä vanhan kämppäsi  ja ostat uuden vaikka samanhintaisen hieman isommalla velkaosuudella (jolloin pääomaa vapautuu muuhun käyttöön, vaikka siis sijoituksiin). Toki pankkien käytäntö voi olla jotain muuta.

Jos kämppä olisi sijoituskämppä, niin eikös korkovähennys olisi jopa parempi (tulonhankkimisvelka) verrattuna asuntolainaan (asut itse kämpässä)? Lainan käyttötarkoituksenhan voi itsekin vaihtaa veroilmoituksessa ja varmasti verovelvollinen on siitä itse viime kädessä vastuussa, ei pankki.

 

Toki pankilla on nykyään tiukemmat velvollisuudet tuntea asiakkaansa kuin joskus ennen vanhaan.

0
0
25.3.2018 - 20:50

mzone

OP
+74
Liittynyt:
7.8.2017
Viestejä:
78

Taas on tullut suunniteltua vivun lisäämistä sijoittamisessa.

Tutustuin tuohon ketjussakin näköjään aiemmin mainittuun Nordean AsuntoJoustoon, mikä on 10 v bullet-laina, vakuutena asunto ja toimii kuin limiitti:

- Siirrämme koko AsuntoJousto-lainan kerralla AsuntoJousto-tilillesi ja saat tilille samaa korkoa kuin maksat lainastasi. Voit itse päättää milloin käytät AsuntoJoustoa tililtäsi.

- Tilille voit myös tehdä talletuksia vapaasti.

- Voit maksaa lainan pois milloin vain.

- Maksamme AsuntoJousto-tilillesi samaa talletuskorkoa kuin sinä maksat AsuntoJousto-lainastasi.

- Lainan koron voit vähentää verotuksessasi, jos laina kohdistuu vakituisen asuntosi peruskorjaukseen tai tulonhankkimiseen.

Tuohan sopisi kuin nenä päähän. Ainoa mistä kiikastaa on hinnoittelu

- Avausmaksu 500 €

- AsuntoJoustolainan ja -tilin korko 24.10.2013 alkaen Nordea Prime + 2,20 % (Nordea Prime nyt 0,80%)

Eli kolme pinnaa pitäisi maksaa. Toki koska toi on limiitti, niin maksetaan vain siitä summasta minkä on nostanut tililtä, eli eihän tuo mahdoton korko olisi jos ostaisi tuolla limiitillä osakkeita silloin kun veri virtaa pörssissä. Mutta korot voivat nousta ja pörssissä on kunnon alennusmyyntejä aika harvoin, enkä tavallisesti haluaisi antaa ihan 3% verran pois tuotosta (nykykorkotasolla).

Kellään kokemuksia AsuntoJoustosta ja pitäisikö ennemmin yrittää neuvotella tavallinen bullet pienemmällä marginaalilla ja euriboriin sidottuna. Onko kukaan ottanut bulletia viime aikoina, korko kiinnostaisi? Olen pohtinut 50 000 - 80 000 suuruista lainaa.

 

 

0
0
25.3.2018 - 23:01

mzone

OP
+74
Liittynyt:
7.8.2017
Viestejä:
78

Laitoin lainahakemuksen vetämään Säästöpankkiin. Kilpailutan nykyiset lainat ja lisäsin bulletin/kotijouston uutena lainana. Katsotaan, minkälaista tarjousta sieltä tulee...

0
0
12.4.2018 - 19:37

mzone

OP
+74
Liittynyt:
7.8.2017
Viestejä:
78

Sijoituslainakysely päivitys

SP Nooa: marginaali 1,85% + 12 kk euribor

Vakuutena asunto-osake ja käyttötilin siirto Nooaan.

Bullet ei onnistu, 15 v. lyhennysaika.

0
0
13.4.2018 - 03:50

Farseer

+2227
Liittynyt:
20.7.2016
Viestejä:
1665

Meniko SP Nooalla tosiaan reippaasti lähes kolme viikkoa antaa edes lainatarjousta? Aika heikko esitys kuten minusta on tuo tarjouskin, olettaen että asunto-osake on vakuutena max. 70%-75% käyvästä arvostaan.

0
0
13.4.2018 - 21:04

mzone

OP
+74
Liittynyt:
7.8.2017
Viestejä:
78

Pankin henkilö edellytti lainaneuvottelua konttorilla ja olin itsekin työrintamalla kiireinen joten emme löytäneet heti yhteistä aikaa. Sitten pankin henkilö sairastui mikä vielä pitkitti vähän tapaamista.

Lainat yhteensä noin 50% asunto-osakkeen arvosta, kaksio helsingin etelä haagassa, myyntiarvo ainakin ~200k€.

Kyselen vielä lisää tarjouksia, nyt kun pää on auki. Haluaisin ensi sijaisesti sen bulletin ja jospa tuosta marginaalista pääsisi lähemmäs 1,5%. Mulla ei ole ihan tarkkaa näppituntumaa, mikä olisi tiukka marginaali osakesijoituslainalle näillä vakuuksilla ja reilun 4k bruttopalkalla + pari sataa osinkoja kuussa. Enemmän löytyy tietoa sijoitusasuntojen marginaaleista. Haettava tulonhankkimislaina on 60 000 ja vanhaa asuntolainaa on 40 000.

Varsin maltillinen tuo lainamäärä vakuuteen nähden ainakin on.

0
0
13.4.2018 - 22:34

FinnishDGI

+270
Liittynyt:
6.4.2017
Viestejä:
324
mzone kirjoitti:

Lainat yhteensä noin 50% asunto-osakkeen arvosta, kaksio helsingin etelä haagassa, myyntiarvo ainakin ~200k€.

Kyselen vielä lisää tarjouksia, nyt kun pää on auki. Haluaisin ensi sijaisesti sen bulletin ja jospa tuosta marginaalista pääsisi lähemmäs 1,5%. Mulla ei ole ihan tarkkaa näppituntumaa, mikä olisi tiukka marginaali osakesijoituslainalle näillä vakuuksilla ja reilun 4k bruttopalkalla + pari sataa osinkoja kuussa. Enemmän löytyy tietoa sijoitusasuntojen marginaaleista. Haettava tulonhankkimislaina on 60 000 ja vanhaa asuntolainaa on 40 000.

Nordea-ketjussa juuri pohdittin, että millä spekseillä asuntoa vastaan saa 0.2-0.3 % marginaalin. Noilla spekseillä ei kyllä ole minusta mitään valoa maksaa tuollaista marginaalia. Voi varmaan muotoilla asian virkailijan kanssa esim näin: "Millaisen marginaalin antaisitte tälle lainalle, jos olisin ostamassa tätä asunnon suoraan markkinoita sen sijaan, että omistan sen ja käytän sitä vakuutena?". Käytännössähän tuo on sama tilanne kuin, että olisit ostamassa ko. asuntoa 200 k€:llä, sinulla olisi rahalla ostettuja osakesijoituksia 60 k€ nykyistä nemmän ja ottaisit 100 k€ lainaa asuntoon.

0
0
13.4.2018 - 23:11

mzone

OP
+74
Liittynyt:
7.8.2017
Viestejä:
78

Kuinka alas tulonhankkimislainan marginaalin voi normi piensijoittaja saada? Ainahan ne sanoo etteivät voi myöntää asuntolainan hinnalla ja niin sanoi nytkin. Toin kyllä esiin, että kilpailutan kysymällä useasta pankista. Jos sillä ei saa ton alempaa marginaalia, niin onko muita keinoja? Asuntolainaa tinkasin aikoinaan heittämällä "kaverit saaneet tämän 0,4 marginaalin, sitä ylempää en hyväksy" ja se tehosi heti mutta tässä mulla ei oikeasti ole verrokkia tiedossa niin se kortti on vielä jäänyt käyttämättä.

Se jäi ylempänä sanomatta, että asuntolainan marginaali nousisi nykyisestä 0,4 -> 0,6 Nooassa.

Täytyy vloppuna iskeä satsi uusia hakemuksia eri pankkeihin.

0
0
14.4.2018 - 13:34

mzone

OP
+74
Liittynyt:
7.8.2017
Viestejä:
78

Nyt on hakemukset sisässä 7 pankissa.

FinnishDGI, se mitä sanoit yllä on varmasti hyvän suuntainen avaus. Voisi esittää lisäksi perusteluina, että

- hyville asiakkaille omistusasuntojen marginaalit tällä hetkellä tasoilla 0,4-0,5%

- sijoitusasuntojen marginaalit 0,8-1,0%

- asunnon vakuusarvosta käytetään vain 50% ja sen vuoksi uusi laina on pankille yhtä riskitön kuin tavallinen asuntolaina

- olen siitä huolimatta valmis maksamaan osakesijoituslainasta kohtuullisen preemion ja esitän marginaalia 1,2%

Katsotaan nyt ensin mitä tarjouksia muualta tulee, mutta tuossa runkoa neuvottelutaktiikalle näillä tiedoilla ja heitto marginaalista jonka kanssa voisi varmaan elää.

0
0