Artikkelit

Asunnon myynti omalle yritykselle tappiolla

Miika Vuorensola |
Jaa Twiittaa

Pari viikkoa sitten käsittelimme blogissa apporttia, joka on yksi keino siirtää asunto omista nimistä yrityksen taseeseen.

Tästä poiki kysymys verotuksen optimointiin liittyen.

Eli jos myyt asunnon yritykselle mitä hyötyä tästä voi olla?

Asunnon myyminen tappiolla omalle yritykselle on verottajalle ok. Selvitä kuitenkin ensin välittäjäsi kanssa asunnon realistinen markkina-arvo. Esim. tutulle voit myydä asunnon alle markkinahinnan eikä sitä katsota lahjaksi, mikäli kauppahinta on vähintään 3/4 markkinahinnasta.

Miksi asunto kannattaisi siis myydä tappiolla omalle yhtiöllesi? Koska:

  1. Yhtiö tarvitsee vähemmän (kallista) pääomaansa asunnon ostamiseen
  2. Kun asunto on yhtiön taseessa, pääsee se kevyemmän yhteisöverotuksen piiriin
  3. Sinä myyjänä saat mahdollisesti luovutustappiota, jota voit vähentää muista luovutusvoitoistasi
  4. Saat rahaa yhtiöstäsi omalle tilillesi
  5. Oman kassavirran optimointi

 

Yhtiö tarvitsee vähemmän pääomaa

Kaikki osakeyhtiön perustaneet saavat kylmän suihkun käydessään pankissa ensimmäisen kerran. Pankki usein kertoo, että tyhjälle yhtiölle rahan hinta on 3 % + 12 kk euribor ja laina-aika max. 10 vuotta.

Tämän hintaista rahaa ei tee mieli ottaa kovin paljon, ellei ole suhteellisen varma saavansa merkittävästi parempaa tuottoa sijoitukselleen.

Itse asiassa tälläkin hetkellä sijoitusasunnon oman pääoman tuotto pyörii siinä 7 % paikkeilla eli kyllä sellaisen omistaminen ihan kannattavaa kuitenkin on, vaikka kassavirta on mitä on.

Mutta joka tapauksessa osakeyhtiön rahoitus on kalliimpaa kuin henkilön, joten mitä vähemmän sitä tarvitaan, sitä parempi.

Kevyempi verotus

Tämä on yleensä se perimmäinen syy, miksi asunto halutaan siirtää osakeyhtiön puolelle. Oy maksaa vain 20 % yhteisöveroa kun henkilöpuolella verotus on äkkiä 34 %.

Jos joka vuosi tuotoista jää 14 % enemmän itselleen (eli yhtiölle), tulee siitä sievoinen summa vuosien varrella.

Lisäksi yhtiön on mahdollista tehdä enemmän vähennyksiä eli sinne voi laittaa kuluja, joita ei henkilöpuolella voi vähentää.

Toisaalta yhtiön pyörittämisestä tulee myös kuluja, kuten kirjanpito.

Myyjänä saat luovutustappiota

Luovutustappio on käytännössä ihan puhdasta rahaa, olettaen siis, että sinulla on muita luovutusvoittoja tai pääomatuloja, joista tappiot voidaan vähentää seuraavan viiden vuoden aikana.

Eli jos myyt asunnon 25.000 € tappiolla ja sinulla on muita pääomatuloja saman verran, et maksa niistä lainkaan veroa. Tällöin säästöä tulee 7500 € mikäli pääomatulojen vero olisi ollut 30 %.

Tämä on tavallaan ”ylimääräistä” tuottoa, jonka voit nyt sijoittaa edelleen. Tai ehkä on parempi ajatella se rahana, jonka saatkin pitää eli ei tarvitse maksaa sitä verottajan pohjattomaan kitaan.

Jos osaat laskea kokonaiskannattavuutta (minä en osaa), pitäisi tälle 7500 eurolle saatu tuotto ottaa huomioon kun suunnittelet kokonaisuutta.

Saat rahaa omalle tilillesi

Tämä ei kenties ole tuoreen yrittäjän ongelma, mutta kun homma etenee, alkaa tulla mieleen ajatuksia miten saisi yhtiöstä rahaa omalle tililleen.

Firman rahoilla kun ei voi käydä kaupassa tai ostaa perheelle Madeiran matkaa.

Palkka on kenties huonoin tapa nostaa suuria summia yhtiöltä itselle. Kokeneilla yrittäjillä on nyrkkisääntöjä, mikä on ”oikea” määrä nostaa palkkaa, jotta veroprosentti pysyy kohtuullisena. Haarukka on noin 20.000 – 40.000 €/v tyypillisesti. Tällöin ansiotuloveroprosentti pysyy alempana kuin yhteisövero.

Laskelmaa monimutkaistaa pääomalle saatava tuotto. Eli onko parempi jättää raha sisään yhtiöön kasvamaan? Toki enempää palkkaa ei kannata nostaa kuin mitä tarvitsee. Tai ehkä se noin 10.000 € kannattaa ainakin nostaa koska sen veroprosentti on niin matala.

Isompia summia kannattaa nostaa osinkoina jos tase sen sallii.

Verotehokkain keino on päivärahat ja kilometrikorvaukset, mutta niitä vasten on luonnollisesti omat matkakulunsa.

Tämän vuoksi asunnon myynti yhtiölle voi olla ihan houkutteleva tapa ottaa rahaa omiin nimiin, vaikka kauppa meniskin tappiolla.

Mikäli kaupassa saat enemmän rahaa kuin mitä tarvitset, voit aina siirtää rahaa takaisin yhtiölle esimerkiksi lainaamalla tai siirtämällä sen svoppiin.

Oman kassavirran optimointi

Voit myös tehdä kaupan siten, että yhtiö jää sinulle velkaa eli raha ei liikukaan kaupanteossa. Tällöin yhtiö lyhentää velkaansa sinulle eli voit ”nostaa” yhtiöstä rahaa ilman veroseuraamuksia.

Kyseessä on siis lainanlyhennys eikä esim. osingon tai palkan maksu. Lainanlyhennyksestä ei luonnollisesti makseta veroja.

Tässä on siis monta liikkuvaa osaa ja tärkeintä on ymmärtää mitä vaihtoehtoja sinulla on. Tällöin voit valita niistä itsellesi parhaiten sopivat.

Kannattaa miettiä kokonaiskuvaa ja ota myös huomioon onko osakeyhtiöllä muita osakkaita. Mikäli yhtiö on kokonaan sinun omistama, on toimenpide suoraviivaisempaa. Silloinkin on hyvä hahmottaa, mitä seurauksia milläkin toimenpiteellä on.

Mutta pääpiirteissään asia menee yllä kuvatun mukaisesti.

Loppuun vielä huomio, että en ole verotuksen asiantuntija ja suosittelen aina käymään tilanteesi läpi kirjanpitäjäsi kanssa.

Mainos: Coinmotion

Avaa ilmainen tili ja myy ja osta kryptovaluuttoja alhaisilla välityspalkkioilla.

Haastattelut

Karo grillasi Aki Pyysingiä: Satasen seteleitä viidelläkympillä?

Sijoitustieto
20.6.2024
east Lue lisää

Exel jakoi oikein

Aki Pyysing
16.6.2024
east Lue lisää

Autopaikkojen vuokrista

Miika Vuorensola
16.6.2024
east Lue lisää