Asian voi ilmaista niin monella tavalla. Cibuksen kurssi Källgårdenin aloittaessa on palttirallaa sama kuin nyt noin 118 SEK. Aikaa on kulunut 4,5 vuotta… onkohan osakkeenomistajat tyytyväisiä ?
Riippuu osakkeenomistajasta. Hyvää osinkoahan on tullut koko matkan, ja imo Källgården veti hyvin, joskin rahoitus jäi vähän lyhyeksi. Tosin väärästä korkonäkemyksestä (=rahoitusrakenteesta) vastaa yleensä hallitus, ellei ole antanut tj:lle vapaita käsiä. Viimeisen vuoden parin väärästä korkonäkemyksestä en ainakaan mie ala kiviä heitellä.
Tämä oli niitä harvoja omia onnistumisia, kun ymmärsin myydä 220 sek kohdalla kaikki pois.
Toki otin osan takaisin jo 140 kohdalla, mutta loput vasta alle 110 sekin. Kiinteistöbusiness on selkeämpää ja on helpompi havaita, koska kone on saavuttamassa lakikorkeutensa ja sakkausvaroitin huutaa.
Pikakatsauksella näyttäisi dippi koskevan ruotsalaisia kiinteistöfirmoja noin yleisesti (SBB nousussa, mutta se onkin tällä hetkellä erikoistapaus), eli mitään juuri Cibusta yksinään koskevaa ei ole liikkeellä. Noin muutenhan se on yhä velkainen kiinteistöfirma jonka bondit ovat muuttuvakorkoisia ja vasta torstaina Riksbanken nosti ohjauskorkoaan.
Mutta miksi juuri tänään tuollainen dippi...? Pitää käydä läpi uutisia, en ole sitten aamun lukenut kuin Ukrainaa koskevat asiat.
Ihmettelin missä Cibuksen osinko viipyy, kun se ei ollut viime viikolla tai tänään maksussa Nordean eikä Nordnetin puolella. Selitys löytyy osinkokalenterista.
Syyskuun osinko on maksussa vasta lokakuun yhdeksäs päivä eikä syyskuun viimeisenä kuten edellisvuonna.
Sama tulee koskemaan vuoden lopun eli joulukuun osinkoa, joka on maksussa vasta tammikuun yhdeksäs päivä eli vuodenvaihteen jälkeen. Taulukossa on vuosilukuvirhe ensi vuoden maaliskuun osingon maksussa.
Pareto piti Cibuksen targetin 126:ssa ja ennustaa 0,90€ osinkoja 2023-2025. Ihmettelin miten näistä tulee osinkotuotto 10%, kun osake @105,75. Ja sitten muistin, ettei länsinaapurin rähmä taidakaan olla enää kympissä, mitä pitkään käytin kruunupäässälaskuissa.
Reilun valuen range pysyi 110-140 SEK. Cibus taisi olla ainoa lapuistani, johon tarttui kiinteistösijoitusyhtiöhysteria nollakorkoaikana. Mutta hyvä, että edes yhteen.
Cibuksen joulukuun osingon maksupäivä oli poikkeuksellisesti eilen eli 9. tammikuuta, mutta Nordea ei taaskaan saanut osinkoa suoritettua ajallaan tilille. Ei ole tullut vieläkään, kymmenes päivä.
Nordnet sentään sai Cibuksen osingonmaksun suoritettua jo kahdeksas päivä eli hyvissä ajoin.
Nordea on syyttänyt osingonmaksun vaikeuksistaan yhteistyökumppanin kompurointia. Sopisi vaihtaa kumppania, jos maksujen toimitus ei kulje ajallaan kuten tuhansista muista yrityksistä maailman toiselta puolelta viime vuoden aikana.
Nyt sitten odotellaan ja harmitellaan, että aina on valvottava saataviaan, aina - oli pankki tai ei.
Nyt sitten odotellaan ja harmitellaan, että aina on valvottava saataviaan, aina - oli pankki tai ei.
Onni on itseltä ulkoistettu saatavien valvonta. On aika raskasta ylläpitää saatavarekisteriä ja sitten periä niitä saatavia. On toki sellaisiakin velallisia, jotka maksavat vaikka saatavat ovat erässä, mutta niitä on aika harvassa.
Tosin osinkojen suhteen olen pääsääntöisesti jättänyt tähän asti kokonaan valvomatta. Nyt kurkkasin, että joo kyllä oli Nordnet maksanut 8.1.
Cibus on hakemassa markkinoilta noin 30 m€ lisärahoitusta. Saapa nähdä meneekö yleisiin liiketoiminnallisiin tarpeisiin vai maksetaanko kalliimpia lainoja pois.
Kiinteistöyhtiöiden bondimarkkina alkaa taas toimimaan, hyvä hyvä. 4%:n marginaali = 400 bps on toki suolainen, mutta vähemmän kuin vähään aikaan. Tämä on siis 50 megan vakuudettomalle lainalle, eli Cibuksen ei tarvinnut kanittaa tähän kiinteistöjään.
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) ("Cibus") has issued senior unsecured green notes in the total amount of EUR 50 million under the Issuer's MTN programme (the "New Senior Unsecured Green Notes"). The New Senior Unsecured Green Notes have a tenor of 3 years and a floating interest rate of EURIBOR three months plus 400 bps and will mature on 1 February 2027. Cibus intends to apply for listing of the New Senior Unsecured Green Notes on the sustainable bond list of Nasdaq Stockholm.
This is Cibus first issue since November 2022 and the first under the green finance framework published in July 2023.
Proceeds may be used for refinancing of outstanding debt, reducing refinancing risk, giving flexibility to optimise the balance sheet as well as readiness to act on potential investment opportunities.
"As the newly appointment CEO, I'm very proud of the successful issuance of our new bonds which came at the lowest margin ever for Cibus taking the tenor into consideration. The issue was triggered by considerable incoming investor interest, and the strong and continued interest from Nordic institutions made the book more than two times oversubscribed to the initial offering." says Christian Fredrixon, CEO
Kyllä Cibuksenkin omistajat saavat toivoa, että ohjauskorot tulevat tonttiin lähiaikoina.
Viime osarissa jo maininta keskikoron nopeasta noususta:
At the end of the period, average interest rate in the loan portfolio, including unsecured bonds and including margins and current expenses for interest rate hedging, was 4.4% (2.9).
Tämän uuden lainan kokonaiskorko lähtöhetkellä 8% sis. marginaalin ja viitekoron. Kiinteistökannan tuottovaade 6%, eli vipu toimii aika rapsakkaasti nyt väärään suuntaan. NOI käsittääkseni 100me haminoissa ja vipua taseessa luokkaa 1,1mrd, eli jos korkotasot pitää, niin ei tuloksesta jää hirveästi mitään kun velkojat poimineet omansa päältä pois.
Cityconi taisi mökkejään vastaan saada lainarahaa marginaalilla vähän yli 2 pinnaa. En tiedä onko Cibuksella jokin erityinen syy olla panttaamatta pitkän salkun tavaraa, vai ovatko kiinteistöt keskimäärin niin paljon huonommilla paikoilla, ettei niillä ole siinä määrin vakuusarvoa että niistä riittävää korkoetua vakuudettomiin velkapapereihin saavutetaan. Isoilla vipumäärillä tuollainen 2% ero rahan hinnassa alkaa olemaan jo ihan oikeaa rahaa.
Mitenkäköhän ihmeessä markkinat ottavat näin positiivisesti vastaan?
Nettokassan huomioiva LTV lähempänä 60%:a. Koko tulos ehdotetaan jaettavan osinkoina. Firman rahoituskulut kovassa nousussa. Koko lainapotti erääntyy käytännössä parin vuoden sisään. Rahan hinta tullee merkittävästi nousemaan kun lainakanta rullataan läpi, eikä nytkään ihan ilmaista ole kun ilmoittavat vuoden lopun keskikoroksi 4,5%.
Tuottovaade 6,4%, mutta P/B luku toimialaverrokkeihin nähden korkea ja osakekurssin kautta saatava discountti portoliosta matala. Jos oikein laskin, niin Kanista osakekurssin kautta saatava jiildi 7 pinnan tuntumassa ja tässä jäisi n. 6,7% tasolle. Kohteita missä lie sivukylillä. Markkina näkee tämän lapun kuitenkin huomattavasti houkuttelevampana. Itse en tuota kurssireaktiota nopealla vilkaisulla hiffaa, mutta en perusteellisesti jaksa kahlata läpi kun ei itsellä tässä positiota lainkaan.
Niinpä harrastan pohjaongintaa (vihreät ostopallukat) Nordnetissä tämän (sininen käyrä) kanssa.
Miksi markkinat ottavat tämän positiivisesti vastaan? Tänään Kepler Cheuvreux muutti Cibuksen suositustaan 'vähennä' maininnasta arvoon 'pidä' ja nosti tavoitehintaa 120 kruunuun (aiempi 115).
Nordean helmikuun analyysi Cibuksesta vuoteen 2025 oli varsin rauhoittava.
Ihan sama vaikka vuokrakohteet olisivat Huitsin Nevadassa, kunhan maksavat sikäläistä käypää vuokraa. Päivittäistavarakauppa ei hevillä liikahda syrjäseudultakaan, koska jakelua tarvitaan aina.
Tuskin tässä on paluuta kyliä kiertäviin kauppa-autoihin, vaikka väki väheneekin. Tätäkin osaketta koskee vanha sääntö, ettei osakkeeseen tule rakastua: Stocks - Never fall in love
Perimmäinen ohje on: If an investment is going south, sell it – without remorse and move on. Don’t forget, investing is a business, not a hobby or a charity.
Ihan sama vaikka vuokrakohteet olisivat Huitsin Nevadassa, kunhan maksavat sikäläistä käypää vuokraa. Päivittäistavarakauppa ei hevillä liikahda syrjäseudultakaan, koska jakelua tarvitaan aina.
Päivittäistavarakaupan säilymisen osalta samaa mieltä. Toinen juttu sitten on, että missä kiinteistössä sitä harjoitetaan Cibus vuokrasoppareiden päätyttyä. Kunnon inflakorotukset kun painaa sopimusaikana sisään, niin vuokra monesti pilvissä verrattuna yleiseen sivukylän markkinaan, joista vaan tuppaa keskimäärin sitä hyvin edullista tyhjää tilaa löytyvän. Kauden päätyttyä jos vaihtaa tilantarjoajaa, niin käteen jää tyhjä mökki, jonka jäännösarvo on purkukustannusten verran negatiivinen. Aika näyttää realisoituuko tällaiset uhkakuvat Cibuksen kohdalla vaiko ei.
Ihan lukuperusteiseen fundaan nähden en itse näe tätä sijoituscasena, erityisesti kun vertaa minkälaisilla kertoimilla verrokit treidaa. Toki historiassa tätä arvostettu kovallakin preemiolla, joten kun kristallipallo itselläni sen verran sumuinen, niin en voisi väittää vastaan etteikö näin voisi olla jatkossakin.
Tähän sijoittavien ei kannattaisi kuitenkaan yllättyä jos korkeat osinkotuotot vaihtuvat tulevina vuosina antikierroksiin. Korkea LTV, koko tuloksen jakaminen osinkona ja lainakannan erääntyminen parin vuoden sisään ei vaan imo sellainen yhtälö joka voisi kestää.
Cibuksen hallituksen puheenjohtaja Patrik Gylling osti juuri 5000 osaketta 600.000 kruunulla. Oli myynyt viime vuoden lopulla ja tuli nyt toisiin ajatuksiin: ”Jag kunde inte motstå frestelsen”, säger han.
Näin Cibuksen bondinmyyntiuutisen ja ajattelin, että haiskahtipa kalliilta. Tässä vähän Nordean terävämpää analyysiä.
Cibus announced yesterday evening it has issued a 4-year EUR bond of EUR 80m at Euribor 3m plus 400bps and a SEK 700m SEK 3.5 year bond at Stibor 3m plus 350 bps in order to replace shorter bonds (with credit margins of 400-700 bps) where a tender offer was launched on 18 March. This will prolong maturities for bonds from 1.4 years to 3.8 years and reduce the average interest rate margin of the bonds by ~2.3 pp. At the end of 2023, Cibus had 14% of its debt financing in bonds and 84% in secured bank loans (and a EUR 30m hybrid bond). The average margin on the secured bank loans was 1.7% at the end of 2023 with an average maturity of 1.9 years. The refinancing with new bond issues provide additional flexibility to the financing structure and should be considered positive news for Cibus, in our view.
Eli Cibus sai halvemmalla pidempää kuin aikaisemmin -> Kiinteistömarkkinoiden rahoittajat alkavat rauhoittua. Päivän Kauppalehti toki otsikoi toisin. Pidän neljän pinnan marginaalia edelleen kovana, mutta selvästi pienempänä kuin esimerkiksi seitsemää😎.
Sanastoa:
bp = basis point, 0,01 prosenttiyksikköä
pp = percentage point, yksi prosenttiyksikkö
Olen kevennellyt Cibusta nousuun takaisinostoajatuksella. Jos kaikki kiinteistösijoitusyhtiösijoitukseni tällä vuosikymmenellä olisivat menneet kuin Cibus-askarteluni, saattaisin välillä hymyillä muutenkin kuin kännissä. Toki Cibus kävi jossain reilusti päälle kahdensadan ilman, että miulla oli Cibuksen Cibusta, mutta olen keventämässä noin seitsemättä voitollista kierrosta.
Fastighetsbolaget Cibus har trist ägarbild och en styrelse med lite väl stelbent förhållningssätt till bolagets aktieutdelning. Den som kan se förbi det hittar en aktie som värderas till under 12 gånger vinsten och är vinnare på successivt lägre räntor. Det skriver Affärsvärlden i en analys på måndagen.
Tidningen ser i sitt huvudscenario på ett par års sikt en potential på 31 procent i aktien.
"Den som kan ursäkta det på gränsen till ohälsosamma fokuset på aktieutdelning kan köpa Cibus på de här nivåerna. Aktien värderas lågt och bör på sikt gynnas av att räntorna kommer ned", skriver Affärsvärlden i sin slutsats.
