Olet täällä

Kolumnit

Kolumni: Hevosen vaihtaminen

Reilu vuosi sitten kirjoitin, että minulla on törkeä ylipaino Spondassa. Minä ajan kuitenkin sillä hevosella mikä kulloinkin hyvältä tuntuu, enkä sillä millä olen aina tottunut ratsastamaan. Pidänkin ”osta ja unohda” strategiaa lähinnä laiskuutena. Toki jos on taipumusta ennenaikaiseen laukeamiseen eli ei pysty ratsastamaan voitollisella hevosella mitenkään muuten pitkään, voi olla hyväkin unohtaa sijoituksensa. Minä yritän kuitenkin modata salkkuani aina päivän tilanteen mukaan ja vaihdoin Spondani Technopolikseen spekulantin näkökulmasta jo kauan sitten eli viime vuoden puolella.

Nyt minulla on sitten törkeä ylipaino Technopoliksessa. Toimiala ei ole varsinaisesti vaihtunut, kun molemmat ovat kiinteistösijoitusyhtiöitä. Päivitin kiinteistösijoitusexcelini sunnuntaipäivän ratoksi ja päädyin pysymään asemissa, eli pitämään tai lisäämään näillä hintasuhteilla Technopolista ja jättämään muut hevoset samalla areenalla eli Cityconin ja Spondan tällä hetkellä muiden ajettaviksi.

Pörssissä on uudehkona tulokkaana Orava Asuntorahasto Oyj, mutta tähän hevoseen en helpolla koske. Se on paperilla täydenhintainen ja lisäksi en tykkää papereistaan yhtään. Vanhaa laskentaekonomia ahdistavat yhtiössä sekä kirjanpitokäytäntö että toteutetut operaatiot. En jaksa avata tätä, koska en näe mitään valoa tutkia yhtiötä enempää. Jos minua kohde vähänkään ahdistaa, en ota. Joku toinen voi ihan hyvin tykätäkin ja ihan asiallisin perustein ja toivotan heille onnea.

Koin tänään vanhan kertaamisen iloa. Tämä tuli vasta sen jälkeen, kun olin sanonut läppärilleni naisen sukupuolielimen viisikirjaimisen kutsumanimen useampaan kertaan. Tajusin, että Cityconilla päättyi juuri osakeanti, joka oli reilusti edellisen osavuosikatsauksen jälkeen. Jouduin tekemään osakeantikorjauksia tunnuslukuihin pitkästä aikaa. Onnistuin ehkä laatimaan oikean taulukon laskemaan Cityconille osakeantikorjatut omat pääomat. Tämä on tosiaankin ehkä, koska deadline painoi päälle ja aikaa tarkistuksiin oli rajallisesti.

Jos tarkkailee kiinteistösijoitusyhtiöissä vain kahta tunnuslukua, on pitkälti jäljillä. Nämä ovat EPRA NAV (=net asset value, oma pääoma per osake) ja EPRA tulos per osake. EPRA on European Public Real Estate association. Se on non-profit organisaatio, eli luultavasti tekee hyvää tiliä, jonka pitävät dirikat, kuten esimerkiksi FIFA:ssa. EPRA:n suhteen minulla on pelkkä valistumaton arvaus, FIFA:n suhteen hyvinkin valistunut. Mutta mitä EPRA:n tunnuslukuperusteisiin tulee, olen pitänyt niitä hyvinä. Kaikki kolme ilmoittavat nämä luvut.

Cityconin perjantain kurssilla 2,34 sen EPRA P/E on 14,2 ja P/NAV 0,89. Näistä edellinen perustuu Cityconin omaan ennusteeseen ja jälkimmäinen on minun arvioimani, joka tarkentuu seuraavassa osarissa. Tämä kuulostaa itse asiassa varsin edulliselta nollakoron olosuhteissa.

Spondalla taas hintaan 3,43 EPRA P/E on 9,7 samoilla perusteilla kuin Cityconilla ja P/NAV 0,65. Kun molemmat luvut ovat pienempiä, ottaisin tällä perusteella sitten Spondaa ennemmin kuin Cityconia. Näiden tunnuslukujen suhteen koolla on siis väliä, eli pienempi on parempi.

Technopoliksen nykynoteerauksella 3,74 P/E on 7,1 hyvin maltillisella minun tulosarviollani, koska omiaan pitää arvioida ankarammin. Se on siis matalin kaikista kolmesta ja tässä markkinatilanteessa poikkeuksellisen matala. P/NAV on kuitenkin 0,85, eli Cityconin luokkaa ja Spondaa selvästi korkeampi, joten hevosen valinta ei ole niin yksinkertaista, että joku hevonen juoksisi parhaiten sekä suomalaisessa kesäsäässä (=kylmää ja sataa) että helteessä.

Sitten täytyy tutkia hevosta vähän lähempää. Nämä NAV:it on laskettu pyöreästi siten, että diskontataan markkinoiden tuottovaateella nettovuokrat. Tämä markkinoiden tuottovaade on Cityconilla 6,1, Spondalla 6,5 ja Technopoliksella laskemani 7,8. Technopolikselle tai sisälukutaidolleni kiireessä pyyhkeitä siitä, että jouduin laskemaan sen, koska osarista mielestäni löytyi vain markkina-alueittain. Tosin tämän ansiosta olen aavistuksen vähän avuttomampi excelin käytössä jatkossa.

Nettotuottovaateet ovat erilaisia, koska yhtiöiden kiinteistöt ovat erilaisia. Cityconilla on kauppakeskuksia, Spondalla kaikenlaista ja Technopoliksella kampuksia. Miksi Technopolisten kampusten tuottovaade on korkeampi kuin kauppakeskusten on ihmettelyn arvoinen asia, kun megatrendit (vihaan muuten useimpia tämän sanan käyttäjiä) ovat kauppakeskuksia vastaan ja digitalisoitumisen puolella, koska jossain sitä pitää nörttien nyhrätä kuitenkin. Havaintojeni mukaan nörtit tykkäävät toisista nörteistä, eikä kaikki toiminta todellakaan tule olemaan etänä ainakaan vielä minun elinaikanani.

Lisäksi mielestäni sekä Cityconia että Technopolista hoidetaan ammattimaisesti, ja Spondaakin hoidetaan. Mikrotason havainnot ovat sen puolesta, että Sponda laittaa vuokrapyynnön, ja toivoo, että joku muuttaa. Jos Technopolikselta lähtee vuokralainen, koko yhtiössä kuulutetaan Red Alert ja hankitaan uusi vaikka väkisin.

Minulla on siis paljon Technopolista, mutta en kirjoittanut tätä siksi, että kurssi nousisi, jotta voisin myydä. Jos kurssi nousee reilusti, irrotan Technopoliksestakin siinä missä muistakin hevosista, mutta toivottavasti kukaan ei kuvittele, että Pyysing heiluttaa 400 miljoonan markkina-arvon yhtiötä sen + 20 prosenttia, jolloin oltaisiin arvostuksissa, joissa minulla alkaisi tehdä mieli myydä. Lisäksi olisin voinut päätyä tutkimuksissani tulokseen, että vaihdan kaikki tai osan Technopoliksesta Spondaan.

Tunnustan, että jos näin olisi käynyt, olisin ensin vaihtanut hevosta ja vasta sitten kirjoittanut jutun.

P.S. Technopolis maksoi huhtikuussa yli 4,40 pitkään, jolloin keventelin positioitani aika paljon. Tämän jälkeen yhtiöltä on tullut positiivinen tulosvaroitus ja kurssi oli perjantaina  3,74, ja minä olen ostanut myydyt halvemmalla takaisin ja vähän velkarahalla lisää. Jänniä nämä tehokkaat osakemarkkinat.

Keskustele kiinteistösijoitusyhtiöistä täällä