Viime vuosi oli melko poikkeuksellinen ja on mielenkiintoista nähdä miten asuntomarkkinat vuonna 2024 menevät.
Paljon vartijana on EKP, joka päättää korot liikkuvat tänä vuonna. Tämän hetken korkoennuste on suurin piirtein siten, että vuoden lopulla 12 kk euribor olisi noin 2,5 %. Mikäli tämä toteutuu, uskon sen piristävän asuntomarkkinoita.
Kuitenkin markkinoiden kyky ennustaa korkojen kehitystä ovat sanalla sanoen surkeat. Markkinaennusteet ovat menneet pieleen käytännössä joka kvartaali viimeiset kymmenen vuotta.
Tykkään itse skenaarioajattelusta ja koroissa on kolme selkeää skenaariota. Ne voivat nousta, pysyä paikallaan tai laskea (kuinka yllättävää). Todennäköisyyden antaminen kullekin skenaariolle on sitten se mahdoton tehtävä. Mutta koska tykkään ottaa kantaa ja altistaa itseni riskille, annan arvioni todennäköisyyksille näin nojatuoliekonomistina.
Korkojen nousua Euroopassa pidän hyvin epätodennäköisenä. Talouden pitäisi piristyä ja inflaation nousta merkittävästi, että EKP:lle tulisi tarve nostaa korkoja nykytasolta. Periaatteessa jokin ulkoinen shokki voisi rajoittaa tarjontaa, esim. häiriö logistiikkaketjussa, ja siten nostaa tavaroiden hintaa. Mutta tällainen häiriö olisi kaiketi ohimenevä eikä sen pitäisi vaikuttaa EKP:n näkemykseen inflaation pysyvyydestä. Annan korkojen nousulle 5 % todennäköisyyden.
Korkojen pysyminen paikallaan vaatisi sen, että inflaatio ei näyttäisi laantumisen merkkejä, joita se on jo näyttänyt. Eli käytännössä inflaation tulisi kiihtyä uudelleen. Tällöin olisi perusteltua pitää korot nykytasolla. Annan korkojen paikallaan pysymiselle 20 % todennäköisyyden.
Korkojen lasku edellyttää sitä, että inflaatio näyttää enemmän tai vähemmän pysyvämpää laantumista. Tällä hetkellä inflaatio on jo laskenut ja nyt käsittääkseni EKP odottaa merkkejä siitä, onko lasku pysyvämpää vai hetkellistä sorttia. Markkinahinnoittelu tosiaan uskoo tällä hetkellä vahvasti inflaation laantumisen olevan pysyvämpää ja sen vuoksi ne hinnoittelevat korkojen laskua tälle vuodelle, vaikka EKP itse ei ole näin sanonut. Annan korkojen laskulle 75 % todennäköisyyden.
On olemassa vielä neljäs skenaario, tai ehkä se on korkojen laskun yksi alaskenaario, nimittäin korkojen raju lasku. On teoriassa mahdollista, että inflaatio laskee reippaasti ja EKP myöhästyy korkojen laskujensa kanssa ja siten on pakotettu laskemaan korkoja hyvin nopeasti. Olen lukenut spekulaatioita nollakorkoihin palaamisesta, mutta sen varaan en laskisi. Mutta ehkä tällekin skenaariolle voi antaa 5 % todennäköisyyden.
Mikä merkitys koroilla sitten on asuntomarkkinoille? On vaikea antaa konkreettista vastausta, mutta selvää toki on, että alemmat korot mahdollistavat kuluttajien ostaa (kalliimpia) asuntoja. Ja sijoittajien tuottovaateet laskevat eli sijoituskohteiden hinnat nousevat.
Nyt vuoden vaihteessa Heka nosti vuokriaan noin 12 %, minkä lisäksi helsinkiläiset veronmaksajat antoivat yhtiölle 17 miljoonan euron ylimääräisen tuen. Tuki oli (toivottavasti) kertaluontoinen erä eli se auttaa vain tänä vuonna. Jos korkotilanne ei helpota, tulee Heka tarvitsemaan uudet 17 miljoonaa ensi vuonna. Sen maksavat joko asunnoissa asuvat ihmiset korkeimpina vuokrina tai kaikki helsinkiläiset uutena tukena.
Tampereen ja Turun kunnalliset vuokrayhtiöt nostivat vuokria noin 4-6 % vuodenvaihteessa.
Nämä toimijat tarjoavat markkinoiden halvimpia vuokra-asuntoja ja siten asettavat pohjatason asuntojen markkinavuokrille. Nyt kun tämä pohjataso on noussut 4-12 %, pidän ilmiselvänä, että myös yksityisesti omistettujen asuntojen vuokrat tulevat nousemaan, koska osalle Hekan vuokralaisista ei ole enää mielekästä maksaa 12 % korkeampaa vuokraa jos samalla rahalla tai vain vähän kalliimmalla saa paljon laadukkamman yksityisen asunnon.
Tätä kautta siis yksityisten vuokra-asuntojen kysyntä kasvaa, mikä vuorostaan nostaa niiden vuokria.
Lisäksi koska tällä hetkellä uusien asuntojen rakentaminen on merkittävästi vähentynyt, tulee meillä olemaan tänä ja ensi vuonna paljon vähemmän uusia asuntoja tarjolla. Ja kun uudiskohteiden rakentaminen aikanaan taas käynnistyy, tulee niiden hinnat olemaan nykytasoa korkeampia koska rakennusliikkeiden kustannukset eivät ole laskeneet.
Suuri kysymysmerkki on Ukrainan sodalla. Kun sota loppuu, alkaa massiivinen jälleenrakentaminen, joka imee Euroopan rakennusmateriaaleja ja työvoimaa merkittävästi. Tämä ei ainakaan helpota suomalaisten rakennusliikkeiden kulurakennetta. Eli tätäkin kautta tulee painetta uusien asuntojen hintojen nousulle.
Koska monet haluavat asua laadukkaasti uusissa asunnoissa ja heille on tarjontaa vähemmän, on olemassa olevista uusista asunnoista maksettava korkeampaa vuokraa. Tämä vaikutus on sitä suurempi mitä suurempi suhteellinen muuttovoitto on. Tällä hetkellä suurimmat prosentuaaliset muuttovoitot taitavat olla Tampereella ja Pirkkalassa.
Mutta myös pk-seudun muuttovoitto on palannut entiselle kasvu-uralleen ja viime vuonna muuttovoittoa kertyi yli 10 000 henkeä.
Vuokrien nousua hidastaa suuri tarjonta. Meillä on tällä hetkellä runsaasti tyhjiä asuntoja tarjolla. Tämän varaston sulattaminen vie aikaa, mutta mitä suurempi muuttovoitto, sitä nopeammin varasto sulaa. Ja kun varasto on sulatettu, alkavat kaikkien asuntojen vuokrat nousta.
Uskon siis, että kesällä 2024 nähdään nousevia vuokria kautta linjan.
Uskon myös, että tänä vuonna asuntojen hinnat palaavat nousu-uralle. Tähänkin vaikuttaa paljon korkotilanne ja ennen kaikkea korkonäkymä. Jos kuluttajat näkevät korkomarkkinan tulevaisuuden positiivisesti, on heillä enemmän uskallusta ostaa asunto.
Kaiken kaikkiaan meillä on mielenkiintoinen vuosi edessä. Oikein hyvää alkanutta vuotta!
