Olet täällä

  stdClass Object
(
    [vid] => 2353
    [uid] => 19424
    [title] => Metsäsijoittajan matkassa
    [log] => 
    [status] => 1
    [comment] => 2
    [promote] => 0
    [sticky] => 0
    [vuuid] => 300f30b1-0579-42e7-805d-89376278099a
    [nid] => 2353
    [type] => forum
    [language] => fi
    [created] => 1541875160
    [changed] => 1541875160
    [tnid] => 0
    [translate] => 0
    [uuid] => de151bfa-95d8-423d-b434-d73a87a38511
    [revision_timestamp] => 1541875160
    [revision_uid] => 19424
    [taxonomy_forums] => Array
        (
            [und] => Array
                (
                    [0] => Array
                        (
                            [tid] => 6
                            [taxonomy_term] => stdClass Object
                                (
                                    [tid] => 6
                                    [vid] => 2
                                    [name] => Sijoitusblogit
                                    [description] => Sijoitustiedon käyttäjien sijoitusaiheiset blogit.
                                    [format] => 
                                    [weight] => 1
                                    [uuid] => 3c5ab8c2-543f-4e00-bad3-fbf081fee82e
                                    [vocabulary_machine_name] => sijoituskeskustelu
                                    [rdf_mapping] => Array
                                        (
                                            [rdftype] => Array
                                                (
                                                    [0] => skos:Concept
                                                )

                                            [name] => Array
                                                (
                                                    [predicates] => Array
                                                        (
                                                            [0] => rdfs:label
                                                            [1] => skos:prefLabel
                                                        )

                                                )

                                            [description] => Array
                                                (
                                                    [predicates] => Array
                                                        (
                                                            [0] => skos:definition
                                                        )

                                                )

                                            [vid] => Array
                                                (
                                                    [predicates] => Array
                                                        (
                                                            [0] => skos:inScheme
                                                        )

                                                    [type] => rel
                                                )

                                            [parent] => Array
                                                (
                                                    [predicates] => Array
                                                        (
                                                            [0] => skos:broader
                                                        )

                                                    [type] => rel
                                                )

                                        )

                                    [status] => 1
                                )

                        )

                )

        )

    [body] => Array
        (
            [und] => Array
                (
                    [0] => Array
                        (
                            [value] => 

Muistan kun isäni lapsena sanoi minulle, että käy kouluja, jotta et ikinä päädy metsuriksi niin kuin suvussa on ollut tapana. Tämä elämänohje tuli mieleeni hiljattain, kun viilasin raivaussahan terää metsässä samalla kun hiki valui otsaltani. Kävin koulut ja olen edennyt uralla, mutta jokin sai minut hankkimaan ensimmäisen metsätilani hieman sen jälkeen, kun kolmekymmentä tuli mittariin. Se jokin oli se vetovoima luontoa ja siellä toimimista kohtaan.

Tämän blogin tarkoitus on kirjata auki periaatteeni ja näkemykseni metsäsijoittamisesta sekä toimia samalla jonkinlaisena kirjallisena tuotoksena omasta metsäsijoitusstrategiastani. Toki olen tunnistanut, että olen itsekin vasta sijoitusurani alkutaipaleella, joten jokainen oppi ja vastakkainen näkemys haastaa itseäni kehittymään paremmaksi metsäsijoittajaksi.

Metsäsijoittamista usein sanotaan pieniriskiseksi, pitkäjänteiseksi ja tylsäksi sijoitusmuodoksi, mutta pyrin murtamaan nämä ennakkoluulot. Kirjallisuudessa mainitaan, että pitkällä aikavälillä saavutetaan 4-5 % nimellistuotto, mutta sen olen huomannut, että välillä ylituottoja on saatavilla. Sen olen myös heti alkuvaiheessa tunnistanut, että kun puhutaan metsäsijoittamisesta tai puuntuottamisesta, näkemykset ovat usein hyvin irrallisia taloudellisista näkökulmista. Metsään useilla liittyy vahvoja tunnesiteitä, mitä ei osakemarkkinoilla tai asuntosijoitusmaailmassa tunneta. Usein metsäsijoittamisen keskustelut keskittyvät kuutioiden maksimointiin tai metsän kasvun nopeaan kiertoaikaan, mutta se kannattavuus unohtuu. Kun tähän vielä lisätään vastakkainasettelu jaksollisen ja jatkuvan kasvatuksen välillä, on soppa valmis. Myös siitä ei tutkijat, poliitikoista puhumattakaan, pääse yhteisymmärrykseen, että ovatko metsät hiilinielu vai -varasto sekä miten ja millä laajuudella hakkuita voidaan suorittaa. Tämä kaikki verrattuna siihen, että harva näkee puun siemenen muuttuvan kaadetuksi tukkipuuksi, tuo metsäsijoittamiseen omat haasteensa.

Toivottavasti ajatukseni auttavat jokaista, joka pohtii metsäsijoittamisen aloittamista tai järkevyyttä ja totta kai, kaikki vastakkaiset näkemykset ovat tervetulleita, tässä ollaan itsekin vasta sijoitusuran alkupuolella.

[summary] => [format] => basic_text [safe_value] =>

Muistan kun isäni lapsena sanoi minulle, että käy kouluja, jotta et ikinä päädy metsuriksi niin kuin suvussa on ollut tapana. Tämä elämänohje tuli mieleeni hiljattain, kun viilasin raivaussahan terää metsässä samalla kun hiki valui otsaltani. Kävin koulut ja olen edennyt uralla, mutta jokin sai minut hankkimaan ensimmäisen metsätilani hieman sen jälkeen, kun kolmekymmentä tuli mittariin. Se jokin oli se vetovoima luontoa ja siellä toimimista kohtaan.

Tämän blogin tarkoitus on kirjata auki periaatteeni ja näkemykseni metsäsijoittamisesta sekä toimia samalla jonkinlaisena kirjallisena tuotoksena omasta metsäsijoitusstrategiastani. Toki olen tunnistanut, että olen itsekin vasta sijoitusurani alkutaipaleella, joten jokainen oppi ja vastakkainen näkemys haastaa itseäni kehittymään paremmaksi metsäsijoittajaksi.

Metsäsijoittamista usein sanotaan pieniriskiseksi, pitkäjänteiseksi ja tylsäksi sijoitusmuodoksi, mutta pyrin murtamaan nämä ennakkoluulot. Kirjallisuudessa mainitaan, että pitkällä aikavälillä saavutetaan 4-5 % nimellistuotto, mutta sen olen huomannut, että välillä ylituottoja on saatavilla. Sen olen myös heti alkuvaiheessa tunnistanut, että kun puhutaan metsäsijoittamisesta tai puuntuottamisesta, näkemykset ovat usein hyvin irrallisia taloudellisista näkökulmista. Metsään useilla liittyy vahvoja tunnesiteitä, mitä ei osakemarkkinoilla tai asuntosijoitusmaailmassa tunneta. Usein metsäsijoittamisen keskustelut keskittyvät kuutioiden maksimointiin tai metsän kasvun nopeaan kiertoaikaan, mutta se kannattavuus unohtuu. Kun tähän vielä lisätään vastakkainasettelu jaksollisen ja jatkuvan kasvatuksen välillä, on soppa valmis. Myös siitä ei tutkijat, poliitikoista puhumattakaan, pääse yhteisymmärrykseen, että ovatko metsät hiilinielu vai -varasto sekä miten ja millä laajuudella hakkuita voidaan suorittaa. Tämä kaikki verrattuna siihen, että harva näkee puun siemenen muuttuvan kaadetuksi tukkipuuksi, tuo metsäsijoittamiseen omat haasteensa.

Toivottavasti ajatukseni auttavat jokaista, joka pohtii metsäsijoittamisen aloittamista tai järkevyyttä ja totta kai, kaikki vastakkaiset näkemykset ovat tervetulleita, tässä ollaan itsekin vasta sijoitusuran alkupuolella.

[safe_summary] => ) ) ) [rdf_mapping] => Array ( [rdftype] => Array ( [0] => sioc:Post [1] => sioct:BoardPost ) [taxonomy_forums] => Array ( [predicates] => Array ( [0] => sioc:has_container ) [type] => rel ) [title] => Array ( [predicates] => Array ( [0] => dc:title ) ) [created] => Array ( [predicates] => Array ( [0] => dc:date [1] => dc:created ) [datatype] => xsd:dateTime [callback] => date_iso8601 ) [changed] => Array ( [predicates] => Array ( [0] => dc:modified ) [datatype] => xsd:dateTime [callback] => date_iso8601 ) [body] => Array ( [predicates] => Array ( [0] => content:encoded ) ) [uid] => Array ( [predicates] => Array ( [0] => sioc:has_creator ) [type] => rel ) [name] => Array ( [predicates] => Array ( [0] => foaf:name ) ) [comment_count] => Array ( [predicates] => Array ( [0] => sioc:num_replies ) [datatype] => xsd:integer ) [last_activity] => Array ( [predicates] => Array ( [0] => sioc:last_activity_date ) [datatype] => xsd:dateTime [callback] => date_iso8601 ) ) [path] => Array ( [pathauto] => 1 ) [cid] => 28639 [last_comment_timestamp] => 1572120779 [last_comment_name] => [last_comment_uid] => 24889 [comment_count] => 90 [name] => Metsäsijoittaja [picture] => 0 [data] => a:1:{s:7:"contact";i:1;} [forum_tid] => 6 [entity_view_prepared] => 1 [rate_thumbsup] => Array ( [#weight] => 50 [#markup] =>
Thumbsup
[#title] => Thumbsup [#type] => item ) [rate_numbersup] => Array ( [#weight] => 50 [#markup] =>
5
+1
0
-1
5
0
[#title] => numbersup [#type] => item ) [rate_bothnumbers] => Array ( [#weight] => 50 [#markup] =>
bothnumbers
  • ylös
    100%
  • down
    0%
[#title] => bothnumbers [#type] => item ) )

Metsäsijoittajan matkassa

90
31307
Sivu:

Sivut

30.12.2018, 18:28
Liittynyt:
10.11.2018, 11:24
Viestejä:
33
Ese kirjoitti:

Voitko vähän tarkentaa, miten olet hajauttanut Keski- ja Pohjois-Suomen tilaostot ja onko Pohjois-Suomi alueena Lappi kokonaan vai esimerkiksi Länsi-Lappi?

Pyrin keskittämään metsätilahankinnat kolmelle pääalueelle: a) Pohjois-Pohjanmaa b) Kainuu c) Kanta- ja Päijät-Häme. Näissä kohteissa pystyn  tekemään aikaisemmin mainitsemiani metsänhoitotoimenpiteitä jossain määrin itse. Nämä kolme markkina-aluetta eroavat hyvin paljon toisistaan, mikä pitää huomioida hinnoittelussa. Esimerkiksi läntisen Pohjois-Pohjanmaan ja Kainuun itäosan välillä on hirveän suuri ero puunkysynnässä ja sitä kautta hinnoittelussa.Myös metsätuhoriskit eroavat Kainuun tykkylumesta Etelä-Suomen juurikääpäalueisiin merkittävästi.

Katselen myös tiloja esim. Kuusamosta ja Keski-Suomesta, mutta näissä tapauksissa pitää turvautua täysin palvelumarkkinoihin metsänhoidon osalta. Toki jos hinta on kohdillaan niin tilan voi ostaa mistä tahansa, mutta käytännössä aika ei riitä seuraamaan koko Suomen metsätilamarkkinoita. Pääpaino minulla on myös eteläinen Pohjois-Pohjanmaa eli nimimerkin Ese kanssa taistellaan todennäköisesti samoista tiloista...

Nimimerkki Ese nosti esille maantieteellisen riskin. Omat tilat hajautuvat maantieteellisesti eri alueille, mikä on johtanut siihen, että metsätiloilla ei juurikaan ole vakuutuksia. Myrskyn tai muun tuhon osuminen kaikille palstoille on epätodennäköistä. Muutama puuvoittoinen tila on vakuutettuna ja esimerkiksi vuosi sitten talvella vakuutus tuli Kainuun tykkylumialueilla todella arvokkaaksi. Mutta tosiaan palstat, jotka ovat taimikko tai 02-kehitysluokkavaltaisia, en näe tarvetta vakuutukselle vaan maantieteellinen hajautus ratkaisee asian.

 

0
+1
0
-1
0
0
30.12.2018, 19:28
Liittynyt:
10.11.2018, 11:24
Viestejä:
33

Parhaillaan valmistelen kauppakirjapohjaa toisen osapuolen kommenteille niin ajattelin listata asioita, joita yleisesti kauppakirjoissa näkee ja mitä itse niihin vaadin lisättäväksi. Lähes tulkoot kaikki näistä maininnoista on tullut vastaan kauppakirjoissa tai sitten olen ne netsitä löytänyt.  En ole koulutukseltani lakimies, joten en ota vastuuta alla olevien kirjausten lainvoimaisuudesta.. Lisäksi vaikutusta on sillä onko kaupan kohde määräala vai kiinteistö. Voi myös olla määräosa, mutta nämä ovat harvinaisempia.

Myyjän vaatimukset:

  • Ostaja on tutustunut ennen kaupantekoa kiinteistöä koskeviin XX päivättyihin rasitus- ja lainhuutotodistuksiin sekä kiinteistörekisteriotteeseen. (Lisäksi kannattaa rasitteet ja oikeudet listata erikseen)
  • Ostaja on tutustunut voimassa olevaan / valmisteilla olevaan kaavoitukseen ja ostaja on tietoinen kaavoituksen aiheuttamista vaikutuksista kaupan kohteisiin. (Määriteltävä kaavoituksen luonne ja sen identifiointi.). Jos voimassa olevaa tai valmisteilla olevaa kaavaa ei ole, kirjataan, että kaupan kohteella ei ole yksityiskohtaista kaavaa.
  • Ostaja on tutustunut kaupan kohteeseen tarpeelliseksi katsomaltaan osalta / Ostaja on tarkastanut kaupan kohteena olevan alueen sekä sen rajat tarpeelliseksi katsomaltaan osalta. Ostaja on verrannut maastossa tarkastamiaan tietoja kauppa-asiakirjan liitteisiin eikä ostajalla ole huomautettavaa näiden seikkojen osalta.
  • Ostaja on tietoinen kohteena olevan kiinteistön läpi menevästä tiehoitokunnan hallitsemasta tiestä, jonka vuosimaksuista vastaa kaupanteon jälkeen ostaja.
  • Ostajalle on luovutettu jäljennökset kaupan kohteeseen kohdistuvista sopimuksista (sopimukset kannattaa listata ja mainita ovatko ne määräaikaisia vai toistaiseksi voimassa olevia).
  • Ostaja on tietoinen siitä, että kunnan etuosto-oikeuden vuoksi tämän kaupan lainhuudatushakemus jää lepäämään siihen saakka, kunnes kunnan etuosto-oikeudelle määritelty xx kuukauden määräaika on umpeutunut (ostaja voi toki hakea kustannuksellaan kunnalta tiedon etuosto-oikeuden käyttämisestä).
  • Vaaranvastuu siirtyy ostajalle kauppakirjan allekirjoituksin
  • Kaupan kohteelle on saatu vuosina XXXX Kemera-tukea kuvioille XX. Hoitovelvoite Kemera-ehtojen mukaisesti siirtyy ostajalle em. kuvioiden osalta kauppakirjan allekirjoituksin.
  • Kaupan kohteella on kuvio XX, mille ei ole tehty uudistamistoimenpiteitä. Uudistamisvelvoite siirtyy ostajalle em. kuvion osalta kauppakirjan allekirjoituksin.

Ostajan vaatimukset:

  • Myyjä vakuuttaa, että kaupan kohteeseen ei kohdistu sopimuksin perustuvia rasiteoikeuksia tai keskeneräisiä puukauppoja.
  • Kaupan kohde myydään vapaana kiinnityksistä / Kaupan kohteeseen ei kohdistu kiinnityksiä. Rasitustodistuksessa ei ole panttikirjamerkintöjä (Jos kiinnityksiä tai panttikirjoja on, tilanne vaatii tapauskohtaisen sopimisen).
  • Myyjä vakuuttaa, että sen tiedossa ei ole kaupan kohdetta koskevia luonto- tai suojelukohteita (Jos näitä on, tulee ne kirjata kuvioittain kauppakirjaan).
  • Myyjä vakuuttaa kertoneensa kaikki ne tiedossaan olevat seikat, jotka ovat saattaneet vaikuttaa ostajan ostopäätöksen tekemiseen.
  • Myyjä vakuuttaa, että kaupan kohde on puustoltaan ja muutoin vastaavassa kunnossa kuin se oli myynti-ilmoituksessa.

Jos kyseessä on kiinteistö, riittää kauppakirjaan kiinteistötunnus kaupan kohteeksi. Jos kyseessä on määräala, on kohde joko merkittävä maastoon etukäteen tai merkittävä karttapohjalle mahdollisimman tarkasti. Jos kyseessä on määräala, on pinta-ala merkittävä esimerkiksi noin 53,3 ha. Jos merkitään ilman tuota "noin" -termiä, lohkaistaan toimituksessa tasan 53,3 ha osuus. Jos myy tai ostaa määräalaa, voi vielä laittaa maininnan, että kauppahintaa ei muuteta, vaikka pinta-ala kiinteistötoimituksessa eroaa kauppakirjassa mainitusta.

Mitä muita asioita teillä on tullut vastaan kauppakirjoissa?

 

 

0
+1
0
-1
0
0
2.1.2019, 20:54
Käyttäjän Ese kuva
Liittynyt:
4.7.2014, 23:02
Viestejä:
23

Kiitos vastauksesta. Puumarkkinoista olen täsmälleen samaa mieltä, alueellinen kysyntä ja samalla myös hinnat vaihtelevat paljon. Myös katkonnat saattavat erota yllättävän paljon!

Tällä hetkellä en usko että samoista tiloista taistellaan, siitä yksinkertaisesta syystä että olen ostopuolella passivoitunut tosi paljon. Toki joku tilakauppa on tullut joka vuosi tehtyä, mutta omat kriteerini ovat niin tiukat ettei nykyhinnoilla kauppoja useinkaan synny. Tästä johtuen myös seurantani on ollut vähäisempää, aika on kuitenkin rajallista.

Vakuutuskohteista olen vähän eri mieltä. En minäkään ole kaikkea vakuuttanut, mutta omasta mielestäni nimenomaan 02- ja 03-kehitysluokkaiset harvennetut metsät ovat niitä kohteita mitkä pidän vakuutettuna. Näissä tulee suurin rahallinen vahinko, korjuussa kun ei ihmeitä kerry ja aikaa on hukattu kymmeniä vuosia. Odotusarvolisät laskettuna vakuutuksella saa edes jotain pois.

Kuinka aktiivisesti olet metsänhoitoja tehnyt? Tällä meinaan kaikkea muutakin kuin taimikonhoitoja.

Itse olen laskeskellut, että tämän hetken markkinatilanteessa rahoille ja ajalle saan paremman tuoton hoitamalla nykyiset maapohjat mahdollisimman tuottaviksi. Toisin sanottuna viimeiset vuodet olen ojittanut, lannoittanut ja raivaillut aktiivisesti. Varsinkin kasvatuslannoituksiin olen panostanut, itse lannoitteet tilaamalla ja maatalousurakoitsijoiden traktorilevityksenä kulut ovat järkevät ja kasvulisäykset silmin nähtävissä. Tuhkalannoituksia on tarkoitus lisätä ja useampi hanke on sisässä tällekin talvea. Boorin taas olen itse levittänyt kaikkialle missä puute on ollut havaittavissa.

0
+1
0
-1
0
0
14.3.2019, 11:59
Liittynyt:
11.2.2016, 18:22
Viestejä:
124

Mitä mieltä metsäsijoittajat ovat viime vuosina yleistyneistä metsärahastoista, esimerksi UB Metsä ja OP:n metsärahasto? Metsä kiinnostaa pörssin vastapainona, mutta osaaminen ja aika ei riitä metsätilojen ostamiseen ja hoitamiseen.

Kovia tuottoja ovat lyöneet ensimmäisille vuosille, mutta metsäähän voi hakata etupainoitteisesti...

0
+1
0
-1
0
0
14.3.2019, 18:28
Liittynyt:
7.6.2018, 14:40
Viestejä:
31

Omaa mutuilua:

0-korkojen aikaan kokemattomat ovat kokeneet metsärahaston vähäriskisenä vaihtoehtona säästötilille.  Alussa rahastoilla oli suuruuden tuomaa kilpailuetua, koska ne pystyivät ostamaan suuria tiloja hyvään hintaan. Kansanvälisten toimijoiden ja metsärahastojen lisääntyminen on sittemmin nostanut myös suurten kohteiden hintatasoa. Tällä hetkellä tilakauppa käy joillain alueilla ylikierroksilla, minkä takia tulevat tuotot voivat olla aiempia niukempia. Metsärahastolla on toki kilpailuetua, jos saa muodostettua järkeviä tilakokonaisuuksia.

Metsärahaston tuotto ei ylipätään ole järin korkea, mutta kustannukset ovat kohtuullisen isoja. Tämä tietysti laskee sijoittajan saamaa tuottoa.

Metsärahastot ovat epälikvidejä. Tämä on toki suhteellista, koska yksittäinen tila on toki epälikvidimpi.

0
+1
0
-1
0
0
16.3.2019, 15:36
Käyttäjän Ese kuva
Liittynyt:
4.7.2014, 23:02
Viestejä:
23

Muutamasta tilasta olen OP rahaston kanssa kilpaillut. En itse ole sanut matikkaa täsmäämään, voi olla että oma tuottovaade on niin paljon kovempi tai sitten laskuissani on ollut muuta vikaa. Joka tapauksessa mielestäni kovia hintoja rahastot ovat tiloista maksaneet, kun huomioidaan että kaikki hoitotoimet ostetaan niin en korkeisiin pitkän ajan tuottoihin usko...

0
+1
0
-1
0
0
17.3.2019, 21:12
Liittynyt:
10.11.2018, 11:24
Viestejä:
33

Aika paljon niin sanottua ylihintaa näyttävät metsärahastot maksavan tiloista, kun huomioidaan se etumatka minkä ne metsänhankinnassa antavat. Tällä tarkoitan sitä, että kun puustosta maksetaan enemmän kuin sen arvo verojen jälkeen on, tarkoittaa tämä käytännössä sitä, että metsän tuotto suhteessa hankintahintaan on oltava suurempi kuin investointirahan korko inflaatio huomioiden. Pitkään jatkunut matala korkotaso on nostanut metsätilojen hintoja ja lisäksi rahastot vielä usein joutuvat sijoittamaan tuottojaan takaisin uusiin kohteisiin. Metsärahastojen taseet huolestuttavat, kun katsoo mitä hintoja ne maksavat puusta, paljonko puusta saadaan harvennuksilla ja mikä hinta jäljellä olevilla puilla on tämän jälkeen taseessa...

Omat kirjoittelut on jäänyt palstalle vähemmälle. Pari kertaa olen yrittänyt, mutta viestin lähetysvaiheessa selain on kaatunut. Ilmeisesti keskustelupalsta ei tue käyttämääni selainta. Olen sitten antanut asian olla. Toki talvella, etenkin kun ilmastonmuutosta ja sen aiheuttamia lumettomia talvia saa vielä näemmä odotella, ei ole minulla ollut juuri tapahtumia. Tämän talvikauden hakkuut valmistuivat jo viime vuoden lopulla eli tämän alkuvuoden ainoaksi toimenpiteeksi on jäänyt veroilmoituksen tekeminen, alvien maksaminen ja kahden Kemera-tuen hakeminen.

1
+1
0
-1
1
0
18.3.2019, 23:09
Käyttäjän Ese kuva
Liittynyt:
4.7.2014, 23:02
Viestejä:
23
Metsäsijoittaja kirjoitti:

Aika paljon niin sanottua ylihintaa näyttävät metsärahastot maksavan tiloista, kun huomioidaan se etumatka minkä ne metsänhankinnassa antavat. Tällä tarkoitan sitä, että kun puustosta maksetaan enemmän kuin sen arvo verojen jälkeen on, tarkoittaa tämä käytännössä sitä, että metsän tuotto suhteessa hankintahintaan on oltava suurempi kuin investointirahan korko inflaatio huomioiden. Pitkään jatkunut matala korkotaso on nostanut metsätilojen hintoja ja lisäksi rahastot vielä usein joutuvat sijoittamaan tuottojaan takaisin uusiin kohteisiin. Metsärahastojen taseet huolestuttavat, kun katsoo mitä hintoja ne maksavat puusta, paljonko puusta saadaan harvennuksilla ja mikä hinta jäljellä olevilla puilla on tämän jälkeen taseessa...

Tismalleen samanlainen on oma käsitykseni. Lisäksi rahastot ainakin näin alkupuolella tuntuvat välttelevän hoitoja ja tiestön korjauksia, itse näen ne pakollisena investointeina tulevaisuuteen.

Entäs jos/kun korot joskus nousevat? Jos raha pakeneekin näistä "turvarahastoista" korkoihin tai muualle, kun mahdollisuudet hakkuisiin on käytetty niin onko pakkomyynnit vielä edessä? Aika näyttää, mutta itse luulen tämän olevan ihan realistinen vaihtoehto.

0
+1
0
-1
0
0
31.3.2019, 11:00
Liittynyt:
10.11.2018, 11:24
Viestejä:
33

Kuten aiemmin olen kirjoittanut, olen hyödyntänyt puumarkkinatilannetta sidotun pääoman pienentämiseksi ja että olen aktiivisesti pyrkinyt eroon pienistä taimikkovaltaisista tiloista, jotka ovat erillään muista tilakokonaisuuksista. Vastaavasti olen huolissani metsätilamarkkinan terveydestä ja siitä maksetaanko tällä hetkellä tiloista ylihintaa pitkän aikavälin puunhintakehitykseen verrattuna.

Hiljattain sain tietooni kaksi kiinnostavaa ostokohdetta, toinen julkisessa ja toinen hiljaisessa myynnissä. Molempiin olen tehnyt laskentaharjoituksen ja vaikka käytän nykyistä hintatasoa huomattavasti alempia puunhintoja, näyttää kohteet excelissä siltä, että huomaan kohta käveleväni maastossa relaskoopin kanssa tekemässä tarkempaa tausta-analyysia. Vaikka siis kuinka yritän rauhoitella ostohalujani nykyisessä markkinatilanteessa, näyttää siltä, että taas mennään... Pankin kanssakin tuli neuvoteltua sijoituslainalupaus, minkä voin käyttää joko molempiin tai vaan toiseen. Metsätilojen ostossa koukuttavaa on se, kun on tehnyt paljon taustatyötä ja tarkat laskelmat, on sopimuksen allekirjoitustilaisuudessa vahva näkemys metsäsijoittamisen keskiarvotuoton lyömisestä.

 

 

 

1
+1
0
-1
1
0
31.3.2019, 11:22
Liittynyt:
10.11.2018, 11:24
Viestejä:
33

Kun potentiaalisella alueella tulee myyntiin metsäkohde, muutama lähtötieto ratkaisee, onko se tarkemman tutustumisen arvoinen. Alla listattuna muutamia lähtötietoja, jotka katson läpi ensimmäisenä myyntikohteesta.

- Tilakokonaisuus ja kuviot on oltava sellaisia, että puunmyynnissä voi tehdä >400-500 m3 kertakauppoja. Itse pidän ostokohteen minimikokona n. 10 ha tilaa tai määräalaa, mutta tältäkin osin on pystyttävä tekemään em. suuruisia puukauppoja. Toki jos entuudestaan omistaa metsätilan myytävän kohteen vierestä, voi tiloilta yhdistää kuvioita hakkuulle.

- Pelkät hehtaarit eivät aina merkitse vaan tilan muotokin ratkaisee kiinnostavuuden. Etenkin Pohjanmaalla on yleisiä pitkulaiset ja kapeat tilakokonaisuudet, missä tilan pituus voi olla useita kilometrejä, mutta leveys kymmenistä muutamiin satoihin metreihin. Sanomattakin selvää, että metsänhoito ja puunmyynti on näissä tehotonta, jos naapuritilalliset eivät ole kiinnostuneet tekemään samoja toimenpiteitä. Itse hylkään nämä kohteet automaattisesti.

- Turvemaan osuus myytävästä kohteesta. Turvemaalla metsätalouden kannattavuuteen vaikuttaa pitkälti se onko turvekerros ohutta vai paksua. Joka tapauksessa, pitkäaikaisessa omistuksessa turvemaalle joutuu laskemaan vesitalouden hallinnasta lisäkustannuksia. Lisäksi hakkuut painottuvat talviaikaan, jolloin puun hinta on alhaisempi. Ja viimeisimpänä, mutta ei vähäisimpänä, poliittinen riski turvemaiden puuntuotannon jatkuvuuteen on kasvanut. Itse pyrin välttämään turvemaiden ostoa ns. pitkäaikaiseen metsäportfolioon, mutta toisaalta ne tarjoavat välillä hyviä mahdollisuuksia ansaita tuottoa lyhyellä aikavälillä, kun ostaa hoitamattoman kohteen, minkä kunnostaa ja myy eteenpäin muutaman vuoden päästä.

- Tie ja tieoikeus on oltava palstalle tai sen välittömään läheisyyteen, jotta kohde kiinnostaa minua. Isommalla tilakokonaisuudella tarvitaan vielä useampi tie ja tieoikeus. Parhain tilanne tietysti on, jos tila sijaitsee valtion ylläpitämän tien varrella. Jos kyseessä on yksityinen tie, jonka varrella on asutusta, pääset helposti nauttimaan talvikunnossapidon kustannuksista. Näissä tapauksissa tiehoitokunnat ja siellä istuvien henkilöiden osaaminen on avainasemassa tehokkaan hallinnan suhteen.

- Asutuksen läheisyys ja kaavoitustilanne. Pyrin välttämään tiloja, joissa asutusta on aivan tilan välittömässä läheisyydessä. Kokemus on osoittanut, että nämä voivat tuoda omaa hankaluutta esim. päätehakkuiden toteutuksessa. Kaavoitus ja sen tuomat haitat ovat kuntakohtaisia, mutta helpointa olisi jos metsätila ei osuisi asemakaava-alueelle. 

Mihin te kiinnitätte ensimmäisenä huomioita, kun näette myynti-ilmoituksen?

0
+1
0
-1
0
0
31.3.2019, 20:25
Käyttäjän Ese kuva
Liittynyt:
4.7.2014, 23:02
Viestejä:
23
Metsäsijoittaja kirjoitti:

Mihin te kiinnitätte ensimmäisenä huomioita, kun näette myynti-ilmoituksen?

Jos yleisiltä markkinoilta katson, niin tylsästi motteihin huomio kiinnittyy. Jos niitä on tarpeeksi suhteessa pinta-alaan, saatan ruveta tutkimaan pidemmälle. Koska suuremmat kuutiomäärät kun on vaikeampi arvioida, voi joskus löytää hyviäkin tiloja kun arvio on alakanttiin. Näissä tapauksissa sijainti on itselleni toisarvoisempi asia, kunhan tilakoko on riittävä eli vähintään 40ha.

Hiljainen tai suoramyynti on asia erikseen. Jos tila istuu kokonaisuuteen, arvioin tilannetta moneltakin kantilta.

En itse vierasta niinkään samoja asioita kuin sinä, turvemaille saa ojat suhteellisen edullisesti ja tuhkalannoituksen sisäinen korko on tosi hyvä, lisäksi korjuukalusto kehittyy koko ajan turvemaille paremmin sopiviksi. Määräaloissa taas tieoikeus perustetaan aina jos sitä ei ole valmiina, tätäkään en siis näe ongelmana jos hintaa ei ole lähtökohtaisesti liikaa. Toki nämä on huomioitava tarjouksessa. Taimikkovaltaisia tiloja en osta edes naapurista, niitä on omaksi tarpeeksi jo muutenkin.

1
+1
0
-1
1
0
2.4.2019, 20:38
Liittynyt:
10.11.2018, 11:24
Viestejä:
33
Ese kirjoitti:

Toki nämä on huomioitava tarjouksessa.

Omalla listauksellani lähinnä yritin tuoda esille niitä asioita, joissa omalla tarjouksellani en lähtökohtaisesti pärjää. Toki jos hinta on oikea, voi ostaa mitä tahansa. Turvemaiden osalta lasken tarjoukseen yleensä ojituksen parantamisen X vuoden päähän ja diskonttaan sen nykyhetkeen. Jos tietä ei palstalle ole, niin toki sen rahalla saa tehtyä. Syystä tai toisesta tämänkaltaisten tilojen tarjouskilpailua en voita. Olisiko sitten, että kaikki eivät huomioi ojituksen kustannuksia tai tien rakentamista tarjouksessaan.

0
+1
0
-1
0
0
2.4.2019, 23:57
Käyttäjän Ese kuva
Liittynyt:
4.7.2014, 23:02
Viestejä:
23
Metsäsijoittaja kirjoitti:
Syystä tai toisesta tämänkaltaisten tilojen tarjouskilpailua en voita. Olisiko sitten, että kaikki eivät huomioi ojituksen kustannuksia tai tien rakentamista tarjouksessaan.

Aika erikoinen homma. Itselleni taas tämän tyyppiset tilat jää todella usein, varsinkin jos tietä ei ole valmiina. Toki huomioin nämä aina hinnassa. Toisaalta koneurakoitsijat on tuttuja sekä yrityksilläni voin kemerapaperit tehdä itse, joten vastaavat työt saan varmasti kuntoon markkinoita edullisemmin.

Mitenkäs näet tämän hetken puumarkkinatilanteen? Varsinkin mäntytukkia tuntuisi nyt olevan kaikkialla liikaa, kuitupuu taas vetää. Mikä tähän ratkaisuna? Uskotko uusiin tehdashankkeisiin?

0
+1
0
-1
0
0
3.4.2019, 19:05
Liittynyt:
10.11.2018, 11:24
Viestejä:
33
Ese kirjoitti:

Mitenkäs näet tämän hetken puumarkkinatilanteen? Varsinkin mäntytukkia tuntuisi nyt olevan kaikkialla liikaa, kuitupuu taas vetää. Mikä tähän ratkaisuna? Uskotko uusiin tehdashankkeisiin?

Yleistä ajatusten tulvaa:

Isossa kuvassa meillä on pitkään ollut se tilanne, että vallitsevat metsälait, metsänhoitosuositukset jne. ovat ohjanneet metsänomistajia (kuitu)puuntuotannon maksimoimiseen. Puunostajat ovat aiemmin säädelleet puumarkkinoita omien metsävarantojen kautta sekä puuntuonnilla naapurimaista. Onneksi nyt laki antaa metsänomistajien tehdä omat ratkaisunsa taloudellisten lähtökohtien kautta ja pakottaminen esimerkiksi metsänhoitoyhdistysten jäsenyyteen on lakkautettu.

Suomen ongelma on poliittinen epävarmuus ilmastopolitiikan ja ennen kaikkea hakkuumäärien rajoittamisen osalta. Ymmärrän hyvin metsäyrityksiä, jotka epäröivät suurten tehdasinvestointien osalta. Poliitikkojen pitäisi ymmärtää se, että metsätalous vaatii pitkäjänteistä toimintaa, puu kun sattuu tarvitsemaan 50-100 vuotta aikaa kasvaakseen taimesta järeäksi tukkipuuksi. Ihan joka vuosi tai vuosikymmen ei voida tehdä radikaaleja muutoksia lakeihin, koska se puu ei ymmärrä kasvaa tai sitoa hiiltä yhtään sen enempää kuin aiemmin.

Viime vuoden lopulla olen puukauppaa tehnyt, silloin oli hyvää kilpailua niin tukista kuin kuidusta. Omakohtaista kokemusta nykyisestä markkinatilanteesta ei ole, mutta tutuilta olen kuullut, että kesäkorjuukelpoisista leimikoista on tänäkin vuonna pulaa.

 

 

0
+1
0
-1
0
0
4.4.2019, 22:23
Käyttäjän Ese kuva
Liittynyt:
4.7.2014, 23:02
Viestejä:
23

Samaa mieltä poliittisista linjauksista, luulisin tehdashankkeiden odottavan vaalitulosta ja päätökset tulee vasta sen jälkeen.

Nykyinen metsälaki on löysempi kuin aiemmin, voit laittaa sileäksi metsän aiempaa nuorempana ja kuitupuuteollisuus siinä eniten voittaa. Mielestäni vanha laki ja suositukset ohjasivat vahvemmin tukkipuun kasvatukseen kuin nykyinen laki.

Valtakunnallinen puumarkkinatilanne on mielestäni muuttunut paljon viimeisen kahden vuoden aikana. Investoinnit sellupuolella ovat kasvattaneet kuitupuun tarvetta ja nykyisessä tilanteessa tukkia tulee n. 2M m3 "liikaa" joka vuosi. Viime vuonna kohonneet hinnat aktivoivat kauppoihin ja korjuutalvi oli kohtuullisen hyvä, tällä hetkellä terminaalit ovat täynnä kaikilla. Tietenkin kesäkohteet saa aina kaupaksi, mutta tosiaan mäntytukki varsinkin alkaa olemaan ongelma.

Eletään mielenkiintoisia vuosia, metsäyhtiöt haluaisivat pitkästä aikaa investoida enemmän, mutta ympäristöpuoli vastustaa hakkuiden lisäystä. Saa nähdä mihin tämä sykli lopulta johtaa.

0
+1
0
-1
0
0
10.4.2019, 20:40
Liittynyt:
10.11.2018, 11:24
Viestejä:
33

Vanha metsälaki tosiaan johti useimmissa tapauksissa suurempaan tukkiprosenttiin jaksollisen kasvatuksen metsissä. Vanha laki kuitenkin oli metsäsijoittamisen painajainen, koska vaadittiin tietty ikä tai puuston keskiläpimitta, jotta avohakkuutoimenpide oli lainmukainen.

Tästä tullaankin käsitteeseen suhteellinen arvokasvu, mikä lasketaan, kun vuotuinen puuston euromääräinen kasvu jaetaan puuston arvon ja maapohjan metsätaloudellisen arvon summalla. Huom. tämä maapohjan metsätaloudellinen arvo ei ole markkinoilla myytävän maan arvo, vaan sillä haetaan tulevien puusukupolvien kasvatuksesta saatua tuottoa.

Puuston euromääräinen arvo kasvaa toki puuston vuosittaisen kuutiomääräisen kasvun myötä, mutta myös siinä tilanteessa missä vähempiarvoista puustoa muuttuu arvokkaammaksi puustoksi (esim. kuitupuu à tukkipuu). Huomioitava myös on, että puun hinta vaihtelee, jolloin se vaikuttaa niin puuston arvoon kuin vuosittaiseen euromääräiseen kasvuun.

Suhteellinen arvokasvu huomioi puustoon sitoutuneen pääoman. Suhteellista arvokasvua verrataan vaihtoehtoisen sijoituksen tuottoon. Jos metsäsijoittajalla on korkea tuottovaade, johtaa se puuston nopeampaan kiertoaikaan eli toisin sanoen puusto hakataan paljon nuorempana. Se johtaa myös siihen, että huonokuntoiset kuitupuuvaltaiset tilat voivat joutua moton operoimaksi, koska pelkkä kuitupuun kasvattaminen ilman tukkisaantoa ei ole kannattavaa. Palataan vanhaan metsälakiin. Jos sinulla oli huonokuntoinen kuitupuuvaltainen kuvio, ei ollut paljon vaihtoehtoja muuta kuin odotella avohakkuukelpoisuutta.

Tuo mainittu korkokanta vaikuttaa myös maapohjan metsätaloudellisen arvon määrittelyssä. Jos käytetty korkokanta on pieni, on tulevien puusukupolvien arvo suurempi, mikä johtaa siihen, että hakkuut suoritetaan myöhempänä.

Suhteellisen arvokasvun ja tuottovaatimuksen suhteen kannattaa pyöritellä eri skenaarioita excelissä. Suhteellinen arvokasvu on tärkein mittari määrittelemään hakkuun ajankohdan, laajuuden ja voimakkuuden.

1
+1
0
-1
1
0
29.4.2019, 17:27
Liittynyt:
10.11.2018, 11:24
Viestejä:
33

Metsäsijoittaminen ei tunnu saavan tällä palstalla keskustelua aikaiseksi tai herätä suuria intohimoja... Kirjoitellaan kuitenkin tähän väliin hieman mitä itse tuli tehtyä reilun viikon lomalla metsäsijoitusten suhteen. Lomalla suuntasin pohjoiseen (Pohjois-Pohjanmaa) tekemään hoitotoimenpiteitä omille tiluksille sekä arvioimaan kolme myytävänä olevaa palstaa. Paikoitellen oli vielä lunta maassa, mutta suurelta osin maa sulana.

Pari päivää meni noin 2 hehtaarin taimikon varhaisperkaukseen. Tälle oli jo aiemmin haettu Kemera-tuki eli reissusta aiheutuneet kustannukset sekä pieni vaivanpalkka tästä muodostui. Kohteena viime vuonna ostettu sijoituskohde, missä kyseinen kuvio oli noin 7 vuotta sitten ojitusmätästetty männikön taimikko. Kohde oli ohutturpeinen VT-pohjainen ala (itse en olisi näillä lämpösumma-alueilla näin raskasta alkuinvestointia tehnyt). 

Yksi päivä vierähti 2 hehtaarin uudistusalan raivaamiseen. Viime syksyllä n. 100-vuotias männikkö siirtyi motokouran kautta sahoille ja jäljelle jäi harva aluskasvusto, mitä ei voi käyttää uudistamisessa hyödyksi. Tämä aluskasvusto sai nyt kyytiä ja toukokuun aikana kohteelle tehdään äestys/männyn kylvö. Kohteena osittain VT- ja MT-pohjainen kivennäismaa. Avohakkuulla oli jäänyt pari säästöpuuryhmää, mistä kaulasin haavat vesomisen vähentämiseksi.

Yksi päivä vierähti tämän kesän hakkuuleimikoiden suunnittelussa ja valmistelussa. Kesäkohde tarkoitus kilpailuttaa toukokuussa.

Noin kolme päivää vierähti kolmen myytävänä olevan palstan arvioinnissa. Taustaksi olin tutustunut jokaisen myyntiaineistoon ja tehnyt alustavat laskelmat sijoituspäätöksen taustalle. Maastokatselmuksilla tutustuin kohteeseen ja tarkastelin myyntiaineiston paikkansa pitävyyden ja muut mahdolliset asiat. Muutamia yleisiä huomioita:
- Alkukevät on hyvää aikaa audioita kosteampien kohteiden vesitaloutta, kun näkee ojituksen toimivuuden.
- Alkukevät on myös hyvää aikaa arvioida metsäteiden toimivuus kelirikkoaikana.
- Aina välillä epäilen, että metsäarvioiden tekijät eivät ole jalkautuneet syvälle metsän siimekseen, vaan arvio on tehty toimistolta tai tieltä. Jälleen kerran tuli vastaan kuvio, missä arvion tekijä väittää pelkkää kuitupuuta olevan kuviolla 100 m3/ha, mutta usean relaskooppiarvion jälkeen väitän tuloksen olevan yli 160 m3/ha ja että kuviolla tukkiprosentti on lähellä 40 %. Se kumpi on lähempänä totuutta, paljastuu vasta sitten kun moto on käynyt kohteen läpi, mutta aika paljon eroa arvioissa on. Itse luotan omiin arvioihin ja toki näinhän se on tehtävä, koska taloudellinen riski on minulla.

Yleisesti ottaen viikko tuli metsässä touhuttua raivaussahan, relaskoopin ja muistiinpanojen kanssa.Toimistotyöntekijälle tällainen kertaluonteinen rypistys tuo aina hieman selkäkipuja ja väsymystä, mutta toisaalta menee hyvänä kuntoiluna ja saa purettua päivätyöstä aiheutunutta stressiä. Omasta metsänhoitotyöstä voisi todeta, että pitkään olen pyrkinyt eroon ns. ylilaadun tekemisestä. Raivauskohteella on tullut aina käveltyä edestakaisin, jos on huomannut taakseen jääneen yksittäisiä vesoja tai liian pitkiksi jääneitä kantoja on pitänyt palata lyhentämään. Vaikka tekee itselleen, työn tuottavuus on tärkeää ja siksi sitä pitää pyrkiä jatkuvasti parantamaan. 
 

2
+1
0
-1
2
0
29.4.2019, 20:19
Liittynyt:
2.11.2018, 12:56
Viestejä:
269

Mitä vaihtoehtoja on suoralle metsänomistukselle?

  • metsärahasto (korkeat kulut)
  • yhteismetsä (miten pääsee mukaan?)
  • entä pörssilistattuja metsäsijoitusyhtiöitä? (ilman tehtaita)

 

0
+1
0
-1
0
0
29.4.2019, 22:34
Liittynyt:
28.9.2015, 18:58
Viestejä:
81
Metsäsijoittaja kirjoitti:

Metsäsijoittaminen ei tunnu saavan tällä palstalla keskustelua aikaiseksi tai herätä suuria intohimoja... Kirjoitellaan kuitenkin tähän väliin hieman mitä itse tuli tehtyä reilun viikon lomalla metsäsijoitusten suhteen. Lomalla suuntasin pohjoiseen (Pohjois-Pohjanmaa) tekemään hoitotoimenpiteitä omille tiluksille sekä arvioimaan kolme myytävänä olevaa palstaa. Paikoitellen oli vielä lunta maassa, mutta suurelta osin maa sulana.

Pari päivää meni noin 2 hehtaarin taimikon varhaisperkaukseen. Tälle oli jo aiemmin haettu Kemera-tuki eli reissusta aiheutuneet kustannukset sekä pieni vaivanpalkka tästä muodostui. Kohteena viime vuonna ostettu sijoituskohde, missä kyseinen kuvio oli noin 7 vuotta sitten ojitusmätästetty männikön taimikko. Kohde oli ohutturpeinen VT-pohjainen ala (itse en olisi näillä lämpösumma-alueilla näin raskasta alkuinvestointia tehnyt). 

Yksi päivä vierähti 2 hehtaarin uudistusalan raivaamiseen. Viime syksyllä n. 100-vuotias männikkö siirtyi motokouran kautta sahoille ja jäljelle jäi harva aluskasvusto, mitä ei voi käyttää uudistamisessa hyödyksi. Tämä aluskasvusto sai nyt kyytiä ja toukokuun aikana kohteelle tehdään äestys/männyn kylvö. Kohteena osittain VT- ja MT-pohjainen kivennäismaa. Avohakkuulla oli jäänyt pari säästöpuuryhmää, mistä kaulasin haavat vesomisen vähentämiseksi.

Yksi päivä vierähti tämän kesän hakkuuleimikoiden suunnittelussa ja valmistelussa. Kesäkohde tarkoitus kilpailuttaa toukokuussa.

Noin kolme päivää vierähti kolmen myytävänä olevan palstan arvioinnissa. Taustaksi olin tutustunut jokaisen myyntiaineistoon ja tehnyt alustavat laskelmat sijoituspäätöksen taustalle. Maastokatselmuksilla tutustuin kohteeseen ja tarkastelin myyntiaineiston paikkansa pitävyyden ja muut mahdolliset asiat. Muutamia yleisiä huomioita:
- Alkukevät on hyvää aikaa audioita kosteampien kohteiden vesitaloutta, kun näkee ojituksen toimivuuden.
- Alkukevät on myös hyvää aikaa arvioida metsäteiden toimivuus kelirikkoaikana.
- Aina välillä epäilen, että metsäarvioiden tekijät eivät ole jalkautuneet syvälle metsän siimekseen, vaan arvio on tehty toimistolta tai tieltä. Jälleen kerran tuli vastaan kuvio, missä arvion tekijä väittää pelkkää kuitupuuta olevan kuviolla 100 m3/ha, mutta usean relaskooppiarvion jälkeen väitän tuloksen olevan yli 160 m3/ha ja että kuviolla tukkiprosentti on lähellä 40 %. Se kumpi on lähempänä totuutta, paljastuu vasta sitten kun moto on käynyt kohteen läpi, mutta aika paljon eroa arvioissa on. Itse luotan omiin arvioihin ja toki näinhän se on tehtävä, koska taloudellinen riski on minulla.

Yleisesti ottaen viikko tuli metsässä touhuttua raivaussahan, relaskoopin ja muistiinpanojen kanssa.Toimistotyöntekijälle tällainen kertaluonteinen rypistys tuo aina hieman selkäkipuja ja väsymystä, mutta toisaalta menee hyvänä kuntoiluna ja saa purettua päivätyöstä aiheutunutta stressiä. Omasta metsänhoitotyöstä voisi todeta, että pitkään olen pyrkinyt eroon ns. ylilaadun tekemisestä. Raivauskohteella on tullut aina käveltyä edestakaisin, jos on huomannut taakseen jääneen yksittäisiä vesoja tai liian pitkiksi jääneitä kantoja on pitänyt palata lyhentämään. Vaikka tekee itselleen, työn tuottavuus on tärkeää ja siksi sitä pitää pyrkiä jatkuvasti parantamaan. 
 

Keskustelu on varmasti monelle hankalaa, kun ei ole varsinaista kokemusta aiheesta tai ei puhu "metsäsijoittajaa" :)

Ainakin itselle näin, todella hankala esim. quotetun (hyvän ja mielenkiintoisen) tekstin jälkeen löytää mitään relevanttia lisäarvoa keskustelulle

 

Muutama viesti saataneen aikaiseksi, jos haluaisit kansankielistää käytettyjä termejä.

Jalkautumisen seurauksena vaikuttaisi löytyneen erinomainen kohde? Kuinka monta metsäkauppaa olet tehnyt ja mikä on näppituntumaa, että onko arviointivirheitä molempiin suuntiin vai onko näissä vinoumaa?

0
+1
0
-1
0
0
29.4.2019, 22:37
Käyttäjän Ese kuva
Liittynyt:
4.7.2014, 23:02
Viestejä:
23

Metsää pidetään sijoituksena vaikeana, tylsänä, varmana mutta pienituottoisena muotona. Ehkä siksi se ei monenkaan mielessä keskustelua herätä.

Hyviä ajatuksia sinulla on, monelle näistä tulee varmasti oppia ja ajatuksia! Itsestäni poiketen tunnut tekevän asiat tarkemmin, esim. relaskooppi itselläni on harvoin mukana vaan luotan arviooni ilman sitäkin.

Metsäsijoituksen tuotot pohjautuu pitkälle omaan tyyliin hoitaa metsiään. Mielestäni tuotto voi olla todella hyväkin, kun vain itse on valmis sen eteen tekemään. Omalla työllä, kauppojen ajoituksilla, lannoituksilla yms. kannattavuus nousee hurjasti. Esim.kasvatuslannoitus antaa helposti 15% sisäisen koron, en itse ainakaan tiedä mistä yhtä riskittömästi ja suhteellisen nopeasti(6-8v) realisoitavan tuoton saisi.

Mielestäni suoralle metsänomistamiselle ei oikein ole kilpailukykyisiä vaihtoehtoja. Rahastoissa kulut ovat korkeat, lisäksi omalla mutullani tuottolupaukset kuulostavat korkeilta sillä tyylillä hoidettuna. Yhteismetsät on helppo, mutta kovin tuottamaton muoto. Eri yhteismetsien pisteitä on ihan julkisilla markkinoilla myynnissä.

0
+1
0
-1
0
0
29.4.2019, 22:48
Käyttäjän Ese kuva
Liittynyt:
4.7.2014, 23:02
Viestejä:
23
Nagamorich kirjoitti:

mikä on näppituntumaa, että onko arviointivirheitä molempiin suuntiin vai onko näissä vinoumaa?

Anteeksi kun taas sotken Metsäsijoittajan blogia, mutta tähän on omakin näkemys. Samoilla arvioijilla on tapana toistaa itseään, toiset arvioi lähes poikkeuksetta yli, toiset ali ja muutamat aika tarkasti kohdalleenkin. Yleensä itse katson kiinnostavassa tilassa heti, kuka arvion on tehnyt.

2
+1
0
-1
2
0
30.4.2019, 09:32
Liittynyt:
10.11.2018, 11:24
Viestejä:
33
von Fyrckendahl kirjoitti:

Mitä vaihtoehtoja on suoralle metsänomistukselle?

Luetteletkin niitä vaihtoehtoja.

Metsärahastoista hieman jo aiemmin avasinkin omaa mielipidettä. Ne tarjoavat suhteellisen yllätyksetöntä ja pientä tuottoa. Metsärahastot ovat viime vuosina ostaneet isossa määrin metsätiloja etenkin UPM:ltä. Osa näistä rahastoista on jo sen jälkeen yhdistetty tai myyty ulkomaille. Metsärahastot pystyvät muodostamaan isoja tilakokonaisuuksia, joissa metsänhoito on kustannustehokasta ja puunmyyntiä voidaan tehdä isoissa erissä, jolloin saatava hinta on parempi. En kuitenkaan luota, että rahastonhoitaja on ns. kasvollinen omistaja, joka pystyy tuntemaan kohteensa niin hyvin, että pystyy optimoimaan metsäntuoton suhteellisen arvokasvun kautta. 

Yhteismetsässä myös korostuu laaja-alaisen toiminnan hyödyt metsänhoidon kustannusten minimoimiseksi sekä puunmyynnin eräkokojen kasvattamiseksi. Yhteismetsä ideana on erittäin hyvä ja valtio kannustaa liittämään metsieen osaksi sitä. Yhteismetsän päätöksistä vastaa osakaskunnan kokous, missä päätökset tehdään enemmistöpäätöksinä. Olen kuullut jopa kauhutarinoita siitä, miten yhteismetsien hoitaminen on jopa politikointia ja lobbausta lähipiirien edun maksimoimiseksi. Vaikka yhteismetsää johtaisikin tilojen liittymisen ajankohtana osaava henkilöstö, on olemassa riski siihen, että valtaan pääsee myöhemmin sellaiset tahot, jotka eivät maksimoi muiden osakkaiden tuottoa.

Pörssinoteerattuja metsäsijoitusyhtiöitä (REIT) ei Suomessa ole. Ulkomailta näitä on ostettavissa, mutta minun täytyy rehellisyyden nimissä myöntää, etten ole näihin juurikaan tutustunut. 

Kun henkilökohtaisesti ostaa metsätilan, saa merkittävän hyödyn metsävähennyspohjan kautta. Tämä tarkoittaa sitä, että 60 % puunmyyntituloista (tai muista tuloista) voi saada verottomana. Tästä iso kiitos Kepulle! Metsävähennyspohja on erittäin arvokas niillä tiloilla, missä on paljon heti hakattavaa puustoa. Toisaalta metsävähennyspohja ei ole tilakohtainen eli vaikka ostat taimikkovaltaisen tilan, missä ei ole heti hakattavaa puustoa, voi hyötyä siirtää toisen tilan hakkuisiin. Metsävähennys tuloutuu siinä vaiheessa kun metsätilan myy. Tästä kirjoittelinkin aikaisemmin kun pohdin metsätilojen flippausta.

Toinen syy verotuksen lisäksi, miksi haluan omistaa metsätilat itse ja pitää niissä päätösvaltaa on se, että pystyn maksimoimaan tällöin tuottoa tilakohtaisesti. Minun sijoitusfilosofiani ei perustu pelkästään puuntuotantoon vaan hyödynnän metsätilamarkkinoita puolin ja toisin. Pystyn tilakohtaisesti optimoimaan sitä, mitä investointeja voin tehdä vai onko järkevämpi luopua tilasta. Tämä tietysti vaatii hyvää tuntemusta metsätilojen ominaisuuksista ja näkemystä niiden kehittymisestä. Kannattamattomia investointeja (=puuntuotannon maksimointia) ei tehdä, mikä ei aina esim. yhteismetsissä ole itsestäänselvyys.

Kolmas näkökulma pitää metsätilat omissa käsissä on se, että pystyy hyödyntämään omaa osaamistaan ja aikaa metsänhoidossa. Jos ostaa metsänhoitotyöt avaimet käteen -palveluna, jää tuotot usein keskinkertaisiksi. Tässäkin sinun pitää tietää mitä metsänhoitotöitä tarvitset. Toisaalta metsäsijoitusta ei pidä tehdä työllistääkseen itseään vaan raha pitää saada tekemään työtä puolestasi. Itsellä ei aika eikä osaaminenkaan riitä kaikkia metsänhoitotöitä tekemään itse, mutta pienillä kohdennetuilla työsuorituksella pystyn parantamaan tuottoa.

 

0
+1
0
-1
0
0
30.4.2019, 11:33
Liittynyt:
10.11.2018, 11:24
Viestejä:
33
Nagamorich kirjoitti:

Keskustelu on varmasti monelle hankalaa, kun ei ole varsinaista kokemusta aiheesta tai ei puhu "metsäsijoittajaa" :)

Ainakin itselle näin, todella hankala esim. quotetun (hyvän ja mielenkiintoisen) tekstin jälkeen löytää mitään relevanttia lisäarvoa keskustelulle

Muutama viesti saataneen aikaiseksi, jos haluaisit kansankielistää käytettyjä termejä.

Jalkautumisen seurauksena vaikuttaisi löytyneen erinomainen kohde? Kuinka monta metsäkauppaa olet tehnyt ja mikä on näppituntumaa, että onko arviointivirheitä molempiin suuntiin vai onko näissä vinoumaa?

 

Minäkään en ole metsäalan koulutusta saanut henkilö, joten välttämättä kaikki käyttämäni termit eivät ole metsäalan virallista sanastoa. Käytin tosiaan aiemmassa kirjoituksessani termejä "ohutturpeinen tai kivennäismaa" sekä lyhenteitä "VT- ja MT-pohja". Kieltämättä nämä vaatisivat tarkemman avaamisen, jotta metsäsijoittamissen aloittamista pohtivatkin pysyisivät mukana. Kun lähdin ajatuksiani kirjoittamaan, ei ollut tarkoituskaan tehdä mitään metsäalan perusteet -blogia vaan tuoda vaihtoehtoisia näkemyksiä perinteiseen toimintamalliin verrattuna. Tämä toimii osaltaan omien ajatusten jäsentelypaikkana, ja toki haluan kannustaa osaltani etenkin nuoria sijoittamaan metsiin.

Niille ketkä vasta pohdiskelevat olisiko metsä sopiva sijoitusvaihtoehto, netti tarjoaa apua terminologiaan ja peruskäsitteisiin. Totta kai myös itse pystyn tarkentamaan sisältöä, joten kysykää vain rohkeasti. Jokaisen on itse tehtävä se päätös, millä filosofialla omia metsiään hoitaa. Omat kirjoittelut pyrkivät kyseenalaistamaan pitkälti valloillaan olleen puuntuotannon maksimoinnin metsäsijoittamisessa. Kuten alkuun kirjoitin, olen itsekin vasta metsäsijoitusuran alkupuolella. En ole nähnyt kylvämäni siemenen tai istuttamani taimen kasvaneen tukkipuuksi, joten en uskalla väittää olevani mikään metsäguru. Joka vuosi pyrin tekemään niin metsätilakauppoja että puukauppoja huomioiden toki markkinatilanne.

Metsäarviointi vaatisi omat kirjoittelunsa, mutta tässä lyhyesti ajatuksia. Jos metsään laitetaan 10 henkilöä tekemään metsäarvio, saadaan 10 erilaista lopputulosta. Puun pohjapinta-alan ja puuston korkeuden mittaamisen osaltakin saadaan erilaiset tulokset, puhumattakaan siitä, miten tukkiprosentti arvioidaan. Perinteisesti lehtipuusto arvioidaan alakanttiin samoin kuin kuviot, joissa puustoa on paljon. Vastaavasti taas vähäpuustoiset kuviot helposti arvioidaan yläkanttiin. Kun katsoo myös tehtyä metsäarviota, kannattaa kiinnittää huomioita millä tavalla se on tehty. Voi olla, että esim. metsäkäynti on tehty 2 vuotta sitten ja puuston määrää on kasvatettu laskennallisesti. Eli metsässä ei ole käyty kahteen vuoteen, milloin myöskään metsäarvio ei sisällä mahdollisia tuhoja esim. myrskyn jäljiltä. Metsäarvioissa (summa-arvo) puuston odotusarvokerrointa (suhteellinen arvokasvu > laskentakorko) käytetään usein mielivaltaisesti. Olen nähnyt kuvioita, joissa nuorelle metsälle on asetettu suuri odotusarvokerroin samalla kun puustossa on nähtävissä vakavia hirvituhoja ja mitkä eivät mahdollista tukkipuun syntymistä. Vastaavasti kohteille, joille on tulossa harvennus lähiaikoina, on asetettu suuri odotusarvo. Mutta eihän niille tuleville harvennushakkuussa kaadetuille kuitupuille odotusarvoa sovi laskea! On erittäin tärkeää, että oppii itse tunnistamaan paljonko puuta metsässä on ja, että pystyy arvioimaan sen kasvua sekä sitä kautta tulevia hakkuuajankohtia ja -määriä. Tämän taidon ei opi muuta kuin kokemuksen kautta ja on hyvä jos alkuun siihen saa tukea kokeneemmalta henkilöltä. Huomioitavaa on, että metsäarvio on nimensä mukaisesti vain arvio. Todellisuus paljastuu vasta kun puut menevät hakkuukoneen rullien läpi. Johonkin kuitenkin sijoituspäätös on perustuttava ja minä perustan sen mieluummin omaan arviooni kuin muiden tekemään. Relaskooppi on minulla aina taskussa metsässä kulkiessa, toki silmämääräisesti pystyy kokemuksen myötä tekemään arvioita, kuten nimimerkki Ese totesikin. Ja jos relaskooppi on jäänyt pois matkasta niin tarvittaessa peukaloa voi käyttää apuna, jos se on kalibroitu oikein ;)

1
+1
0
-1
1
0
30.4.2019, 11:31
Liittynyt:
14.7.2014, 22:12
Viestejä:
19

 

Tämä on ollut kyllä mielenkiintoinen blogi tällaiselle kaikesta kiinnostuneelle. Pitkä matka siihen että metsään sijoittaisin, mutta yleissivistävää ja mielenkiintoista. 

 

1
+1
0
-1
1
0
30.4.2019, 13:35
Liittynyt:
7.6.2018, 14:40
Viestejä:
31

itsellä etusormi toimii paremmin ;)

Puukolla mistä tahansa riittävän jäykästä paperista/pahvista/muovista saa hetkessä relaskoopin.

 

p.s seuraan blogiasi säännöllisesti, mutta tällä hetkellä en pysty lisäarvoa keskusteluun juuri antamaan

0
+1
0
-1
0
0
30.4.2019, 14:41
Liittynyt:
11.2.2016, 18:22
Viestejä:
124

Minä ainakin luen todella mielelläni kirjoituksiasi, vaikka en järkeviä osaakaan kysellä. Keep up the good work! 

Päädyin ostamaan nykyisen metsätilan läheltä lisähehtaareja, kun sain mielestäni järkevään hintaan. Metsärahastoja tutkin myös, mutta jokin niissä haisee ja pahasti. 

0
+1
0
-1
0
0
1.5.2019, 08:51
Liittynyt:
15.11.2018, 13:16
Viestejä:
8

Kiitoksia myös täältä erittäin hyvstä kirjoituksista ja jatka ihmeessä aktiivisesti vaikka sitten yksinpuheluna, luettua tulee kyllä kaikki kirjoitukset säännöllisesti.

Olen tähän ikään (hieman 30v+) kerennyt inventoida suhteellisen suuren määrän metsätiloja. Suurimmassa osassa kohteita minua tökkää pari juttua. Ne ovat yleensä tilan heikko rakenne ja heikosti muodostettavat käsittelykuviot eli tulevaisuuden leimikot. Toiseksi suuri osa tilalle johtavista yksityisteistä on todella heikkokuntoisia tai niillä sijaitsee rakenteita, kuten aivan käyttöikänsä lopussa olevia siltoja jotka joudutaan korjaamaan lähitulevaisuudessa, jota puunmyynti ja liikkuminen olisi mahdollista. Siltojen korjaaminen voi helposti ottaa kuusinumeroisen summan rahaa ja se jyvitettynä tienkäyttäjille voi metsätilan alkuinvestointiin tulla ikävä yllätys. Selvitän yleensä ostokohteella toimivan tiekunnan puheenjohtajan ja vaihdan pari sanaa. Järjestäytymättömän tien osalta voi olla fiksua yrittää selvittää joku toinen iso metsätilallinen ja pyrkiä juttusille miten asiat ovat edenneet yhteisesti sopien vai onko tehty yhtään mitään asioiden eteen viime vuosikymmeninä. Ylivoimaisesti paras ratkaisu on jos tilalta päästään suoraan yleiselle tielle ja yhteisistä tieasioista ei tarvitse sopia kenenkään kanssa. Toivoa vain että Antti Rinne pitää valtion tiet kunnossa myös tulevaisuudessa. 

Metsätaloutta heikommin tunteville voi varmaan blogistin suostumuksella avata muutamia perusseikkoja. Tie, sen kantavuus ja kulkukelpoisuus ovat tärkeitä siksi, koska metsäyhtiöt ovat kokoajan ratkomassa isoa optimointiyhtälöä hankkiessaan raaka-ainetta kustannustehokkaasti. Maan ollessa sula tehtaille tarvitaan tuoretta raakapuuta ns. kuumalla korjuu- ja kuljetusketjulla. Syitä tähän ovat mm. hyönteistuholaki (parveilevat hyönteiset puutavarapinoissa ovat uhka levitessään ympäröiviin metsiin, katselkaa joskus ison integraatin lähimetsiä tai puskurivarastoja ratapihoilla), tuore raakapuu sellukattilassa tarvitsee huomattavasti vähemmän kemikaaleja prosessissa ja sahatavara ottaa värivikaa kesällä seisoassaan taivasalla pitkiä aikoja. Talvella ongelmia on huomattavasti vähemmän kun puutavara ei pilaannu sekä tiet ovat ainakin suurimmassa osassa maata jäässä. Perinteisesti metsätalouden töissä talvella kaluston käyttöaste nousi huomattavasti koska maanviljelijöillä oli talvella enemmän aikaa ottaa maatalouden kalustoa mukaan savotoille. Rakennemuutokset jatkuessa entistä suurempi kysyntä ohjautuu nykyisin sulanmaan aikaan korjattaviin hyviin korjuukohteisiin. Raaka-aineen hankintaketjusta on laiskat eurot höylätty irti jo ajat sitten, ja puuta pyritään ostamaan vain tarpeeseen. Varantoon sitoutunutta pääomaa minimoidaan normaalien liikkenjohdon oppien mukaan.

Sateisena kesänä terramekaniikan lainalaisuudet ovat voimassa ja puunkorjuulla voidaan aiheuttaa väärissä olosuhteissa sitten todella kauaskantoista tuhoa mm. lahoa aiheuttavilla maastovaurioina. Lahottajasienet ovat myös vaikeasti hävitettäviä ja kertatutuvat seuraavissa puusukupolvissa. Metsänomistajan ollessa oman firmansa toimitusjohtaja on metsässä tapahtuvaa urakointia syytä valvoa aktiivisesti. Luomalla hyvät suhteet puunostajiin ja tarjoamalla houkuttavia kohteita voi kokemukseni mukaan vaikuttaa todella merkittävästi oman kohteensa korjuuaikatauluun. Kun olet osoittanut luovasi puunostajalla merkittävää arvoa sinua kyllä kuunnellaan ja palvelu on täyttä priimaa.  

Metsänomistajan kannattaa siis investoida ja jalostaa tilansa kesäkorjuukelpoisuuteen, koska puulle saa yksinkertaisesti paremman hinnan ja myös nopeamman korjuun eli eurot kolahtavat tilille parhaassa tapauksessa vuosia aiemmin kuin talvikorjuussa. Touhu onkin sitten kallista ja kokoajan on tasapainoiltava yhtälön kanssa, minkä verran euroja kannattaa käyttää tieverkon kattavuuteen ja sen kuntoon. Omakohtaisesti olen todennut että tieasioissa kaikki avaimet käteen -palvelut täytyy unohtaa ja selvittää ensiksi kylän paras kaivinkonemies. Tienteko on loppujen lopuksi todella yksinkertaista touhua kun tuntee vain oikeat ihmiset. Hyvällä onnistumisella tehty investointi hankitaan takaisin jo seuraavalla savotalla. 

Jos joku palstalainen päättää suoriin metsäsijoituksiin lähteä on opeteltavia asioita kieltämättä todella paljon. Oman haasteensa aiheuttaa se, ettei oikein kattavaa Seppo Saarion "Miten sijoitan pörssiosakkeisiin" kaltaista perusteosta ole saatavilla metsäsijoittajille. Puun- ja rahantuotanto hehtaaria kohti ovat kuitenkin kaksi eri asiaa kuten blogisti on monta kertaa omalla osaamisellaan tuonut esille. Miten sijoitan pörssiosakkeisiin

2
+1
0
-1
2
0
1.5.2019, 14:43
Liittynyt:
2.11.2018, 12:56
Viestejä:
269

Yksi suorien metsänomistusten ongelma on, että omistajat asuvat kaupungeissa kaukana metsistään, jolloin tuotot jäävät heikoiksi tai niitä ei edes tavoitella. Houkuttelevan hintainen metsä saattaa sijaita maan toisella puolella tai toisessa maassa, mikä vaikeuttaa metsäsalkun rakentamista. Pitäisi onnistua hankkimaan järkevän hintaista metsää eikä harhautua maksamaan ylihintaa. Kun siihen lyödään päälle oppimiskäyrä, monimutkainen verotus ja käytännön vaikeudet matka-ajoista raivaussahan käytön opetteluun, puukauppakysymyksiin, siltapolitiikkaan ja tuholaisia vastaan taisteluun, ei ole ihme, ettei metsänomistus houkuttele keskimääräistä sijoittajaa. Metsäasioihin pitäisi perehtyä, mutta tuotto / työtunti jää pieneksi, jos sijoitettava summa ei ole suuri eikä sillä saa kuin pienen ylihintaisen pläntin. 

Muihin kiinteistöihin kuten asuntoihin, tontteihin ja ostoskeskuksiin voi jo sijoittaa pörssissä tai rahastojen kautta. Metsän keskituotto on niin matala (muistaakseni 4 % p.a.), että rahastopalkkioiden maksaminen matalasta tuotto-odotuksesta ei houkuttele. Jäljelle jää yhteismetsä ja metsäsijoitusyhtiöt. Näistä kuulisi mielellään vinkkejä.

 

0
+1
0
-1
0
0
1.5.2019, 16:46
Liittynyt:
10.11.2018, 11:24
Viestejä:
33

Yhteismetsissä verotus on kevyempää suomalaisiin metsärahastoihin verrattuna. Metsärahastot käyttävät metsäasiantuntijayrityksiä, jotka veloittavat rahastoilta hoitopalkkioita. Yhteismetsissä usein henkilöstökustannukset ovat hyvin kurissa, eri asia sitten on, onko asioista päättämässä sellaiset henkilöt, joilla on intressi ja kyky maksimoida osakkeenomistajan tuotto. Yhteismetsissä myös hyödynnetään käsitykseni mukaan osakkaiden (talkoo)työtä ja esim. soravarantoja. Yhteismetsiin sijoittamista tukee myös yhteismetsän metsävähennyspohjan hyödyntämismahdollisuudet, mitkä rahastoilta puuttuvat. Toki jos vertaa metsärahastojen ja yhteismetsien raportoituja tuloksia viime vuosilta, hakkaa metsärahastot yhteismetsät. Metsärahastot eivät mielestäni ole kuitenkaan toiminnan kannalta niin kestävällä pohjalla, jotta tuloja olisi tasaisesti tulossa jatkossakin, vaan niiden toiminta edellyttää sijoitusten laajentamista ja velkarahan käyttöä.

Yhteismetsäosuuksia myydään esim. metsatilat.fi -sivustolla. Mitä olen seurannut myytäviä osuuksia, ne hinnoitellaan aika kalliiksi eli ilmeisesti kysyntää on. Yleisesti ottaen, jos vertaa osuuksien hintapyyntöä ja sitä paljonko yhteismetsä jakaa ylijäämää osuutta kohden, on tuotto jäänyt 1-2 % välille. Ylijäämähän on osakkaille verotonta tuloa. Yhteismetsä sijoitusmuotona on aika pieniriskinen, mutta tuon suuruinen tuotto ei minulle riitä. Yhteismetsäosuudet eivät välttämättä ole myöskään aina kovin likvidejä.

0
+1
0
-1
0
0
1.5.2019, 18:36
Liittynyt:
15.11.2018, 13:16
Viestejä:
8

Tässä klipissä on vähän sivuttu tuottoa ja metsäkiinteistökauppaa ylipäätään: https://areena.yle.fi/1-4308881

Tuoton määrittäminen on haastavaa kassavirtojen ollessa niin kaukana tulevaisuudessa ja tulevaisuuden ollessa tietysti epävarma. Hyvin valitulla kohteella  3-4 % reaalituotto irtoaa metsänhoitotyöt ulkoistamalla eli hikoilla ei omalla tilalla tarvitse sahanpuikoissa eikä se sijoittamista enää olisikaan. Jos kaikki raivaussahatyöt ja istutukset tekee itse aletaan puhua kaksinumeroisesta tuotosta parhailla kivennäismaapohjilla. Tähän on 2000 -luvulla saanut vielä ihan mukavat arvonnousut päälle. 

Suurimmalla osalla suomalaisia metsänomistajia ei ole määritettyjä tuottotavoitteita metsätaloudelle ja hankkimalla metsänhoitopalvelut esim. taimikoihin puukaupan yhteydessä saadaan aikaan iso lovi kannattavuuteen. Lisäksi taimikoiden hoitoa ei ole pystytty juurikaan koneellistamaan vaan hoitotyöt nojaavat hupenevaan metsurikuntaan ja ikääntyvien osaajien tuottavuus ei liene kasvamaan päin. Vaakakupissa on sitten tuo mainittu helppous, kaupungistumisen megatrendi ja asuminen entistä kauempana tiluksista. Moni valitsee helppouden.

Hauska nähdä mitä robotiikalla ja droneilla saadaan aikanaan aikaiseksi inventointiin,hoitotöihin sekä kiinteistöjen hallintaan. 

0
+1
0
-1
0
0

Sivut