13
forum
|

kiekkomies

+25
Liittynyt:
20.8.2024
Viestejä:
12

Tavoitteet:

Noin 600k hintainen uudehko/remontoitu kerrostalokolmio hyvältä alueelta Helsingistä, johon vähintään 400k asuntolainaa.

Mahdollisimman pieni kuukautinen Euribor + max. 0,5 marginaali.

Tulot:

Tarkoituksella pienet. 18 tonnin vuosipalkka omasta sijoitusyhtiöstä. Lisäksi sijoitusyhtiön viime tilikauden 40 tuhannen euron tulos olisi pankin lainaneuvottelijan hyvä laskea omiin tuloihini mukaan, vaikka sitä en ole verotussyistä palkkana nostanutkaan. Muut kuluni katan maksamalla itselleni takaisin aikoinaan sijoitusyhtiölleni lainaamiani rahoja, jotka riittävät hyvin vielä useamman vuoden.

Henkilökohtaiset varat:

Noin 400k arvoinen velaton asunto, josta asuntolaina maksettu reilusti etuajassa pois korkojen pompatessa muutama vuosi sitten (oli virhe hätäillä). Tämä menisi myyntiin uuden asunnon tieltä.

30k käteistä säästötilillä.

110k arvoinen osakesäästötili.

Ei ole mitään velkoja.

Oman sijoitusyhtiön varat:

Muutama satatonnia sijoitettuna osakkeisiin sekä yhteen yksiöön, joka on vuokrattuna.

Omaapääomaa yhtiöllä on vain noin 25% koko pääomasta mutta yhtiö on ainoastaan velkaa minulle, eli ainoalle omistajalleen.

 

Käytännössä siis yritän hakea korkeampaa asuntolainasummaa mitä tuloni antaisi myöden. Omaisuutta on kuitenkin sen verran, että voisin tarvittaessa ostaa asunnon jopa ilman lainaa tai maksaa lainan aikaisemmin pois, jos korot nousevat liikaa. Pitäisin rahat kuitenkin tulevaisuudessa suureksiosaksi mielummin kiinni pörssiosakkeissa tuottamassa, kuin omassa kodissa. Asuntolaina vapauttaisi minulle noin 200k enemmän rahaa sijoittamiseen, vaikka tuleva asunto olisi todennäköisesti 200k kalliimpi, kuin nykyinen.

 

Kysymys kuuluukin, että mikä pankki voisi tänä päivänä arvostaa tälläistä tilannetta vai tuijotetaanko vain ansiotuloja, jolloin iso laina jää kyllä saamatta? Oma pääpankkini on OP, josta sain aikoinaan nykyiseen asuntoon tiukkojen neuvottelujen jälkeen 200k asuntolainan 12kk Euriborilla + 0,50 marginaalilla mutta korkealla 50% omarahoitusosuudella ansiotulojen vähäisyyden vuoksi. Muistan, että ensimmäinen tarjous pankilta oli käytännössä käänteinen normaaliin asuntolainaan verrattuna, eli 70% omarahoitusosuus ja 30% lainaa. Silloin laina jäi muiden pankkien kanssa kuitenkin kilpailuttamatta sopivan asunnon jo löydyttyä. Tällä kertaa tarkoituksena olisi lähteä ensin neuvottelemaan lainasta ja sen jälkeen vasta suunnata asuntonäyttöihin (toki netistä olen tutkinut sen verran, että tiedän suurinpiirtein mitä haluan).

 

Otan neuvoja vastaan mistä pankeista erityisesti kannattaa lähteä alkuun kyselemään tällaisella yrittäjän statuksella ja onko jotain taktiikkaa hyvä miettiä neuvotteluihin? Lisäksi kiinnostaisi kuulla onko täällä jollakin sijoittajalla samantapainen tilanne ja millaisilla ehdoilla asuntolainaa on irronnut ilman kunnollisia ansiotuloja? 

Kymmenen toimijaa löysin Suomesta, jotka asuntolainoja myöntää todennäköisesti suhteellisen järkevillä ehdoilla: OP, S-Pankki, Danske Bank, Nordea, Aktia, OmaSP, Säästöpankki, Pop-pankki, Ålandsbanken ja Hypo. Voi olla, että käyn kaikkikin läpi ihan mielenkiinnosta ja päivittelen tänne kesän aikana.

trending_up +2
14.6.2025 - 13:31

HKICITYBOY

+23
Liittynyt:
16.3.2019
Viestejä:
41

Nihkeästi valitettavasti suhtautuvat. 
Ansiotuloille ja pääomatuloille annetaan suurin painoarvo.
Sijoituksistasi ja asunnostasi on hyötyä lainan takaamisessa ja marginaalin pienentämisessä.

14.6.2025 - 13:33

Casteliero

+7774
Liittynyt:
4.3.2016
Viestejä:
2456

Minulla oli vähän samantyylinen ongelma aiemmin. Ansiotulot ovat olleet käytännössä 0€ viimeiset 8-9 vuotta. Omaisuutta low 7figs, joista iso osa kiinni kryptoissa, joilla ei tietenkään ole juuri lainoitusarvoa. Aiemmin, eli joskus 2020-2022 olisin saanut lainaa todella huonoilla ehdoilla. Jopa huonommilla kuin sinä. Nyt kuitenkin vuoden vaihteessa kysyin omasta pankista (OP) uutta lainaa, koska halusin muuttaa. Aluksi ajattelin, että muuttaisin edellisen asuntolainan uuteen asuntoon, mutta se ei ollut mahdollista, koska oli myös pieni remonttilaina siinä sivussa. Kokeilin sitten kysyä uutta lainaa ja isompana. Yllätyin kovasti, kun he hyväksyivät välittömästi isomman lainan ja 0,4% marginaalilla, korko Euribor 12. Eli minulla ei enää vaikuttanut tuo säännöllisten palkka- tai pääomatulojen puute enää.

En tiedä kävikö joku tuuri virkailijan kanssa tms, tai vaikuttiko esim se, että aiempi laina oli korkokatolla 1,15% ja pankki halusi siitä päästä eroon. Tai se, että muutin isommasta omakotitalosta pienempään kerrostaloon. Hinta pienempi, asuinkustannukset pienemmät ja ehkä jopa arvokin säilyy/nousee paremmin.

trending_up +3
14.6.2025 - 13:56

kiekkomies

OP
+25
Liittynyt:
20.8.2024
Viestejä:
12

Casteliero wrote:

Minulla oli vähän samantyylinen ongelma aiemmin. Ansiotulot ovat olleet käytännössä 0€ viimeiset 8-9 vuotta. Omaisuutta low 7figs, joista iso osa kiinni kryptoissa, joilla ei tietenkään ole juuri lainoitusarvoa. Aiemmin, eli joskus 2020-2022 olisin saanut lainaa todella huonoilla ehdoilla. Jopa huonommilla kuin sinä. Nyt kuitenkin vuoden vaihteessa kysyin omasta pankista (OP) uutta lainaa, koska halusin muuttaa. Aluksi ajattelin, että muuttaisin edellisen asuntolainan uuteen asuntoon, mutta se ei ollut mahdollista, koska oli myös pieni remonttilaina siinä sivussa. Kokeilin sitten kysyä uutta lainaa ja isompana. Yllätyin kovasti, kun he hyväksyivät välittömästi isomman lainan ja 0,4% marginaalilla, korko Euribor 12. Eli minulla ei enää vaikuttanut tuo säännöllisten palkka- tai pääomatulojen puute enää.

En tiedä kävikö joku tuuri virkailijan kanssa tms, tai vaikuttiko esim se, että aiempi laina oli korkokatolla 1,15% ja pankki halusi siitä päästä eroon. Tai se, että muutin isommasta omakotitalosta pienempään kerrostaloon. Hinta pienempi, asuinkustannukset pienemmät ja ehkä jopa arvokin säilyy/nousee paremmin.

Varmasti on vaikuttanut tuo alhainen korkokatto mihin annoit pankille keinon päästä eroon. Realistisemman kuvan tilanteesta olisi varmaan saanut, kun olisi kysynyt myös muista pankeista kilpailevia tarjouksia mutta onnittelut sinulle!


Mielenkiinnosta, oliko kuinka isosta lainamäärästä kyse minkä sait ja paljonko oli omarahoitus%? Ei ole pakko vastata, jos tuntuu liian henkilökohtaiselta. 

200k oli määränä ihan maksimi mitä sain 8 vuotta sitten. Varallisuuteni on nyt ainakin tuplasti suurempi mitä silloin mutta sillä ei ehkä sitten ole väliä, koska ansiotulot pysyneet samassa eli minimissä. Saas nähdä!

14.6.2025 - 14:15

Casteliero

+7774
Liittynyt:
4.3.2016
Viestejä:
2456

kiekkomies wrote:


Mielenkiinnosta, oliko kuinka isosta lainamäärästä kyse minkä sait ja paljonko oli omarahoitus%? Ei ole pakko vastata, jos tuntuu liian henkilökohtaiselta. 

200k lainaa, 100k omaa rahaa. Kyseessä myös uudehko kerrostalokolmio huippusijainnilla, mutta hinnasta voi varmaan jo päätellä, ettei pääkaupunkiseudulla. 

trending_up +2
15.6.2025 - 05:01

Aki Pyysing

+15195
Liittynyt:
16.12.2013
Viestejä:
7499

Casteliero wrote:

Minulla oli vähän samantyylinen ongelma aiemmin. Ansiotulot ovat olleet käytännössä 0€ viimeiset 8-9 vuotta. Omaisuutta low 7figs, joista iso osa kiinni kryptoissa, joilla ei tietenkään ole juuri lainoitusarvoa. Aiemmin, eli joskus 2020-2022 olisin saanut lainaa todella huonoilla ehdoilla. Jopa huonommilla kuin sinä. Nyt kuitenkin vuoden vaihteessa kysyin omasta pankista (OP) uutta lainaa, koska halusin muuttaa. Aluksi ajattelin, että muuttaisin edellisen asuntolainan uuteen asuntoon, mutta se ei ollut mahdollista, koska oli myös pieni remonttilaina siinä sivussa. Kokeilin sitten kysyä uutta lainaa ja isompana. Yllätyin kovasti, kun he hyväksyivät välittömästi isomman lainan ja 0,4% marginaalilla, korko Euribor 12. Eli minulla ei enää vaikuttanut tuo säännöllisten palkka- tai pääomatulojen puute enää.

En tiedä kävikö joku tuuri virkailijan kanssa tms, tai vaikuttiko esim se, että aiempi laina oli korkokatolla 1,15% ja pankki halusi siitä päästä eroon. Tai se, että muutin isommasta omakotitalosta pienempään kerrostaloon. Hinta pienempi, asuinkustannukset pienemmät ja ehkä jopa arvokin säilyy/nousee paremmin.

Asiaan vaikutti mitä luultavimmin myös asiakashistoria. Oletan algoritmienkin antavan arvoa pitkäaikaiselle asiakkuudelle, joka on hoitunut mallikkaasti. Ja niitä algoja viritellään koko ajan, eikä niiden ajatus ole saada hyviä asiakkaita vaihtamaan pankkia. Vaikka välillä siltä tuntuukin.

trending_up +2
15.6.2025 - 05:01

Aki Pyysing

+15195
Liittynyt:
16.12.2013
Viestejä:
7499

Casteliero wrote:

Minulla oli vähän samantyylinen ongelma aiemmin. Ansiotulot ovat olleet käytännössä 0€ viimeiset 8-9 vuotta. Omaisuutta low 7figs, joista iso osa kiinni kryptoissa, joilla ei tietenkään ole juuri lainoitusarvoa. Aiemmin, eli joskus 2020-2022 olisin saanut lainaa todella huonoilla ehdoilla. Jopa huonommilla kuin sinä. Nyt kuitenkin vuoden vaihteessa kysyin omasta pankista (OP) uutta lainaa, koska halusin muuttaa. Aluksi ajattelin, että muuttaisin edellisen asuntolainan uuteen asuntoon, mutta se ei ollut mahdollista, koska oli myös pieni remonttilaina siinä sivussa. Kokeilin sitten kysyä uutta lainaa ja isompana. Yllätyin kovasti, kun he hyväksyivät välittömästi isomman lainan ja 0,4% marginaalilla, korko Euribor 12. Eli minulla ei enää vaikuttanut tuo säännöllisten palkka- tai pääomatulojen puute enää.

En tiedä kävikö joku tuuri virkailijan kanssa tms, tai vaikuttiko esim se, että aiempi laina oli korkokatolla 1,15% ja pankki halusi siitä päästä eroon. Tai se, että muutin isommasta omakotitalosta pienempään kerrostaloon. Hinta pienempi, asuinkustannukset pienemmät ja ehkä jopa arvokin säilyy/nousee paremmin.

Asiaan vaikutti mitä luultavimmin myös asiakashistoria. Oletan algoritmienkin antavan arvoa pitkäaikaiselle asiakkuudelle, joka on hoitunut mallikkaasti. Ja niitä algoja viritellään koko ajan, eikä niiden ajatus ole saada hyviä asiakkaita vaihtamaan pankkia. Vaikka välillä siltä tuntuukin.

9.7.2025 - 14:36

kiekkomies

OP
+25
Liittynyt:
20.8.2024
Viestejä:
12

Kaikkiin pankkeihin laitettu asuntolainahakemukset sisään netin kautta viime perjantaina. Eli kolmas arkipäivä on menossa hakemuksen lähettämisen jälkeen.

Hylkyyn on mennyt: 

Danske Bank muutama tunti hakemuksen jälkeen sähköpostiviestillä, ettei palkkatuloni riitä hakemaani (400k) lainaan. Hakemukseen ehkä huonoiten kaikista sai kerrottua mitään yhtiöstäni ja varallisuudestani ja hakemuksessa ilmoitettiin käytettävän automaattista päätöksentekoa, eli ilmeisesti jonkinlaisella tekoälyllä mennään. Sen tiedän, ettei se toimi tässä minun tapauksessani.

Ålandsbanken ehti myös jo ilmoittaa eilen lupaavan puhelinkeskustelun ja dokumenttien lähettämisen jälkeen, kylläkin eri henkilön toimesta, ettei palkkatuloni riitä lainaan. Pankin järjestelmä on kuulema tiukka, eikä se juurikaan hyväksilue henkilökohtaista tai yritykseni omaisuutta. Käytännössä katsotaan vain palkkatuloa. Tämä oli pieni harmitus, koska suomalaisista pankeista omistan ainoastaan Ålandsbankenin osakkeita. 


Aika varattuna lainaneuvotteluun:

Aktia ja Nordea. Näistä soitettiin pelkästään ajanvarausasialla ja mennäänkin suorilta itse lainaneuvotteluun ja pyydetään neuvottelussa vasta näyttämään dokumentit henkilökohtaisesta ja yrityksen taloudesta. Aktian ensimmäinen vapaa-aika meni viikon ja Nordean kahden viikon päähän.


Keskusteluyhteys avoinna ja dokumenttien lähettämistä ja tarkistelua:

OmaSp ja Nooa Säästöpankki.


Ei ole vielä kuulunut mitään:

Hypo, OP Uusimaa, S-pankki ja Pop-pankki.


Tunnelma on tällä hetkellä, että saa nähdä tuleeko nolo seuranta, jos mistään ei haluta asuntolainaa tarjota. Toivottavasti ainakin hyödyllistä tietoa muille sijoittajille, jotka eivät normaaleissa palkkatöissä käy.

trending_up +8
9.7.2025 - 14:50

jippej

+643
Liittynyt:
29.8.2017
Viestejä:
286

kiekkomies wrote:

Aika varattuna lainaneuvotteluun:

Aktia ja Nordea. Näistä soitettiin pelkästään ajanvarausasialla ja mennäänkin suorilta itse lainaneuvotteluun ja pyydetään neuvottelussa vasta näyttämään dokumentit henkilökohtaisesta ja yrityksen taloudesta. Aktian ensimmäinen vapaa-aika meni viikon ja Nordean kahden viikon päähän.


Keskusteluyhteys avoinna ja dokumenttien lähettämistä ja tarkistelua:

OmaSp ja Nooa Säästöpankki.


Ei ole vielä kuulunut mitään:

Hypo, OP Uusimaa, S-pankki ja Pop-pankki.


Tunnelma on tällä hetkellä, että saa nähdä tuleeko nolo seuranta, jos mistään ei haluta asuntolainaa tarjota. Toivottavasti ainakin hyödyllistä tietoa muille sijoittajille, jotka eivät normaaleissa palkkatöissä käy.

Villi veikkaus, että oma pääpankkisi(oliko nyt OP) tulee tarjoamaan parhaat ehdot. Muilla on melko heikko näkyvyys talouteesi, joka on melko oleellista tässä. Nopeimmat vastaukset saat tekoälyautomaateilta, jotka automaattisesti hylkäävät. Kuvittelisin, että pääpankin automatiikka ei suostu automaattihylkyä laittamaan ennen kuin ihminen käy tilanteen läpi. Veikkaan viiveen johtuvan siitä, että ihminen oikeasti katsoo tilanteen läpi. 

Vakuudet sinänsä riittävät heittämällä, mutta miten puljaavat tuon laskennan lainanmaksukyvystä, kun paperilla olevat tulot ovat pienet. Joudutko mahdollisesti pyöräyttämään OST => AOT, jotta kelpaa vakuudeksi tai maksamaan väliaikaisesti kovempia tuloja itsellesi sijoitusyhtiöstä tmv. Tämä on mielenkiintoinen seurattava.

trending_up +2
9.7.2025 - 20:15

kiekkomies

OP
+25
Liittynyt:
20.8.2024
Viestejä:
12

jippej wrote:

kiekkomies wrote:

Aika varattuna lainaneuvotteluun:

Aktia ja Nordea. Näistä soitettiin pelkästään ajanvarausasialla ja mennäänkin suorilta itse lainaneuvotteluun ja pyydetään neuvottelussa vasta näyttämään dokumentit henkilökohtaisesta ja yrityksen taloudesta. Aktian ensimmäinen vapaa-aika meni viikon ja Nordean kahden viikon päähän.


Keskusteluyhteys avoinna ja dokumenttien lähettämistä ja tarkistelua:

OmaSp ja Nooa Säästöpankki.


Ei ole vielä kuulunut mitään:

Hypo, OP Uusimaa, S-pankki ja Pop-pankki.


Tunnelma on tällä hetkellä, että saa nähdä tuleeko nolo seuranta, jos mistään ei haluta asuntolainaa tarjota. Toivottavasti ainakin hyödyllistä tietoa muille sijoittajille, jotka eivät normaaleissa palkkatöissä käy.

Villi veikkaus, että oma pääpankkisi(oliko nyt OP) tulee tarjoamaan parhaat ehdot. Muilla on melko heikko näkyvyys talouteesi, joka on melko oleellista tässä. Nopeimmat vastaukset saat tekoälyautomaateilta, jotka automaattisesti hylkäävät. Kuvittelisin, että pääpankin automatiikka ei suostu automaattihylkyä laittamaan ennen kuin ihminen käy tilanteen läpi. Veikkaan viiveen johtuvan siitä, että ihminen oikeasti katsoo tilanteen läpi. 

Vakuudet sinänsä riittävät heittämällä, mutta miten puljaavat tuon laskennan lainanmaksukyvystä, kun paperilla olevat tulot ovat pienet. Joudutko mahdollisesti pyöräyttämään OST => AOT, jotta kelpaa vakuudeksi tai maksamaan väliaikaisesti kovempia tuloja itsellesi sijoitusyhtiöstä tmv. Tämä on mielenkiintoinen seurattava.

Vitsi tässä onkin, että olen reilu vuosi sitten vaihtanut pankkia, OP:n sisällä kylläkin asuinpaikan mukaan, joten pidempää historiatietoa ei välttämättä ole saatavilla. Toivottavasti sentään näkevät edellisen lainani ja sen takaisinmaksun toiselta OP:lta. Sijoitukset ovat itselläni sekä yhtiölläni olleet aina Nordnetissä, joten niitäkään ei pankki näe automaattisesti. 

Oletan, että pankkien mielestä maksukykyni parantuisi huomattavasti, jos maksaisin nyt itselleni esimerkiksi 50 tuhannen euron palkan yhtiöstäni. Käytännössä tämä kuitenkin oikeastaan heikentää maksukykyäni tuloveron verran, koska voin järkevästi suunnitellen kotiuttaa rahaa yhtiöstäni myös osinkoina ja pienissä määrin palkkana lainan kuukausierää varten. Täytyy sitten punnita ja laskea auki tätä vaihtoehtoa mikäli hakemaani lainaa ei mistään meinata myöntää. 

Tässä mielessä olisi varmaan ollut järkevämpää pysyä asiakkaana vain yhdessä pankissa ja pitää sijoituksetkin siellä samassa Nordnetin sijaan, jotta kokonaisuuden hahmottaisi helposti ja olisi todennäköisesti joku oma Private asianhoitajakin pankissa tällä varallisuudella.


Mutta neuvottelut jatkuvat kiivaina ja parin viikon päästä ollaan jo viisaampia miten asuntolaina-asiat täällä Suomessa oikein tällä hetkellä toimivat!

trending_up +1
19.7.2025 - 20:54

kiekkomies

OP
+25
Liittynyt:
20.8.2024
Viestejä:
12

Päivitystä aiheeseen:

Lainahakemukseni on hylätty kaikissa näissä pankeissa:

Danske Bank, Ålandsbanken, Nooa Säästöpankki, OmaSp, Pop-pankki, Aktia, S-pankki.

Käytännössä lopulta minkäänlaista summaa (no ehkä max 100k olisi voinut muutamasta irrota) en näistä olisi saanut puhumattakaan hakemastani 400k lainasta. Monen lainakäsittelijän mielestä tilanteeni oli hyvä ja innolla lähtivät lainahakemustani edistämään mutta joka kerta muutaman päivän kuluttua ”lainapäällikkö” tai muu vastaava torppasi hakemuksen, koska: ”palkkatuloja ei ole riittävästi”. Omaisuutta, sijoituksia tai yrityksen tekemää tulosta ei kuulema juurikaan voida hyödyntää henkilöpuolella asuntolainan hakemisessa. Myöskään yksittäisen ison palkan nostaminen ei välttämättä riittäisi vaan yleensä katsotaan 2-3 vuotta taaksepäin vuosittaista palkkaa. Osinkotuloa omasta yrityksestä voidaan lukea hyväksi mutta ei kuitenkaan ihan samalla painoarvolla, kuin palkkatuloa. Tällaisia hyvin samankaltaisia perusteluja on lopulta tullut lähes kaikilta näiltä edellä mainituilta pankeilta (ja parilta pankilta ei saanut hylkäämiseen perusteluita ollenkaan).


Ensi viikolla on vielä lainaneuvottelut kahden suuren kanssa, eli Nordean ja OP:n. Näissä ajat venyivät reilusti pisimmälle. Vajaan 3 viikon päähän hakemuksesta.

Hypo on ainoa, josta ei ole kuulunut mitään vastausta hakemukseen.


Nyt kun vaikuttaa siltä, ettei asuntolainaa (ainakaan tarpeeksi suurta) olla minulle pankista myöntämässä, kiinnostus siirtyy uudiskohteisiin, joihin sisältyy yhtiölaina. Voisin sellaisen kohteen ostaa myös sijoitysyhtiölleni, vaikka asuisin siinä itse. Jos maksan omalle yhtiölleni ”käypää vuokraa”, saisin ainakin ilmeisesti vähentää yhtiöni verotuksessa hoitovastikkeen, tonttivastikkeen ja rahoitusvastikkeen korkojen osuuden. Uudiskohteissa tuntuu olevan korko mallia: 12kk Euribor + 1 % marginaali. 

Onko tästä jollain kokemusta, että tuleeko kannattavammaksi ostaa tällainen asunto yhtiölle vai itselleen, jos kuitenkin asuu siinä itse? 

 

trending_up +3
20.7.2025 - 08:31

Innilator

+92
Liittynyt:
17.9.2021
Viestejä:
411

Uudiskohteissa saa sijoituskäytössä vähentää kaikki kulut eli hoitovastikkeen, rahoitusvastikkeen (korot & lyhennys) sekä mahdollisen tonttivastikkeenkin kunhan vain yhtiölainan rahoitusvastike tuloutetaan.


Yrityksen kautta sijoittamista suosii alempi verotus (20% vs 30/33%). Yrityksen pankkilainassa saattaa marginaali olla yli 2%, jos sitä edes saa, joten uudiskohteiden ostaminen yritykselle on usein helpompaa ja halvempaa, kun on valmis laina mukana.


Sitten yrityksen omistamassa asunnossa asuminen omistajana on oma asiansa, asunnon arvo taseessa vähennetään laskettaessa omaa pääomaa osinkoja varten.


Yrityksen omistamassa asunnon asuminen vaatii omistajalta joko käyvän vuokran maksamista tai sitten verotettavan asuntoedun, joka voi olla parempi vaihtoehto varsinkin jos ei nosta suurta palkkaa. Verottajan sivuilla löytyy asuntoedun laskentaperusteet.


Itse olen asunut asuntoedulla yrityksen maksamassa vuokra-asunnossa, se on hyvä tapa minimoida yrityksen voittoveroa ja/tai polttaa kassaa mikäli se on ongelma. Myös autoetu liisattuna sopii tähän tarkoitukseen, mikäli ei tarvitse nostaa kummemmin palkkaa.


Yrittäjälle, jolle on yrityksen taseeseen kertynyt paljon vapaata omaa pääomaa, mutta saa suhteessa vain vähän vuodessa ulos verovapaita osinkoja, sopii kombo vuokra-asunto ja liisattu auto, kun ne ovat arjessa suurimmat kuluerät. Jos muut kulut saa katettua pääosin osingoilla eikä palkkaa tarvitse paljoa/yhtään, saa näin säädettyä alhaisen tuloveroprosentin itselleen.

trending_up +2
20.7.2025 - 10:05

kiekkomies

OP
+25
Liittynyt:
20.8.2024
Viestejä:
12

Kiitos kattavasta vastauksesta!


Tuohan kuulostaa hyvältä, jos myös yhtiölainan lyhennyksen saisi vähentää. Täytyykin selvittää mahdollisista kohteista, että tuloutetaanko rahoitusvastikkeet taloyhtiön kirjanpidossa.

”Sitten yrityksen omistamassa asunnossa asuminen omistajana on oma asiansa, asunnon arvo taseessa vähennetään laskettaessa omaa pääomaa osinkoja varten.”

Tästä mietin, että voiko tämä vaikuttaa yhtiössäni SVOP sijoitusten palauttamiseen? Käytännössä sijoitusyhtiöni ei vielä ole ihan hirveästi tehnyt tuottoa, vaan suurimmaksi osaksi yhtiön pääomat koostuvat SVOP sijoituksestani ja olisi vielä muutama vuosi aikaa nostaa se takaisin verovapaasti. Tästä syystä minun ei tarvitse yhtiöstä nostaa osinkoja tai palkkaakaan elämiseen, joten mahdollisten osinkojen nostamisen mahdollisuuden menettäminen ei haittaa.


Jos vuokraa ei maksa yhtiön omistamasta asunnosta ja käyttää siis asuntoetua, olen ymmärtänyt, että silloin ei saisi rahoitusvastikkeita vähentää yhtiön kirjanpidossa? 


Käyvän vuokran maksamisesta kiinnostaa vielä laskentaperuste, eli voisiko käyttää verottajan asuntoedun määrää vuokrasummana, jonka maksaa yhtiölleen vai pitääkö saada joku virallinen todistus esimerkiksi kiinteistövälittäjältä käyvästä vuokrasta? Laskin, että asuntoedun määrä kerrostalokolmioon Helsingin ykkösalueelta on (neliöistä toki riippuen) noin 1300e, kun oikeasti vuokrat pyörivät 2000 euron paikkeilla.


Voisin toki nämä asiat kysellä ja pohtia kirjanpitäjäni kanssa läpi mutta hän on heinäkuun kesälomalla, joten kysellään ja keskustellaan sillä aikaa sitten täällä :)


 

20.7.2025 - 10:32

Innilator

+92
Liittynyt:
17.9.2021
Viestejä:
411

kiekkomies wrote:

Kiitos kattavasta vastauksesta!


Tuohan kuulostaa hyvältä, jos myös yhtiölainan lyhennyksen saisi vähentää. Täytyykin selvittää mahdollisista kohteista, että tuloutetaanko rahoitusvastikkeet taloyhtiön kirjanpidossa.

Yleisesti uudiskohteissa rahoitusvastikkeiden tuloutus käytössä, löytyy jopa yhtiöjärjestyksessä.

”Sitten yrityksen omistamassa asunnossa asuminen omistajana on oma asiansa, asunnon arvo taseessa vähennetään laskettaessa omaa pääomaa osinkoja varten.”

Tästä mietin, että voiko tämä vaikuttaa yhtiössäni SVOP sijoitusten palauttamiseen? Käytännössä sijoitusyhtiöni ei vielä ole ihan hirveästi tehnyt tuottoa, vaan suurimmaksi osaksi yhtiön pääomat koostuvat SVOP sijoituksestani ja olisi vielä muutama vuosi aikaa nostaa se takaisin verovapaasti. Tästä syystä minun ei tarvitse yhtiöstä nostaa osinkoja tai palkkaakaan elämiseen, joten mahdollisten osinkojen nostamisen mahdollisuuden menettäminen ei haittaa.

Ei koske SVOP palautuksia, vain osinkoja.


Jos vuokraa ei maksa yhtiön omistamasta asunnosta ja käyttää siis asuntoetua, olen ymmärtänyt, että silloin ei saisi rahoitusvastikkeita vähentää yhtiön kirjanpidossa? 

Mielestäni saa, mutta kannattaa tarkastaa verottajalta. 


Käyvän vuokran maksamisesta kiinnostaa vielä laskentaperuste, eli voisiko käyttää verottajan asuntoedun määrää vuokrasummana, jonka maksaa yhtiölleen vai pitääkö saada joku virallinen todistus esimerkiksi kiinteistövälittäjältä käyvästä vuokrasta? Laskin, että asuntoedun määrä kerrostalokolmioon Helsingin ykkösalueelta on (neliöistä toki riippuen) noin 1300e, kun oikeasti vuokrat pyörivät 2000 euron paikkeilla.


Voisin toki nämä asiat kysellä ja pohtia kirjanpitäjäni kanssa läpi mutta hän on heinäkuun kesälomalla, joten kysellään ja keskustellaan sillä aikaa sitten täällä :)

Asuntoedun arvo ei käy käyvästä arvosta, jos se on alhaisempi kuin vastaavan asunto vuokramarkkinoilla.

Ja kannattaa käyttää verottajaa ilmaisena konsulttina, sieltä saa yleensä vastauksia yleisimpiin kysymyksiin - toki haastavissa sitten kannattaa sitten harkita ennakkopäätöksen hakemista.