Estateguru on verraten uusi Suomen vaihtoehtoisrahoitusmarkkinoilla. Yhtiöllä on kuitenkin vahva jalansija Euroopan laajuisesti, jonka yhtiö on onnistunut saavuttamaan vain vajaassa kymmenessä vuodessa.
Edellisessä artikkelissa kävimme läpi yhtiön taustaa ja kiinteistörahoitusmarkkinoita yleisesti.
Pureudutaan tällä kertaa tarkemmin lainatyyppeihin ja lainojen riskienhallintaan sekä sijoittajan että Estategurun näkökulmasta.
Lainatyypit
Estategurun päämarkkinan kautta sijoittaja löytää kaikki tarjolla olevat avoimet lainat, joihin on mahdollista sijoittaa.
Lainoja on tarjolla kolmen tyyppisiä:
-
Siltalaina on lyhytaikainen laina. Se tarjoaa kiinteistönomistajalle tarvittavan pääoman, kunnes pysyvä rahoitusratkaisu löytyy. Siltalainan pituus on enimmillään 24 kuukautta.
-
Kehityslainaa käytetään kiinteistön kehittämiseen. Kehittäminen voi olla maanrakennustyötä, eli infrastruktuurin kehittämistä, kuten teitä ja kunnallistekniikkaa. Kehityslaina voidaan ottaa myös tavanomaiseen rakennustyöhön ja saneeraamiseen. Myös kehityslainan kesto on enimmillään 24 kuukautta.
-
Käyttöpääomalainaa käytetään lisärahoituksena päivittäistoimintojen pyörittämiseen, liiketoiminnan laajentamiseen, laitteiston tai raaka-aineiden hankintaan tai odottavien velvollisuuksien, kuten veronmaksun, hoitoon. Kayttöpääomalainan kesto on enimmillään 36 kuukautta.
Lainanottaja maksaa lainaa sijoittajalle takaisin kolmella eri tavalla:
-
Bullet-lainassa maksetaan korkoa laina-aikana säännöllisin väliajoin maksuaikataulun mukaisesti, esimerkiksi kolmen kuukauden välein. Lainasumma maksetaan kokonaisuudessaan takaisin yhdellä suorituksella laina-ajan lopussa.
-
Full Bullet-lainassa sekä laina-ajalta kertynyt korko että lainasumma maksetaan takaisin kokonaisuudessaan laina-ajan lopussa.
-
Annuiteettilainassa maksetaan sekä lainan korkoa että pääomaa takaisin samansuuruisissa erissä maksuaikataulun mukaisesti.
Estategurun kautta kiinteistölainoihin voi sijoittaa Suomen lisäksi lukuisissa eri maissa, kuten Saksassa, Virossa ja Liettuassa.
Lainojen ehdot luonnollisesti muuttuvat lainakohtaisesti ja sijoittaja voi tarjolla olevista lainoista valita mieleisensä riskiprofiilinsa mukaisesti. Mukaan kiinteistörahoitussijoittamiseen pääsee jo 50 eurolla ja Estateguru tarjoaa mahdollisuuden myös automaattiseen sijoittamiseen Auto Invest-toiminnon avulla.
Rahoituskierros on avoinna korkeintaan kaksi viikkoa, jonka aikana sijoittajat antavat lainasitoumuksia projektille, kunnes rahoitustavoite on saavutettu. Mikäli vähimmäismäärä ei täyty, palauttaa Estateguru lainasitoumuksen sijoittajan tilille. Valtaosalle lainoista rahoitus tulee täyteen jo Auto Invest-sijoittajien toimesta ja vain suurimmat lainat päätyvät päämarkkinalle kunnes niillekin rahoitus löytyy.
Riskienhallinnasta
Yksi riskin mittareista on lainan LTV-arvo, eli lainoitusaste, Loan-To-Value. Se kertoo lainan koon suhteessa vakuutena toimivan omaisuuden arvoon. Jos LTV on 25 prosenttia, on 1 000 000 euron arvoiselle kiinteistölle otettu lainaa 250 000 euroa. Maksimissaan Estategurun LTV on 75 prosenttia. Mitä pienempi LTV on, yleisesti ottaen sitä riskittömämmästä lainasta on kyse.
LTV:n avulla sijoittaja kykenee hallitsemaan sijoituksena riskiprofiilia.
Estategurun historiallinen LTV-lainoitusaste on 60 prosenttia. Lähestymistapa on konservatiivinen sijoittajien suojelemiseksi, mutta tarjoaa samalla houkuttelevaa yli 11 prosentin historiallista tuottoa. Samalla Estateguru valitsee huolellisesti markkinat, joilla se toimii. Konservatiivisen lainoitusasteen ja huolellisen taustatyön ansiosta Estateguru pystyy tarjoamaan turvallisia ja tuottavia vaihtoehtoja sijoituksiin kiinteistörahoitukseen.
Estategurun kautta rahoitusta hakevat tyypillisesti pienet ja keskisuuret yritykset, joilla ilmenee rahoitusvajetta. Kyseisille yrityksille voi olla tarjolla vain rajoitetusti rahoitusvaihtoehtoja esimerkiksi tavallisten pankkien kautta.
Estateguru tekee perusteellisia tarkistuksia välittämiensä lainojen hakijoihin. Yhtiö ei hyväksy hakijoita, joilla on maksuhäiriöitä, eli lainanhakijan taloudellinen tilanne on historiallisesti oltava kunnossa. Hakijalla ei voi olla huonoa luottokelpoisuutta muualla, verorästejä tai maksujen laiminlyöntejä.
Kiinteistöalalla lainaaminen tapahtuu useimmiten tytäryhtiön kautta. Tytäryhtiö perustetaan varta vasten kyseiselle hankkeelle taloudellisten riskien vähentämiseksi. Estateguru pyytää lainanottajaa laatimaan luettelon aiemmista projekteistaan, todistuksia onnistumisistaan sekä uuden projektin liiketoimintasuunnitelman.
Kohteen arviointiin Estateguru käyttää aina ulkopuolisia, riippumattomia ja lisensoituja arvostusasiantuntijoita. Arvostuksen tulee olla markkina-arvo ilman oletuksia ja arvostus on tehtävä yksinomaan lainanantoa varten.
Ulkoisen arvion jälkeen Estateguru suorittaa sisäisen arvioinnin uudelleenlaskennan muodossa ja yhtiö tarkistaa myös kaikki ulkoisen arvostuksen osat. Jos arvo on Estategurun mielestä liian korkea, alentaa se lainan enimmäismäärää.
Tämän lisäksi Estateguru arvioi vakuudeksi tarjottavan kiinteistön, sillä se on kiinteistövakuudellinen lainanantaja. Kiinteistöstä Estateguru tarkastaa sijainnin, markkina-arvon, arvostusraporttimenetelmiä sekä kiinteistön aiemmat myyntihinnat.
Perusteellisen arvioinnin ja analyysin jälkeen Estategurun tiimi suorittaa due diligencen vielä toiseen kertaan, jotta projekti voidaan esitellä sijoittajille linjassa yhtiön laatuvaatimusten kanssa.
Joillakin yrityksillä on paljon avoimia lainoja eri luotoantajien kanssa ja vaikka niillä olisi eri vakuus tai vakuuksia kyseisille lainoille, saattavat ne siitä huolimatta olla liian suuria. Estateguru on asettanut ryhmärajan, jotta yhdellä lainanottajalla ei yleisesti ottaen olisi yli 10 miljoonan euron edestä lainaa.
Projektin arvioimiseen Estateguru käyttää samoja metodeja kuin pankit käyttävät luottomenettelyissään, mutta Estategurun teknologian, kolmansien osapuolien lähteiden, tietokantojen, automatisoitujen arvostusmallien, rakennusvalvojien ja muiden tekijöiden ansiosta tekee se päätöksiä tavallisia pankkeja tehokkaammin.
Estategurun kilpailuetuna ovat päivittäiset luottopäätökset. Pankit tekevät päätöksiä ainoastaan yhtenä tai kahtena päivänä viikossa. Pankit ovat byrokraattisia, mutta Estateguru kykenee rakenteensa ansiosta ennakoimaan ja reagoimaan tilanteisiin nopeasti.
Estategurun tarjoaa kiinteistölainoja eri maissa. Jokaisessa maassa yhtiöllä on maajohtaja ja lainajohtaja, jotka suorittavat ensimmäisen riskianalyysin. Tärkeimmät päätökset tehdään Tallinnan pääkonttorissa, mutta yhtiö pitää huolen, että kaikilta markkinoilta löytyy paikallista osaamista ja kokemusta riskianalyytikkojen muodossa.
Perusteellisen taustatyön lisäksi Estateguru analysoi jatkuvasti makrotalouden dynamiikkaa, kiinteistömarkkinoita sekä tiettyjä kaupunkeja ja segmenttejä syvällisemmin. Holistisen lähestymisen tarkoituksena on valmius kaikkiin markkinatilanteisiin. Jos Estateguru kokee markkinoiden käyvän kuumina, tarjoaa se pienemmän lainan tiettyä kiinteistöä vastaan torjuakseen yliarvostuksen mahdollisuuden.
Hajauta sijoituksiasi Estategurun kautta kiinteistörahoituksen historialliseen 11 prosentin tuottoon.
