Olet täällä

Sijoituslainalla vauhtia salkun rakentamiseen, vinkkejä?

Käyttäjän mzone kuva
Liittynyt: 7.8.2017, 18:09
Viestejä: 8

Tervehdys!

Viime aikoina olen pyöritellyt mielessä sijoituslainan hyödyntämistä vaurastumisen kiihdyttämisessä. Nyt tarvitsisin neuvoja teiltä guruilta, jotka tunnette vivuttamisen salat.

Taustani:

  • 38 v. mies
  • 2011 aloittanut osakesijoittamisen
  • varat: 
    • 50 k€ sijoitussalkku (2/3 osakkeissa, loput pääasiassa indeksirahastoissa )
    • 30 k€ käteistä odottamassa hyvää sijoituskohdetta
    • omistusasunto hki (arvo ~200 k€, velkaa 40 k€ jäljellä)
  • ansiotulot/kk 2600 € netto, joista vähintään 500 €/kk laitan syrjään sijoituskassaan

Sijoittamisen tavoitteet:
Suurin osakesijoittamisen motivaattori itselleni on heikkenevät eläkkeet ja yhä kauemmaksi karkaava eläkeikä. Tavoitteena on noin puolen miljoonan salkku (osakkeita ja indeksirahastoja), joka antaisi jo kohtuullista pelivaraa työnteon vähentämisessä siellä 55-60 iässä.

Tuohon on n. 20 v aikaa ja osakesalkku on vasta kymmenesosa tavoitteesta, joten eteenpäin pitää mennä päättäväisesti tai aika loppuu kesken.

Kysymys:
Pidättekö järkevänä velkavivun käyttämistä, jotta salkun pääomaa saa nopeammin kasvatettua ja päälle isomman vaihteen korkoa korolle -ilmiöön?

Olen pohtinut seuraavaa:
Voisin käyttää asuntoani sijoituslainan vakuutena tilanteessa, jossa osakemarkkinat korjaavat alaspäin (edit tarkennus: ostoja ei siis ole tarkoitus aloittaa näiltä tasoilta vaan suuntaa antava taso voisi olla omxh ~7500 pistettä) . Velkaa on 40 k€ joten vakuutta on jäljellä reippaasti. Asuntolainan lyhentämisen olen laittanut tauolle pariksi vuodeksi, koska pidän rahoja ennemmin vaikka Bank Norwegianissa 1,7% korolla. 

Te joilla on kokemusta sijoituslainasta, mikä on näkemyksenne näihin:

  • onko idea mielestäsi järkevä?
  • oletko mahdollisesti toiminut vastaavasti aiemmin, esim. 2008-2009?
  • kuinka helppoa on saada sijoituslaina pankista asuntoa vastaan? 
  • voiko ja kannattaako sijoituslaina neuvotella etukäteen vai vasta kun sitä tarvitsee?
  • minkä tyyppinen sijoituslaina kannattaa ottaa ja mikä on hyväksyttävä marginaali?
  • muita huomioitavia asioita sijoituslainan neuvottelemisessa?
  • vai onko idea susi ja sinulla on parempi idea millä voisin saada isompaa vaihdetta silmään salkun rakentamisessa?

Sijoituslaina voisi olla esim. 60 000€. Tai jotain muutakin. Tuohon ainakin luulisin asuntoni vakuudet riittävän. 

Pitkähkö teksti ja paljon kysymyksiä kerralla. Toivottavasti jaksat kuitenkin vastata, jotta kuulen arvokkaan näkemyksesi. smiley

Käyttäjän Tallimestari kuva
Liittynyt: 11.3.2017, 00:22
Viestejä: 4

Osakemarkkinoilla vuodesta 2001 olleena ja muutamat alamäetkin kokeneena en pörssinousun kahdeksantena vuotena lähtisi kovin innokkaasti velkavivuttamaan. Vivuta sitten, kun pelko on vallitseva olotila markkinalla, minusta näin ei ole nyt.

Ennemminkin lähtisin noususyklin tässä vaiheessa varallisuusasemaa puolustavasta taktisesta asetelmasta liikkeelle.

 

Käyttäjän Tallimestari kuva
Liittynyt: 11.3.2017, 00:22
Viestejä: 4

Vielä saatteeksi Howard Marksin ajatuksia nykymarkkinasta:

https://www.oaktreecapital.com/insights/howard-marks-memos

Käyttäjän mzone kuva
Liittynyt: 7.8.2017, 18:09
Viestejä: 8

Kiitos Tallimestari kommenteistasi!

En ehkä ilmaissut itseäni riittävän selkeästi siinä, että tämä alustava suunnitelmani pohjautuisi velkavivun hyödyntämiseen vasta, jos osakemarkkinat korjaavat alaspäin. Suuntaa-antava ostojen aloitustaso voisi olla esimerkiksi omxh 7500 pistettä, jos tarkastellaan Helsingin pörssiä. Tuo indeksiluku vastaisi suunnilleen Helsingin pörssin historiallista keskimääräistä P/E-lukua jossain 15 kieppeillä.

Teen siis suunnitelmaa nyt hyvissä ajoin, jotta olisin valmis, jos korjausliike joskus tulevina vuosina ilmaantuu.

Neuvosi varallisuuden puolustamisesta on hyvä ja olen sitä jonkin verran hyödyntänyt viime aikaisissa osakevalinnoissani, mm. Technopolis.

Käteisvarallisuuteni on tällä hetkellä 30k (tiettyä defensiivisyyttä sekin), tosin olen kärsinyt sijoittajaurani alkutaipaleella siitä, että olen pitänyt liian isoa käteispainoa samalla kun osakemarkkinoiden nousuputki on venynyt historiallisen pitkäksi. 

Yksi vaihtoehto on tietysti säästää joka palkasta kaikki minkä pystyy sijoituksiin mutta tässä iässä jokainen hyvä markkinan tarjoama ostopaikka tulee yhä arvokkaammaksi, kun sijoitusaika ei enää ole vahvasti puolellani. Siksi olen pohtinut sijoituslainan tarjoamia mahdollisuuksia tällaisessa tilanteessa.

Käyttäjän Michael Scofield kuva
Liittynyt: 20.4.2017, 22:19
Viestejä: 17

En ota kantaa ajoitukseen mitenkään, mutta tiesitkö että Nordnet tarjoaa 0,99% korolla vipua salkkua vastaan kun laina on max 40% salkkusi lainoitusarvosta? Seuraava porras 2,5% aina 60%:iin  lainoitusarvosta. Jos salkkusi kostuu defensiivisistä osakkeista, näiden lainoitusarvot noin 40-80% markkina-arvosta. Tällä ominaisuudella pääset alkuun ja tuskin saat halvemmalla sijoituslainaa mistään. Tämä Supeluotto-ominaisuus ei maksa mitään, toki vaatii vähän paperin pyörittämistä. Eli jos odotat oikeaa ostohetkeä, niin ei tarvi nostaa lainaa, eikä tule kuluja ennen kuin päätät ottaa vipua. Meni vähän mainoksen puolelle, mutta tää on toiminut hyvin.. Saa nähä kuinka kauan pysyy hinta samana.

Käyttäjän mzone kuva
Liittynyt: 7.8.2017, 18:09
Viestejä: 8

Kiitti vinkistä M.S. Itsekin käytän osakkeiden säilytyksessä Nordnetin tiliä ja superluotto-ominaisuus on aktivoituna. :) Se on kyllä kätevyydeltään huippu pieneen vivuttamiseen, jos tulee tarvetta. Tässä pyörittämässäni ajatuksessa pyrkisin hyödyntämään asunto-osakkeeni lainoitusarvoa, joka ei heilu osakekurssien mukana ja voisi mahdollistaa kokoluokkaa isomman lainan tilanteessa, jossa markkinat tarjoavat hyvän ostopaikan tulevaisuudessa. Jos haluan päästä joskus tavoitteeseeni, maalaisjärki sanoo, että silloin pitäisi ostaa vähän enemmän, jos/kun osakkeet hinnoitellaan nykyistä halvemmin.

Varmasti käytän tällaisessa tilanteessa nordnetin limiiittiä, jos muita lainajärjestelyitä ei ole neuvoteltuna.

 

Käyttäjän Tallimestari kuva
Liittynyt: 11.3.2017, 00:22
Viestejä: 4

Mzone,  

Ajoittaminen laskumarkkinassa (milloin uskottava trendikäänne tapahtuu ? Milloin on aika mennä markkinalle uudestaan) on oikeasti vaikeaa ja varsinkin velalla toimiessa vatsahappojen on syytä olla kunnossa. V. 2008-2009 finanssikriisin aikaan olin omissa sijoituspäätöksissäni hyvin ns. kartalla (ajoitus/kohteet), mutta velkaa en tuolloin uskaltanut käyttää.

Oletko ollut omalla sijoittajaurallasi tilanteessa, jossa salkku on -30 %, osakemarkkinan alaspäin vievää trendikäännettä ei näy ja siitä huolimatta fundamentit huutaa: hinnoittelussa ei mitään järkeä enää, nyt kaikki peliin mitkä löytyy ? Jos et ole, niin sinun psyyke/hermot mitataan vasta noissa tilanteissa, kun pitää uskaltaa liikkua markkinan isoa aaltoa vasten.

Suurin ongelma on siis markkinakäänteiden ajoitus. Kun ei pelaa velalla, niin hermot kestää enemmän painetta poikkeusolosuhteissa.

 

 

Käyttäjän hömelö kuva
Liittynyt: 12.6.2016, 23:06
Viestejä: 18

Pankit saattavat olla aika nihkeitä myöntämään lainaa osakesijoituksiin, vaikka vakuutena olisi asunto. Lainoittavat mieluummin asuntosijoittamista, jopa heidän omat rahastonsa ovat parempia lainoitettavia (tämä oli sitten sarkasmia).

Käyttäjän hauturi kuva
Liittynyt: 25.6.2014, 10:25
Viestejä: 237
hömelö kirjoitti:

Pankit saattavat olla aika nihkeitä myöntämään lainaa osakesijoituksiin, vaikka vakuutena olisi asunto. Lainoittavat mieluummin asuntosijoittamista, jopa heidän omat rahastonsa ovat parempia lainoitettavia (tämä oli sitten sarkasmia).

Tunnen hyvin vain yhden pankin luotonmyöntökäytännöt, ja siellä sijoituslaina on sijoituslaina, eikä siinä juurikaan kysellä mihin instrumentteihin rahat aiotaan sijoittaa, jos vakuutena on jotain muuta kuin sijoitukset. Sitten jos sijoitukset ovat vakuutena, on tilanne tietysti hieman eri.

Käyttäjän hömelö kuva
Liittynyt: 12.6.2016, 23:06
Viestejä: 18
hauturi kirjoitti:
hömelö kirjoitti:

Pankit saattavat olla aika nihkeitä myöntämään lainaa osakesijoituksiin, vaikka vakuutena olisi asunto. Lainoittavat mieluummin asuntosijoittamista, jopa heidän omat rahastonsa ovat parempia lainoitettavia (tämä oli sitten sarkasmia).

Tunnen hyvin vain yhden pankin luotonmyöntökäytännöt, ja siellä sijoituslaina on sijoituslaina, eikä siinä juurikaan kysellä mihin instrumentteihin rahat aiotaan sijoittaa, jos vakuutena on jotain muuta kuin sijoitukset. Sitten jos sijoitukset ovat vakuutena, on tilanne tietysti hieman eri.

Viimeinen kokemukseni on jo kolmen, neljän vuoden takaa. Silloin kävin neljässä pankissa, kaikissa hymyilttiin siihen asti, kunnes selvisi osakesijoitustarkoitus.  Aikaisempina vuosina olin saanut useamman sijoituslainan sen kummemmitta. Vakuutena tarjosin uudehkoa velatonta kiinteistöä. Voi tietenkin olla, että tilanne on muuttunut, tai yksinkertaisesti pärstäni ei vaan kelvannut.

Käyttäjän mzone kuva
Liittynyt: 7.8.2017, 18:09
Viestejä: 8

Tallimestari, 

tuot hyviä kysymyksiä esille. Sijoitusurani alussa 2011, jolloin en ymmärtänyt hajautuksen ym. merkitystä (enkä paljoa muutakaan sijoittamisesta) otin tuollaiset 30 pinnan miinukset. Silloin laitoin koko sijoittamisen tauolle, hankin muutaman sijoituskirjan ja aloin lukemaan, mitä viisaammat siellä sanovat. Tuo kokemus teki minusta pitkäksi aikaa ehkä jopa liiankin varovaisen sijoittajan. 

Itse en usko ajoittamiseen (=trendikäänteiden ennustamiseen), joten oma sijoitussuunnitelmani on jotakuinkin tämä:
- riittävä hajautus 
- sijoittaminen riittävän laadukkaisiin yhtiöihin omilla toimialoillaan
- sijoittaminen indeksirahastoihin
- osto-ohjelmat
- holdaaminen pääsääntöisesti

Osto-ohjelmat: indeksien ostaminen pistelukuihin sidotuilta tasoilta. Seuraamilleni yhtiöille lasken ns. kestävät tunnusluvut syklin yli (esim. 5 tai 10 vuoden ajalta) ja jos markkinahäiriö tulee, joka ei johdu yhtiön omasta liiketoiminnasta, on todennäköistä että yhtiö tulee palaamaan aiemmalle uralleen. Osakkeen arvonmääritykselle on useita tapoja, olen todennut että kannattaa käyttää itselle sopivinta ja ymmärrettävää tapaa. Myös sijoittajien tuottotavoite vaihtelee, joka määrittelee sen, millä hinnalla osaketta kannattaa ostaa. Uskon, että laadukkaisiin yhtiöihin sijoittamalla lisää todennäköisyyttä siihen, että salkussa on jatkossakin hyviä liiketoimintoja.

Nähtäväksi jää, miten hermot kestävät tulevaisuuden markkinakäänteissä. Mutta jos on suunnitelma, niin silloin on ainakin kohtuullinen mahdollisuus siihen, että hermoilun sijaan tulee tehneeksi myös järkeviäkin siirtoja.

Käyttäjän mzone kuva
Liittynyt: 7.8.2017, 18:09
Viestejä: 8

Hauturi ja Hömelö,

kiinnostavaa kuulla, että eri pankeissa ilmeisesti suhtaudutaan aika eri tavoin sijoituslainan myöntämiseen. Sinänsä se on erikoista, että lainaa ei myönnettäisi, vaikka vakuudet on kunnossa. Ehkä täytyy itse lähestyä joskus kokeeksi jotain pankkia ja katsoa minkälainen vastaus tulee. Sinänsä asia ei ole juuri nyt ihan akuutti, vaikka olisihan se hienoa olla sijoituslaina valmiiksi neuvoteltuna ja tilillä. Jos korko olisi lähellä Norwegian Bankin 1,7% "rahaparkin" tasoa, niin lainahan olisi vielä lähes ilmainen, noh inflaatio toki jotain rokottaisi. Mutta voipa olla, että sellaisella marginaalilla ei sijoituslainaa pankeista tipu.

Ehkä on helpompaa saada maltillisen kokoinen laina läpi, joten voisi olla fiksua kysyä aluksi sellaista ja jos tulee vihreää valoa, voisi varovaisesti tunnustella, minkä kokoisessa haarukassa voidaan liikkua.

Edit: Hauturi, olisi kiinnostavaa kuulla mistä pankista on kyse jostain kerroit. Jos ei voi julkisesti kertoa, niin vaikka priva-viestillä (onko täällä semmoista?)

Käyttäjän Dharma kuva
Liittynyt: 25.6.2014, 20:59
Viestejä: 1782

Nordnetin sijoitusluoton perusosan jälkeen edullisin sijoituslaina on asuntolaina. Hae siis pankista asuntolainaa vakuutena oma asuntosi. Yksi kätevä voisi olla ns. käänteinen asuntolaina, joka on bullet-tyyppinen eli maksat laina-aikana vain korot ja lainan lopussa koko pääoman kerralla.

Käyttäjän hömelö kuva
Liittynyt: 12.6.2016, 23:06
Viestejä: 18

Muistin perukoilta palautui, että taisi olla juuri Basel III voimaantulon aikoihin, kun lainaani kyselin. Pankit olivat ilmeisesti hieman varpaillaan, mitä vakavaraisuusvaatimuksen kiristyksestä seuraa. Joku pankki taisi perustellakin, että pitää kokonaisriskitasoa liian korkeana, vakuudesta huolimatta.

Käyttäjän KepilläJäätä kuva
Liittynyt: 11.1.2015, 11:40
Viestejä: 239

Kohtuullinen vivuttaminen on varmasti pitkässä juoksussa järkevää. Mitä isommalla vivulla pelaa niin sitä enemmän kannattaa miettiä myös salkun allokointia muihinkin arvopapereihin kuin pelkkiin osakkeisiin. Isolla vivulla on katastrofaalista jos salkun arvo tulee yhtälailla alas kuin osakemarkkinat finanssikriisin aikana.

Enemmän bondeja ja muita varallisuusluokkia sisältävällä salkulla max. drawback olisi ollut huomattavasti pienempi. Tony Robbinisilla on ainakin ollut ihan hyvää juttua salkun allokaatiosta ks. esim. http://yahoofinance.tumblr.com/post/102956492899/tony-robbins-ray-dalios.... Historiallinen kehitys toki ei ole tae tulevasta, mutta järkevästi allokoidulla salkulla varmaan nukkuun yönsä paremmin vivun kanssa.

 

Käyttäjän Balon de Fortuna kuva
Liittynyt: 10.8.2017, 03:06
Viestejä: 1
mzone kirjoitti:

Pitkähkö teksti ja paljon kysymyksiä kerralla. Toivottavasti jaksat kuitenkin vastata, jotta kuulen arvokkaan näkemyksesi. smiley

Mzone,

Hyvä ja mielenkiintoinen avaus. Olen kerännyt muutamia kokemuksia tästä aihepiiristä ja sijoitustoiminnan tavoitteet ovat saman suuntaiset kuin sinulla. Jos kiinnostaa vaihtaa ajatuksia ja kuulla yksi tarina aiheesta niin laita viesti Sharevillessä. Sama nimimerkki löytyy sieltä.

Käyttäjän mzone kuva
Liittynyt: 7.8.2017, 18:09
Viestejä: 8

KepilläJäätä, juurikin noin, vivun kanssa pitää olla fiksu. Omissa ajatuksissani on ollut sijoituslainan "aktivointi" vasta, jos merkittävämpi korjausliike on joskus tulevaisuudessa toteutunut. Odottavan aika voi tosin olla pitkä :) joten tuohon tapahtumaan ei kannata välttämättä koko sijoitusstragiaansa perustaa.

Bondien korvikkeena käytän itse tällä hetkellä jo pariin otteeseen mainitsemaani BN:ää. Tällä hetkellä en löydä parempaa riskitöntä instrumenttia.

Dharma, asuntolainan ottaminen on hyvä ajatus. Mutta tietääkseni se edellyttää, että laina käytetään asunnon hankkimiseen tai remonttiin. Jos on pokkaa, sitä voi kysyä ja käyttää muuhun tarkoitukseen jos saa lainan. En tiedä, onko itselläni riittävästi. :) Kuitenkin harmaalla alueella siinä liikutaan. Oletko sinä tai joku muu ottanut asuntolainaa ja käyttänyt sijoittamiseen? Olisi kiinnostavaa kuulla kokemuksia. Sinänsä itsekin sijoitan koko ajan asuntolainalla, olenhan laittanut lyhennykset tauolle ja sekin raha menee sijoituksiin. 

Balon de Fortuna, laitan sinulle viestiä. :) Olen muuten itse Sharevillessä nimimerkillä mohhi, jos joku haluaa sitä kautta kirjoittaa.

Käyttäjän Dharma kuva
Liittynyt: 25.6.2014, 20:59
Viestejä: 1782

Haet vain asuntolainaa ja sanot vakuudeksi oman vanhan asuntosi. Tuskin siinä mitään tulee ongelmia kun pidät turpasi kiinni. Fiva vaatii, että pienen marginaalin asuntolainat erotellaan muista luotoista. Pankille se ja sama, mutta pakko noudattaa fivan ohjeita. Ota samalla lyhennysvapaat käyttöön jos et saa bullet-luottoa halvalla.

 

Käyttäjän mzone kuva
Liittynyt: 7.8.2017, 18:09
Viestejä: 8

Dharma, okei täytyy tuumata tuota taktiikkaa. Sen verran varmaan joutuu pankille sanomaan että aikooko ostaa toisen kämpän vai onko kyse vanhan remontoinnista. 

Käyttäjän Michael Scofield kuva
Liittynyt: 20.4.2017, 22:19
Viestejä: 17

Jos pitäis veikata, niin luulen että ainakin  Nordean pankkitäti leipois jonkun uudelleen järjestelypalkkion päälle ja nostais samalla marginaalia, jos siis menisi vanhaa lainaa sorvaamaan nykyiseen pankkiin. Mutta jos kilpailluttais koko lainan uudestaan, niin ehkä samalla vois lainaosuudenkin määritellä uudestaan.

 

Noi asuntojoustot ja käänteiset asuntolainathan on yleensä hinnoiteltu periaatteella "kusetetaan tyhmiä/hädässä olevia".

Käyttäjän mzone kuva
Liittynyt: 7.8.2017, 18:09
Viestejä: 8

Jep, noin se yleensä menee, pankki haluaa ottaa omansa jos lainoja neuvotellaan uusiksi.

Käyttäjän hauturi kuva
Liittynyt: 25.6.2014, 10:25
Viestejä: 237

Ei se pankille ihan se ja sama ole, asuntolainoissa on korkovähennysoikeus verotuksessa, pankin pitää raportoida nämä verottajalle, ja pankin pitää myös huolehtia, että asuntolaina käytetään asunnon hankkimiseen tai peruskorjaukseen. Toki oikein aktiivisesti kusettamalla voi onnistua.

Käyttäjän Michael Scofield kuva
Liittynyt: 20.4.2017, 22:19
Viestejä: 17

Tätä tekis mieli käytännössä testata. Riippuu varmaan paljon myös pankkivirkailijasta. Järki sanoisi että tilanne on sama, kun jos  pääomitat nykyisen kämppäsi hieman uudella tavalla (enemmän velkaa), tai jos myyt välissä vanhan kämppäsi  ja ostat uuden vaikka samanhintaisen hieman isommalla velkaosuudella (jolloin pääomaa vapautuu muuhun käyttöön, vaikka siis sijoituksiin). Toki pankkien käytäntö voi olla jotain muuta.

Jos kämppä olisi sijoituskämppä, niin eikös korkovähennys olisi jopa parempi (tulonhankkimisvelka) verrattuna asuntolainaan (asut itse kämpässä)? Lainan käyttötarkoituksenhan voi itsekin vaihtaa veroilmoituksessa ja varmasti verovelvollinen on siitä itse viime kädessä vastuussa, ei pankki.

 

Toki pankilla on nykyään tiukemmat velvollisuudet tuntea asiakkaansa kuin joskus ennen vanhaan.