Olet täällä

Ovaro (os. Orava)

Sivu:

Sivut

12.12.2019, 13:44
Liittynyt:
20.1.2019, 16:45
Viestejä:
10
Pisteet:
+4

Ei  näy myyntipainetta. 

0
+1
0
-1
0
0
12.12.2019, 16:05
Liittynyt:
16.12.2013, 13:48
Viestejä:
4455
Pisteet:
+4633

von Fyrckendahl kirjoitti:

Vuokraus ei etene niin kuin pitäisi. Onko sinulla Aki väärä hevonen?

Voi olla. Varmasti ostin hevosesta osuuden liian aikaisin. Mutta en ainakaan dakota-intiaanien legendaarisella kuolleella hevosella. Enkä  yleensä yhdestä kuukausiraportin desimaalipilkusta hernostu. Ja vaikka Trump viikonloppuna päättää mitä tahansa, seisovat Kotkan, Porin ja Savonlinnan laatukiinteistöt pystyssä maanantainakin.

4
+1
0
-1
4
0
12.12.2019, 20:16
Liittynyt:
12.12.2019, 20:07
Viestejä:
27
Pisteet:
+10

Olen antanut itselleni kertoa, että huhtikuussa erääntyvän 20 miljoonan lainan vakuutena on ollut asuntoja ja talletuksia.

Lainan vakuusarvo on ainakin lähtötilanteessa ollut 30% yli lainan nimellisarvon. Eiköhän tuo vähän auta, kun uutta lainaa haetaan... luulisin.

0
+1
0
-1
0
0
12.12.2019, 22:16
Liittynyt:
2.11.2018, 12:56
Viestejä:
657
Pisteet:
+345

Aki Pyysing kirjoitti:
Enkä  yleensä yhdestä kuukausiraportin desimaalipilkusta hernostu. 

Ei pilkusta, mutta vuokrausasteen kokonaislukuosa joutaisi mielestäni olemaan selvässä nousutrendissä. Vuosi on kulunut eikä vielä olla tavoitettu edes Huhtanen Capitalin laatukiinteistöjen vuokrausastetta. Tässähän voi käydä niin, että rahoitusneuvotteluista tullaan ulos toivottua korkeamman koron kanssa, kun Ovaron earning power ei osoita paranemisen merkkejä.

2
+1
0
-1
2
0
4/29
17.12.2019, 12:27
Liittynyt:
5.11.2018, 13:15
Viestejä:
109
Pisteet:
+148

Esimerkki Ovaron ydinsalkun ongelmakohteesta:

 

Alla esimerkki kohteesta, joka ei edes täyteen vuokrattuna tuota kunnolla, koska kohteesta saatavan vuokran ja asuntojen hoitokulujen suhde on niin heikko:

Seuraavassa laskelmissa käytetään nyrkkisääntönä keskimääräisenä oletuksena hoitokuluna 5€/m2. Eri lähteistä riippuen vanhojen kerrostaloasuntojen hoitokulut ovat olleet haarukassa 4,83€ - 5,13€ / m2.

Esimerkki: Kosulankatu 6, Varkaus. Kohteessa on oikotien talosivun mukaan 9 kpl rivitaloasuntoja, jotka ovat kaikki kooltaan 96m2. Kohde on valmistunut v.1935.

https://asunnot.oikotie.fi/talo/kosulankatu-6-varkaus/3262607

 

Kohteessa on tällä hetkellä vuokrattavana yksi 96m2 rivitaloasunto hintaan 600€/kk. Hoitokulut ovat 5€/m2 oletuksella siis 480€. Nettotuottoa jää asunnosta vuokrattuna 120€/kk. 

Kohteesta on viimeksi saatu vuokrattua samanlainen 96 asunto hintapyynnillä 610€/kk 4 kuukauden markkinointiajan jälkeen. Ei tiedetä, vuokrattiinko kohde hintaan 610€/kk, mutta 4 kuukauden jälkeen ilmoitus poistui oikotieltä. Tyhjiä kuukausia tuli joka tapauksessa 4 kpl. 

Tämän kohteen viimeisimmät vuokrapyynnit ovat olleet: 650€/kk -> 625€/kk -> 610€/kk -> ja nyt 600€/kk. Markkinoiontiajat ovat olleet keskimäärin 3 kk. Jokainen asuntosijoittaja tietää, että missä vuokrausajat ovat pitkiä ja vuokrat jatkuvasti laskussa, siellä esiintyy myös runsasta vajaakäyttöä. Se, että tällä hetkellä vain 1 asunto on kohteesta julkisesti vuokrattavana, ei tarkoita sitä, etteikö tyhjiä voisi olla enemmänkin, koska Colliers ei laita kerralla kaikkia vuokrattavana olevia asuntoja näkyville.

 

Kun kohteessa hoitokulut muodostavat 80% vuokrasta, tarkoittaa se sitä, että 80% käyttöasteella kohden pyörii plus miinus nolla ja tämän alla kohde pyörii pakkasen puolella. Tällöin ei vielä tehdä ainuttakaan korjausta, vain katetaan juoksevat menot. Kohteesta saatava markkinavuokra laskee koko ajan.

Voidaan sanoa melkoisen varmasti, että tämä kohde pyörii jatkuvasti negatiivisella kassavirralla.

 

No, mikä tässä on sitten ongelma, kyseessähän on vain yksi pieni kohde Varkaudesta ja sen tasearvokin on vain 522 000€ viimeisen sellaisen JLL:n arviointiraportin mukaan, josta löytyvät kohdekohtaiset arvot? (löytyy Ovaron sivuilta, asuntosalkku-kohdasta)

Ongelma 1 on se, että se tuottaa nykyisellään luultavasti tappiota ja siitä ei pääse millään eroon. 

Ongelma 2 on se, että kohde on käytännössä arvoton.

Kenellekään sijoittajalle sitä ei pysty myymään ja miksi ihmeessä yksikään yksityisostaja ostaisi asunnon, jossa voi myös asua vuokralla samalla hinnalla kuin kuukausittainen hoitovastike olisi?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4
+1
0
-1
4
0
17.12.2019, 14:01
Liittynyt:
16.12.2014, 18:48
Viestejä:
129
Pisteet:
+73

Kyseisen kaupungin asuntomarkkinan hyvin tuntevana ja neljä kohdetta omistavana 5€ hoitovastike on kyllä aivan älytön. Normaalit vastikkeet n. 3.20 - 3.40€ ainakin omissa kohteissa. Lisäksi kyseinen kohde on omasta mielestäni ehkä heikoimmassa kaupungin osassa. Kaikki palvelut, koulut yms. ovat keskittyneet toiselle puolelle kaupunkia. Huonokuntoiseen asuntoon heikolla sijainnilla on hankala saada vuokralaisia suurellakaan alennuksella. Itse uskon myös kaupunkien sisäiseen eriytymiseen asuntomarkkinoilla eli taantuvassakin kaupungissa parhaiten pintansa pitävät hyväkuntoiset ja hyvällä sijainnilla olevat asunnot, koska jossain on aina asuttava. Oravan kohteet ovat heikoimmissa kaupungin osissa. Jos tällainen tilanne on myös muissa kaupungeissa niin kuin oletan niin ei hyvä - tämän vuoksi olen itse luopunut Ovaroistani

1
+1
0
-1
1
0
17.12.2019, 15:00
Liittynyt:
16.12.2013, 13:48
Viestejä:
4455
Pisteet:
+4633

Kiinteistöpro kirjoitti:

Seuraavassa laskelmissa käytetään nyrkkisääntönä keskimääräisenä oletuksena hoitokuluna 5€/m2. Eri lähteistä riippuen vanhojen kerrostaloasuntojen hoitokulut ovat olleet haarukassa 4,83€ - 5,13€ / m2.

keijokepuli kirjoitti:

Kyseisen kaupungin asuntomarkkinan hyvin tuntevana ja neljä kohdetta omistavana 5€ hoitovastike on kyllä aivan älytön.

Pitäisiköhän pysäyttää rikkinäinen puhelin -efekti tähän? Kiinteistöpron laskelmassa hoitovastikke oli arvattu, eikä todellinen. En miekään toki oikeaa tiedä, mutta viestisi perusteella 5€ on yläkanttiin. Varkaus on toki tiedossa oleva ongelmakohde, jonka Ovarolle tyrkkäsi aikoinaan joku hallituksen jäsen, jonka nimeä en nyt muista . Edustaa noin puolta prosenttia koko Ovaron kiinteistökannasta, jos 500K nyt sitten oli kuitenkin oikea luku tasearvoksi.

0
+1
0
-1
0
0
17.12.2019, 15:21
Liittynyt:
12.12.2019, 20:07
Viestejä:
27
Pisteet:
+10

von Fyrckendahl kirjoitti:

Tässähän voi käydä niin, että rahoitusneuvotteluista tullaan ulos toivottua korkeamman koron kanssa, kun Ovaron earning power ei osoita paranemisen merkkejä.

Veikkaan uudelle vakuudelliselle bondille kuponkikoroksi 5,5 - 6,5 %. 

Tällä menee todennäköisesti hyvinkin kaupaksi. (Vanha 4,25%)

0
+1
0
-1
0
0
8/29
17.12.2019, 15:45
Liittynyt:
16.12.2013, 13:48
Viestejä:
4455
Pisteet:
+4633

PerttiKotos kirjoitti:
von Fyrckendahl kirjoitti:

Tässähän voi käydä niin, että rahoitusneuvotteluista tullaan ulos toivottua korkeamman koron kanssa, kun Ovaron earning power ei osoita paranemisen merkkejä.

Veikkaan uudelle vakuudelliselle bondille kuponkikoroksi 5,5 - 6,5 %. 

Tällä menee todennäköisesti hyvinkin kaupaksi. (Vanha 4,25%)

Mie veikkaan ottavani Ovarossa pahasti pataan, jos tuo arvio toteutuu.

1
+1
0
-1
1
0
17.12.2019, 15:55
Liittynyt:
16.12.2014, 18:48
Viestejä:
129
Pisteet:
+73

En minäkään 5€ hoitovastikkeeseen oikein jaksa uskoa, koska talonyhtiön kiinteät kulut (kaukolämpö, isännöinti, sähkö, kiinteistönhoito yms) eivät varmaankaan saman kaupungin sisällä aivan noin paljon vaihtele ja jos vaihtelee, niin kilpailutuksessa on velttoiltu. Tässä olisi kuitenkin pienehköllä vaivalla säästettävissä runsaasti euroja. Omistajana saattaisin tästä älähtää...

0
+1
0
-1
0
0
17.12.2019, 17:05
Liittynyt:
2.11.2018, 12:56
Viestejä:
657
Pisteet:
+345

Kosulankatu 6 on hankittu Ahlströmiltä v. 2013. Kohteessa on 9 kpl 94 m2 neliötä ja oma tontti. Kohde on 100 % omistuksessa.

Kauppalehden palstalta löytyy vuoden 2015 tieto: "Kyseisessä asunnossa yhtiövastike yli 500 euroa ja vuokrapyyntö ollut 669 euroa/kk." Jos tieto pitää paikkansa, vastike on ollut yli 5 €/m2. Tieto ei kerro, onko kyseessä pelkkä hoitovastike vai sisältyykö summaan korjaus- tai rahoitusvastiketta.

Kohde on Ovaron salkussa poikkeuksellinen. Se on ensinnäkin kaikkein vanhin. Se on pieni rivarikohde. Se on myös "ydinsalkun" kohteista selvästi vähäarvoisin. Vaikka tämän kohteen ongelmat ratkaistaisiin täydellisesti ja kannattavimmalla mahdollisella tavalla, Ovaron bulkki on kuitenkin kerrostaloja isommissa kaupungeissa. Tähän ei kannata ihan hirveästi analyysivoimaa panostaa, sillä tämän kohteen tilaa ei pysty yleistämään Ovaron tilaksi.

Kohde on tullut Ovarolle Ahlströmiltä osana isompaa apporttia juuri ennen listautumisantia. Käyväksi arvoksi Orava on ilmoittanut 312 000 € 30.9.2013 ja 472 000 € 31.3.2016. Uudempaa tasearvoa ei ole kerrottu.

Mielestäni yhtiö toimii järkevästi pyrkimällä saamaan kohteeseen asiakkaan alentamalla vuokraa, kunnes parempi ratkaisu löydetään.

0
+1
0
-1
0
0
17.12.2019, 17:06
Liittynyt:
2.11.2018, 12:56
Viestejä:
657
Pisteet:
+345

PerttiKotos kirjoitti:
Veikkaan uudelle vakuudelliselle bondille kuponkikoroksi 5,5 - 6,5 %. 

Perustuuko veikkaus johonkin?

0
+1
0
-1
0
0
12/29
17.12.2019, 17:43
Liittynyt:
12.12.2019, 20:07
Viestejä:
27
Pisteet:
+10

von Fyrckendahl kirjoitti:
PerttiKotos kirjoitti:
Veikkaan uudelle vakuudelliselle bondille kuponkikoroksi 5,5 - 6,5 %. 

Perustuuko veikkaus johonkin?

Juu, näppituntumaan bondimarkkinoista.

0
+1
0
-1
0
0
17.12.2019, 18:44
Liittynyt:
26.6.2014, 13:39
Viestejä:
1141
Pisteet:
+1037

 

Jos katsotaan vuokra-asuinkerrostalohuoneistojen kuluja ennen rahoitusta, ne ovat elinkaaren yli asunto-osakeyhtiömuoto huomioituna ovat jossain 8-9 euron nurkilla kun ostetaan kaikki ulkoa. Jos vuokraat alle 8-9 euron tuotoilla neliöltä, teet tappiota Ovaron kulurakenteella. Tämä siis ennen rahoitusta.

Osa noista kuluista tulee maksettavaksi suorina hoitokuluina, osa Ovaron omina kuluina, osa taseeseen aktivoitavina korjauksina, osa normaaleina arvonalennuksina ja osa satunnaisina erinä, kun talo muuttuu täysin käyttökelvottomaksi tai myydään, mutta kyllä nuo kulut pitää kuitenkin pitkässä juoksussa maksaa.

Hyvissä kiinteistösijoituskohteissa on usein rakenteellista arvonnousua, joka peittää näitä eriä. Huonoissa kohteissa ei. Pahin tilanne on silloin kun taseessa on paljon piilokuluja aiheuttavaa lähes arvotonta omaisuutta, josta ei päästä eroon. Nyt Ovarolla näyttää olevan lisääntyvä määrä huonoja kohteita, lisääntyvä määrä siitä syystä, että muuttotappiopaikkakunnalla vähän syrjässä olevista epäsuosituista asunnoista tulee vuosi vuodelta aina vaan epäsuositumpia kun asuinkuntien määrä suhteessa tarjolla oleviin asuntoihin laskee.

 

2
+1
0
-1
2
0
17.12.2019, 18:39
Liittynyt:
5.11.2018, 13:15
Viestejä:
109
Pisteet:
+148

Silloin kun kohde on "vähemmän priimaa" ja epälikvidi, sen hinnan arviointi on aina haasteellista. Ovaro käyttää nyt ulkopuolista arvonmäärittäjää JLL:ää, joka on ilman muuta parempi vaihtoehto kuin vanhan Oravan oma arvonmääritysmalli ja lienee totuudenmukaisempi. Alla oleva esimerkki siksi, että aina näihinkään ei voi aukottomasti luottaa. 

Katsotaan vielä lyhyesti samasta kohteesta saatavilla olevaa hintadataa:

Kosulankatu 6, Varkaus:

https://asunnot.oikotie.fi/talo/kosulankatu-6-varkaus/3262607

Kohde löytyy siis täältä JLL:n ulkopuolisesta arviosta viimeisen sivun puolivälistä. Kohteessa on 9 asuntoa, 864m2 ja sen arvo on JLL:n mukaan 522 000€. Arviolausunto on nyt noin 2 vuotta vanha, uudempia kohdekohtaisia arvostuksia ei valitettavasti ole saatavilla. Raportissa Neliöhinnaksi annetaan 604€/m2:

https://s3-eu-west-1.amazonaws.com/ovaro/Arviolausunto-Orava-Asuntorahasto-asunnot-311217-JLL.pdf

En tiedä, mistä JLL:n kaverit ovat tuon neliöhinnan 604€ ottaneet, mutta se on hyvin mielenkiintoinen verrattuna siihen, että oikotien sivujen mukaan kyseisestä kohteesta on ollut 5 kpl myynti-ilmoituksia vuosina 2014-2017. Näiden hintapyyntien neliöhinnat menevät seuraavasti uusimmasta vanhimpaan:

479€

495€

401€

422€

451€

Tosin ainuttakaan asuntoa ei noilla hintapyynneillä koskaan myyty, sillä kohteessa on 9 asuntoa, ja niin on edelleen JLL:n raportissa vuoden 2017 lopussa.

Kohteen vuosien 2014-2017 hintapyynnit olivat siis keskimäärin 450€/m2, joilla ei myyty ainuttakaan asuntoa. 

Kohde sijaitsee Varkauden Kommilan kaupunginosassa.

 

Katsotaanpa vielä seuraavaksi toteutuneita kauppoja Varkauden Kommilan kaupunginosassa:

https://asuntojen.hintatiedot.fi/haku/?search=1&l=0&c=Varkaus&pc=11&cr=2&ns=Kommila&nc=21&amin=&amax=

Ylläolevasta linkistä löytyy Kommilan alueelta 6 kpl toteutuneita asuntokauppoja. Neliöhinnat näissä ovat 177€/m2 ja 412€/m2 väliltä ja niiden keskiarvo on 274€/m2.

Näyttäisi siltä, että JLL:n arvioraportin neliöhinnassa 604€/m2 on noin puolet ilmaa.

 

 

 

 

1
+1
0
-1
1
0
17.12.2019, 19:00
Liittynyt:
2.11.2018, 12:56
Viestejä:
657
Pisteet:
+345

JLL:n arvio 31.12.2018, joka on ollut oikeastikin tasearvon perusteena, oli 179 miljoonaa. Se julkinen arvio 31.12.2017 oli 194 miljoonaa. Siinä välissä JLL alensi neliöhintojaan keskimäärin 4 %. Harmillisesti emme tiedä, alensiko JLL arvioitaan Varkaudessa, Kotkassa, Savonlinnassa vai missä.

Oravan itse laskemat tasearvot ovat olleet JLL:ää paremmin linjassa pyyntihintojen kanssa tässä kohteessa. Tosin kun kauppaa ei ole saatu, ei ole saatu tietää myöskään todellista markkinahintaa.

Rivi- ja pientalojen keskineliöhinta Varkaudessa on Tilastokeskuksen uusimman v. 2016 tilaston mukaan ollut 940 €/m2. Kauppoja on tehty 84 kpl. Kerrostaloissa neliöhinta on jonkin verran alempi, 826 €/m2. Kommilan postinumeroalueella taas kaikkien talotyyppien keskineliöhinta on ollut 751 €/m2 v. 2017. Rivitaloja tai 1920-luvulla rakennettuja asuntoja ei pysty tilastosta erottelemaan. Näihin neliöhintoihin verrattuna Kosulankatu 6 näyttää olevan melko maltillisesti arvostettu.

Yksittäisen kohteen arvo tuskin on paljastettavissa tällaisilla keinoilla. Se tarkoittaisi samalla, että kiinteistöarviointi on yksinkertaista mekaanista työtä, joka voitaisiin siirtää kadunmiesten tehtäväksi.

0
+1
0
-1
0
0
16/29
17.12.2019, 19:10
Liittynyt:
2.11.2018, 12:56
Viestejä:
657
Pisteet:
+345

petteri kirjoitti:

Jos katsotaan vuokra-asuinkerrostalohuoneistojen kuluja ennen rahoitusta, ne ovat elinkaaren yli asunto-osakeyhtiömuoto huomioituna ovat jossain 8-9 euron nurkilla kun ostetaan kaikki ulkoa.

Oravan keskivuokra oli vuonna 2018, siis ennen kuin kämppiä alettiin tyhjentää saneerausta varten, n. 10,60 €/m2/kk. Ydinsalkun keskivuokra lienee alempi.

0
+1
0
-1
0
0
17.12.2019, 19:35
Liittynyt:
26.6.2014, 13:39
Viestejä:
1141
Pisteet:
+1037

Minä lähtisin siitä, että tuo Kosulankadun talo on arvoton, kunnes toisin myynnissä osoitetaan. Jos joltain Sulo Vileniltä tuosta muutaman kymppitonnin nettihuutokaupassa saa niin hyvä on. Toki usein on kiinteistösijoitusfirman on hyvin vaikea tunnustaa, että joku kohde on vaan lähes arvoton ja se kannattaa myydä hinnalla millä hyvänsä. 

Näissä Kosulankadun tapaisissa paskakiinteistöissä on näet toiminnan kannalta se kauhea tilanne, että ne vievät organisaation henkiset resurssit. Miten tämän voisi vuokrata? - ajattelu kuluu tälläisen paskan tekohengitykseen. Sen sijasta että mietittäisiin tuottoisampia kohteita, miten niistä saataisiin enemmän irti, listalla onkin olemattoman arvoinen rivitalo kerta toisensa jälkeen.

Kun nyt näyttää, että koko firmaa ei olla laittamassa nopeasti lihoiksi, pahimpien lähes arvottomien sontaläjien poistaminen hinnalla millä hyvänsä pitäisi olla nopeana tavoitteena. Ilmoitus huutokaupat.com:iin ja kyllä yleensä joku Vilen jollain hinnalla ottaa kiinteistön vastaan, ei se niin vaikeaa ole. Arvonalennukset satunnaisina erinä sattuvat vain kerran ja maksavat vain kuvitteellista leikkirahaa, mutta sonnan säilöminen kiinteistösalkussa maksaa joka vuosi.

3
+1
0
-1
3
0
17.12.2019, 19:18
Liittynyt:
5.11.2018, 13:15
Viestejä:
109
Pisteet:
+148

von Fyrckendahl kirjoitti:

JLL:n arvio 31.12.2018, joka on ollut oikeastikin tasearvon perusteena, oli 179 miljoonaa. Se julkinen arvio 31.12.2017 oli 194 miljoonaa. Siinä välissä JLL alensi neliöhintojaan keskimäärin 4 %. Harmillisesti emme tiedä, alensiko JLL arvioitaan Varkaudessa, Kotkassa, Savonlinnassa vai missä.

Tämä on toki totta. 

von Fyrckendahl kirjoitti:

Yksittäisen kohteen arvo tuskin on paljastettavissa tällaisilla keinoilla. Se tarkoittaisi samalla, että kiinteistöarviointi on yksinkertaista mekaanista työtä, joka voitaisiin siirtää kadunmiesten tehtäväksi.

Olen tästä asiasta eri mieltä. Ei yksittäisen kohteen arviointi kovin vaikeaa tai monimutkaista ole.

Jos talosta x yritetään 3 vuoden aikana myydä 5 eri asuntoa hinnalla 450€/m2 eikä kukaan niitä osta (markkinoiontiaika 3-5kk ennen kuin on otettu pois myynnistä), niin ei ole millään tavalla realistista väittää, että arvo olisi 600€/m2.

0
+1
0
-1
0
0
17.12.2019, 20:56
Liittynyt:
2.11.2018, 12:56
Viestejä:
657
Pisteet:
+345

Kiinteistöpro kirjoitti:

Ei yksittäisen kohteen arviointi kovin vaikeaa tai monimutkaista ole.

Kun vertailukauppoja on vähän, konsensuksen löytäminen tuntuu olevan kovin vaikeaa. Kiinteistövälittäjien arviot heittelevät kymmeniä prosentteja yksittäisestä kohteesta.

Kiinteistöpro kirjoitti:
Jos talosta x yritetään 3 vuoden aikana myydä 5 eri asuntoa hinnalla 450€/m2 eikä kukaan niitä osta (markkinoiontiaika 3-5kk ennen kuin on otettu pois myynnistä), niin ei ole millään tavalla realistista väittää, että arvo olisi 600€/m2.

Ei onneksi väittänytkään.

Miten arvioidaan käypä arvo kohteessa, jossa myyntiaika on pitkä? Sanotaan esim. omakotitalo Varkaudessa, keskimääräinen myyntiaika 2 v (oma heitto). Jos pannaan kohde myyntiin eikä mene 6 kk kuluessa, todetaanko automaattisesti ettei hinta pidä, vai vaihdetaanko esim. laiska välittäjä parempaan? Ei vaadi kuin yhden ostajan, joka suostuu ostamaan, ja sitten se on se markkinahinta. Jos realistisia ostajia tulee vain joka toinen vuosi, menee jopa 2 vuotta markkinahinnan löytämiseen. Sillä välin on vain arvio.

Oravan mallissa taseen kiertoaika oli joitain 20 vuotta. Silti tarkka käypä arvo olisi pitänyt tietää 4x/v.

 

0
+1
0
-1
0
0
20/29
1.1.2020, 16:24
Liittynyt:
26.6.2014, 13:39
Viestejä:
1141
Pisteet:
+1037

Ovarolla on nyt sitten kolme kuukautta armonaikaa järjestellä rahoitus kuntoon. 1.4 on 20 miljoonan euron bondin eräpäivä ja siitä ei voi neuvotella.

Toki kassassa lienee nyt noin 10 milliä eli puolet tarvittavasta summasta, mutta toinen 10 milliä pitää löytyä muualta.

On vähän huolestuttavaa, että rahoituksen järjestäminen menee näin lähelle deadlinea, yleensä isot rahoitukset hoidetaan valmiiksi jo vähän aikaisemmin kuin 3 kuukautta ennen. 

Tulee mieleen, onko rahoitusneuvotteluissa tullut mutkia matkaan kun rahoitus ei ole vielä paketissa. 

 Uskon, että bondin rahoitus jotenkin järjestyy, mutta mitä pidemmälle rahoituksen varmistuminen menee, sitä isompi on tavalla tai toisella negatiivisen tapahtuman riski. 

 

1
+1
0
-1
1
0
1.1.2020, 19:42
Liittynyt:
12.12.2019, 20:07
Viestejä:
27
Pisteet:
+10

Bondien uusinnat julkaistaan lyhyellä varoitusajalla. Suunnitelmat tehdään kyllä hyvissä ajoin ennakkoon mutta myyntityö on lyhyt rykäisy ja mahdollisesti useampia kanavia käyttäen. Kyllä uusi Ovaron laina kaupaksi menee. Vähän joutuu korkoa nostamaan.

0
+1
0
-1
0
0
2.1.2020, 21:30
Liittynyt:
2.11.2018, 12:56
Viestejä:
657
Pisteet:
+345

Kesällä Ovaro sai lainaa 4,5 % korolla synkän Q1-osarin jälkeen.

Tilanne nyt on vähän parempi. Kulukuria harjoitettu, vuokrausaste hiukan noussut, kassassa enemmän rahaa, epävarmuus taseen arvosta myyntien ansiosta hiukan lieventynyt. Hiukan paremmassa tilanteessa lainakin lienee hiukan halvempaa. Jos muu ei auta, Collectorilta pikavippiä ja uusi yritys, kun tilanne on seljennyt lisää.

0
+1
0
-1
0
0
3.1.2020, 13:28
Liittynyt:
16.12.2013, 13:48
Viestejä:
4455
Pisteet:
+4633

https://ovaro.fi/fi/sijoittajat/osakkeenomistajat-12-2019/

Osuusasunnot on ottanut isolla kädellä lisää. Miekin otin nettona joulukuussa vähän, vaikka tässä ketjussa maalattiin ilmestyskirjan petojadevil. Kuten kuuden prosentin lainakorkoja.

Jorma J. Nieminen on mitä ilmeisimmin jatkanut ostoja myös tammikuussa, kun kurssi on @4,37.

Keskihankintahintani on muuten tällä hetkellä 4,62. Tämä ei tosin kerro koko totuutta, koska olen tehnyt pikkukivoja pikkutreidejä, mutta toisaalta salkusta lähtee laput FIFO:lla, eli tämän kirjoitettuani tajusin, etten tiedä, onko Ovaro-tulokseni huonompi vai parempi kuin keskihankintahinta antaa olettaa. Eikä sillä juuri ole väliäkään. 

 

2
+1
0
-1
2
0
24/29
3.1.2020, 15:46
Liittynyt:
2.11.2018, 12:56
Viestejä:
657
Pisteet:
+345

Tätä se tiesi, ettei kurssi enää pudonnut joulukuussa kuten joka vuosi aiemmin.

0
+1
0
-1
0
0
8.1.2020, 12:53
Liittynyt:
16.12.2013, 13:48
Viestejä:
4455
Pisteet:
+4633

Ovarolle uusi talouspäällikkö.

Minna Olin on aikaisemmin toiminut taloushallinnon tehtävissä 20 vuoden ajan, josta suurimman osan kiinteistösijoitusalalla.

’’Vahvistamme Ovaron taloushallintoa Minna Olinin tullessa mukaan joukkueeseen. Samalla otamme itsellemme osan aikaisemmin ulkoistetuista tehtävistä ja pelkistämme näin toimintamallia. Tavoitteena on sekä parantaa yhtiön talousohjausta että kustannustehokkuutta”, tuleva toimitusjohtaja Huttunen kommentoi.

Toivottavasti sekä talousohjaus että kustannustehokkuus tosiaan paranevat. Toisin kuin teknobuumissa, niin kiinteistöalalla ei headcountin eli kuluerien kavsvattaminen välttämättä saa sijoittajia villiintymään.

Taidan tehdä yhden uudenvuoden lupauksen juuri tässä ja nyt: Liityn tänä vuonna LinkedIniin. En saadakseni headhuntereita kimppuuni, vaan stalkatakseni esim. uusia rekryjä, vanhoja kavereita ja kaikkia muitakin. Stalkkauksesta jää nimittäin kuulemma jälki, ja tavanomainen bulvaanini on protestoinut tilinsä jatkuvaa käyttöä tähän.

2
+1
0
-1
2
0
8.1.2020, 13:19
Liittynyt:
1.10.2014, 21:40
Viestejä:
69
Pisteet:
+24

Stalkkausjäljen saa pois, mutta tässä on kustannuksena ettet näe kuka sinua on stalkannut. Toinen vaihtoehto on maksaa jolloin ei jää jälkeä, mutta näkee sinua stalkanneet.

0
+1
0
-1
0
0
9.1.2020, 11:34
Liittynyt:
16.12.2013, 13:48
Viestejä:
4455
Pisteet:
+4633

Joulukuussa 2019 yhtiö myi 10 asuntoa velattomilta hinnoiltaan 2,5 M€. Yhtiö on 1-12/2019 myynyt asuntoja velattomin hinnoin yhteensä 31,3 M€:lla. 1-12/2019 myydyt huoneistot vastaavat n. 45 prosenttia koko Muun toiminnan alkavan taseen 2019 arvosta.

Ydintoiminnan vuokrausaste on parantunut kaksi prosenttiyksikköä vuodenvaihteesta: neliömetripohjaisesti laskettu vuokrausaste:

31.12.2019 30.11.2019 31.12.2018

85,8 %        87,4 %         83,8 %

Vuokrausasteen laskua juhlivat kaikki Oravaa kympillä ostaneet ja niistä ajoista sitä keskustelupalstoilla parjanneet. Cheers vain sinnekin.

Myyntiluku oli aavistuksen odotuksiani parempi, mutta ydinpommisalkulle pitäisi kyllä saada jotain kehitystä aikaan. Esimerkiksi räjäyttää pari taloa. Tai vaihtoehtoisesti lahjoittaa.

Osari on kyllä jännä nähdä. Ja jännän äärellä ollaan myös rahoitusratkaisua odotellessa. Miulla on teoria, että osari ei ole kovin häävi, mutta rahoitusratkaisu löytyy notkeasti.

0
+1
0
-1
0
0
9.1.2020, 18:07
Liittynyt:
26.6.2014, 13:39
Viestejä:
1141
Pisteet:
+1037

Kun kassassa lienee vuodenvaihteessa 10,4-11,2 milliä ja myynneistä saadaan koko ajan lisää arvaisin, että kohta tulee joku ehkä 8-10 miljoonan vakuudellinen revolveri tai joku muu lyhyt ratkaisu, jolla käteisen lisäksi maksetaan bondi pois ja revolveria tai lyhyttä rahoitusta lyhennetään myyntituloilla. Korko ei ole oikeastaan tuossa kauhean merkityksellinen. Mutta eiköhän se 4-5% haarukassa ole. 

Kun kovenanttipaineet on saatu pois ehkä voidaan ulostaa pahimpia ydinpommeja. Isompi rahoitusratkaisu tullee vasta vähän ajan päästä, nyt alkukeväästä tullee joku väliaikaisratkaisu. 

 

0
+1
0
-1
0
0
9.1.2020, 20:36
Liittynyt:
8.11.2017, 12:36
Viestejä:
30
Pisteet:
+10

Aki ja Petteri voisivat nyt koittaa löytää jonkinlaisen yhteisen näkemyksen tähän Ovaroon. Tuulipuvulla menee sormi suuhun kun ei tässä tiedä ketä pitäisi peesata. Technopoliksen kanssa oli helpompaa.

2
+1
0
-1
2
0

Sivut