Olet täällä

Kolumnit

Keskolle ei tarvitse antaa vuokrasta korona-alennuksia

Useimmilla kiinteistösijoitusyhtiöillä on tällä hetkellä ihan aiheellinen korona-murhe vuokratulojensa pysyvyydestä. Ainakaan akuuttia kriisiä ei ole sellaisilla yhtiöillä, joilla on pitkiä vuokrasopimuksia vakavaraisten yhtiöiden kanssa. Ruotsissa noteeratulla Cibus Nordic Real Estate AB:lla on tällainen harvinaisen onnellinen tilanne. Kurssinsa on kuitenkin tullut alas koronakuopan myötä maaliskuun alun suunnatun annin hinnasta 142,5 kruunusta yli 20 prosenttia 112,5 kruunuun.

Joku 20 prosentin kurssilasku ei maaliskuun karhuvuoristoradalla vaikuta kovin suurelta, mutta 9,8 prosentin solidi osinkotuotto kuulostanee korkealta ainakin Erkki Sinkon mielestä. Cibus jakaa osinkonsa kvartaaleittain ja tutkii mahdollisuutta kuukausittaiseen tilisiirtoon. Tämä miellyttänee paatuneita osinkohaukkoja, kuten Sampo Oyj:n IR:n johtavaa maastavetäjää Mirko Hurmerintaa. Mirkolla Suomen finanssitwitterin tietojen mukaan onkin Cibusta.

Arvioni solidista osinkotuotosta pohjaan Cibuksen keskimäärin 4,9 vuoden mittaisiin vuokrasopimuksiin ja päävuokralaisten Keskon, S-Ryhmän, Tokmannin ja Coopin koronakestävyyteen. Keskolta tuskin on soiteltu Cibukselle, että tarvitsisi saada vähän alennusta tai lykkäystä vuokranmaksuun.

Vuokrasopimuksista 90% on nettosopimuksia, eli vuokralainen vastaa suurimmasta osasta kiinteistön kustannuksia. Tämäkin antaa tukevan perälaudan Cibuksen kassavirralle ja siten myös osingolle.

Maaliskuun suunnattu anti meni kuumille kiville

Cibus tähtää 50 miljoonan vuosittaisiin investointeihin ja niiden tuomaan viiden prosentin osingonkasvuun. Tällä tiellä yhtiö laajeni Ruotsiin, osti sveitsiläisen Coopin ruotsalaisen tytäryhtiön kiinteistösalkun 5,9 prosenttia tuottavalla 1,9 miljardilla kruunulla ja suuntasi omaa osakettaan meille silloin vielä ahneille sijoittajille, jotka hinnoittelimme sen 4.3. eli reilut kolme viikkoa sitten 142,5 kruunuun.

Olin myynyt omat Cibukseni jo syksyllä ja vieläpä keskimäärin halvemmalla, mutta tässä oli nähdäkseni pieni pikavoitto otettavissa ja päätin yrittää askarrella sellaisen. Osaketta jaettiin lopulta niin vähän, että pikavoiton osio ”myynti” jäi suorittamatta. Tämä malliesimerkkinä siitä, että pienemmän painoarvon työtkin kannattaisi hoitaa kunnolla.

Pystyykö Cibus tekemään lisää vastaavia kauppoja ja kasvamaan edelleen kannattavasti jää nähtäväksi. Inderesin 27.3. analyysin mukaan kasvu oli tässä ja osinko pysyy flättinä tulevat vuodet. Optimistisena karjalaispoikana näen muitakin mahdollisuuksia.

Mitä kiinteistöjen tuottovaateille tapahtuu?

Inderes arvioi kiinteistöjen tuottovaatimusten nousun laskevan hieman yhtiön kiinteistöjen arvoja ja Cibuksen keskimääräisten korkokulujen hieman nousevan. En syö nahkoineen karvoineen kumpaakaan arviota.

Toki siis jos maanantaina lähtisi kauppaamaan Cibuksen kiinteistöjä, voisi olla yhtä hiljaista kuin Helsingin keskustassa juuri nyt. Mutta kun EKP tyrkyttää pankeille puoliväkisin negatiivisen koron rahaa ja näiden intresseissä olisi lainata sitä pystyssä pysyville firmoille, en näe savun hälvettyä hyville vuokralaisille pysyvähkösti vuokrattujen kiinteistöjen tuottovaateiden nousevan.

Kiinteistöjä kyllä tyhjenee, kun vuokralaisia menee nurin tai vuokria joudutaan alentamaan ja sitä myöten osan niistä arvo alenee. Mutta nähdäkseni ”kiinteitten” eli vakaiden tuottojen arvostuksen pitäisi tässä tilanteessa nousta. Eli tuottovaateisiin tulee vielä laskupainetta, kun EKP:n sadoille miljardeille euroille etsitään sijoituskohteita.

Akuutti kriisiaika tietysti erikseen, kun hermostuneet markkinaosapuolet hätäpäissään repivät käteistä kasaan sieltä mistä saavat. Eli jos juuri tällä hetkellä haluaa tehdä nopean kaupan, tuottovaade on epäilemättä helmikuusta noussut.

Lisäksi jos kiinteistöjen tuottovaateet oikeasti nousisivat, sehän tekisi Cibuksen kasvuohjelman entistä helpommaksi toteuttaa.

Cibuksen korkokulujen nousuunkin suhtaudun epäillen. Pankit ja muut velkasijoittajat eivät ole niin tyhmiä kuin patologiset tekno-osakesijoittajat heitä yleensä pitävät. Kyllä he osaavat vaikka koronassa arvioida Keskon vuokranmaksukyvyn ja Cibuksen vuokratuottojen pysyvyyden.

Cibuksella on toukokuussa 2021 uudelleenrahoitettavana 4,5 prosentin bondi, ja jos olisi pakko lyödä vetoa, laittaisin rahani sen puolesta, että vieraat rahat tulevat halvemmalla sisään. Toki jos olemme silloin vielä lockdownissa, on koettuna jo jonkunlainen finanssikriisikin, ja ihmetellään sitä sitten.

Pohdinnoissani lähden tällä hetkellä siitä, että koronan jälkeen lasketaan kuolleet, syytetään sekä viranomaisia että ulkomaalaisia ja jatketaan normaalia elämää. Aika-arviotani tilanteen normalisoitumiseen en julkaise, koska sitä tällä hetkellä arvioivat miuta pätevämmät investointipankkiirit ja lisäksi ennuste voisi vanhentua tosi nopeasti aika huonosti.

Cibuksen päätöksentekijät ovat täysipäisiä

Kaikissa yhtiöissä, mihin rahansa laittaa, olisi hyvä olla täysipäinen hallituksen puheenjohtaja ja toimitusjohtaja. Muuten on tulossa surua ja murhetta, vaikka ei välttämättä vielä tiedä mitä.    

CEO Sverker Källgården oli ennen Cibusta viisi vuotta toimitusjohtajana ByggPartnerilla, joka Sverkerin johdolla ja miunkin merkitsemänäni listattiin Nasdaq First Northiin 2016. Yhtiö hyvin vaikeina aikoina piti lupauksensa käsittämättömän hyvin. Tällaisesta kehityksestä syytän yleensä ensimmäisenä toimitusjohtajaa.

Hallituksen puheenjohtajan Patrick Gyllingin olen kerran Pareton järjestämässä road showssa tavannutkin. Toistaiseksi kaikki, mitä hän vuosi sitten väitti tapahtuvaksi, on toteutunut. Tämä on paljon parempaa kuin voin sanoa jokaisen omistamani yhtiön hpj:sta.

Muut tunnusluvut eivät ole järkyttävän houkuttelevia

Yhtiö jakaa liki kaiken tuloksen osinkoina ulos, joten tarkkaavainen lukija voi tästä päätellä P/E:nsä olevan vähän alle kymmenen. Huomattavaa muuten on, että osake noteerataan kruunuissa, mutta tulot ovat euroissa. Eli kruunun heikentyminen nostaa osakekohtaista tulosta kruunuissa ja päinvastoin. Maaliskuussa hiuspussipäät ovat antaneet valuuttansa heikentyä 10,5 SEK/eurosta 11,05:een. Eli samoilla euroilla saa entistä useamman Cibuksen osakkeen.

EPRA NAV per osake oli 2019 11,4 euroa, joka vastaa tällä hetkellä 126 kruunua. K-marketteja saa siis pörssistä vain kymmenen prosentin alennuksella. Pidetään siis mielessä, että 90% Cibuksen kiinteistöistä on euromaassa Suomessa.

Akin puolustuspeli

Cibus nyt ei mitenkään tee mitään lähipäivien tuplia. Se on velkainen kiinteistösijoitusyhtiö muiden joukossa, eikä sen voi sanoa edes olevan ryöstöhinnoissa. Kriisiaikana kaikki on aina halpaa.

Yritän kuitenkin enimmäkseen pitää rahoistani kiinni, joten Cibus sopii miun salkkuuni hyvin. Niinpä ostin sitä perjantainakin lisää. Tämän kirjoitettuani ja käytyäni lukuja vähän tarkemmin läpi, meinasin ottaa katumuspillerin ja valittaa Tasavallan Presidentin ”osingot eivät sovi tähän aikaan” -lausunnosta tai Helsingin sosiaali- ja terveystoimen johtajan ehdotuksesta alkoholin myynnin väliaikaisesta kieltämisestä. Tai molemmista, kummastakin hyvää tarkoittavasta jäälautalle rakennetusta kannanotosta teki nimittäin mieli korkata välittömästi.

Mutta en jaksanut aloittaa kirjoittamista alusta, vaikka johtopäätökseni oli, että salkussani on Cibusta liian vähän. Tätä ei pidä ottaa sijoitussuosituksena, kuten mitään muutakaan sanomaani. Sellaisten antaminen on nimittäin ankarasti reguloitua eikä ainakaan miulla ole mitään lisenssiä. Lisäksi on hönöä kirjoittaa positiivissävyinen juttu osakkeesta, jota haluaisi ainakin halvemmalla ostaa lisää. Sellaisen, joka toimii näin äkkinäisesti, muihinkin kirjoituksiin kannattaa suhtautua epäluuloisesti.

Toteankin tähän vielä, että Cibus ei varmasti ole koronakriisin jälkeisen ajan minkään vuoden kovin nousija. Sellaiset löytyvät joistain kyykkyyn lyödyistä yhtiöistä, jotka nyt ehkä näyttävät konkurssikypsiltä, mutta jäävät henkiin, toisin kuin monet kilpailijansa.

Kiinteistösijoittaminen on kuten viiden kortin omaha, yksinkertaisten pelureiden yksinkertaista puuhaa, jossa olisi hyvä yrittää työntää pyöreitä palloja pyöreisiin reikiin. Aika harvoin tapahtuu mitään kovin dramaattista, eikä merkittäviä pikavoittoja juuri ole tarjolla.

Cibus keskustelu

Aki Pyysing 26.5.2019: Cibuksen K-Supermarketit kävivät hyvin kaupaksi

Bitcoinista ja kryptovaluutoista turvaa koronakriisissä?
Liity Sijoitustiedon jäseneksi