Olet täällä

Kolumnit

Kolumni: Oma peli kuntoon

Palkkainflaatio nostaa päätään. Tältä se vaikuttaa ainakin USA:n sijotustoimintojemme osalta. Alueillamme työttömyys on laskenut kolmosella alkaviin yksinumeroisiin lukuihin ja sopivia työntekijöitä on vaikeaa löytää. Kaikkialla nähdään Now-Hiring -kylttejä. Etenkin rakennusurakoinnissa alihankkijat ovat kiven alla ja hinnat ovat selkeässä nousussa. Materiaalien hinnat ovat kohonneet maltillisesti, mutta työn hinta on lähes kaksinkertaistunut viidessä vuodessa. Kovin muutos on tapahtunut viimeisen 8-10 kuukauden aikana. Työvoimasta kilpailu on selkeästi kiristynyt ja hinnat kohonneet. Ilmiö näkyy niin laillisen työvoiman kuin pimeän hispanotyövoiman kohdalla.

Pitkään ajattelin, että rahan painaminen ei kuitenkaan oikein kovin hyvin valu reaalitalouteen, mutta olen ehdottomasti kääntänyt takkia tämän näkemykseni suhteen ainakin USA:n kohdalla. Siitä miten se Euroopassa toimii, en osaa vielä sanoa ja moni on minua viisaampi tässä asiassa.

Palkkainflaation aisaparina on lainoituksen saatavuuden helpottuminen asuntosektorilla. Autokaupassa subprime lainat ovat olleet arkipäivää heti laman sukelluksesta lähtien. Moni heikoilla luottotiedoilla kyllästetty on herännyt ostamaan jälleen asuntoja. Tyypillistä on ostaa asunto Rent-To-Own-sopimuksella tai myyjän tarjoaman välirahoituksen turvin. Luottokelpoisuus kehittyy suotuisasti melko ennustettavasti jenkkijärjestelmässä, mikäli elää elämäänsä velkavetoisesti ja maksaa luottonsa takaisin. Tämän kehtyskulun unelmassa moni uskaltaa ottaa korkeampikorkoistakin välirahoitusta asuntoa varten. Järkeily on aivan ymmärrettävä, sillä vuokrat ovat nousseet kautta linjan merkittävällä tavalla ja omistaminen on luonnollisesti monelle edullisempi vaihtoehto ja ovathan asuntojen hinnat kohonneet merkittävästi.

Asuntomarkkinat ovat kuitenkin ostajan kannalta hankalahkot. Myynnissä olevia asuntoja on monin paikoin todella niukasti sillä iso osa asunnoista päätyi romahduksen seurauksena sijoittajien käsiin ja pitkään tyhjillään olleet asunnot ovat ruokottoman heikossa kunnossa eivätkä ole lainkaan kiinnostavia kodin ostajalle, mutta ovat hunajaa opportunistiselle flippajalle. Uudistuotanto oli vuosia alhaisella tasolla, mutta on nostanut päätään kysynnän myötä merkittävällä tavalla.

Asuntosijoitusbuumi alkaa olla rakentajilla sekä tee-se-itse-miehillä samalla tasolla kuin se oli aikanaan hulluina vuosina. Rakennuttajat tarjoavat hyvin houkuttelevia paketteja asuntojen rahoitukseen, joiden mukana saattaa asunnon kokonaisarvo hämärtyä ostajan silmillä pahan kerran. Uudistuotannon jakauma multi-family-asuntojen sekä omakotitalojen kesken on muuttunut sitten edellisen markkinahuipun. Pakkohuutokauppojen määrä on laskenut ja lähtöhinnat huutokaupoissa nousseet nopeasti viimeisen vuoden aikana. Suurin osa taloista päätyy huimapäisesti maksaville opportunistelle siinä missä aikanaan ne kiersivät pankkien taseisiin ja REO:na takaisin myyntiin vapaille markkinoille.

Laman jälkeen jaloilleen jääneet ja uudet pelurit alkoivat ostaa taloja joko vuokrausmielessä tai flipatakseen. Kun marginaalit flipeissä kaventuivat, siirtyi moni pitämään seminaareja vasta-alkajille. Nyt nämä vasta-alkajat ovat suuri ostajajoukko institutionaalisten sijoittajien rinnalla maksaen taloista huutokaupoissa kymmeniä tuhansia enemmän kuin meidän laskelmien break-even-taso on. Jostain kumman syystä kovaan hintaan ostaneita ei juuri seuraavissa huutokaupoissa näy. Meillä on tästä melko hyvä käsitys, sillä olemme kolmen kaupungin jokaisessa huutokaupassa vuodet ympäri. Aika nopeasti oppii tuntemaan vakiopelurit sekä tunnistaa turistit.

Markkinat muuttuvat ja omaa peliä on muutettava sen mukaisesti. Nopeasti on siirrytty suuren epätoivon polvillaan olosta nousukauden työvoimapulaan. Vaikka omaa päätä puistattaa, on sen verran pespektiiviä ehtinyt syntyä, että nykyistä tilannetta ei pidä pelästyä vaan on syytä ymmärtää, että tämä juna menee vielä pitkään, mutta peli kuumenee ja riskit kasvavat ajan myötä.

Suomessa ollaan tilanteessa, jossa suurten kaupunkien asuntojen hinnat ovat todella kovat alhaisen korkotason pumppaamina. Työmarkkinoiden tilanne on ainoa kesän etelä-eurooppalainen ilmiö. Aurinko pysyy piilossa ja työttömyys korkeahkona. Sijoittajana kokonaiskuvan kehitys saa mietteliääksi.

Sijoitustieton kolumnisti Maitas Savolainen on yrittäjä, sijoittaja ja USA Asunnot hallituksen puheenjohtaja.

Keskustele kirjoituksesta täällä.

Tuplaa tulosi ja sijoita ne tuottavasti: Tienaa, sijoita ja vaurastu -koulutusseminaari Helsingissä syyskuussa 2019. Kouluttajana mm. Jarkko "Random Walker" Aho.
Liity Sijoitustiedon jäseneksi