Onko piensijoittaja aina altavastaajana vai voisiko pienuudessa olla jotain hyötyä? Osakemarkkinat ovat globaalit, mutta asuntomarkkinat ovat paikalliset. Taitavalle ja ahkeralle asuntosijoittajalle voi syntyä osaamista ja tietoa, joka on verrattavissa sisäpiiritiedon käyttämiseen osakemarkkinoilla. Sen kautta voi saada epäreilun edun puolelleen.
Oma asuntosijoittaminen alkoi sellaisena aikana, jolloin asuntosijoittamista pidettiin lähinnä hieman vähempiälyisten ja paremmasta ymmärtämättömien pölyisenä puuhasteluna. Asuntorahastot loistivat poissaolollaan eikä kukaan aivan vakavasti otettava toimija niitä edes ajatellut rakentavansa.
Asunnoissa oli tuolloin olemassa poikkeuksellinen mahdollisuus. Valtaosa asuntosijoittajista vieroksui alle 25 neliön asuntoja Helsingin kantakaupungissa, koska niissä vuokralaiset vaihtuivat turhan tiheään, ja ajatus oli ettei nyt kukaan oikein niin pienessä asunnossa varmastikaan jatkossa edes haluaisi asuakaan.
Suuri oivallus syntyi siitä, että 15 neliöisen ja 30 neliöisen asunnon vuokrissa ei ollut valtavan suurta eroa. Pienemmän vuokra ei ollut puolet vaan 60-80 prosenttia suuremman vuokrasta. Yhtiövastike sen sijaan määräytyi suoraan neliöiden mukaan samalla tavalla kuin taloyhtiöremontit.
Pienet asunnot olivat jollain tavalla hintakuopassa. Asuntosijoittaminen ei ollut mitenkään trendikästä eivätkä vuokra-asuntoja ostavat oikein olleet pienimmistä kiinnostuneita eivätkä ensiasunnon ostajatkaan mieluusti kaikkein pienimpiä ostaneet, mikäli millään kykenivät vähän suurempaan.
Oli olemassa tilanne, jossa lähes saman vuokratulon sai ostettua itselleen huomattavasta alennusmyynnistä ja pienemmillä kuluilla. Tyypilliset vuokratuotot liikkuivat 5-7 prosentin nurkilla, mutta ostamalla näitä sijoittajien tutkan alapuolella olevia kohteita oli mahdollista saada jopa 8-12 prosentin vuokratuottoa. Tuotoilla oli maailmojen ero ja tämä ylituotto johtui epäsymmetrisestä tiedosta, jota pystyi hyödyntämään. Tämä tuottoanomalia poistui melko nopeasti asuntosijoittamisen suosion kasvun myötä.
Piensijoittaja ja asuntorahasto pelaavat aivan eri peliä vaikka molemmat toimivat asuntomarkkinoilla. Molemmilla on omia vahvuuksia, mutta taitava pienempi ammattimaisesti toimiva voi tanssia kahdeksikkoa siinä missä suurempi pureskelee turhautuneena kynsiään.
Kurkistetaan esimerkin kautta. Petteri Piensijoittajan tavoitteena on ostaa 5 sijoitusasuntoa seuraavan 18 kuukauden aikana. Petteri haluaa ostaa asunnot hyvin hoidetuista taloyhtiöistä, joissa on hissi. Petteri haluaa huoneistot, jotka ovat kolmannessa kerroksessa tai ylempänä ja sellaisista taloista, joissa omistusasujien määrä on riittävän suuri. Petterillä on mahdollisuus tutustua helposti haluamaansa alueeseen ja miettiä kunkin asunnon, talon ja taloyhtiön hyvät ja huonot puolet. Petteri voi rauhassa odottaa hänen kriteerit täyttävien asuntojen tuloa markkinoille ja iskeä sitten kärppänä kiinni niihin.
Akselin Asuntorahastolla on 100 miljoonaa euroa, jotka pitäisi saada sijoitettua erittäin nopeasti. Akseli ei halua omistaa 1000 yksiötä 500 eri talosta, sillä hallinnointi muuttuisi nopeasti silkaksi mahdottomuudeksi ja ostaminen kestäisi aivan liian kauan. Akseli päättää ostaa muutaman YIT:n rakentaman kerrostalon vanhan konepajan alueelta. Salkkuun saadaan nopeasti asuntoja ja rahaa merkittävällä tavalla kiinni. Yksiöiden lisäksi Akselille tulee kaksioita ja perheasuntoja, joiden vuokratuotto on selvästi yksiötä alhaisempi. Kaikki raha ei kuitenkaan ole vielä sijoitettu vaan Akselin on ostettava vielä pari 70-luvulla rakennettua kaupungin vuokrataloa Vantaalta ja kourallinen taloja Turun Varissuolta.
Kahden aivan erikokoisen ja tyylisen sijoittajan erot on helppo nähdä. Rahastojen on saatava varat mahdollisimman nopeasti ja tehokkaasti sijoitettua. Omistettavien asuntojen hallinnoinnin tulee olla järkevää ja kustannustehokasta. Toimintaa säädellään ja valvotaan tarkasti. Tämä ohjaa useimmiten ostamaan kokonaisia kerrostaloja, jolloin pitää ostaa sitä mitä on myytävänä tai rakennutettava uutta.
Kokonaisissa kerrostaloissa mukana tulee kaikenkokoisia asuntoja ja mikrosijaintiin on erittäin vaikeaa vaikuttaa. Vaikka kuinka haluaisi kerrostalon Karhupuiston laidalta, voi olla, että sitä on hitusen haastavaa saada siitä ostettua, yksittäisen asunnon kyllä voi löytää. On mahdollista, että taloja on ostettava useammasta kaupungista vain siksi, että sopivia ei ole riittävästi halutuilla alueilla tarjolla.
Piensijoittaja taasen ostaa hyvin rajatun määrän asuntoja ja tulee toimeen niiden kanssa vaikka ne kaikki olisivat eri taloyhtiöstä. Tarkkaavainen ja ahkera sijoittaja voi tuntea kaupungin, kaupunginosat ja siellä olevat pienemmät alueet erittäin hyvin. Pienempi toimija voi hyötyä yksittäisistä väärin hinnoitelluista asunnoista, mutta suurelle sijoittajalle niistä ei ole juurikaan hyötyä.
Pienempi sijoittaja voi soveltaa strategiaa, joka ei kestä valtavia määriä rahaa, mutta tuottaa käytettynä huomattavasti korkeampaa tuottoa. Hän pystyy asuntonsa yksittäin ostamalla valitsemaan ne käytännössä juuri niistä paikoista, joita pitää aivan parhaimpina. Samalla on mahdollista valita taloyhtiö, joka on taloudellisesti hyvässä kunnossa ja jonka tulevat peruskorjaustarpeet ovat sijoituksen kannalta tarkoituksenmukaiset.
Vuokrattavuuteen ja vuokralaisen pysyvyyteen vaikuttaa vuokratason lisäksi erittäin paljon se, missä asunto sijaitsee, missä yksittäisessä talossa asunto on ja millaisia muut asukkaat ovat. Alueilla ja taloilla voi olla tietynlainen maine, joka voi vaikuttaa niiden haluttavuuteen.
Asuntorahasto sijoittaakin ikään kuin indeksitasolla asuntojen hintamuutokseen sekä vuokramarkkinoihin, kun taas piensijoittaja pyrkii poimimaan tarkkaan valittuja yksittäisiä helmiä salkkuunsa.
Tekemällä itse asuntosijoituksia, osallistumalla kaikkiin vaiheisiin jollain tavalla, syntyy erilainen suhde sijoituksiin. Asuntosijoittaminen, vuokranantajana oleminen on helposti piensijoittajallekin toinen ammatti - sivutoiminen yrittäjyys. Siinä on mahdollista kasvaa ja kehittyä erittäin menestyväksi ammattimaisesti toimivaksi sijoittajaksi.
Kaikki eivät kuitenkaan halua sijoittamisesta itsellensä toista ammattia ja heille asunnot sopivat huomattavasti paremmin omaisuuslajina helppoina ja huolettomina asuntorahastoina.
Minä olen halunnut sijoittamisen olevan ammattini jo joskus 80-luvun lopulta. Olen aina halunnut olla enemmän räätäli kuin sesongin mukaan massoille vaatteita tuottava ja markkinoiva Henkka ja Möykkä. Pienehkönä toimijana olemmekin vähän niin kuin United Taylors - yhdistyneet lahkeen leikkaajat. Sijoituksissa suosin käsinpoimintaa suuren kauhan sijaan. Omasta intohimosta käsin ovat syntyneet erilaiset palvelukonseptit sekä asuntorahastot niille, jotka eivät täysin ymmärrettävistä syistä välttämättä tahdo aamusta iltaan miettiä asuntoja, vuokralaisia ja kaiken maailman kommervenkkejä.
Amerikan asuntomarkkinoille siirtyminen asuntolaman synkimmillä hetkillä toi mieleen asuntosijoittamisen alun herkkuhetket, jolloin hykerteli aivan kuin olisi tiennyt salaisuuden, jota muut eivät tiedä ja niinhän se tavallaan olikin. Sopivilla paikoilla talot ovat edelleen niin halpoja, että pitää hieroa oikein silmiä. Tulee mieleen, että nämä kaikkihan pitäisi ostaa. Sitä ei tietenkään pysty tekemään, mutta vanhaa kunnon räätälintyötä kylläkin.
Amerikassakin suuret toimijat rouhivat isolla kauhalla, ostavat pankeilta satojen asuntojen nippuja aivan tarkkaan tietämättä missä kunnossa asunnot ovat. Nipussa olevista asunnoista osa on aivan purkukuntoisia, toiset aivan karmeassa paikassa ja osa aivan nappihankintoja. Nippujen kautta sijoittaminen on kuin katsoisi karttapalloa korttelikartan sijaan. Sitä kautta näkyy suuri kuva ja saa kiinni vuorovesitason asioista, mutta korttelikartalla voi hyödyntää pienimmätkin aallonliikkeet.
Ison ja pienen sijoittajan väliset erot ovat varsin samanlaiset kaikkialla maailmassa. Tämä on asuntosijoittajan kannalta mahtavaa, sillä asuntomarkkinat ovat vielä hyvin tehottomat verrattuna osakemarkkinoihin, joten omalla työllä ja osaamisella on mahdollista saada aikaiseksi merkittäviä ylituottoja.
Rohkeasti ja päättäväisesti vain. Pystyt kummallisempiin asioihin kuin uskoisitkaan!
- Matias
Sijoitustiedon kolumnisti Matias Savolainen on yrittäjä, sijoittaja ja USA Asunnot hallituksen puheenjohtaja.
