Ensimmäinen osavuosikatsaukseni pörssiyhtiön hallituksen jäsenenä ei varsinaisesti samppanjaa korkkaamaan kannustanut. Ovaron puolen vuoden tulokseen oli tuskin kukaan tyytyväinen. En kovin villisti protestoisi, vaikka joku kutsuisi Ovaron viime vuosien suorituksia sarjapettämiseksi.
Jotain on kuitenkin tehty oikeinkin. Orava Asuntorahasto Oyj:n toimintamallilla yhtiö olisi nimittäin tällä hetkellä likviditeettikonkurssissa.
Kopioin suoraan toimitusjohtaja Marko Huttusen osariesitysmateriaalista*
▪ Orava Asuntorahasto muuttui Ovaro Kiinteistösijoitukseksi 1.10.2018.
▪ Rahaston hallinnointiyhtiö purettiin ja Oravan aikana tehdyt raskaat talous- ja kiinteistöhallintasopimukset on irtisanottu ja otettu oman organisaation hoitoon 1.8.2020.
▪ Asuntosalkku jaettiin kahdeksi – ydinsalkku ja myyntisalkku.
▪ 21 kuukauden aikana on myyty asuntoja velattomin kauppahinnoin 47,2 Meur arvosta.
▪ Ovaron lainoja on lyhennetty noin 40 miljoonalla eurolla.
▪ Lainoja on uudelleenrahoitettu yhteensä 28 miljoonalla eurolla
▪ Käynnistetty ensimmäinen kehityshanke Keravan Nissilänpihalla ja järjestelmällinen huoneistojen perusparannusohjelma vuokrattavuuden parantamiseksi.
Tekemättömiäkin asioita riittää:
▪ Vuokrausasteen merkittävä kasvattaminen
▪ Huoneistojen perusparantaminen vuokrattavuuden kehittämiseksi
▪ Kiinteistöjen ylläpidon tehostaminen ja hoitokulujen pienentäminen
▪ Kiinteistöjen yleisilmeen ja korjausvelan pienentäminen
▪ Asiakasymmärryksen ja kokemuksen kehittäminen
▪ Heikosti tuottavien huoneistojen ja kiinteistökohteiden myynti
▪ Rahoituskustannusten laskeminen
▪ Investointi- ja kiinteistökehitystoiminnan käynnistäminen
▪ Ovaron strategian päivittäminen syksyn 2020 aikana.
Kiinteistösijoittaminen on onneksi yksinkertaisten ihmisten yksinkertaista puuhaa. Sen takia miekin olen niiden kanssa askarrellut kohta kolme vuosikymmentä.
Mutta ahkera ja tarkka pitää olla. Näitä kahta adjektiivia joutuisi käyttämään hyvin luovasti, jos ne miuhun yhdistettäisiin. Joten olen pyrkinyt löytämään kiinteistösijoituksiini aina kumppaneita tekemään ne oikeat työt.
Olen nyt pari kuukautta hallituksessa oltuani vahvassa käsityksessä, että Ovaron hallituksen puheenjohtaja Petri Roininen ja toimitusjohtaja Marko Huttunen ovat juuri sellaisia ahkeria ja tarkkoja kavereita, joiden olen halunnut kiinteistösijoituksiani hoitavan. Pidätän vapauden tarkentaa näkemystäni tulevien vuosien varrella**😎.
Kiinteistöalallakin on paljon toimijoita, jotka ovat kyllä hyviä laskuttamaan, mutta huonoja suorittamaan. Eli bisnes on pitkälti jatkuvaa vääntämistä esimerkiksi välittäjien, urakoitsijoiden, isännöitsijöiden ja huoltoyhtiöiden kanssa.
Yksi sijoittajakollega kuvasi tätä kerran siten, että rottia riittää kiinteistöjen kanssa touhutessa hyvin ammuttaviksi. Ovaron edellisellä toimitusjohtajalla ei ehkä ollut tähän tarvittavaa kovuutta. Asuntorahaston tiimi ei edes yrittänyt, vaan ulkoisti kaiken – vastapuolien kannalta hyvin suotuisilla ehdoilla.
Toivottavasti analyysini Marko Huttusen iisalmelaisista rotanampumiskyvyistä osoittautuu oikeaksi. Yritän kaikkeni (mikä ei kyllä välttämättä ole kovin paljon) tukeakseni Markoa projektissaan. Miulla on 341.666:n osakkeen verran motivaatiota.
Pelkkä tahtotila ei kuitenkaan riitä mihinkään. Onneksi Ovaron hallituksessa kuitenkin on oikeaakin kiinteistösijoitusosaamista.
Sen verran miekin ymmärrän, että kun viiden prosentin rahalla (emoyhtiön lainat) saa 4,7 prosentin tuottoa (ydintoiminta), työtä riittää vielä oikein hyvin. Mutta huomattavaa on, että Ovarolla on maaliskuun lopun lainajärjestelyjen jälkeen taloudellista liikkumatilaa kääntyä omistaja-arvoa tuhoavasta yhtiöstä sellaista tuottavaksi.
Lainaan Inderesin Matias Arolan toivomuslistaa:
1) Ydintoiminta-salkun vuokrausasteen ja kiinteistöjen tuottotason kestävä nousu.
2) Hallintorakenneuudistuksesta saatavien kulusäästöjen realisoituminen.
3) Nykyisen kalliin rahoituksen (emoyhtiön vakuudellisen lainan korko yli 5 %) onnistunut uudelleenneuvottelu.
Näihin kaikkiin kolmeen pyritään. Lupaa en kuitenkaan mitään, olen ollut oravanpyydystämisseikkailuissani väärässä ennenkin. Lisäksi jos kaikki menee kuin Strömsössä, voin ottaa tuloksista ansiotonta kredittiä. Jos taas käy huonot, voin puolustautua, että mitään en muuten luvannut.
Näen tilanteen kuitenkin sikäli mielenkiintoisena, että ensimmäistä kertaa miulla on pörssiyhtiön osakkeita, joilla en suunnittelekaan lähiaikoina treidata. Poikkeuksellisesti en ole siis päivittäisestä pörssikurssista kovinkaan kiinnostunut. Ovaron tuloksen parantumisesta sen sijaan vielä hysteerisemmin kuin muissa sijoituksissani. Omasta perspektiivistäni olen siis siirtynyt Ovarossa spekulantista aktiiviseksi omistajaksi.
Sellaisia tosin väittää rinta kaarella olevansa vähän joka toinen. Yritän keksiä jonkun paremmin kuvaavan ja vähemmän mairittelevan termin jatkossa käytettäväksi.
Suomisesta tuli hyvä mieli
En malta olla hehkuttamatta Suomisen keskiviikkoista osaria. Otin nimittäin putoavaa puukkoa kiinni loppuvuodesta 2018. Ihan aluksi vähän sattui käteen. Ostin kasvavia määriä vajaasta kolmesta vähän reilun kahden euron tasoihin asti. Sitten kurssi päätyi sahaamaan kahden ja puolen euron paikkeille eli suunnilleen keskihankintahintoihini.
Mutta koronan myötä hygieniatuotteiden kysyntä yllättäen kasvoi rajusti, ja Suominen lähti koronakuopasta kohti koillista. Pienehkö positioni olikin osarin alla reilusti voitolla.
Päädyin pohdiskelemaan, pitäisikö ottaa rahat ja juosta. Teollisuusyritykset kun ovat kotisohvalta käsin varsin haastavia analysoitaviksi. Jos insinöörit sössivät kysynnän kasvaessa jotain, sen näkee ulkopuolinen vasta jälkeenpäin. Mietiskelin kuitenkin päissäni, että Suomisen positiivinen tulosvaroitus on jäänyt sijoittajien keskuudessa varsin vähälle huomiolle. Ja sitten kun tarkat luvut tulevat, voisi tulla uuttakin sijoittajakiinnostusta ja jäin istumaan osakkeiden päälle.
Osari sitten räjäytti pankin, kurssi nousi vielä reilusti lisää ja esimerkiksi Inderes nosti tavoitehintansa 4,00 eurosta 5,40 euroon. Perjantaina osake sulki @4,98.
Nämä osakkeet eivät jää salkkuuni ikuisiksi ajoiksi muhimaan. En nimittäin aio jäädä katselemaan, kun toimiala yli-investoi itsensä kannattamattomuuteen asti. Näin nähdäkseni markkinataloudessa toimivat teollisuusyritykset ovat lähes aina toimineet. En siis väitä, että näin välttämättä käy, mutta aika tavanomainen tapahtuma se olisi.
Jotta suomispohdinnoissani olisi jotain lisäarvoa edes jollekin, kehotan kiinnittämään huomiota yhtiön kassavirtoihin. Oman pääteoriani mukaan kassavirran arvostus tulee jatkossa entisestäänkin nousemaan, kun emme pääse nollakorkosuosta yhtään mihinkään.
Kannattaa opetella tunnusluvun EV/EBITDA:n (=Velaton arvo per käyttökate) merkitys. Inderesin mukaan tämä olisi Suomisella kolmena seuraavana vuonna kuutosen haminoissa. Eli pyöreästi rahaa tulisi Suomiselle sisään kolmessa vuodessa puolet yhtiön markkina-arvosta plus nettoveloista. Jotain investointeja toki täytynee tehdä ja korkoja sekä verojakin maksaa, mutta käyttökate on kuitenkin oikeaa sisään tulevaa rahaa. Pidetään kuitenkin mielessä, että sekä tulos- että kassavirtalaskelmassa on käyttökatteen alapuolisiakin eriä.
En osaa sanoa missä hinnassa olen irrottamassa, koska tokihan tässä hinta perinteisen fundamenttianalyysin valossa on halvahko. Tunnetummaksi P/E-luvuksi Inderes ennustaa noin viittätoista, mikä sekin on kasvussa olevalle yritykselle matalahko luku.
Yleensä olenkin tällaiset kohteet myynyt liian halvalla. Mutta joka tapauksessa keskiviikon Suomisen osari ja sitä ennen tehty ”En sittenkään myy” -päätös jää pysyväksi valopilkuksi spekulantin uralleni.
Tällaisten tapahtumien takia osakepoiminta on jonkun verran palkitsevampaa touhua kuin kovin tylsä (joskin sinänsä suositeltava) indeksirahastosijoittaminen.
P.S. Kirjoitin pohdintani Sijoitustiedon Suominen-ketjuun ennen osaria, muuten en olisi iljennyt pelkästä peruutuspeilistä käsin hehkuttaa.
Kiinteistösijoittaminen sopii yksinkertaisille
EV/EBITDA-luku: P/E-luvun varjoon jäänyt hyödyllinen osakkeen arvostusmittari
* Yritän siis kovasti vältellä antamasta mitään insidertietoa
** Tässä kolumnissa tuskin olisi käsitelty Ovaroa lainkaan, jos olisin tällä hetkellä eri näkemyksessä.
