Toimitilavälitys

Jaa Twiittaa

Asuntopehtoorin vuosi alkoi mielenkiintoisissa merkeissä, sillä tiedotimme 10.1. esisopimuksesta LogisTila Oy:n kanssa. Tämä esisopimus johtaa yritysjärjestelyyn, jonka lopputuloksena LogisTilan liiketoiminnasta tulee Asuntopehtoorin liiketoimintayksikkö.

Olen pitkään nähnyt tarvetta pätevälle toimitilavälitykselle. Ensimmäisen kerran työhaastattelin toimitilavälityksestä kiinnostunutta henkilöä kolmisen vuotta sitten, mutta koska hänellä ei ollut alasta kokemusta ja minulla oli kädet täynnä töitä Asuntopehtoorin vuokravälityksen kanssa, emme voineet käynnistää toimitilavälitystä.

Tarve paremmalle toimitilavälityksestä kumpusi omista huonoista kokemuksistani. Toimitilojen heikot valokuvat, vähäinformatiiviset kohdekuvaukset ja välittäjien huono tavoitettavuus ovat yleisiä kommentteja toimitilavälityksestä. Tai että kohteen ilmoitusta ei saada julkaistua puolen vuoden aikana toimeksiannon aloittamisesta.

Välittäjät eivät toki ole tyhmiä vaan toimivat loogisesti ansaintalogiikkansa mukaisesti. Pienen tilan (eli pienen palkkion) eteen ei kannata nähdä yhtä paljon vaivaa kuin ison tilan ja palkkion.

Se mitä haluan tehdä toisin on töiden priorisointi. Otetaan välitykseen vain sellaiset kohteet, joiden eteen oikeasti halutaan tehdä töitä. LogisTilalla on todella kokeneita välittäjiä, jotka keskittyvät esimerkiksi isoihin logistiikkakeskuksiin. He tuntevat ne ja niiden omistajat hyvin. Ei heidän olekaan järkevää ottaa 30 neliön toimistotilaa välitykseen. Heidän asiakaskunta on täysin eri.

Tulemme rekrytoimaan uusia toimitilavälittäjiä, joiden tehtävä on keskittyä näihin pienempiin tiloihin. Tällainen välitystoiminta on lähempänä asuntojen välitystä, joiden sykli on nopeampi kuin isojen tilojen ja siten helpompi tapa aloittaa toimitilavälitys koska palkkiot tulevat tiheämmällä syklillä.

Tällä mallilla voimme tuottaa niin isoille instituutioille kuin pienemmille yksityissijoittajille suurinta lisäarvoa. Jos kivijalkoihin keskittyvä välittäjä saa toimeksiannon logistiikkatilan välityksestä, ei hän ota sitä hoitoonsa vaan ohjaa kokeneemmalle kollegalleen.

Toimitilavälitys on paljon laajempi kenttä kuin asuntovälitys ja käytänkin tässä toimitilavälitystä hyvin laajassa merkityksessä. Tähän kuuluu kuluttajille tuttujen liiketilojen lisäksi mm. toimistot, varastot, hallit, kauppakeskukset, hoivatilat, tontit sekä logistiikka- ja tuotantotilat.

Odotankin mielenkiinnolla selvittääkseni minkälaista synergiaa voimme rakentaa asuntojen ja toimitilojen välitysten välille.

Toimitilat itsessään ovat kiinnostava sijoitusluokka, sillä niissä on paljon sijoitusasuntojen ominaisuuksia, mutta niiden tuotto-odotus on paljon korkeampi. Jos asunnoissa on tyypillisesti 4-6 % tuotto-odotus, niin toimitiloissa ollaan 8-10 % haarukassa. Lisäksi toimitiloissa on veroetuja, joita asunnoissa ei tyypillisesti ole. Nämä veroedut parantavat kohteen oman pääoman tuottoa merkittävästi.

Parempaa tuottoa vastaan omistajan täytyy kantaa korkeampaa riskiä. Tätä korkeampaa riskiä voi kuitenkin pienentää ammattimaisella manageroinnilla ja vuokrauspalvelulla. Toimitilojen valuaatio lasketaan kohteen tuoton kautta, eli mitä korkeampi vuokra ja matalammat hoitokulut, sen arvokkaampi kohde. Valuaatioon vaikuttaa myös vuokrasopimuksen laatu eli käytännössä kuinka maksukykyinen vuokralainen on ja kuinka pitkä vuokrasopimus on tehty.

Näihin kaikkiin voi pätevä toimitilavälittäjä vaikuttaa merkittävästi ja näin tuottaa tilan omistajalle huikeaa lisäarvoa.

Esimerkiksi jos kohteen tuotto on 100 000 €/v ja tuotto-odotus 8 %, on sen valuaatio 1,25 M€. Jos välittäjä onnistuu vuokraamaan tilan 120 000 euron vuosivuokralla ja pystyy auttamaan omistajaa vähentämään kuluja 10 000 €/v, on kohteen uusi valuaatio 1,625 M€.

Jos kohde nyt myydään tähän hintaan, on välittäjä tuottanut asiakkaalleen lähes 400 000 euron arvonnousun.

Toimitiloissa on siis mahdollista pakottaa arvonnousua ihan eri tavalla kuin asunnoissa. Kun markkina normalisoituu ja kauppa alkaa käymään, olemme hyvissä asemissa palvellaksemme pieniä ja isoja sijoittajia ja kiinteistönomistajia niin asuntojen kuin toimitilojen puolella. Ja nythän on siinä mielessä hyvä hetki olla ostolaidalla, että tuottovaateet ovat nousseet eli toimitilojen hinnat ovat laskeneet.

Tuottovaade on aika suoraan riippuvainen korkotasosta, eli mikäli korkotaso laskee tulevina vuosina, paranevat toimitilojen tuotot ja sitä kautta arvot nousevat. Mutta viime kädessä tuoton tekee hyvä ja hyvin hoidettu kohde.

Jos toimitilasijoittaminen kiinnostaa, ota rohkeasti yhteyttä niin katsotaan kuinka voimme olla avuksi.

Katso uusimmat #Teerenpelit -jaksot ja tilaa Sijoitustiedon YouTube-kanava
Artikkelit
Osavuosikatsauskalenteri Q4/2023
Niin paljon me kaniin luotettiin
Kiinteistösijoittamisen arvoketju