Olet täällä

Kolumnit

Asuntosijoittajan kekkerit hiipuvat, mutta onko krapulaa tulossa?

Asuntosijoittamisen kehitys Suomessa on ollut todella mielenkiintoista seurattavaa. Minulla on ollut hyvä näköalapaikka tarkastella tätä sekä itse sijoittajana, että alalla palveluita tuottavana yrittäjänä. Aivan kuten kaikki trendit ja uudet asiat syntyvät, käyvät ne läpi kaaren, jossa ensin pieni piiri innostuu, valtaosa ei ole kiinnostunut lainkaan ja ajatellaan asian olevan lähinnä marginaalinen. Tässä vaiheessa valtaosalla ei ole aiheeseen mielipidettä tai pitää asiaa typeränä ja kiinnostamattomana. Ajan myötä ja kannattajien määrän kasvun myötä asiasta aletaan puhua julkisesti ja kiinnostus kasvaa, mutta vastustus lähes samassa suhteessa. Kun riittävän pitkään on vastustettu, alkaa trenikkyyden vaihe, jossa peukalosääntöjä pidetään yleisinä totuuksina ja sosiaalinen todiste vaikuttaa myös heidät, jotka ovat aiemmin ajatelleet, ettei aihepiiri kiinnosta. Tästä seuraa trendin voimistuminen ja lopulta kiima, josta ei tunnu tulevan loppua, kunnes tulee. 

Muutama vuosi sitten asuntosijoittamista pidettiin oikotienä ja automaattina vaurastumiseen. Taloudellisesta riippumattomuudesta tuli muotisana ja rahasta alettiin puhua laajemmalti julkisesti. Tuoreet asuntosijoituskelkkaan lähtevät luottivat palveluita myyvien asiantuntijoiden näkemyksiin ja totuuksiin, mistä ja millaista kannattaa ostaa. Uudistuotannon yhtiölainarakenteet toivat asuntosijoittamisen helpoksi monelle sellaiselle, jolle perinteisen pankkirahoituksen kautta asuntojen hankkiminen olisi tuottanut vaikeuksia. 

Juuri se tietynlainen vaikeus pitää paremmin huolen siitä, että asiat eivät ylikuumene. Kova kysyntä ja jonkin sortin sokeus ajavat helposti kuplamuodostelmaa muistuttavaan tilaan. Aivan kuten teknologiaosakkeet vuosituhannen vaihteessa. Kaikki missä oli pienikin viittaus webbiin, oli seksikästä. 

Trendit kestävät pidempään kuin arvata saattaa ja liikkeet vievät korkeammalle kuin uskoisi. Tyypillistä on, että ylikuumenemisen tapahtumista on vaikeaa nähdä ja huippujen ajoittaminen on lähes mahdotonta. Ajan saatossa rakenteisiin kuitenkin syntyy vaarallisia kasaumia, jotka voivat, mutteivät välttämättä johda ongelmiin. 

Siinä missä jokin aika sitten asuntosijoittamisen ilosanomaa kirjoitettiin laajalti, nyt vastaan tulee uutisotsikko toisensa jälkeen siitä, kuinka uusien kohteiden aloitusmäärät ovat laskeneet, rakennetut asunnot eivät tahdo mennä odotetulla tavalla kaupaksi ja hintatasossa saattaa olla todellisia paineita. 

Pieni kurkistus vuoteen 2020 saa mietteliääksi. Ensi vuonna tulee voimaan Basel IV, joka vähentää pankkien halukkuutta rahoittaa sijoitusasuntoja. Ainakin lainamarginaalien tulisi olla omistusasuntoon nähden merkittävästi korkeammalla tasolla. Samaan aikaan valmistuu todella paljon muutama vuosi sitten aloitettuja kerrostaloasuntoja, joiden varmastikin oletettiin menevän asuntosijoittajille kaupaksi. Ongelma vain on se, että asuntosijoittajien ruokahalu on jo nyt laantunut valtavasti vuosiin 2017 ja 2018 nähden. Moni uudiskohteen ostanut huomaa ensi vuonna, että yhtiölainan lyhennysvapaa loppuu ja jollain voi olla aivan alkuperäisessä suunnitelmassa ollut myydä kohde siinä vaiheessa. 

Yhtälö, jossa uudiskohteita valmistuu paljon, ja vielä sellaisille paikkakunnille, jonne on syntynyt ylitarjontaa, markkinoille tulee vielä suuri tai suurehko määrä myyntiin sijoittajien asuntoja, joissa yhtiölainojen lyhennysvapaat on syöty loppuun, voi paikoittain luoda tilanteen, jossa asunnon likviditeetti on erittäin heikko. Kummanlaisen asunnon itse ostaisin, jos olisin kauppoja tekemässä, sellaisen jossa on viisi vuotta pelkkiä korkoja taloyhtiölainassa vai sellaisen, jossa vastikkeessa on mukana myös lainan lyhennykset. Mene ja tiedä. Vastaus varmastikin löytyy asunnon kokonaishinnasta sekä sen sijainnista. 

Epäilen vahvasti, että tulevina vuosina asunnon sijainnin merkitys tulee korostumaan huomattavasti. Hyvällä paikalla olevan saa vuokrattua helposti ja sen jälkimarkkina sekä hintataso ovat vahvempia kuin hieman vähemmän hyvällä paikalla olevien. Yleiseen laajamittaiseen asuntojen hintojen korjaukseen on vaikea nähdä ajuria ilman suurempia ongelmia, mutta paikallista hintapainetta voi syntyä merkittävällä tavalla. Rakennusliikkeet ovat melko allergisia pitämään taseissa myymättömiä asuntoja ja erilaisia kylkiäisiä näkyy jo nyt markkinoilla. Kovin pahasti harhaan ei välttämättä veikkaa, jos tulevaisuuden uskoo tuovan tullessaan hinnalla kilpailemista.

Siinä missä muutama vuosi sitten ei juuri saanut alennuksia ostaessaan uudistuotantoa useammankin asunnon, nyt vastaan tulee aktiivista kontaktointia uudistuottajien taholta ja nipusta voi saada 6 - 10 prosenttia hinnasta pois ilman että edes tinkii. 

Sijoittajana tärkeää olisi kyky kulkea suhdanteiden ylitse. Ikävintä olisi kyykähtää markkinoiden pehmetessä ja menettää osa tai kaikki aikaansaannokset. Mikäli velkavipu on maltillinen ja harkittu, on mahdollista kantaa läpi vaikeiden aikojen. Sijainti kuitenkin vaikuttaa merkittävällä tavalla pidemmällekin kuin vain hankalan ajan ylittämiseen. Alueet, joissa on rakennettu merkittävästi väestönkasvua enemmän, voivat olla pidemmällä aikavälillä haasteissa ja kysynnän ja tarjonnan sopeutuminen saattaa kestää yllättävän pitkään. 

Asuntosijoittamisessa vuokratuotto on tärkeää, sopiva lainoitus ja arvonkehitys ovat jopa vielä tärkeämpiä todella hyvän lopputuloksen aikaansaamiseksi. Mikäli asunnon arvo laskee nopeammin kuin velkataakka pienenee, sijoitusten kasvattaminen alkaa käydä työlääksi ja siinä saattaa päästä ärräpäitä matkalla. Nyt kannattaa olla silmät auki ja korvat höröllään. Kehityskulkujen tarkkailun lisäksi käteispuskurien kasvattaminen saattaa olla hyvä peliveto.

Keskustelua asuntosijoittamisesta

Teksti julkaistu alunperin osoitteessa: www.matiassavolainen.com

Laajin valikoima. Joka välineessä. Sinä päätät.
Liity Sijoitustiedon jäseneksi