Asuntosijoittaminen kaverin kanssa on houkutteleva tapa aloittaa asuntosijoittaminen, varsinkin jos pääomaa ei ole vielä kertynyt tai jos sijoittaminen tuntuu riskiseltä. Tutkitaan seuraavaksi, mitä hyviä ja huonoja puoli asuntosijoittamisessa kaverin kanssa on.
Kimppasijoittamisen plussat
Pääomia tarvitaan vähemmän
Luultavasti yleisin syy, miksi porukalla sijoittamista pohditaan on pääomien puute. Asuntosijoittaminen on pääomavaltainen sijoituslaji ja se vaatii tyypillisesti useamman kymppitonnin omaa rahaa. Jos kolme kaverusta jokainen saa kerättyä 10 000 euroa, voidaan asunto hankkia. Kun taas yksittäin kukaan ei voisi ostaa asuntoa.
Vaihtoehtoina on siis joko nollatuotto tai 1/3 ihan hyvästä tuotosta. Tai vastaavasti jos yksin voisi ostaa yhden asunnon mutta kahden kaverin kanssa voikin ostaa neljä, niin kimppasijoittaminen mahdollisti 30 % isomman sijoituksen. Ja koska pääomaa tarvitaan vähemmän, voi kohteita hankkia nopeampaan tahtiin.
Tämä nopeuttaa jokaisen osallisen pääoman ja osaamisen karttumista. Kun kohteita eli kykyä ostaa asuntoja alkaa olla enemmän, pääsee mukaan isompiin ja parempiin diileihin.
Esimerkiksi meillä on juuri alkamaisillaan KVR-hanke, jossa rakennutamme kerrostalon. Tässä hankkeessa minimisijoitus on noin 300 000 euroa. (Uusia hankkeita on tulossa tänä vuonna.)
Riskit hajaantuvat
Jos asuntoa kohtaisi vaikkapa vesivahinko tai vuokralaisvalinta olisi epäonnistunut, ei vahinko jäisi yhden omistajan harteille vaan se hajaantuisi kaikkien kolmen kesken.
Lisäksi useammat silmäparit huomaavat kompastuskivet todennäköisemmin. Itse saattaa tykästyä kohteeseen, mutta kaveri kiinnittääkin huomiota asiaan, jota et huomannut.
Osaamista on enemmän ja työskentely tehostuu
Kolme henkilöä saa enemmän aikaan kuin yksi. Ideaalitapauksessa osaamiset ovat eri aloilta ja ne tukevat toisiaan. Esimerkiksi rakennusmiehen, ekonomin ja sisustussuunnittelijan tiimi voisi olla parempi kuin ekonomi yksinään. Remontit valmistuvat nopeammin yhdessä tehden.
Ja onhan hyvällä porukalla remontin tekeminen tosi kivaa puuhaa muutenkin! Siitä voi muodostua yhteinen harrastus pariskunnalle.
Lisäksi kolme henkilöä näkee ja kuulee enemmän. Tämä auttaa esimerkiksi ostokohteiden etsinnässä ja verkostojen syntymisessä.
Tiimissä työt kannattaa jakaa jokaisen osaamisen ja kiinnostuksen perusteella. Eli yhden tehtävä voi olla etsiä ostokohteita, toisen remontin suunnittelu ja kolmannen remontin tekeminen.
Kun töitä tehdään yhdessä, myös osaaminen karttuu nopeammin. Tiimin kesken tulee vaihdettua kokemuksia ja opittuja asioita. Tämä onkin varsin merkittävä asia sijoittajan henkilökohtaisella kasvu-uralla.
Kun jokainen keskittyy omaan osaamisalueensa, tulee jokaisesti ko. alueen huippuosaaja. Tällöin osaamista on enemmän kuin mitä kolmella yksittäisellä sijoittajalla voisi olla yhteensä.
Kimppasijoittamisen miinukset
Mitä useampi kokki, sitä huonompi soppa?
Aina ei voi tietää miten oma, saatika kaverin elämä heittelee. Jos tulee yllättävä tarve käteiselle, on asunto huono sijoitusinstrumentti. Se on epälikvidi eli sitä ei voi muuttaa rahaksi kovin helposti.
Myymiin vaatii aikaa ja vaivaa sekä tuo kuluja. Ja jos asunnon joutuu myymään, ei hinta ole yhtä hyvä kuin jos sen saa myydä rauhassa.
Tällöin sinusta on tullut motivoitunut myyjä.
Asunnon voi yrittää uudelleenrahoittaa, mutta sekään ei välttämättä ole yksiselitteistä, koska
Uudelleenrahoitus on hankalaa
Kun asunnon omistaa useampi henkilö, pitää jokaisen hyväksyä, että asuntoa käytetään lainan vakuutena. Tästä tulee lisää byrokratiaa kaikille omistajille sekä pankille.
Vielä monimutkaisempaa uudelleenrahoitus on, mikäli yksi omistajista on osakeyhtiö. Riippuu paljon pankkivirkailijastasi, mutta tiedän tapauksia, joissa pankki ei hyväksynyt osakeyhtiön osittain omistamaa vakuutta yksityishenkilön lainalle. Osakeyhtiön omistajien pitäisi pystyä osoittamaan, että vakuuden antamisesta ulkopuoliselle on liiketaloudellista hyötyä osakeyhtiölle.
Ja jos nyt asuntoa vasten nostetaan lainaa yhden omistajan hyväksi, niin muut sijoittajat ovat hänen lainansa takaajina välillisesti asunnon kautta, mutta hyötyä he eivät siitä suoraan saa. Tässä on pieni mahdollisuus eripuralle.
Mikäli asunto on jo lähtökohtaisesti ostettu velalla, kuten yleensä järkevää onkin, ei sitä edes ole heti mahdollista uudelleenrahoittaa. Paitsi mikäli asunto on onnistuttu ostamaan alle markkinahinnan tai siihen on tehty arvoa nostava remontti.
Rahoitus on hankalaa
Ja kuten uudelleenrahoitus on hankalampaa kuin yksin sijoitettaessa, on myös rahoitus monimutkaisempaa.
Pitää miettiä otetaanko laina yhdessä vai ottaako jokainen oman lainansa. Entä jos yhdellä on rahat taskussa ja toisen on pakko ottaa lainaa?
Mitenkään ylitsepääsemätöntä rahoitus kimppasijoitukseen ei toki ole, mutta kannattaa käydä avoin keskustelu etukäteen.
Luultavasti helpointa on kun jokainen sijoittaja ottaa omat lainansa. Jos joku haluaakin tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä, onnistuu se helposti. Lisäksi se voi helpottaa asioita myyntitilanteessa.
Vinkkejä asuntosijoittamiseen kaverin kanssa
Sijoita osakeyhtiön kautta
Sen sijaan, että ostaisitte asunnon kimpassa, perustakaakin osakeyhtiö kimpassa. Osakeyhtiötä on vielä helpompi omistaa halutussa suhteessa kuin asuntoa.
Jos siis yksi haluaisi omistaa 17,5 % koko potista, toinen 43,4 % ja kolmas 39,1 % niin osakeyhtiöllä se onnistuu helposti.
Sen sijaan asunnoilla omistusuhteet muuttuu sotkuiseksi jos asuntoja ostetaan useampia ja niiden omistusosuudet vaihtelevat sen mukaan paljonko porukan jäsenillä on rahaa kullakin hetkellä.
Asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta on myös verotehokas tapa kasvattaa portfoliota, mikäli rahoja ei tarvitse nostaa yhtiöstä ulos. Tällöin jokainen voi ottaa omat lainat (jos vakuuksia on) ja sijoittaa nämä rahat osakeyhtiöön, jolloin yhtiön ei tarvitse ottaa kallista lainaa.
Kuten todettu, kannattaa miettiä tarkkaan haluatteko omistajapohjaa, jossa osa omistaa yhtiön kautta ja osa suoraan omalla nimellään. Suosittelen siis, että kaikki sijoittaa joko yhtiön kautta tai omalla nimellään. Erityisen tärkeää tämä on sijoitusta varten perustetun osakeyhtiön omistuksissa.
Osakeyhtiön maksaessa osinkoja, on omistajien verokohtelu erilaista mikäli yksi omistaa yhtiötä yhtiön kautta ja toinen omistaa suoraan. Yhtiön kautta omistettaessa ovat osingot verovapaita kun taas henkilöomistaja maksaa niistä pääomatuloverot.
Tällöin intressi nostaa osinkoja voivat olla erilaiset.
Osakeyhtiö toimii kivasti myös exit-tilanteissa. Eli jos joku osapuoli haluaakin irtautua asuntosijoituksista, voi muut yhtiökumppanit ostaa hänet ulos. Varainsiirtovero menee toki maksuun tässäkin. Lähipiirille myytäessä yhtiön arvottamisessa voi käyttää pelivaraa kuten asunnoissakin.
Sopikaa pelisäännöt kirjallisesti
Ihan aluksi kannattaa selvittää jokaisen sijoittajan tahtotila. Miksi sijoitetaan, miten pitkään sijoitetaan ja mitä tehdään ongelmatilanteissa?
Onko tarkoitus flipata asuntoja vai omistaa niitä pitkään? Onko tarkoitus hankkia asuntoja lisää? Kuinka toimitaan jos korot nousevat? Suojaudutaanko korkoriskiltä? Ostetaanko vakuutuksia?
Jos joku haluaa irti, mihin hintaan hänen osuutensa asunnoista tai osakeyhtiöstä ostetaan? Voiko ostaja olla joku ulkopuolinen? Kuinka näiden arvo määritetään huomenna ja kymmenen vuoden päästä? Onko syytä antaa sijoituskumppanille valtakirja asuntoon liittyvien asioiden hoitamiseen, kuten välittäjän toimeksiantosopimuksen ja vuokrasopimuksen tekemiseen ja kauppakirjan allekirjoittamiseen.
Listatkaa myös kunkin sijoittajan rooli ja tehtävienjako. Sitten kun vuokralainen soittaa lauantai-iltana, että jääkaappi hajosi ja jauhelihat menee pilalle, niin ryhmän kesken ei tule kitkaa siitä, kuka hankkii uuden ja minkä hintaisen.
Kirjatkaa myös kriteerit:
- minkälaisia asuntoja hankitaan (hinta, kassavirta, tuotto jne.)?
- onko joku ehdoton asia, minkälainen vuokralainen ei käy?
- myydäänkö kohteita tai ostetaanko niitä lisää ja jos niin koska ja millä ehdoin?
- kuka päättää, suunnittelee ja tekee remontit?
Tehkää siis sijoitussuunnitelma, johon kirjaatte tavoitteet, keinot niiden saavuttamiseen, päätöksentekokriteerit ja kaikki muut mahdolliset jotta kiperän paikan tullen ei tarvitse miettiä mitä on sovittu.
Valitse hyvä kumppani
Mieti kuka olisi sinulle hyvä asuntosijoituskumppani. Mieti myös onko hän todennäköisesti hyvä kumppani myös tulevaisuudessa.
Kuten todettu elämäntilanteet voivat muuttua, jopa niin paljon, että yllättäen sijoituskumppanisi saattaakin olla kuolinpesä.
Kuinka asiat tällaisessa tilanteessa hoituvat? Kuolinpesästä riippuen päätöksenteko voi olla todella tahmeaa ja kaikkien asioiden hoito hidastuu ja monimutkaistuu.
Voitte pohtia olisiko edunvalvontavaltakirja hyvä ratkaisu tällaisen tilanteen varalle?
Kaiken kaikkiaan asuntosijoittaminen kimpassa tai kaverin kanssa on ihan varteenotettava vaihtoehto. Mutta luultavasti kun toiminta kasvaa ja jokaisella alkaa olla resursseja sijoittaa itse, tulee mieleen halu päästä irti kimppasijoittamisen byrokratiasta.
Toisaalta kimppasijoittaminen voi luoda uusia ystävyyssuhteitakin!
