Asuntosijoittaminen on niin yksinkertaista puuhaa, että sen väärinymmärtäminen on helppoa. Joku vuosi sitten yksi puolituttu janari osti uudiskohteesta asunnon sijoitusasunnoksi. Kysyin, aikooko se vuokrata sitä itse vai antaa pihvistä osan välittäjille. Olin vastauksesta ”En aio vuokrata sitä lainkaan” yhtä yllättynyt kuin SaiPan viime kauden mitalista. Kysyttyäni syytä, vastaus ”Koska se on sijoitusasunto” blokkasi lisäkysymykset. Niitä olisi nimittäin ollut vaikea esittää ystävälliseen sävyyn.
Vaikka Sijoitustiedon lukijat ovat parempaa väkeä, ehkä on hyvä kuitenkin selittää, että asuntojen tyhjillään pitäminen asuntojen tai vuokrien hintojen nousun toivossa on lähinnä hönöilyä. Jos haluaa pitää uudenkarheata asuntoa varastossa lapsille opiskelukämpäksi tai itselle tulevien hoitojen hoitopaikkana, en estele. Omilla rahoillaan saa pelata miten haluaa. Kunhan ymmärtää, että on repimässä seteleitä.
Kojamo teki vuonna 2024 juuri tätä. Piti asumiskelpoisia asuntoja puolitahallaan tyhjillään. Hintapyyntöjä olisi pitänyt pudottaa, jotta vuokra-aste ei olisi ollut koko vuodelta häpeällinen 91,5%.
En tiedä kuka ja miksi ei halunnut myöntää, että markkinavuokrat ovat ainakin Helsingissä laskeneet. Jos joku suojeli tasearvoja, niin raippojen lisäksi kiinteistösijoittamisen lisenssi pois. Tai ei nyt sentään. Hyvähän se on, mitä enemmän alalla pyörii laskutaidotonta väkeä. Kojamolta kenkää kuitenkin. Ainakin niin kauan kuin mie sitä omistan.
Koiraslohen välitilinpäätös
Torstainen osari oli vähän pehmeä. Varsinkin kun Mikko Mäkinen oli kertonut Sijoitustiedossa jo etukäteen, että Kojamon vuokrausasteet ovat nousseet (kesäkuussa 94,8%).
Koiraslohessa on tehty selkeä linjamuutos ja asuntoja on alettu vuokrata markkinahintoihin, ja ne ovat osakkeenomistajan perspektiivistä valitettavasti laskeneet. Strategian muuttaminen pään pensaassa pitämisestä tosiasiat tunnustavaan suuntaan on kuitenkin erinomainen asia. Se korreloi tulevaisuudessakin tehtävien täysipäisten päätösten puolesta.
Asuntovuokrabisneksen pääongelma tällä hetkellä on, että vuokrat eivät nouse, mutta kulut kyllä nousevat. Tämän näkee Kojamon luvuistakin. Hilpeää on, että narikka raportoi vertailukelpoisten vuokratuottojen laskua, mutta asuntoprofessorit vänkäävät, että eivät vuokrat mitään ole laskeneet. Norsunluutornista ei aina maahan asti näe.
Vapaa kassavirta per osake on Kojamolla tullut alas 2023 – 2025 0,68€ -> 0,56€(arvaus). Tämä on muuten tärkein tunnusluku vakaan position kiinteistösijoitusyhtiölle. Esimerkiksi sinne tänne sinkoilevilla ovaroilla tunnusluku voi antaa vääriä signaaleita molempiin suuntiin.
Tästä sitten saadaan Kojamon arvonmuutokset ja muut humputukset unohtavaksi P/E:ksi perjantain päätöskurssi 10,72/0,56€ = 19, ei mitenkään liian halpaa.
Vähän voidaan kurkata tasettakin ja löydetään osakekohtainen oma pääoma 14,59 (tai EPRA NRV 18,38€). Kojamo myi hiljan laitakaupunkiasuntojaan 10 prosentin alennuksella, joten voidaan olettaa, että näissä molemmissa luvuissa on ilmaa. Voisi olla helposti jopa 20%, sillä kioskilla on velkaa vähän enemmän kuin omaa pääomaa.
Hira-analyysilla veikkaisin kuitenkin, että vähemmän. Kaupoista tiedotettiin 6.6., joten hinta on helposti sovittu maaliskuussa ja sitten tehty DD:tä kolme kuukautta. Kiinteistömarkkinat ovat kesän mittaan aavistuksen piristyneet, vaikka kiinteistönvälittäjät niin väittävätkin.
Eiköhän Kojamo treidaa alle varallisuutensa arvon. Paljonko, on kysymys, josta voidaan heittää valistuneita arvauksia, mutta ei ne itsekään sitä tiedä.
Kurkataan missä Lumot lumoavat:
Helsinki Tampere Jyväskylä Oulu, joka kaupungissa on korkeakoulu.
Kaupunkilista on parempi kuin esimerkiksi olisi Lappeenranta Imatra Varkaus Savonlinna, rajan sulkemisesta palaa pinna.
Miulla ei ole Kojamoa siksi, että osake olisi superhalpa. Eikä se sitä tosiaan olekaan. Vaan koska uskon pyhään kolminaisuuteen: Asuntojen hintojen nousuun, nettovuokrien nousuun ja korkojen laskuun.
Kojamo on helpoin ja likvidein tapa sijoittaa suomalaisten kasvukeskusten vuokra-asuntoihin. Jos luottaa lähivuosien asuntojen hintojen laskuun Helsingissä, en näe oikein perustetta kojamoita kalastella.
Paras pala koiraslohesta syötiin jo alkukeväästä:
Epäilen vähän, että loppukevään myyntini jäävät ostamatta halvemmalla takaisin. Toivottavasti eivät. On aika pervoa toivoa osakkeensa laskua, mutta syklin tässä vaiheessa voi vähän äkkinäinen spekulantti sellaisiinkin pohdintoihin ajautua.
Syklin vaihe:
Koko Kojamon pörssitaipaleen kuvaajan ei ole tarkoitus kertoa, että Kojamo menee takaisin kahteenkymppiin, eikä riitäkään. Vaan kuvan sanoma on, että kiinteistösijoitusyhtiöitä todellakin ylihinnoitellaan aina välillä.
Paitsi sellaisia, joissa miulla on törkeä ylipaino. Olen muuten osakepoiminnassa niin lapanen, että lapsien olisi todellakin syytä olla huolissaan. Aion nimittäin jatkaa suoraa osakesijoittamista hiekkahoitoon asti.
Hiekkahoito
Näkyjen takana
Laskeva korkonäkemykseni pohjautuu EU:n ja USA:n yksipuoliseen tullisopimukseen, jonka vaikutus USA:ssa on inflatorinen ja Euroopassa deflatorinen. Mie epäilen (ja toivon myös), että EKP:n haukat vielä loppuvuodesta 2025 ja alkuvuodesta 2026 pehmenevät ja näemme taas ykkösellä alkavia 12 kuukauden euriboreja.
Tähän kannattaa huomauttaa, että olin oikeassa laskevine korkonäkemyksineni vuonna 1992. Ja väärässä semi-ikuisista nollaeurokoroista 2022. Mutta kun usein arvailee, osuu välillä, ellei nyt aivan Aku Ankka ole.
En usko Isään Jumalaan, mutta kasvukeskusten maaseudun tyhjäksi imemisen jatkumiseen uskon kyllä. Käytettävissä olevien tulojen nousu ei ole edes uskon asia. Asuntojen hintojen nousemiseen nojaaminen vaatii toki korkonäkemyksen ainakin sinnepäin osumista. Näkyni mukaan, jos korot pysyvät paikallaan tai jopa laskevat, ei asuntojen hintojen nousua voi estää kuin uusi taantuma.
Vuokrien nousuun luotan muuttoliikkeen ja vähäisen rakentamisen lisäksi siksikin, että luulen vuokra-asumisen suosion lisääntyvän. Arvelen ihmisten yhä suuremmassa määrin ymmärtävän, että itsensä naulaaminen loppuiäksi kiinni omistusasuntoon ei ole välttämättä ainoa mahdollinen ratkaisu. Vaikka vanhempansa niin olisivat tehneetkin.
Lisäksi aika monet tuntevat jonkun firettäjän, joka tällä hetkellä epätoivoisesti yrittää raapia rahaa kasaan ylivelkaisen kiinteistöpositionsa ulkopuolelta, jotta se kattaisi kiinteistöliiketoimintansa negatiivisen kassavirran.
Eli suunnitelmani on odotella syklin mukanaan tuomaa tuloskasvua ja sitten toivoa koiraslohelle ylihinnoittelua ja sitten myydä kovaan kilohintaan pienissä paloissa. Ja sen jälkeen odotella taas seuraavaa syklin pohjaa ja ostella samoja osakkeita halvemmalla takaisin.
Teoreettisesti on mahdollista, että paraatimarssillani Helsingistä Ouluun tulee jotain vastoinkäymisiäkin. Jos esimerkiksi rakennussääntelyä tai verotusta kevennettäisiin niin, että rakentaminen tulisi merkittävästi halvemmaksi ja helpommaksi, tämä olisi Kojamolle ainakin lyhyellä aikavälillä ikävä asia.
Tämän riskin näen käytännön nollaksi. Ellei oikeistohallitus tee rakentamisen sääntelyyn mitään radikaaleja, mutta fiksuja uudistuksia, ei niitä sitten Sääntö-Suomessa tee yhtään kukaan.
Ja sitten vielä osinkohaukoille tiedoksi: Veikkaan, että Kojamo ensi keväänä palaa osingonmaksajaksi. Asuntojen myynti tässä vaiheessa sykliä viittaa taseen trimmaamiseen osingonjakoa varten.
Mikäli siis Kojamo ensi vuonna ilmoittaa jakavansa taas osinkoa, tulkaa ihmeessä sekoilemaan niin kuin Investors Housen kanssa tällä viikolla.
Sijoitustieto Aki Pyysing 22.6.2025: Hinnan piilottaminen
Sijoitustieto Aki Pyysing 23.2.2025: Ay-liikkeen Kojamo-treidit
