Miten asuntosijoittaja voi ennakoida vuokratuottojen alueellisia eroja, ja mitkä tekijät niihin vaikuttavat?
Keskenään ristiriitaisia lausuntoja heiltä ei saa. Vuokraturvan toimitusjohtaja Timo Metsola, Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus, Aalto-yliopiston akatemiatutkija Elias Oikarinen ja OP Kiinteistösijoituksen salkunhoitaja Antero Tenhunen kuvaavat markkinatilannetta ja asuntosijoittamisen logiikkaa samalla tavalla. Kaikilla on huomattavan yhdenmukainen näkemys myös kehityksen suunnasta. Miksei asuntomarkkinoilla siis nähdä nykyistäkin suurempia alueellisia eroja?
– Asuntomarkkinoille keskeinen mittari on, kumpi kasvaa nopeammin: väestö vai asuntojen määrä. Varsinkin väestön kasvaessa asuntokanta muuttuu hitaammin, koska ihmiset ovat nopeampia kuin kaavoittajat, Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus sanoo.
Aalto-yliopiston rakennetun ympäristön laitoksella akatemiatutkijana työskentelevä Elias Oikarinen pitää tyypillisenä, ettei trendimuutoksia nähdä ajoissa.
– Markkinoilla on paljon kotitalouksia, jotka eivät ymmärrä asuntojen hinnanmuodostusta.
Uudet liikenneväylät, kuten Espoon metrolinja, muuttavat yhdyskuntarakennetta ja asuntomarkkinoita alueellisesti.
– Vaikka vielä ei ole tutkimusta, näppituntuma sanoo, että hinnat eivät reagoineet täysimääräisesti hyvissä ajoin. Kun markkinat reagoivat hitaasti, valveutunut sijoittaja pystyy tekemään hyvän kaupan.
Myös kaupanteon korkeat kustannukset hidastavat asuntomarkkinoita. Varainsiirtoveron takia asuntosalkun sisältöä ei kannata jatkuvasti kierrättää.
Vuokratuotto lasketaan yleensä asunnon kauppahinnalle, mutta sijoittajalle ostohinta ei ole ainoa muuttuja. Vuokraturvan toimitusjohtaja Timo Metsola muistuttaa, että peruskorjausten kustannukset ovat tosiasiallisesti osa hankintahintaa.
– Tämä on oleellista siksi, että siellä missä ostohinta on matalampi, korjaukset eivät ole juurikaan halvempia.
Itä-Suomessa ja Kainuussa asuntojen hinnat saattavat painua isojen peruskorjausten alla lähes nollaan, jolloin vuokratuotto näyttää laskennallisesti huikealta. Tilanne muuttuu täysin, kun mukaan lasketaan peruskorjauksen hinta, joka voi kaksion kohdalla olla helposti 60 000 euroa.
Asunnon vajaakäyttöriski on pienillä paikkakunnilla huomattavasti suurempi kuin kasvukeskuksissa. Hankkimalla pienen kaksion Helsingin Kalliosta sijoittaja voi laskea, että se on vuodessa 12 kuukautta vuokrattuna. Samanlainen asunto pienellä paikkakunnalla voi olla puolikin vuotta tyhjänä. Riskihakuisen ei tarvitse mennä Heinolaa pidemmälle.
– Se on tyypillinen paikka, jossa voi saada tosi hyvän vuokratuoton, kunhan asunto on vuokrattuna. Sellaisella paikalla voi päästä kaksinumeroisiin vuokratuottoihin, yli kaksinkertaisiin Kallioon verrattuna.
Metsolan mukaan parhaan vuokratuoton saa yleensä tehtaan varjosta; pieneltä paikkakunnalta, joka on yhden ison työnantajan varassa.
– Pienillä paikkakunnilla on oltava riskinsietokykyä. Siksi se ei ehkä sovi yhden tai kahden asunnon piensijoittajalle, joka haluaa säilyttää mielenrauhansa.
Toimittaja Juha Peltosen juttu on julkaistu kokonaisuudessaan Osakesäästäjien Keskusliiton Viisas Raha-jäsenlehdessä 1/2018.
