Asuntosalkku-yhtiö

Vuokrausasteet matalalla ja korot nousussa, sikäli haastava liiketoimintaympäristö listautua. Ja näitä tasearvon kohottajiahan on ajanut karille kiitettävällä prosentilla.

Metsolalla on kova asiantuntemus alalta, eikä yhtiön konsepti tunnu huonolta. Hintaa odotellessa, listautumisajankohta voi sattua isompaankin pörssimyllerrykseen.

aliisan_avaimet kirjoitti:

Hintaa odotellessa, listautumisajankohta voi sattua isompaankin pörssimyllerrykseen.

Tåmähän taisi olla tekninen listautuminen ilman antia. Toki tietysti hinta tulee sitten kun kaupankäynti pörssissä alkaa. Saa nähdä miten likvidi osake on kyseessä, onkohan näitä paljonkin muilla kuin pääomistajilla, vai aikovatkohan he ruveta myymään omiaan.

Tekninen listautuminen onkin virkistävä poikkeus näissä IPO-kuvioissa. Mielenkiintoista nähdä tosiaan mihin hinta asettuu. 

Listautuminen on keskiviikkona, esite ulkona. Oikaistu oma pääoma 155 euroa ja risat, pahoin pelkään että hinta asettuu sen paikkeille yleisestä tunnelmasta huolimatta.

Laskeskelin hyväksyttävää hintaa. Kiinteistöfirmoille p/b tulee olla yleensä alle yhden, Kojamo pyörii siellä 0.9 paikkeilla. Koska yhtiön asunnot painottuvat yksiöihin Hesassa, eli juuri siihen ryhmään jonka kysyntä on laskussa ja vuokrat samaten, en hyväksy kuin 0.8 p/b-kertoimen, ja tämä lasketaan oikaisemattomasta b:stä (149e) varmuuden vuoksi -> 119.20 euroa.

P/S on keskimääräisesti näillä firmoilla kympin paikkeilla. Edellisen täyden tilikauden lukua käyttämällä saamme tavoitehinnaksi 121.63e.

P/FFO, yleinen REIT-tunnusluku, on asunto-REITeillä ~30. 120 euron hinnalla Asuntosalkun P/FFO olisi 28, eli hyväksyttävä.

Lisäksi yhtiön kasvu painottuu Viroon, ja Viron verotus suosii rahan pitämistä yhtiön käytössä. Esite sanoo suoraan että pyrkivät käyttämään tätä hyväksi -> osinkoa ei liiemmin Viron osalta ole tulossa, ja kun kasvu on siellä, mistä tulisi osingon kasvu?

TL;DR odotan hinnan asettuvan 150e paikkeille, käypä hinta olisi 120e. 120e tasolla ostaisin vähän, jos se alitetaan vähintään kymmenellä prosentilla niin hieman enemmän.

Mukava oli lukea edellinen teksti, lyhyt ja ytimekäs ja selkeä. Ei mitään musta tuntuu tai enkelinäkyjä tai horoskooppeja. Lisää tämmöisiä.

Tulos julki, hyvää tekemistä. Erikoisuutena aikovat maksaa osinkoa kuusi kertaa vuodessa alkaen joulukuussa.

Kurssi on 113 euroa kun tässä ketjussa on aiemmin laskeskeltu jotain 12x hintoja. 

Tilinpäätöksen perusteella tosiaan kovaa tekemistä, mutta en ihan ymmärrä tätä halua jakaa osinkona pois koko tulos. Onko niin että järkeviä investointikohteita ei ole näköpiirissä? (Ja verotehokkaampaa olisi ostaa omia osakkeita kun P/B on selkeästi alle 1 ja raha polttaa kassassa)

"Emoyhtiön jakokelpoiset varat olivat 30.9.2022 tilikauden päättyessä 2 106 441 euroa, josta tilikauden voitto oli 1 926 865 euroa. Hallitus esittää, että osinkoina jaetaan 2 071 843 euroa eli 2,10 euroa per osake."

Asuntosalkun osalta on huomattava, että yhtiö on huomattavan velkainen, LTV on 46.5% ja että yritys maksoi 1.4-30.9 välillä korkoa noin 2,0% nettoveloista. Tilinpäätöksen mukaan Asuntosalkulla on korkosuojauksia osalle veloista, mutta niiden keskimääräinen maturiteetti on vain 0,9 vuotta.

Tällä hetken rahoitusmarkkinatilanteessa euribor 12kk on 2,84% Tällä hetkellä Asuntosalkun lainojen käypä korko voisikin olla jossain 4%-4,5% nurkilla, riippuen korkomarginaaleista.

Jos korkotaso pysyy nykytasolla tai nousee Asuntosalkun korkokulut nousevatkin voimakkaasti kun korkosuojaukset päättyvät. Asuntosalkun FFO ilman kertaluonteisia eriä oli 1.4-30.9 välillä 2,4 miljoonaa. Korkokulujen nousu vaikka 4% tasoon merkitsisi kuitenkin noin 1,2 miljoonan korkokulujen nousua, joka tiputtaisi FFO:n puoleen eli 1,2 miljoonaan per 6 kk.

4% korkotasoon korkokorjattu P/FFO on laskettuna 2,4 M per vuosi FFO:lla, 113 euron osakekurssilla ja 987k osakkeiden lukumäärällä laskujeni mukaan noin 48. Yhdistettynä hyvin korkeaan 46,5% LTV:hen tämä tarkoittaa, että Asuntosalkun osake on nyt huomattavan kallis ja osakekurssissa on todella reilusti laskuvaraa jos markkinakorkotaso ei lähde laskuun hyvin nopeasti.

Hyvä nosto. En löytänyt tietoa lainojen luonteesta, ovatko bulletteja vai lyhennetäänkö niitä. Lainojen painotettu keskimaturiteetti oli 2,4v, eli jos oletetaan korkosuojaus 0,9 vuodeksi ja lyhennettävä laina, suojauksen päättyessä lainapääomaa olisi jäljellä enää 62,5% joka vastaavasti pienentää maksettua korkoa. Saisikohan heiltä kommenttia jotenkin.

aliisan_avaimet kirjoitti:

Hyvä nosto. En löytänyt tietoa lainojen luonteesta, ovatko bulletteja vai lyhennetäänkö niitä. Lainojen

painotettu keskimaturiteetti oli 2,4v, eli jos oletetaan korkosuojaus 0,9 vuodeksi ja lyhennettävä laina, suojauksen päättyessä lainapääomaa olisi jäljellä enää 62,5% joka vastaavasti pienentää maksettua korkoa. Saisikohan heiltä kommenttia jotenkin.

Yleensä kiinteistöyritysten lainat ovat bulletteja eli niitä ei lyhennetä laina-aikana ja jos jossain tapauksessa kyseessä ei ole bullet-laina, lyhennykset ovat luokkaa 3,33%-5% pääomasta vuodessa. (20-30 vuoden mortgage-tyylinen lyhennettävä laina.)

Minä olettaisin tilinpäätösraportin perusteella ilman tarkempaa tietoa, että Asuntosijoituksen lainat ovat muuttuvan koron euribor-pohjaisia bulletteja, joista 65% on suojattu OTC korko swapeillä, joiden jäljelläoleva ka. suojausaika per 30.9 oli keskimäärin 0,9 vuotta.