Asuntosalkulta tuli uusi tulostiedote. https://www.sttinfo.fi/ir-files/69819392/7452/8147/Asuntosalkku_Oyj_liiketoimintakatsaus_01_10_2023-31_12_2023.pdf

Tekstiosio tiedotteessa on hämmentävän positiivinen. Otsikko on:

"Kasvua liikevaihdossa, vuokratuotoissa ja luovutusvoitoissa"

Asuntosalkulla liiketoimintakatsaus on normaalia yhtiötä suppeampi. Tiedotteen sävy on ihmeellisen positiivinen. Todellisuudessa kuitenkin yhtiö teki 8 centtiä osakekohtaista tulosta. Omapääoma on tippunut 10% vuodessa. Yhtiössä osingonjako on seis. Yritys alkoi myymään asuntoja oletettavasti rahapulassa tai koska asunnot eivät sovi nykyisessä korkomarkkinassa sijoitukseksi. Lisäksi yhtiö ei kertonut uutta tietoa rahoitustilanteestaan 100 me lainansuhteen.

Juu tosiaan mikä unohtui on, että kun korot ovat nousset myös pankkien oman rahoituksen hinta on noussut. Nyt tilillä makuuttamalla saa rahoille n. 3% tuottoa vähän tuotteesta riippuen. Omasp laittoi ulos 3+% debentuuri lainan. Olisiko ollut 3,25%. En muista ihan tarkkaan. Aiemmin pankit eivät oikein tainneet maksaa mitään korkoa. Tietysti jos on käyttötilillä niin ei sille mitään tuottoa saa.  Tämä nostaa kuluja ja laskee tuottoja.

Korkojen nousu vähentää lainanantoa joo. Toisaalta Suomessa on ymmärtääkseni ollut tilanne, että rahaa on ollut vaikea pankista saada. Isot pankit ovat keskittäneet ja syrjäkylillä on ollut vaikea löytää lainanantajaa. Tähän markkinarakoon Omasp on pystynyt iskemään. Kysymys on, että onko rahanlainaajia enemmän kuin lainattavaa rahaa. Ainakin vielä ymmärtääkseni Omasp:llä on asiakkaita hyvin riittänyt.

Itse uskon Pankki osakesijoitukseen. Tuottonäkymät on sen verran hyvät tällä hetkellä. Mikään täysvarmahan se ei ole. 

Suomalaiset pankit yleisesti on hyvässä kunnossa. Voi olla, että jos Suomalaisia pankkeja verrataan pankki-indekseissä ulkomaisiin pankkeihin, Suomalaiset pankit voidaan nähdä todellisuutta riskisempinä ja huonompina. Muutamassa amerikkalaisessa pankeissa oli viime vuonna bank runeja. Suomessa ei taida olla vastaavia pankkeja muita kuin Hypoteekkipankki, joka olisi vahvasti keskittynyt johonkin pienelle alueelle ja yhdelle sektorille.

Ei ole tullut foorumeilla käytyä pariin viikkoon, joten en kerinnyt kommentoimaan omasp:n tilannetta tulosjulkistuksen aikaan.

Tosiaan omasta mielestäni pankkiosakkeissa markkinoilla tuntuu olevan tiettyä aliarvostusta. Mistä tämä mahtaa johtua? Tähän muutama kommentti:

Tulokset jäi odotuksista

Yritys teki 25% omanpääoman tuoton. Tuotto ennen veroja oli 144 me. Markkina-arvo nyt tänään 770 me eli osakekohtaiselle hinnalle tuotto 18% ja p/e 5,3. Itse olen sitä mieltä, että tulos oli erinomainen. Jos analyytikoilla on excelissä ollut hiema korkeampia lukuja niin silloin teknisesti on jääty odotuksista. "On jääty odotuksista"- uutisissa ei kerrottu paljonko jäätiin odotuksista tai onko se ero odotuksiin oleellinen. Esimerkiksi Nordealla itse odotin 17% tuottoa ja tulos oli 16,9% eli teknisesti jäätiin odotuksista mutta se ero minusta ei ollut oleellinen.

Korkotason alenemista odotetaan

Markkinoilla odotetaan selkeästi, että yleinen korkotaso laskee. Kun korkotaso laskee, pankkien korkokatteet pienenevät. Korkotasot pitkällä aikavälillä tulevat laskemaan, mutta ainakin itse on haastava kuinka paljon tämä vaikuttaa pankkien bisneksiin. Oma näkemys on, että jos omanpääoman tuotot on 25% ja p/e luvut on noin 6-7 paikkeilla niin siinä on aika paljon turvamarginaalia eli vähään aikaan pankkien bisnekset eivät ole vaarassa. Vaikka tulos tippuisi 50% minusta Omasp:n tulos on vielä hyvä. 

EKP ei ole vielä viestittänyt, että markkinakorot laskevat, mutta markkinoilla odotetaan vahvasti, että korkotaso laskisi. Tässä on ehkä ollut tiettyä optimismiä havaittavissa. Kiinteistösijoitusyhtiöiden omistajat varsinkin ovat toiveikkaita, koska silloin yritysten tulokset lähtevät nousuun. Korkojen laskua on hidastanut inflaatio, joka euroalueella oli 2,8% (22.2.2024 https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-euro-indicators/w/2-22022024-ap) Tuo on vielä yli EKP:n odottaman 2%.

 Tämä on täyttä spekulaatiota, mutta tuntuu, että markkinat ovat hieman liian toiveikkaita. Korkotasot eivät välttämättä laske niin nopeasti mitä on ajateltu ja niin paljon mitä on ajateltu. Jos näin käy, pankkien tulostasot säilyvät pidempään paremmalla tasolla mitä ehkä tällä hetkellä markkinoilla ajatellaan.

Markkinat eivät huomioi tällä hetkellä pankkien suuria kassoja

Kaikilla pankeilla on nyt ollut huippuvuosia. Tuotot ovat olleet huippuluokkaa ja nyt huippuvuoden jälkeen kassat ovat kasvaneet. Yhtiöiden taseet ovat ylilikvidejä. Tästä johtuen moni yhtiö voi jakaa huippuosinkoa tai kasvattaa liiketoimintojaan. Moni pankki on nyt jakamassa suuria osinkoja. Esimerkiksi Nordealla osinko on n. 92 cnt ja Omasp:llä 1 euro/osake.  Yhtiön markkina-arvo on noin 22 euroa. Loppuraha kassassa + yhtiön liiketoiminta 22 euron osakekohtaisella arvolla arvostetaan noin 21 euron/osake arvoiseksi (22 pörssikurssi - 1 euron osinko = 21 euroa) .  Nordealla n. 10 e/osake arvoiseksi. Näillä luvuilla P/E:t ja tuottotasot ovat aiemmin mainittujakin korkeampia.

Perusliiketoiminta arvostetaan heikosti tai taas kassalle ei anneta tässä tilanteessa riittävää arvostusta. Ennen osingonjakoa molemmat asiat pitäisi arvostaa. Kvartaaliosinkoyrityksissä tilanne on eri. Yhtiöissä, joissa vuosi kerätään tulosta kassaan ja se kerralla maksetaan pois, kassa on suurimmillaan ennen osingonmaksua eli juuri nyt.

Handelsbankenin liiketoiminnan osto

Omasäästöpankki on harvinainen yritys, joka on kasvuosake samaan aikaan kun p/e on alle 10. Pörssihistorian aikaan pystynyt hyvin kasvamaan. Tosiaan tänä vuonna kasvua tulee handelsbankenin yritysliiketoiminnan ostosta. Sieltä tulee 1,2 mrd euron talletukset, 460 me lainoituskanta ja kauppahinta tiedoitteen mukaan on: "Kauppahinta on transaktion toteutuspäivänä siirtyvien tase-erien nettoarvo lisättynä 15 miljoonalla eurolla." 

Tällä hetkellä Omasp:n taseen koko on noin 7,6 mrd (tilinpäätöstiedote 2023).

Handelsbankenin osat on tulossa mukaan vasta vuoden jälkimmäisellä puolikkaalla joten tänä vuonna se vaikuttaa vain osaan tulokseen ja vuonna 2025 täysimääräisesti. 

Yhtiön arvio on, että tulos säilyy nykyisellä tasolla. Vaikka puhunkin kasvusta niin yhtiön hallitus ei tässä vaiheessa arvioi, että tuloskasvua saisi ainakaan vuodelle 2024. Suurin osa osakkeenomistajista on varmaan ihan tyytyväisiä jos 18% tuotto pysyy.

---

Tosiaan aika moni asia pätee myös muihinkin pankkiosakkeisiin, mutta itse köyhänä maalaisena seuraan pääasiassa OmaSP:tä ja Nordeaa.

Itsellä Stockmannissä noin 12% pienestä sijoitusvarallisuudestani. Myin viimeksi osavuosikatsauksen aikaan kun kruunun kurssi on laskenut ja tämä on vaikuttanut negatiivisesti yhtiöön.  Sen jälkeen en ole myynyt. En ole kyllä mikään ajoittamisen mestari. Nyt nousussa on ollut hyvä olla mukana. Aika moni arvioi varmaan, että jos stockmann tekee järjestelyt ja muuttuu täysin Lindexiksi niin arvoa vapautuu. Lindexin liiketulos oli viime vuonna 90 me. Stockmannin markkina-arvo noin 4xx me. Katsoin kirjoitusta tehdessä niin kruunun kurssihan on nyt noussut viime aikoina. Vaihtosuhde euroon oli syyskuussa noin 0,08 ja nyt jo melkein 0,09.

Tosiaan yrityksen kurssi on nyt noussut. Vaikea arvioida mistä johtuu. Yleisesti suomessa osakkeiden hinnat ovat hieman nousseet ja olisiko stockmann noussut mukana. Tämä yleisen nousun teoria ei kyllä selitä koko nousua. Loppuosa on mahdoton sanoa.

Yleisesti ehkä ei kannata myydä tai ostaa pelkästään sen takia, että joku on laskenut tai noussut. Peter Lynchillä hyviä tipsejä milloin kannattaa myydä:  https://youtu.be/8xIDhM366YM

Inderesiltä oli tullut uusi video eilen, jossa Asuntosalkun toimitusjohtaja vastaa analyytikon kysymyksiin. Vastauksen perusteella luu menee kurkkuun kohdassa, jossa pitää vastata lainan uudelleen rahoituksesta. Hämmentävä vastaus oli myös väite, että korkosuojausten loppuminen olisi yhtiölle hyväksi.

Vastaus ei kyllä selkeyttänyt yhtiön tilannetta. Tulee fiilis, että yhtiö odottamalla yrittää saada parempaa diiliä. Perussijoittajalle olisi parempi, jos rahoitus olisi varmistettu. Toimitusjohtaja ehkä vähän epäonnistui live haastattelussa, mikä on ihan ymmärrettävää. On kuitenkin tiukka paikka ja viesti ei välttämättää oltu ihan loppuun saakka mietittynä.

Asuntosalkku julkisti uusimman tilinpäätöstiedotteen: https://www.sttinfo.fi/ir-files/69819392/5911/7006/Asuntosalkku_Oyj_tilinpaatostiedote_2023.pdf

Yhtiön tilikausi on normaalista poikkeava ja tilikausi loppuu syyskuussa.

Yhtiö on mielenkiintoisessa tilanteessa. 1,5 vuodessa pörssikurssista on hävinnyt 50%. Ehdotetaan, että osinkoa ei jaeta. Jo vähän aiemmin yhtiö ilmoitti osinkostrategian muutoksesta, jossa oli nähtävissä, että osinko pienenee.

Yhtiön tulos 12kk oli -12 me. Arvonmuutoksia oli -17 me (12,8 Suomessa + 4,3 Virossa).  Tulos ei ole mitenkään hyvä. Tulos ilman arvonmuutoksia oli siis nopealla laskelmalla noin 5 me. Markkina-arvo 70 me, joten tuotto olisi karkeasti 7%

Laskin tilinpäätöksestä yhtiön laina on ollut suunnilleen 3% luokkaa. Laskelma on karkea, joten tämä on todennäköisesti oikeasti jotain muuta. Yhtiöllä on nyt 100 me lyhytaikaista lainaa. Tässä markkinassa arvio on, että korkokulut kasvavat aika merkittävästi. Tuotto menee aika pieneksi, jos 100 miljoonalle korot nousevat esim 3%. Epäilen kyllä saako Asuntosalkku tässä markkinassa lainaa alle 7-8%, jolloin korkokulut voisi nousta tuotakin enemmän. Pahimmassa tapauksessa yhtiöhän ei saa uutta lainaa ja joutuu maksamaan lainan pois. Tämän he ovat nostaneet myös tiedotteessa esille: "Pahimmassa tapauksessa, mikäli jälleenrahoitus jäisi toteutumatta ennen lainojen erääntymistä, konsernin Suomen tytäryhtiöillä ei olisi likvidiä varallisuutta maksaa lainoja takaisin." Todennäköisesti varmaan jonkinlaisen ratkaisun saavat.

Yhtiön asuntojen tuottotavoite on 4,2-4,7.  n. 4% euriborin aikaan nuo kuulostavat aika matalilta. Oletettavaa on, että yhtiö joutuu nostamaan tuottotavoitteitaan myös tulevaisuudessa.

Itse olen seurannut yhtiötä, mutta en omista osakkeita. Parhaassa tapauksessa yhtiö tarjoaisi hyvän mahdollisuuden sijoittaa laskeneisiin asuntomarkkinoihin, kun yhtiön markkina-arvo on tippunut reilusti suhteessa tasevarallisuuteen. Nyt näyttää kuitenkin siltä, että tulokset menevät lähelle 0 tai negatiiviseksi ja yhtiöllä on muitakin ongelmia. Yhtiön rahoitusriski kuulostaa pahalta.

Itseä kiinnosti tässä kuussa tämän osakkeen tarkastelu. Osakkeen kurssi tippunut vuodesta 21 -78%. Lisäksi nyt tänä vuonna yhtiö oli tv uutisissa, jossa ylösajo näytti sujuvan hyvin. Lisäksi yhtiö on saanut vuoden sisään kerättyä lisää pääomaa markkinoilta. Tuotteena lohi on hyvä. Ehkäpä paras tuote mitä ruokakaupasta saa.

Yritys on sijoittajan kannalta aika huono. Fifaxissa taseessa omanpääoman sijoituksia on yli 70 miljoonaa. Edellisten tilikausien tappiota on yli 50 miljoonaa. Aika paljon on turskaa tullut sisään. 

Sinänsä täydellisessä scenaariossa, missä kaikki menisi täydellisesti, yhtiö voisi olla mielenkiintoinen. Harvemmin kuitenkaan kaikki menee kuin strömsössä. 15 me markkina-arvo. Maksimikapasiteetti on 3200 tonttia. Kaloja myytiin käsittääkseni ennen kuin tuotanto loppui noin 5,xx e/kg. Laskin tämän jostain dokumentista missä oli samassa tuotantokapasiteetti + liikevaihdon määrä.  Maksimikapasiteetilla lv olisi noin 16+ me. Yhtiö ei ole koskaan päässyt maksimikapasiteettiin, joten kuluja ei pysty kuin arvioimaan. Jos kulut jäisi esim 13-15 me väliin, niin tuotto olisi reilusti yli 10%. Tähän mennessä yritys ei ole koskaan mitään tuottanut ja on epävarmuutta mihin tuotantotasoon yritys pääsee.

Lisäksi rahat meinaa loppua ilman osakeantia. Omavaraisuusaste sinänsä on korkea melkein 80%. Periaatteessa lainaa voisi saada, jos joku uskaltaa antaa. Rahaa oli 3,5 me ja liiketoiminnan rahavirta oli 1/2 vuodessa -2,2 me. 6kk tappio on ollut sama -3,5 me.

Tänään tuli Kojamon tulos. Aika paljon oli hyviä juttuja aiheesta esim Kauppalehdessä.

Muutama oma huomio:

-Vuokrausaste nousi hieman 91,5->92,2 eli 0,7%. Onko tämä nouseva trendi se jää nähtäväksi. Parempi vuokrausaste auttaisi yhtiötä.

-Yrityksellä näyttäisi olevan suuri rahoitushaaste seuraavan vuoden aikana. Yhtiöllä on taseen mukaan 38 miljoonaa kassassa ja myyntisaamisia 15 miljoonaa. Vuosittain tulosta tulee verojen jälkeen noin 150 miljoonaa (arvio). Käytettävissä on siis noin 200 miljoonaa (150+38+15). Raportissa luki, että rakenteilla olevien rakennusten valmiiksi saaminen maksaa 56,5 miljoonaa (sivu 12). Lisäksi lyhytaikaisia velkoja on taseessa 756 miljoonaa, joista 84 on pankkilainaa ja pääosa 634 miljoonaa on joukkovelkakirjoja. Jäädään odottelemaan miten tämä rahoitushaaste ratkaistaan. Markkinoilta rahaa olisi saatava. Muuten kuoppa on aika iso.

-Toimitusjohtajan katsauksessa on seuraava kommentti (sivu 5):"Emme toistaiseksi käynnistä uusia ajanmukaistamishankkeita, ja vähennämme muita kuin vuokrausta tukevia korjauksia, kuitenkin niin, että emme synnytä korjausvelkaa." Itselle kuulostaa jo vähän poppamieskeinoilta. Vähän epäilyttää onko nämä keinot pidemmän päälle järkeviä.

Muuten aika odotettu paperi. Oli jännä, että omistusten arvostaminen käypään arvoon oli positiivinen vaikka tälläkin kvartaalilla korot vielä nousivat.

Incapilta puolivuotistulos: https://incapcorp.com/fi/mfn_news/incap-konsernin-puolivuosikatsaus-tammi-kesakuulta-2023-tilintarkastamaton-liikevaihto-kasvoi-h1n-aikana-q2n-odotetusta-laskusta-huolimatta-yrityskauppa-usassa-avaa-uusia-mahdollisuuks/

Omat kommentit:

• Hyvä torjuntavoitto. 3-6/2023 luvut heikommat, mutta ainoastaan alle 10%. Incap tehtyt kuitenkin  18,8 me tulosta puoleen vuoteen ja 3kk tulos oli 7,5 me. Varmaan koko vuoden tulos on jotain 30-40 me.
• Yrityksellä on hyviä kasvunäkymiä tällä hetkellä Intian ulkopuolella mm USAssa ja Slovakiassa. Slovakian tehdasta kasvatettiin 1200 m2. Aiemmin oli 5200 m2 ja nyt 6400 m2 eli 23% kasvu.

• Yrityksen kassa paisunut jo 15 me. Samalla pankkilainoja maksettiin. Omavaraisuusaste oli yli 60%. Ennen Usa:n tehdas kauppaa (joka siis tehtiin katsauskauden jälkeen) yritys oli hetken aikaa jopa ylilikvidi.

Kojamon (kuten monen muun kiinteistösijoitusyhtiön) ongelmana tällä hetkellä on, että velkavipu toimii väärään suuntaan. Hyvinä aikoina velkaa saa alle pääoman tuottotason, jolloin velkavipu vivuttaa omanpääoman tuottoa. Nyt 6kk euribor on 3,9% ja kojamon salkun tuottotaso on samaa tasoa.  On selvää, että kojamo joutuu laskemaan asuntojen arvoa. Kun Kojamo laskee asuntojen arvoja, sen velat eivät vähene vaan kaikki miinus syntyy oman pääoman puolella. Omapääoma tippuu ja tämä myös nostaa velkaantuneisuutta.

Aiemmin Kojamolla oli kaksi liikeideaa. 1) vuokrataan asuntoja kokonaisista taloyhtiöistä hyvistä kaupungeista painoittuen pääkaupunkiseudulle. Tälläiset asuntosijoitukset ovat olleet tuottotasoiltaan matalia verrattuna esimerkiksi toimitiloihin. Toinen liikeidea on 2) Rakennutetaan itse/ostetaan rakennusliikeiltä kiinteistöjä vuokraustoimintaan. Tässä toiminnassa oleellista oli, että Kojamo nosti kohteidensa arvoja taseessa, joka taas mahdollisti suuremmat vakuusarvot ja uusien rakentamisen kohteiden rakentamisen. Kojamolla ei jatkuvasti ollut uutta osakeantia tai myynyt vanhoja kohteita rahoittaakseen hankintoja. Kiinteistösalkun arvonkorotukset mahdollistivat uusien kohteiden rakentamisen ainakin osittain nykyisessä laajuudessa.

Itse näkisin, kun tuottotavoitteet on nousussa ja Kojamo joutuu laskemaan kohteiden arvoa, ei tätä rakennuttamistoimintaa yhtiö pysty enää kannattavasti tekemään. Yritys ilmoittikin jo hyvissä ajoin, että lopettavat uusien hankintojen tekemisen.

Millainen tuottotaso yhtiöllä on siis ilman tätä arvonmuutos himmeliä:

Kaivoin tilinpäätöksistä nettovuokratuotot ja käyvän arvon arvostukset. Kojamo tekee noin 280 me nettovuokratuottoa. Tästä luvusta vähennetään hallinnon kulut noin 40 m + rahoituskulut 67 me, jolloin 2022 tuotto ennen veroja on (ilman arvonkorotuksia on noin 173 miljoonaa euroa. Vuoden 2022 lopussa yrityksen lopussa yrityksellä oli velkaa noin 4,6 mrd euroa ja en usko että merkittävästi vielä kerkesi yrityksellä rahoituskulut nousta. Yhtiön kokonaisvelasta 3678,2 miljoonaa  1% on 36 miljoonaa.  Nykytulos suojaa Kojamoa noin 4,8% koron nousujen verran ennen kuin tulos tippuu nollaan. Näin kojamo on aika hyvillä vesillä sen suhteen, että korkokuluista yhtiö selviää.

Tosiaan näillä luvuilla vuoden 2022 koroilla ja nykypäivän markkina-arvolla yrityksen perustoiminta tuottaa 173/2170= 7,9%. Tosiaan tässä ei ole huomioitu vielä sitä, että korot ovat nousseet. Itse en ainakaan oikein osaa tarkkaan arvioida, millä hinnoilla Kojamoa kannattaisi ostaa/omistaa. Tässä otetaan kantaa vahvasti korkotasojen puolesta. Itse en omista kyseistä yritystä.