Olet täällä

Kolumnit

Kolumni: Myy kämppäsi ja osta oravia

Asuntomarkkinoiden näkymät eivät ole kovin häävit. Muutaman seuraavan vuoden aikana asuntolainojen korkovähennystä leikataan, kiinteistöverot nousevat, vakuusvaatimukset eivät ainakaan löysenny ja korotkin saattavat vähän nousta. Nämä kaikki vaikuttavat asuntojen hintoihin negatiivisesti.

Tästä loogisena päätelmänä olen päätynyt kasvattaman asuntopositiotani eli ostamaan lisää Orava Residential Reit plc:tä. Kun maailman vallakkain pikkulapsi yrittää parhaansa mukaan lietsoa kauppasotaa, joka ajaisi meidät globaaliin lamaan, en nykyhinnoilla uskalla ainakaan mitään vientiosakkeita ostaa. Sodan uhatessa aliarvostetut defensiiviset osakkeet ovat minun perinteinen valintani. Näillä linjoilla olen ollut itse asiassa ainakin siitä asti, kun Trumpin valinta alkoi näyttää realistiselta kauhuskenaariolta.   

Kauppasodan vaikutukset asuntojen hintoihin ovat epäselvät. Kunnon kauppasotamättö naulaisi sekä korot että osakkeiden hinnat lattiaan hyvin pitkäksi aikaa ja jonnekin rahamarkkinoiden likviditeetin on lopulta mentävä. Nollakorkoihin kukaan ei vapaaehtoisesti halua rahojaan laittaa, ja asunnot ovat yksi vaihtoehto. Ei tullimuurien nousu tietenkään suomalaisten käytettävissä olevalle varallisuudelle ja tuloille hyvää tekisi, ja nämä ovat merkittävä tekijä asuntojen hinnanmuodostuksessa. Mutta en siis odota asuntojen hintojen romahdusta, vaan melko tasaisia hintoja muuttovoittoalueilla ja toki laskua niillä paikkakunnilla, joissa asutaan enimmäkseen pääkaupunkiseudulta tulevien tulonsiirtojen ansiosta.

Oravalla oli vuodenvaihteessa 1626 asuntoa, josta oman arvionsa mukaan jää varallisuutta velkojen jälkeen 9,72 euroa per osake. Pörssikurssi oli viime perjantaina 5,23 euroa. Osakkeenomistajien varallisuus (jota mitataan pörssikurssilla) kasvaisi radikaalisti, jos kämpät saataisiin myytyä ja varat jaettua osakkaille.

Tämän toimenpiteen edessä seisoo ensi joulukuuhun asti Orava Rahastot Oyj, jolle maksetaan Oravan asuntojen hoitamisesta 0,6 prosenttia varallisuuden arvosta. Tämä hoitaminen on tarkoittanut myynti-, vuokraus, ja kiinteistönhuoltotoiminnan ulkoistamista melko kalliilla ja muutaman jampan excelin pyörittelyä ja rahastoyhtiöbyrokratian hoitamista kovilla kuukausipalkoilla.

Olin ostanut itselleni intressiä riittävästi raahautua viime tiistaina aamukymmeneksi silmät ristissä Aleksi 12:n Balderin saliin, jossa yhtiökokous pidettiin.

Arvelin tilaisuuden olevan melko raskas, koska osakkaissa on aika paljon väkeä, joille edes mie en suosittele suoraa osakesijoittamista, vaan lähinnä ETF-sijoituksia. Jos esimerkiksi osti Oravaa aikoinaan yli kympillä, ei kovin paljoa osakesijoittamisesta ole kärryillä.

Sain yhtiökokouksessa silmät hyvin auki, kun hoitoyhtiön kaverit käyttivät puheenvuoroja, joissa antoivat ymmärtää rahastomallin toimivan hyvin. Adrenaliini auttaakin väsymykseen kummasti. Jos varallisuus per osake (NAV) on melkein kympin ja osake vähän yli vitosen, on itsestään selvää, että homma toimii kuin nykyiset junan vessat. Pendolinoissa vessat ovat nimittäin melko säännöllisesti tukossa. Niissä junissa, joissa näki raiteet vessaa vetäessä ei toimivuudessa ollut mitään ongelmia.  

Jätkillä on 1,6% osakkeista ja vastaavat 100% kuluista ja melko helpossa bisneksessä rakentelivat negatiivisen kassavirran muille osakkeenomistajille ja ilkesivät oikeasti yhtiökokouksessa valittaa, kun tappiollista rahastoa aiotaan saneerata voitolliseksi osakeyhtiöksi. Vaatii melkoista pokerinaamaa. Suosittelenkin herroille uutta uraa Casino Helsingin alakerrassa. Kuukausipalkan nostaminen lisäarvoa tuottamattomasta tekemisestä loppuu nimittäin ennen joulua. Uusi hallitus on irtisanonut hoitosopimuksen ja on aikeissa muuttaa yhtiön normaaliksi osakeyhtiöksi.

Yhtiön pääomistaja on Investors House 25 prosentilla ja lisäksi ainakin 10 pinnaa muista osakkeista on täysipäisissä käsissä. Yhtiön tappioiden tekeminen loppuu tänä vuonna. Jos yhtiöllä on vierasta rahaa 4,5 prosentilla ja kämpät tuottavat 4,0%, on selvää, että asuntoja myydään ainakin niin kauan, että tämä yhtälö kääntyy toisinpäin kun määräysvalta on pelkän osakkeenomistajan intressin omaavien käsissä.

Suosittelinkin vuokra-asumisen jatkamista ja Oravan ostamista yhdelle niistä harvoista, joille vielä sijoitusneuvoja annan. Oravan ilmoitetussa nettovarallisuudessa lienee ilmaa vähemmän kuin aiemmin luulin. Ulkopuolinen arvioitsija nimittäin päätyi hyvin lähelle Oravan omaa arviota. Huomattavaa on, että jos ilmaa on 10%, tarkoittaa tämä nettovarallisuudessa pyöreästi 20% iskua velkavivun vuoksi.

On melko no-brainer ottaa asuntomarkkinapositio mieluummin 40 pinnan alennuksella kuin täydellä hinnalla. Jos pelkää asuntojen hintojen nousevan, on mielestäni parempi betsi ottaa oravariskiä kuin juosta näytöillä. Mutta ei Orava missään tapauksessa ole riskitön sijoitus.

Oravan riskit

Asuntojen hintojen romahdus

Ruotsissa hinnat jo roikahtivat, mutta meillä tilanne on erilainen. Suomessa ei ole vuokrasäännöstelyä, joten asunnoille on saatavissa järkevää tuottoa. Voivat kämpät siitä huolimatta toki ottaa iskua meilläkin. Jos uskot radikaaliin asuntojen hintojen tippumiseen, Orava tuskin on järkevä sijoitus.

Orava Rahastojen neliraajajarrutus

Hallinnointiyhtiö pyrkii heittelemään kapuloita yhtiön kehittämisen rattaisiin saadakseen jatkaa hallinnoimista. Mutta OR:llä on kuitenkin yli 800.000 euron edestä osakkeitakin ja pojilla itsellään lisää, joten tuskin he nyt ainakaan vakuuttamattomia kämppiä tuleen tuikkaavat. Jos olettaa nykyisen hallintomallin jatkuvan ikuisesti, ei Oravaan sijoittamisessa juuri ole valoa. Nollatuottoa saa muualtakin.

Pääomistajan källi

Tätä sijoittajien keskuudessa luultavasti pelätään eniten. Investors House varmaan myisi mielellään omia kiinteistöjään käypään hintaan ja ottaisi maksuksi Oravaa nykyiseen pörssikurssiin. Toisaalta ulkopuolisten hallitusten jäsenten ottaminen mukaan hallitukseen ja IH:n toimitusjohtajan Petri Roinisen viestintä eivät tällaiseen viittaa. Lisäksi jos joku tällainen källi tulisi, miulla olisi kolumninaihetta loppuelämäksi. Mutta jos siis uskoo pääomistajien kavaltavan firman rahat, ei tietenkään kannata yhtiöön sijoittaa.

Olen ”Kaikella on hintansa” -sijoittaja. Jäykkäniskaisemmat kutsuvat tyyliä arvosijoittamiseksi. Näen asuntojen tulevan hintakehityksen Suomessa aika nihkeänä, enkä tavoittele muutaman prosentin nettovuokratuottoja, vaan jotain parempaa tai ainakin jännempää. Mutta Vilénin Sulokin osti kaikenlaista skeidaa kun kerran halvalla sai.

P.S. AIF-malli olisi miustakin ollut kiva, mutta kun 100% osakkeenomistajista laittaisi lunastuspyynnön välittömästi sisään minkään NAV:ia lähellä olevan hinnan tullessa taululle, en näe sille realistisia toteutumisedellytyksiä.

P.P.S.

Nimimerkki Eläkeukko kirjoitti 18.12.2017 Taloussanomien ”Oravan ylimääräinen yhtiökokous erotti hallituksen” seuraavaa:  

”On ollut tiedossa kauan ei tuollainen byramiidi huiaus aina onnistu ? Velalla ostettuja asuntoja arviot vedetty hatusta tuottoja saa odotella vuosikymmeniä,herrat vain rikastuu ei pien siottajat ei vukratuotoilla osinkoja makseta?”

Ehkä ymmärrätte, miksi en käyttänyt yhtiökokouksessa mitään puheenvuoroa, varsinkin kun piti olla yhdeltä Innopolissa Technopoliksen vastaavassa tilaisuudessa.

Aki Pyysing 26.12.207: Lahjalista Oravan uudelle hallitukselle 

Aki Pyysing 24.9.2017: Holhouksen alle kuuluvat sijoittajat

Aki Pyysing 17.9.2017: Kuinka monta kertaa pikkuoravat antavat nylkeä itsensä?

Aki Pyysing 20.8.2017: Oravannahan metsästyksessä

Keskustelua Oravasta täällä.

 

 

Juuso Mykkänen 4/20: Aasia halpa, USA kallis
Liity Sijoitustiedon jäseneksi