Suorat kiinteistösijoitukset vai pörssin kiinteistösijoitusyhtiöt?

Tälläisiä korjauksia olen itse tehnyt laskelmissa, mutta eivät tuohon isoon kuvaan varmaan juuri vaikuta.

- Huoneisto / taloyhtiön kuluminen, eli putki, julkisivu ym. rempat tulee ennemmin tai myöhemmin. Hyvin kohdekohtaista, mutta kyllä nämä joitain kymppejä per neliö per vuosi tuottoon tyypillisesti vaikuttaa.

- 100% vuorausaste on pitkässä juoksussa mahdoton saavuttaa eli olisiko laskelma realistisempi esim. 95% vuokrausasteella? 

Samaa pohtinut ja ihmetellyt miten kurssit voi olla alle kiinteistöjen arvon. Onko kurssiin silloin ennakoitu kiinteistöjen arvon aleneminen?

Vipu taitaa puoltaa suoraa sijoitusta - harvalla mahdollisuutta saada kohtuukorkoista esim. 200 000 lainaa osakkeisiin, mut sijoitusasuntoon kyllä.

Suorassa sijoituksessa näen paljon suuremmat riskit. Esim. Lahdessa tällä hetkellä vuokra-asunnoissa ylitarjontaa, koska asuntokauppa ei käy, edellinen kämppä laitetaan vuokralle. Helposti saattaa mennä puoli vuotta-vuosi ilman vuokralaista. Yhtiön kautta saa paremman hajautuksen.

Mikä on muuten käyttötarkoituksen vaikutus tuottoon - asumis/toimisto/varasto/teollisuus tms.

Niinkuin Asiaa jo sivuttiinkin, niin minusta(kin) tyyliin alle millin sijoituksilla merkitystä on paljon sillä mistä tykkää. Jos on handyman ja tykkää säätelystä niin suorat varmaan mielekkäämpiä, jos taas on hommat teorian puolella ja peukalo keskellä kämmentä niin ehkäpä yhtiöt. Alle miljoonalla tuntipalkkaero ei voi valtava olla joten ihan perusteltua ottaa fiilikset mukaan päätökseen: jos esim. oma sijoituskämppä tuottaisi sen verran enemmän, että tuntipalkka omalle vaadittavalle puuhastelulle 10e niin on ihan makukysymys (riittääkö 10e ko. puuhastelusta), kumpi on järkevämpää.

Mulla siis on molempia: vuokraan Hki asuntoa ja omistan kiinteistösijoitusyhtiöitä (juuri nyt tosin vähän).

Itse en muuten ole koittanut laskea asiaa auki koska olisi imo yllättävän haastava laskutoimitus. Esimerkiksi pitäisi laskea joku EV tulevaisuuden saamattomille vuokrille ja tyhjille kuukausille...kuten toki sille, että kämppä laitetaan remonttiin vuokralaisten toimesta eli imo jos omista laskuista joku eksakti tulos tulee niin se eksaktius perustuu kyllä hyvin subjektiivisiin arvioihin. Nyt esimerkiksi meillä on hyvät vuokralaiset mutta vaikea laskea EV sille kauanko pysyvät ja sitten tulee taas kertakuluja: välittäjä 2,5ke, remppaan jotain ja EV tyhjilläoloon jotain...EV ehkä -5ke aina kun vuokralainen vaihtuu...paitsi jos ei ota välittäjää jolloin taas tulee vittumaista säätöä. Siltikin nään toiminnan järkevänä kun kämpän lainan korko on 1,5% ja vipu noin maksimit: sijoitetun pääoman tuotto ei kummoinen ole (viitisen pinnaa) mutta oman pääoman tuotto varmaankin yli 10%.

Luulen, että usean laskelmat perustuvat epärealistiselle premissille, että vuokrausaste on 100%, tulevaisuuden tarvittavat korjaukset noin 0e (jääkaappi on ikuinen, right..) samoin kuin luottotappiot yms. vuokraustoimintaan liittyvät riskit.

En tykkää puuhastelusta, mutta tykkään likviditeetistä. Noteeratuissa on se hyvä puoli, että johonkin hintaan saa kaupaksi aina, jos löydän jotain, josta diggaan, kuten Andy sanoi 1985.
 

Osku]Samaa pohtinut ja ihmetellyt miten kurssit voi olla alle kiinteistöjen arvon. Onko kurssiin silloin ennakoitu kiinteistöjen arvon aleneminen? [/quote kirjoitti:

Nuo kurssit ovat välillä olleet alle "arvon" ja välillä yli. Arvokin on toki aina vain arvio. Pörssikurssit heiluvat monista mystyisistä syistä.

Kiinteistösijoitusyhtiöissä on hilpeä aspekti siinäkin, että voi itse vivuttaa jo valmiiksi vivutettua kohdetta + spekuloida melko pienillä hintamuutoksilla. Itse olen yleensä ostanut alle arvioimani arvon ja sitten myynyt, kun on menty yli. Ei ihan hirveäs seksikästä eikä kovin vaativaa spekulaatiota.

Akin kolumnissa tarkastellaan Suomalaisia kiinteistösijoitusyhtiöitä ja niiden arvostusta. Aki luottaa tällä hetkellä vankasti Technopolikseen.

https://www.sijoitustieto.fi/blogit/aki/hevosen-vaihtaminen