Olet täällä

Kolumnit

Antti I antaa asuntosijoittajille keppiä

Kukahan vuosi Iltalehdelle Rinteen ykköshallituksen hallitusohjelman? Tosin kun viisi puoluetta neuvottelee ohjelmasta, joku aina katsoo tarpeelliseksi yrittää kampittaa hanketta ennen kuin on liian myöhäistä – tai maksaa peli- tai muita velkoja luottotoimittajalle skuupin muodossa.

Esko Aholla ei ollut tietääkseni ainakaan virallista asemaa hallitusneuvotteluissa, joten ehkä ei epäillä häntä. Eskon peliaddiktiohan on peluripiireissä tunnettu ainakin 90-luvulta asti. Miekin seurasin Casino Rayllä pokeripöydästä käsin entisen pääministerin rulettiharrastusta. Gamblers’ honour on estänyt aiemmin tästä kirjoittamisen, mutta kun Seurakin kirjoitti aiheesta huhtikuussa, en koe rikkoneeni pelureiden Omertan lakia.

Vuodettu hallitusohjelma oli vasemmistohallituksen tekemäksi varsin maltillinen. Esimerkiksi listaamattomien yhtiöiden verotus ei olekaan vastoin odotuksiani kiristymässä. Lauri Finér ja Timo Harakka eivät välittäneet osinkoverotuslaskelmissaan verosopimuksista tai sijoitusrahan liukasliikkeisyydestä tuon taivaallista. Säätytalolla on sitten tapahtunut ”reality bites”.

Iltalehdestä:

”Hallitus selvittää, onko veropohjan tiivistämiseksi mahdollisuus ottaa käyttöön ulkomaisten rahastojen (ja muiden osinkoveroista vapautettujen yhteisöjen) saamille osingoille viiden prosentin lähdevero vuoteen 2022 mennessä”.

”Samalla kartoitetaan verosopimukset, joita uudelleen neuvoteltaessa pyritään varmistamaan, etteivät ne rajoita lähdeveron soveltamista.”

”Mahdollisen osinkoveron johdosta tieteen, taiteen, kulttuurin ja liikunnan rahoituksen kokonaistaso ei laske.”

Eli esitys haudataan työryhmään, joka toteaa, että säätiöitä ja ay-liikettä ei haluta verottaa, verosopimuksia ei saada neuvoteltua uusiksi ja rahastojen verottaminen johtaa rahastopakoon Suomesta.

Mitään omaan jalkaan ampuvaa Tobinin veroa ei ole mukana, vaikka sellaisesta Li Andersson ja Heidi Hautala epäilemättä ovat nähneet märkiä unia. Suomen yksinään virittämä joku rahamarkkinavero saisikin globalisoitumisen aikakaudella minunkin rahani Suomesta kauas pois. Olettaisin, että demareista ainakin Ville Skinnari ymmärtää tämän.

Mutta sen sijaan asuntosijoittamisen verotus kiristyy. Minulla ei olekaan suoria kiinteistösijoituksia puolikasta pommisuojaa lukuun ottamatta, koska kiinteistöt eivät pääse verottajaa karkuun ja vielä ovat hitaita realisoida.

Rinteen hallitus on viemässä loppuun asuntolainan korkovähennyksen poistamisen. Tämä on kansantaloudellisesti fiksu liike, koska omistusasumisen tukeminen muutenkin jäykillä työmarkkinoillamme jäykistää niitä entisestään. Älkää asuntovelalliset miuta kivittäkö, en ollut Säätytalolla neuvottelemassa. Mutta jos olisin ollut, olisin kannattanut.

Nollakorkojen aikaan tällä ei ole isoa merkitystä. Mutta ei nyt varsinaisesti ole omiaan nostamaan asuntojen hintoja.

Sen sijaan kiinteistöverouudistuksella on jo isompi merkitys. Siinä ”päämääränä on uudistus, jossa kiinteistöverotusarvot kokonaisuutena heijastavat nykyistä paremmin käypiä arvoja.”

Tämä ei muuten tarkoita arvojen päivittämistä alaspäin. ”Kiinteistöverouudistus ei saa johtaa kohtuuttomiin muutoksiin kenenkään kiinteistöverossa” tarkoittaa että verotetaan niin paljon kuin iljetään. Kiinteistöverojen nousu lähtee suoraan kiinteistösijoittajien taskusta – ja tietysti sillä on laskeva vaikutus kiinteistöjen hintoihin.

Surullisiin sijoittajakohtaloihin johtaa, kun ” Rinteen hallitus selvittää mahdollisuutta uudistaa asuntosijoittamisen verotusta siten, että laissa rajoitetaan oikeutta vähentää yhtiölainan lyhennyksen osuus vuokratuotosta.”

Tämä, toisin kuin Harakan osinkoverot, lienee täysin mahdollista ja perusteltuakin toteuttaa. Ei kun säädetään verolaki, jossa rahoitusvastikkeen lyhennyksen osuus käsitellään lainan lyhennyksenä – mitä se tietysti oikeasti onkin. Vanha vaasislainen valtiovarainministeriön vero-osaston osastopäällikkö Terhi Järvikare valmistellee tällaisen lain niin päätettäessä nopeasti ja tehokkaasti.

Pari vuotta sitten meillä oli melkoisena hypetyksenä asuntosijoittaminen maksimivelkavivuilla. Tällaisia sijoittajia varten rakennusyhtiöt virittelivät uudiskohteita, joissa yhtiölaina on ensin muutaman vuoden lyhennysvapaata. Parhaimmissa tapauksissa nämä yhtiöt ovat vuokratonteilla, joissa sopimukseen on rakennettu korotusautomaatti.

Joillakin sijoittajilla pärähtää kassavirta negatiiviseksi, kun yhtiölainan lyhennykset alkavat. Jos rahoitusvastiketta ei saa vähentää, päätyy sijoittaja maksamaan veroja kohteesta, johon jo ennestään täytyy mättää lisää rahaa koneeseen, että se pysyisi käynnissä.

Tässä jäävät sijoittajalle vaihtoehdoiksi joko kaivaa jostain lisää rahaa tai realisoida sijoitus. Epäilen vahvasti, että osalla on oikeasti kohta olemassa vain jälkimmäinen vaihtoehto. Tästä seuraavat pakko- tai vapaaehtoiset realisoinnit.

Asuntosijoittajan taivaalla uhkana on myös kiinteistörahastojen suosion kestävyys. Nämä rahastot ovat pystyneet maksamaan sekä kohtuullisia tuottoja sijoittajille että palkkioita ylläpitäjälle, koska ne ovat kirjanneet ostamistaan kohteista välittömiä tukkualennuksilla perusteltuja arvonnousuja ja rahavirta on ollut koko ajan rahastoihin päin.

Jos kiinteistörahastoista alkaa virtaamaan rahaa ulospäin, on niiden pakko myydä asuntoja lunastukset maksaakseen. Tämän veikkaan tapahtuvan, kun toinen rahasto luovuttaa, eikä uskalla kirjata enää lisää realisoitumattomia arvonnousuja.

Kirsikkana kakkuun hallitus selvittää ”mahdollisuudet periä ulkomaisten rahastojen ja muiden verovapaiden yhteisöjen kiinteistösijoituksista saamista voitoista kohtuullista veroa.”

Asuntojen pakkorealisoinnit eivät ole kaunista katseltavaa. Tarkkailin markkinoita hyvin läheltä HSSp:n palveluksessa 90-luvun alussa, ja muistan hyvin asuntovelallisten ahdingon. Ilman mitään asuntosijoitusten enemmän tai vähemmän vapaaehtoisia realisointeja emme varmasti lähiajoista selviä. Mihinkään lama-ajan kauhuskenaarioon en kuitenkaan usko, koska

1. Kulutusjuhlat jatkuvat

Rinteen hallitus on ottamassa velan päälle lisää velkaa. Suomella on vielä toistaiseksi velanottokykyä jäljellä ihan hyvin. Seuraavat neljä vuotta pystytään ihan hyvin mässäilemään seuraavien sukupolvien kustannuksella.

Velkarahan jakamisen kansalle kutsumisen ”tulevaisuusinvestoinneiksi” on orwellilaista uuskieltä. Mie kutsuisin sitä lähinnä vastuuttomien vaalilupausten lunastamiseksi.

2. Eurokorot tuskin nousevat

Pidän koronnousupuheita lähinnä korkokattojen myyntimiesten prpopagandana. On vaikea nähdä, miten Euroopan velan päälle rakennettu talous kestäisi koronnostoja. Joten EKP ei voi nostaa korkoja. Eurovaaleja seurattuani epäilen muuten, että useimmissa demokratioissa painitaan ikuisissa velkaongelmissa.

Tilanne 90-luvun alussa oli toinen. Korot olivat kaksinumeroisia, ja valtion velanottokyky veteli viimeisiään. Ei mithän hättää - vielä. Toivottavasti ei tule mitään oikeita kriisejä, kuten sotia tai kansainvaelluksia, jolloin sitä luottolimiittiä olisi hyvä olla reilusti olemassa.

Rahamiesten murheet ovat Ovaroissa

Koska olen nähnyt jo pitkään asuntosijoittamisen polulla kaikenlaisia suruja ja murheita, olen viime kuussakin ostanut reilusti lisää asuntosijoitusyhtiö Ovaroa. Sijoitusyhtiöni taitaa olla pörssiyhtiön toiseksi suurin omistaja. Ei huonosti metallimiehen ja sairaanhoitajan pojalta. Mutta onko järkee vai ei?

Ainakin 30 prosenttia nykykurssia 4,00 kalliimmalla tehdyt ostot olivat hätäisesti lähteneitä laukauksia. Mutta nähdäkseni lähes kaikki ”viisas raha” on ollut hyvin kartalla veroskenaarioistani, joita Rinteen hallitus on nyt toteuttamassa. Joten luulen jossakin tehty päätöksiä tyyliin ”asuntoriskistä kokonaan pois”. Ottaen huomioon vielä entisen Oravan historian sijoittajien harhaanjohtamisessa, on ihan ymmärrettävää, että aloitetaan realisoinnit esimerkiksi pahamaineisesta entisestä asuntorahastosta.

En murehdi niinkään pörssikurssien laskuja ja nousuja. Pohdiskelen enemmän, onko kurssin edustama yhtiön arvo enemmän vai vähemmän ja reagoin sitten sen mukaan. Olen ollut tavallaan tyytyväinen Ovaron laskusta - koska minulla on ollut varastossa ammuksia.

Rinteen hallituksen tarjoama keppi asuntosijoittajille oli pitkälti odottamani mukainen. Lisäksi edustan filosofiaa, jonka mukaan kaikelle on hintansa. Asuntomarkkinat ovat joka tapauksessa likvidit ja osakehuoneistojen myyminen ei ole teoreettista fysiikkaa. Pörssikurssit lyövät välillä yli molempiin suuntiin, ja siinä ei ole mitään ihmeellistä.

Kannustan kuitenkin Ovaron johtoa nykyistä rivakampaan realisointitahtiin ja rahoituksen uusimiseen, jotta omien osakkeiden ostamista voidaan jatkaa puoleen hintaan varallisuuden arvosta.

Ensimmäistä kertaa sijoittajaurallani minulla on jotain narikkaa niin paljon, että sitä ei pysty viikossa parissa realisoimaan mitenkään järkevästi. Mutta kuten Simpanssitoimistolla 90-luvulla tavattiin usein sanoa, positiossa on kuitenkin toivo jäljellä.

Kepuun voi aina luottaa

Hallitusohjelmaluonnos oli tosiaan paljon pelkäämääni parempi. Mitä ilmeisimmin Juha Sipilä on ymmärtänyt, että hänellä on vaalitappion tuomat valttikortit käsissään. Keskustan on paljon helpompi kävellä neuvotteluista ulos, kuin Rinteen sopia kokkareiden kanssa. Kepu on saamassa maakuntamallinsa ja Rinne alijäämäisen budjettinsa. Toki tässä vielä hetki jännätään, saadaanko hallitus näillä eväillä kasaan.

Asuntosijoittajille annettava keppi on ihan perusteltua. Kun työtä ja pääomaa on hankala liikuntakykyisinä verottaa, niin isketään sitten kiinteistöihin. Ne eivät pääse karkuun.

Irwin Goodmanin ”Jätkä Jammailee” mukaillen:

Toisilla on huoli sijoittaa ja säästää,
kova halu omistaa.
Jätkä turhat paineet taivaan tuuliin päästää,
kadunkulmaa somistaa.
Rahamiesten murheet ovat ovaroissa.
Pörssikurssi prässäilee.
Sorbus-marinointi savusilakoissa,
niillä jätkä mässäilee.
 

Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen -keskusteluketju

https://www.iltalehti.fi/politiikka/a/dd48af35-ee5f-49fc-b74f-3b3e8e377081

https://www.sijoitustieto.fi/sijoitusartikkelit/asuntosijoittajan-kekkerit-hiipuvat-mutta-onko-krapulaa-tulossa

https://www.sijoitustieto.fi/sijoitusartikkelit/kolumni-myy-kamppasi-ja-osta-oravia

https://www.sijoitustieto.fi/blogit/aki/en-tieda-sijoittamisesta-mitaan-eika-kiinnosta

Katso uusimmat #Teerenpelit -jaksot ja tilaa Sijoitustiedon YouTube-kanava
Liity Sijoitustiedon jäseneksi