Olet täällä

Fleming Properties Ab

Sivu:

Sivut

30.8.2022, 12:16
+9737
Liittynyt:
16.12.2013, 13:48
Viestejä:
5980

Ei yllätyksiä.

Halvåret januari – juni 2022 − Hyresintäkterna uppgick till 3 373 (3 592) TEUR − Driftnettot uppgick till 2 694 (2 997) TEUR, vilket resulterade i en överskottsgrad på 79,88 (83,43) % − Förvaltningsresultatet uppgick till 1 817 (2 076) TEUR − Periodens resultat uppgick till 3 172 (2 392) TEUR − Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 2 200 (1 286) TEUR − Marknadsvärde på förvaltningsfastigheten uppgick per 2022-06-30 till 136 000 (134 000) TEUR − Räntetäckningsgraden uppgick till 4,34 (4,36) ggr − Belåningsgraden uppgick till 57,35 (58,21) % − NRV per aktie uppgick till 10,72 (9,89) EUR Kvartalet april - juni 2022 − Koncerns intäkter uppgick till 1 687 (1 798) TEUR − Driftnettot uppgick till 1 334 (1 527) TEUR, vilket resulterade i en överskottsgrad på 79,10 (84,91) % − Förvaltningsresultatet uppgick till 892 (1 033) TEUR − Periodens resultat uppgick till 2 268 (1 600) TEUR − Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 1 291 (-88) TEUR − Marknadsvärde på förvaltningsfastigheten uppgick per 2022-06-30 till 136 000 (134 000) TEUR − Räntetäckningsgraden uppgick till 4,28 (4,34) ggr − Belåningsgraden uppgick till 57,35 (58,21) % − NRV per aktie uppgick till 10,72 (9,89) EUR

Huomattavaa: Under perioden har återställandet av de brandskadade ytorna i fastighet Vallilan Toimisto fortsatt och går i enlighet med plan. Arbetet berör ca 5 100 kvm, varav ca en tredjedel är uthyrt. Bolaget erhåller försäkringsersättning för kostnader kopplat till återställandet av lokalerna samt intäktsbortfall. Ytorna beräknas återställda kring årsskiftet.

0
+1
0
-1
0
0
7.9.2022, 15:35
+9737
Liittynyt:
16.12.2013, 13:48
Viestejä:
5980

Laitanpas tämän omasta paiviksestäni myös yhtiön omaan ketjuun. Hupaisaa on, että tätä tietoa ei Fleming Properteisin omilta sivuilta löydy. Tai ainakaan mie en löytänyt. Asiat olivat pitkälti kuten kuvittelinkin, eli Ääs-ryhmän vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin ja SOK:lla pitkä soppari. 

LongJohn kirjoitti:

 

Ketunhäntä kirjoitti:

Akronyymien vihaajille vielä vahvistuksena, että CLI = Cost-of-Living Index, on tosiaankin elinkustannusindeksi.

Täydellisen informatiivinen tuo ilmeisesti yhtiön IR:n viesti ei kuitenkaan ole. Vuokrasopimuksen indeksiehdoissa voi olla kaikenlaisia poikkeuksia ja leikkureita. Esim. indeksitarkistuksen vaikutuksesta huomioidaan vain x %, vuokrankorotus voi olla maksimissaan y %, vuokra voi laskea indeksitarkistuksen johdosta tai jotain vielä mielikuvituksellisempaa. Vastuullinen IR-jamppa olisi toki poikkeavuuksista ainakin jotain vihjannut.

Valtaosa Suomen markkinassa pyörivistä toimitilasopimusten indeksiehdoista noudattelee kuitenkin seuraavia suuntaviivoja:

  • Tarkistus 1-2 kertaa vuodessa, vertailuindeksinä 2-3 kk tarkistusajankohtaa edeltävä pisteluku, peruspistelukuna n. sopimuksen alkamishetken pisteluku
  • Vuokra ei voi laskea indeksitarkistuksen vaikutuksesta
  • Korotus huomioidaan 100 %:sesti

 

 

https://l.cdn.bequoted.com/1/company-description-72972/Fleming_Propertie...

The annual base rent under the Lease Agreement for 2019 is EUR 5,578 million and is applicable upon completion
of the Refurbishment Works. The base rent is subject to upward adjustment in accordance with changes of the
CLI. If the change in CLI is negative, no adjustment is to be done. Adjustments are made the 1 January each year.
Furthermore, the Lease Agreement includes two break options which can be exercised by the Tenant on or after
31 December 2025 or on or after 31 December 2027, respectively, and both of which are valid until the Lease
Agreement expires. If the Tenant wishes to exercise the break options, the landlord must be notified 24 months
in advance.

2
+1
0
-1
2
0
8.11.2022, 16:15
+1439
Liittynyt:
26.6.2014, 13:39
Viestejä:
1358

Laitetaan nyt tähänkin REITtiin varoitus korkojen noususta. Tällä hetkellä Fleming Propertiesin laina on 1,45% korkoista ja laina-aika päättyy 10/2024.

Nykyisessä rahoitusmarkkinatilanteessa käypä korko olisi kai kuitenkin jossain 4%-6% välissä ja korot ovat nousussa. Korkojen nousu taas romauttaisi Fleming Propertiesin FFO:n 0-0,20 euroa per vuosi väliin jos lainat uusittaisiin nyt. Toki 10/2024 asti on aikaa, mutta kaksi vuotta kuluu aika nopeasti.

Kun Flemingin kurssi on nyt 7,7 euroa per osake, on yritys nyt tulevaisuuden korkokorjatulla P/FFO luvulla arvioituna todella hintava. Tämä osake kannattaneekin myydä niin pitkään kun firmasta saa nykyisen loistokurssin.

1
+1
0
-1
1
0
29.11.2022, 18:52
+9737
Liittynyt:
16.12.2013, 13:48
Viestejä:
5980

Fleming Propertiesin osarissa ei yllätyksiä. Kuusessa ollaan, ei ehkä kuitenkaan niin vakavassa kuin Petteri kuvaili.

Tasetarkastelu:

Flemingin pörssikurssi on 82 SEK. NRV per share, EUR 10.80 = 117,72 SEK -> P/NRV 0,7. 

Hyvin linjassa, mutta tämä NRV antaa kiintiestön nettotuotoksi 4,03%, ei niin hyvä. Millähän lihaksilla käytetään noin alhaista prosenttia? Toivottavasti vahvoilla, koska kuulostaa siltä, että juuri nyt ei välttämättä 4,03% tuotolla saisi myytyä.

Toki meillä on turvamarginaalia. Pösrssikurssilla laskettu implisiittinen tuotto on 4,03/0,7=5,78%. Tämän kun muuten ymmärtää, on jo hyvin sisällä kiinteistösijoitusyhtimatematiikassa.

Tulostarkastelu 2024 jälkeen:

Tuloksesta pitää imo putsata kaikki arvonmuutokset pois.Niillä ei ole juuri merkitystä, elleivät sitten olisi oikeita käyvän likvidin arvon muutoksia. Näin ei yhden vuokralaisen kohteessa oikein voi olla.

Kioski tekee 3,6M vuoteen pretax kassavirtaa. Sillä on 78M laina 1.45%, joka erääntyy 4.10.2024. Laina otettiin nollakorkoaikaan ja nyt korot ovat pyöreästi 3% korkeammalla. Kolmen pinnan korotuksesta tulisi 2,34M lisää korkokuluja ja jäisi 1,26M tulosta.

Vähän lisänököä tulee kuitenkin inflaatiosta: 

"Even with the current vacancy level, an increase in revenue is expected compared to previous years based on that the existing leases are being adjusted to hundred percent in accordance with CPI 1), which as of October amounted to 8.33 percent compared to the previous year."

Ja sitten jos Fleminginkadulla ei olisi kovin paljon lisää tulipaloja tai vesiputken hajoamisia, voisi Vallila Interiorinkin tilat mennä täyteen. Tosin ne nyt eivät olleet täynnä ennen kuin Meiran kahvi paahtui pohjaankaan.

"The fire that broke out in the adjacent property in December 2021 with subsequent repairs has delayed the leasing work for the vacant areas. During the quarter the leasing process has intensified as the restoration of the firedamaged areas are nearing completion."

Jos nyt annetaan 5,6M nettovuokratuottoihin 15% lisää tulisi 2024 800K lisää. Päästäisiin 2M pretaxiin eli 1,6M posttaxiin. Tosin luulen jotain poistoja pystyttävän tekemään. Mutta tuolla tulisi 0,27€ per osake. Kurssi on 7,52€ ja P/E olisi 28. Kuusessa ollaan.

Odotellessa tulee tosin kahden vuoden aikana 2 x 0,70 euron osingot.

Toivo piilee lähinnä siinä, että jospa joku ottaisi kopin S-ryhmän pääkonttorista. Tässäkin on omat ongelmansa, eli SOK:n soppari. Tässähän on ihan kohta 2027 tai 2029.

The annual base rent under the Lease Agreement for 2019 is EUR 5,578 million and is applicable upon completion
of the Refurbishment Works. The base rent is subject to upward adjustment in accordance with changes of the
CLI. If the change in CLI is negative, no adjustment is to be done. Adjustments are made the 1 January each year.
Furthermore, the Lease Agreement includes two break options which can be exercised by the Tenant on or after
31 December 2025 or on or after 31 December 2027, respectively, and both of which are valid until the Lease
Agreement expires. If the Tenant wishes to exercise the break options, the landlord must be notified 24 months
in advance.

Että tässä pysyisi nenä pinnalla, täytyy kahden asian toteutua: Sekä korkojen laskea että S-ryhmän pysyä Vallilassa. Mie jään gämbläämään taantuman tuoman korkojen laskun ja Ääs-ryhmän Vallila-rakkauden puolesta. Mutta olettaisin ottavani tästä projektista pataan. Jos vaikka joku hönö lämpenisi 9,3 prosentin osinkotuotolle, niin saa ottaa😎 .

3
+1
0
-1
3
0
30.11.2022, 07:29
+1439
Liittynyt:
26.6.2014, 13:39
Viestejä:
1358

Se, että Fleming Propertiesin korot nousisivat vain 3 % eli 4,5 % tasoon nykykorkotasolla  on minusta aika optimistinen ajatus. Kiinteistön arvo on näet taseessa 136M ja tuotto 4,07%. Kuitenkin SOK:n vuokrasopimuksen jäljellä oleva pituus lyhenee koko ajan ja Helsingin toimistomarkkina voi huonosti. Tämä tarkoittaa, että toimiston vakuusarvo on laskussa. Nykymarkkinassa tuo kiinteistö arvostettaisiin varmaan 5%-7% tuottoon. Tämä taas tarkoittaa 20% - 43% laskupaineita tasearvoihin.

Toki 2 vuodessa arviolta 13%-15% vuokrankorotukset tuovat helpotusta, mutta kun otetaan vaikka nyt Fleming Propertiesin implisiittinen tuotto 5,78%, tase näyttää aika huonolta lainanuusintapäivänä.  5,78% tuottovaatimuksella ja 15% vuokrankorotuksella kiinteistön vakuusarvoksi saadaan ((4%/5,76%)*1,15*136M) =109M ja velkaa pitää uusia 78M.

Näillä oletuksilla LTV pamahtaa 72% tasoon, kun ok LTV range on 40%-50%. Millä hinnalla pahasti ylivelkaantunut yhden vuokralaisen toimistoyritys, jolla on vuoden 2024 syksyllä luokkaa 4-5 vuotta vuokrasopparia jäljellä saa lainaa jos LTV on 72%? Olettaen nykykorkotason. Tuskin 4,5 prosentilla? Ehkä pikemminkin jollain 7%-9% prosentilla, jos nyt ylipäänsä saa lainaa ilman oman pääoman korotuksia.

Lainanuusintatilanne vuonna 2024 näyttääkin huomattavan huonolta nykyisten osakkeenomistajien kannalta. Varsin mahdollisesti rahoittaja vaatii Fleming Propertiesia joko hankkimaan lisää omaa pääomaa nykyosakkeenomistajille kovin heikoilla ehdoilla tai myymään kiinteistön jos markkinaa on. Tässä ollaankin menossa aika lailla fire sale-tilannetta kohti, joka nykyisille osakkeenomistajille on huomattavan epäedullinen.

Fleming Properties on minusta tällä hetkellä klassinen esimerkki osinkoansayrityksestä, jonka kurssia kannattelee lähinnä korkea osinko, jota ei kuitenkaan enää ole samalla tasolla kovin pitkään tiedossa. Jos pitää rahoistaan Fleming Properties kannattaakin myydä pikaisesti.

 

3
+1
0
-1
3
0
7.12.2022, 11:58
+48
Liittynyt:
1.3.2019, 07:32
Viestejä:
69

petteri kirjoitti:

Kun Flemingin kurssi on nyt 7,7 euroa per osake, on yritys nyt tulevaisuuden korkokorjatulla P/FFO luvulla arvioituna todella hintava. Tämä osake kannattaneekin myydä niin pitkään kun firmasta saa nykyisen loistokurssin.

Odottelin vähän aikaa, mutta perustelusi oli sen verran hyvät, että katsoin parhaaksi poistua muutaman tonnin tappiolla. Oletan, että korkojen nouseminen ei euroopassa ihan heti pysähdy ja voi olla, että jossakin vaiheessa ei maksettaisi enää mitään osinkoa ja joka romauttaisi kurssia vielä tästäkin huomattvasti alemmaksi. Vaikka vuokralainen jatkaisi niin vuokrasopimusneuvotteluissa vuokralaisella voi olla hyvät saumat neuvottella itselleen edullinen vuokra.

0
+1
0
-1
0
0
10.12.2022, 10:08
+3
Liittynyt:
10.8.2021, 09:56
Viestejä:
3

Affärsvärlden on tullut samaan lopputulokseen. ”Suomalainen arvoansa”, josta saavat pyyhkeitä Pareton konsultit. Sekä tuloksen että osingon povataan Afv:n laskelmissa vähintäänkin puolittuvan, jotta jotain jäisi lainanmaksuun vuodesta 2024 alkaen. Myyntisuositus.

https://www.affarsvarlden.se/analys/fleming-finsk-vardefalla

0
+1
0
-1
0
0
12.12.2022, 12:00
+527
Liittynyt:
16.3.2020, 13:27
Viestejä:
362

Petteri ja Pyysing näköjään sysäsivät Flemingin laskuun. Nythän osake on jo korjannut niin että tuo puolittuva osinkokin tuottaisi 5%. Vaikka varaa on vielä kasvattaa preemiota, niin kohta voi olla jo turhaa yrittää jättää laiva niin kauan kuin ei suoranaiseen konkkaan ole menossa.

Saattaa ihan hyvin olla puolikas osinko terveellä pohjalla, mutta sen korkeampaan en jaksa uskoa kun nykytilanteessakin osingon säilyttämiseksi tosiaan pitäisi tulla 100% occupancy ja noin 10% indeksikorotus ilman korkokulujen kasvua tai sen pelkoa, ja silti vuokratulojen riittävyys osinkoon jäisi hilkulle. Remonttikulut tosin pitäisi kohta olla pois tuloslaskelmasta mutta ne ei ole mikään merkittävä osa kuluista.

Itsellä ei ole, ei ole ollut, eikä näillä näkymin tule olemaankaan positiota firmassa juuri mainituista syistä, mutta aloin ihan uteliaisuuttani Pyysingin viestin jälkeen seuraamaan etenkin sitä ketkä ostaa ja myy: Näyttäisi Avanzan asiakkaille kuluneen vajaan parin viikon aikana kelvannut osake enemmän kuin Nordnetin asiakkaille. Pareto Securities (PAS) ollut enemmän jonkinlaisella bottimaisella treidauspuolella melko pienillä osakemäärillä, mutta tänään jollain kai hermo brakasi ja PAS:n sisällä tapahtui 70 sekillä 20 tuhannen osakkeen siirtymä. Mielenkiintoista.

 

0
+1
0
-1
0
0

Sivut