Olet täällä

Kolumni: Kiinteistösijoitusyhtiöillä keinottelu

Jaa Twiittaa

Spondasta ja muista kiinteistösijoitusyhtiöistä

En osaa enkä halua tehdä mitään remonttia. Jos haluaa tehdä suoria kiinteistösijoituksia, tämä olisi suureksi avuksi. Näin ollen en ole lähtenyt kuin hyvin valikoituihin suoriin kiinteistösijoituksiin.

Toisaalta kiinteistösijoittaminen on hyvin leppoisaa bisnestä. Jos Venäjä valtaa Itä-Ukrainankin, tulevat siitä huolimatta vuokratuotot ensi kuussa tilille, elleivät vuokralaiset ole poikki.

Olen keinotellut kiinteistösijoitusyhtiöillä lähes siitä asti, kun ensimmäinen tuli listalle. Ensimmäiset annit olivat kusetusta pohjalta ”kiinteistöjen hinnat eivät koskaan laske, joten ostaa voi vaikka ylihintaan”. En osallistunut yhteenkään kiinteistösijoitusyhtiön IPO:oon, vaikka olen ollut 80-luvulta asti suomalaisissa IPO:issa hyvin aktiivinen. (IPO = initial public offering, listautumisanti.)

Jossain vaiheessa markkinat tajusivat, että listatustakaan kiinteistöyhtiöstä ei kannata maksaa kovin paljon yli sen arvon, ja sijoittavat hylkäsivät yhtiöt. Kurssit notkahtivat, ja vaihto oli pientä. Ylihintaan en tykkää ostaa, mutta alihintaan sen sijaan ostan erittäin mielelläni. Minulla on ollut enemmän tai vähemmän kiinteistösijoitusyhtiöitä 1990-luvun alkupuolelta asti. Parhaimmillaan on ollut sijoitettuna enemmän kuin nettovarallisuus on ollut.

Yhtiöiden arvostus on vaihdellut parina viime vuosikymmenenä 50 ja 100 prosentin välillä niiden nettovarallisuudesta. Lisäksi kurssit ovat olleet käsittämättömän vilkasliikkeisiä. Tämä on tarjonnut erinomaisia mahdollisuuksia kiinteistösijoitusyhtiöillä keinotteluun. Olen voittanut kiinteistösijoitusyhtiöillä yhtä merkittäviä rahoja kuin pokerissa.

Tänä päivänä listatuista yhtiöistä minulla on törkeä ylipaino Spondassa.

Miksi?

Helsingissä on listattuna viisi kiinteistösijoitusyhtiön tapaista viimeisenä tulokkaana Orava asuntokiinteistörahasto Oyj. Luin tämän listalleottoesitteen pääpiirteittäin ja totesin, että täyteen hintaan myydään, ei kiinnosta. Lisäksi näen omistusasuntojen hintakehityksessä paljon mongoleita auringonnousussa, enkä ole hirveän halukas koittelemaan voimiani näiden kanssa. En siis seuraa, vaikka ehkä pitäisi. Toisaalta kuten Jukka Ylitalo sanoi, varo lehmänpaskaa. Jos näkemykseni asuntojen hintakehityksestä on negatiivinen, miksi yrittäisin keinotella tällaisella kohteella?

Suomen Säästäjien Kiinteistöt tuomitsin täydellisen konkurssikypsäksi joskus 90-luvulla, mutta jostain syystä joku pelasti sen. En ole nykytilanteeseen perehtynyt, ehkä todellakin pitäisi.

Sen sijaan Spondaan, Cityconiin ja Technopolikseen olen syventynyt huolella. Kaikkia on ollut merkittäviä määriä eri vaiheissa. Tehokkaista markkinoista saarnaavat voivat koittaa selittää minulle miksi välillä joku näistä nousee ilman mitään uutisia ja seuraavassa kuussa sitten saattaa nousta joku toinen. Minä en mielenrauhaani menetä miksi, vaan koitan ostaa halvalla ja myydä kalliilla.

Tämän hetken tilanne: Sponda maksaa 3,87, Citycon 2,68, Technopolis 4,46. Mitä ne ovat maksaneet joskus, kiinnostaa niitä teknisen analyysin poikia, joilla on vielä rahaa tai työpaikka. Miuta ei.

EPRA NAV on tunnusluku, joka kertoo, paljonko on kiinteistövarallisuuden arvo per osake, ilman laskennallista verovelkaa. EPRA NNNAV on sama, mutta pyöreästi piilevällä verovelalla vähennettynä.

Näillä hinnoilla Sponda treidaa 75%:lla NAV:ista, Citycon 88%:lla ja Technopolis 92%:lla. Miulla, lapsillani ja äidilläni on Spondaa pääosin tästä syystä.

Toki asia ei ole ihan näin yksinkertainen. NNNAV on tavallaan relevantimpi tunnusluku, mutta piilevä verovelka tulee maksuun vain, jos kiinteistöt myydään ja jos verokanta on nykyinen. Tässäkin vertailussa Sponda on ylivoimainen. Technopoliksella on muuten suuria vaikeuksia julkaista omaa NNNAV:tään, vaikka sen voi itsekin laskea. Lisäksi vuosi sitten Technopolis sisällytti hybridin (=oman pääoman ehtoinen laina) omaan pääomaan kaikissa tunnusluvissaan, mikä on suoraa kusetusta tai osaamattomuutta. Pitäisiköhän siellä antaa talousjohtajalle kenkää? Talon ulkopuolisen on toki mahdoton mennä sanomaan, kenen päätöksiä tämä on ollut.

Lisäksi pitää pohtia miten relevantti ”kiinteistöjen käypä arvo” on. Käyvät arvot laskevat diplomi-insinöörit diskonttaamalla vuokratuotot tähän päivään arpomallaan diskonttokorolla. Olen nämä läpikäynyt ihan huolella, mutta en rasita muulla faktalla, kuin sillä, että historiallisesti nämä käyvät arvot ovat olleet samoja tai alhaisempia kuin toteutuneet kauppahinnat. Joten pidän näiden kolmen yhtiön EPRA NAV:ia suuntaa-antavana pohjahintana kiinteistöjen ”oikeista” arvoista. Teoreettisesti on siis mahdollista, että DI:t eivät tee laskelmiaan aivan täysin arpomalla.

Lisäksi pohdiskelen nettovarallisuuden tulevaa kehitystä. Tämä onkin sitten jo ennustamisen puolella, mutta hyvät ennustajat pärjäävät osakemarkkinoilla erinomaisesti. Nettovarallisuutta lisää joka vuosi nettotulos (miinus osingonjako). Spondan hinta per tulos on 9,9, Cityconin 13,1 ja Technon 9,5.

Tulokseksi lasken tässä vain EPRA-tuloksen, eli kiinteistöjen nettotuotot. Mitä minäkin vuonna myydään, on enemmän varianssia kuin oikeaa tulosta. Toki talousuutisissa uutisoidaan yleensä lähinnä kokonaistulos, ja jos joku on myynyt edellisenä vuonna jonkun 90-luvulla hankitun kiinteistön, mutta tänä vuonna ei, uutisoidaan ”tulos romahti”. Taloustoimittajat eivät luultavasti pyydä minua seuraavaan pokeri-iltaansa heitä joukkona tuntemani suuren arvostuksen vuoksi.

Eli tuloksen suhteen Sponda ja Techno ovat käytännön tasoissa ja Citycon selvästi kalliimpi. Itse asiassa pidän Technopolista paremmin johdettuna yhtiönä. Siellä haetaan uusia kohteita aggressiivisesti ja pyritään selkeästi tekemään lisäarvoa. Minulla onkin pieni erä yhtiötä ihan että varmasti muistan seurata.

Sen sijaan kerran kuuntelin Spondan toimitusjohtaja Inkistä, ja totesin, että siinä on hyvin pukeutunut äijä neuvotellut itselleen kivan siistin sisätyön. Turhaa huolta lisäarvon tuottamisesta ei tuntunut olevan, paikan säilyttämishommissa asiat sen sijaan ovat olleet kunnossa. Spondan sijoituskohteista minä olin paremmin kartalla kuin Inkinen.

Jos kyseessä olisi joku muu kuin kiinteistösijoitusyhtiö, en uskaltaisi koskea, jos vaikuttaisi siltä, että tj:tä ei kiinnosta omistusarvon lisäys pätkääkään. Tosin hän tuolloin vastasi Heidi Hautalalle, ja nykyisin suomenruotsalaiselle rahalle. Joten uskon, että joko omistusarvon lisäys alkaa kiinnostaa vihreitä sertifikaatteja enemmän tai Christoffer Taxell ja Niklas Geust vaihtavat vetäjää.

Yleensä kannattaa ostaa menestyjää eikä välttämättä saneerauskohdetta. Toisaalta luulen, että Spondan aliarvostuksen takana on juuri toimitusjohtaja. Ja tj:n voi aina vaihtaa ja joka tapauksessa tämä jää eläkkeelle 2020.

Analyytikot käyvät nimittäin sijoittajatilaisuuksissa, joita tj juuri vetää. He eivät kaikki ole aivan yksinkertaisia, ja ovat hyvinkin voineet nähdä, että keisarilla ei ole vaatteita. Eivätkä ihan kympillä suosittele välttämättä kaikille asiakkailleen tällaista tapausta.

Listalla on varmasti kohteita, jotka voivat moninkertaistuakin, Sponda ei mitenkään. Mutta kun korkotaso on yksi, Spondan P/E 10, ja arvostus 75% (88%/NNAV), ei pitäisi tulla ihan pahasti pataan, elleivät kiinteistöt tyhjene. Makkaratalo vaikutti ainakin valmiilta ja täydeltä viimeksi ohi kävellessä. Tarvittaessa ajattelin pitää vuosikymmenen pari, toisaalta saatan irrottaa ensi viikolla, jos kurssi nousee.

Minä en ole rahastonhoitaja, jonka täytyisi biitata indeksi. Hallinnoin omia rahojani, ja minulle riittää ihan hyvin 10% (=P/E 10:n tuoma) vuodessa, jos se on kaikki mitä voi saada. Jos joku muu osake nousee enemmän, en vedä ranteita auki.

Anna kommenttisi tai keskustele kolumnista foorumilla klikkaamalla tästä.