Olet täällä

Artikkelit

Asuntosijoittamisen ja rahastosijoittamisen kassavirta

Korkojen ja hoitovastikkeiden nousun myötä monen asuntosijoittajan kassavirta on heikentynyt. Nyt moni on ensimmäistä kertaa tilanteessa, jossa asuntosijoitus vaatii joka kuukausi lisärahaa pyöriäkseen.

Jotkut ovat kutsuneet tätä asuntosäästämiseksi. Eli on haluttu korostaa, että kyseessä on ennemminkin säästämistä kuin sijoittamista.

Kuitenkin jos katsotaan kokonaisuutta, niin taustalla asuntosijoittajan varallisuus kasvaa koko ajan. Jos laina lyhenee 300 €/kk ja omaa rahaa pitää laittaa sisään 100 €/kk, kasvaa sijoittajan varallisuus 200 €/kk. Ei tämä nyt aivan katastrofaalinen tilanne ole.

Mielestäni onkin semantiikkaa kutsutaanko tätä säästämiseksi vai sijoittamiseksi, enkä ole kiinnostunut väittelemään sijoittaja-sanan etymologiasta.

Jos henkilö sijoittaa joka kuukausi satasen indeksirahastoon, onko hän sijoittaja vai säästäjä? Merkitystä on vain sillä, että hän toimii fiksusti. Sijoittaa.

Kun kassavirta on -100 €/kk ja laina lyhentyy 300 €/kk, pitää tuo satanen kuitenkin löytää joka kuukausi. Negatiivinen kassavirta onkin ongelma siinä kohtaa kun muutkin kulut nousevat mutta tulot eivät.

En silti usko, että on mitenkään pysyvä tilanne, että kassavirta olisi näin negatiivinen. Ajan myötä palkat ja vuokrat nousevat ja kenties korkokin laskee kun inflaatio laantuu.

Periaatteessa tänä vuonna inflaation pitäisikin laskea jo pelkästään siksi, että kohta vertailukohdaksi tulee viime vuoden hetki, jolloin inflaatio oli jo noussut. Toki jos tähän korkeampaan vertailukohtaan nähden yhä 2023 syksyllä ollaan 8-10 % inflaatiossa, on se jo todella huima nousu, käytännössä noin 15-20 % kahdessa vuodessa.

Olen Buffetin kanssa samaa mieltä, että paras mitä keskiverto ihminen voi tehdä sijoittamisen saralla on laittaa automaattiveloitus indeksirahastoon pyörimään. Joka kuukausi sama summa rahastoon, ei näkemyksen ottamista, ei ajoittamista ja varmasti voittaa ~80 % ammattilaisista pidemmän päälle.

Ja jos tämä on fiksu tapa sijoittaa, miksi saman summan maksaminen asuntosijoitukseen olisi huonompi idea? Molemmissa tapauksissa sijoitukseen menee 100 €/kk, mutta ei indeksisijoittaja sano sijoituksensa olevan kassavirtanegatiivinen. Vaikka se syö rahaa joka kuukausi eikä maksa euroakaan ulos ennen kuin vasta myyntihetkellä.

Toki asuntosijoittaja on sijoitushetkellä sijoittanut merkittävän summan rahaa asuntoon, mitä indeksisijoittaja ei välttämättä ole tehnyt.

Mutta asuntosijoittajalla on pitänyt olla esim. 30.000 euron oma pääoma olemassa koska pankki ei anna 100 % lainaa asuntoon. Jos sama henkilö olisi asunnon sijaan päätynyt sijoittamaan indeksiin, olisi hän luultavasti laittanut tuon samaisen 30.000 euron indeksiin alkupääomaksi.

Nyt ollaan kassavirran kannalta aika lailla identtisessä tilanteessa. Molemmilla on sijoituksessaan kiinni 30.000 euroa ja sijoitukseen lisätään 100 euroa joka kuukausi.

Tietysti indeksisijoittaja voi koska tahansa lopettaa sijoittamisen jos taloudessa on tiukkaa, kun taas asuntosijoittaja ei voi lopettaa satasen kuukausittaista maksuaan.

Toisaalta osakemarkkinoille sijoittavia kannustetaan pysymään strategiassa vaikka kurssit laskisivatkin. Viime vuonna S&P 500 -indeksi laski 16,6 %. Sen sijaan asuntosijoituksen arvo ei näin paljon laskenut. Okei, riippuu tietysti paljon sijainnista, mutta ”normaali” hyvin hoidettu taloyhtiö Tampereen ratikan varrelta on pärjännyt ihan kohtuullisesti.

Tällainen sijoitusasunto tuottaa tällä hetkellä noin 7-8 % omalle pääomalle, joka sattumalta on saman verran kuin mitä osakemarkkinoilta voi olettaa saavan tuottoa.

Tämä onkin yksi asuntosijoittamisen ominaisuus, joka helpottaa sijoittamista. Asunnon markkina-arvoa ei voi tarkistaa mistään päivittäin eikä edes lehtien otsikoiden keskimääräiset muutosprosentit oikeasti kerro paljon mitään (niihin vaikuttaa paljon mitä juuri sillä hetkellä on myyty).

Ja koska et näe asunnon arvon heiluntaa, on sen omistaminen henkisesti helpompaa eikä tule tehtyä hätiköityjä päätöksiä kuten osakepuolella saattaa käydä.

Sijoituksina asunto ja indeksirahasto ovat siis kovin erilaisia, mutta absoluuttisesti kassavirran näkökulmasta ne ovat kuitenkin aika samanlaisia.

Kaikissa sijoituksissa on riskejä ja mahdollisuuksia, ylämäkiä ja alamäkiä. Tällä hetkellä asuntosijoittamisen kannattavuus on heikentynyt, mutta on tosi vaikea nähdä etteikö se korjaantuisi. Tänä vuonna tulemme näkemään isojakin vuokrankorotuksia mikäli vuokrasopimus on sidottu kuluttajahintaindeksiin.

Uusin osavuosikatsauskalenteri
Liity Sijoitustiedon jäseneksi