Vuokralla omaksi asuntosijoitus

Jos tassa on sijoittajana tarkoitus rahoittaa yksittaista asunnonostajaa eika esimerkiksi isompaa, hajautettua joukkoa esim. jonkinlaisen rahaston kautta, kysymyksien luulisi olevan samanlaisia kuin pankkilainalle. Alla muutama juttu tahan yksittaisen ostajan skenaarioon:

Vastapuolen luottokelpoisuus ja maksukyky, jota voi olla yksittaisen sijoittajan vaikea arvioida. Enta voiko sopimuksen tehda niin, etta tasta jarjestelysta tulevat vastuut ovat vuokralaiselle / velalliselle ensisijaisia ennen muita mahdollisia velkoja (luottokortti, autolaina jne.)? Tuo 30-40% hinnasta vuokra-ajan lopussa tekee maksuista paljon takapainotteisempia, joten luottoriski lienee aika iso tekija.

Mielestani luottokelpoinen vuokralainen tallaiseen projektiin saisi hyvilla ehdoilla lainaa pankistakin. Joten miksi vuokralainen edes suostuisi tallaiseen diiliin, jos lainaa saisi lahes nollakorolla pankista? Jos tavallisella vuokraustoiminnalla saa 4-5% vuosituottoa kasvukeskuksista (minka luottokelpoinen sijoittaja voi vivuttaa korkeammaksi pankkilainalla), tuoton sijoittajalle taytynee olla reilusti korkeampi (vaikkapa 10%+ vuodessa).

Esimerkin OKT 90ke hinnalla tarkoittanee sijaintia taajamassa / kasvukeskuksen ulkopuolella. Sijoituksen likviditeetti ei ole kummoinen, jos vuokralainen ei lunastakaan kohdetta vuokra-ajan lopussa. Tama riski nakyy myos varmasti vaadittavassa tuotossa.

Asunnonetsijä kirjoitti:

Tervehdys sijoitustiedon lukijat!

Päätin vihdoin liittyä, kun pyörittelin yön pikkutunneilla tämmöistä ajatusta:

Esimerkiksi Lakea tarjoaa vuokraa maksamalla omaksi -asumismuotoa. Lakean omaksi-kodista maksetaan 7% käsiraha ja tehdään 20-vuoden vuokrasopimus, jonka jälkeen asunnon voi ostaa 30% asunnon hinnalla. Millaista tuoton pitäisi olla, jotta yksityisen sijoittajan olisi järkeä lähteä tarjoamaan tällaista?

Jos sinulta löytyy 80 - 100 000€ ylimääräistä rahaa, jonka haluaisit sijoittaa...

Esimerkki:

Ostat 90 000€ omakotitalon, maksamme siitä 100% 12-18 vuoden aikana vuokran muodossa. Tämän jälkeen/lisäksi maksamme 30-40%, jonka jälkeen asunnon omistus siirtyy meille. Kiinteistöveron, remontit ym. kulut lisätään lopulliseen ostohintaan.

Mielellään etsisimme asunnon itse omien rajaustemme ja sijoittajan toiveiden mukaan.

Minulla on tarkemmatkin laskelmat ja excel-kaaviot, tämä oli vain suurinpiirtein esimerkki ja keskustelun avaus.

Jos kiinnostuit, ota yhteyttä niin voidaan jutella ja suunnitella tarkemmin. Tai voidaan keskustella tässä ketjussa yleisellä tasolla.

asunto774@hotmail.com

Mitä tapahtuu jos haluaa muuttaa jossain vaiheessa 20v aikana? Entä kuka määrittää 30% asunnon hinnan? Määritetäänkö se heti, vai vasta 20v päästä? En oikeen tiedä miksi tekisi näin sen sijaan että pyrkisi ihan reilusti ostamaan omaksi käsiraha+velka tyylillä. Eli niin kuin suurin osa tekee.

Avaatko hieman mikä tämän etu olisi..? Itse näen vain ongelmia..

Luottotiedot on kunnossa ja maksukykyä on pieneen omakotitaloon. Pankki on tästä eri mieltä eikä myönnä lainaa vaikka tarjoaisimme 100% takauksen ja vakuudet. Ja kyllähän tästä oli tarkoitus maksatuttaa osa kelalla ja siksi se olisi meille kannattavampaa maksaa vaikka vähän isompikin tuotto sijoittajalle.

Ymmärrän sijoittajan riskin ja sopimus tehtäisiin sen mukaan; esim. jo maksettu osuus jäisi osin tai jopa kokonaan sijoittajalle mikäli sopimusehtoja rikotaan tms. Muita velkoja ei ole, muuten en osaa sanoa velan ensisijaisuudesta. Ja itse mietin maksavani tuon loppusummankin kuukausittain.

Olen seurannut myytäviä asuntoja jonkin aikaa ja kyllä tuolla rahallakin jo saa sijainnin ja kunnon puolesta ihan kelvollisen. Ei tietysti aivan uutta, mutta vaimoni on remonttiammattilainen emmekä edes haluaisi loppuelämän kotia aivan ison kaupungin keskustasta, kuitenkin palvelujen läheltä, koska meillä on kaksi pientä lasta.

Kaikkia sopimuksen yksityiskohtia en ole miettinyt, mutta äkkiseltään, lopullinen 30% ostohinta määriteltäisiin varmaan ostohinnan mukaan, koska muuten meidän ei olisi järkeä omalta osaltamme parantaa asunnon arvoa tai edes ylläpitää sitä :).

10% vuosituotto vaatisi talon noin kolminkertaisen maksamisen, laina-ajasta riippuen. Tässä ei tietysti ole mitään järkeä. Tuo aiemmin esittämäni 100% ja 30-40% on kyllä varmaan alakanttiin, varsinkin jos laina-aika on pidempi. Ehkä 133% ja 35% tjsp.

Jos pankin mielestä pariskunnalla ei ole maksukykyä 100k€ lainaan niin jotain on pielessä. Varsinkin jos vakuuksia on 100%. 

Oletteko kysyneet useammasta pankista ?

Olen kysynyt useasta pankista: senttiäkään ei heru, kun ollaan työttömiä.

Olisi mielenkiintoista kuulla miten nämä lauseet suhtautuvat toisiinsa:

- maksukykyä on

- tarkoitus maksatuttaa osa kelalla

- ollaan työttömiä

Joku tässä kuviossa mättää.

:) Tuistakin pystyy ja saa säästää. Selitin kyllä kaiken jo aiemmin ja itsekin toistit osan, eli:

Kela maksaa vuokran ja muut asumismenot. Sijoituksesta olisi tarkoitus maksaa takaisin esim. 133% vuokran muodossa ja loput esim. 35% säästää etuuksista.

Kelahan maksaa suuretkin asumiskulut (sijainnista ja perhekoosta riippuen) mielummin kuin pienen lainan lyhennyksen. Eikä kelaa kiinnosta vaikka vuokran maksu "kartuttaisi omistusta" asuntoon, kunhan on vuokrasopimus. 100 000€ asuntolainan lyhennys pankille olisi pienempi kuin meidän nykyinen vuokra.

Mielenkiinnosta mistä nämä 100% vakuudet muodostuvat? Henkilötakauksista / Kiinteästä omaisuudesta / Jostain helpommin realisoitavasta?
 

Määraikaisen sopimuksen purkaminen ei varsinaisesti ole mahdotonta, ja tämä muodostaakin merkittävän riskin tässä yhtälössä (Jo aiemmin esitettyjen lisäksi).

Asunnon juoksevien kulujen huomioiminen, kunnossapito, verot, liittymät, remontit vaativat myös aikamoista säätämistä.
 

Takaus ja vakuudet vanhemmilta.

Tässä riskiin voi vaikuttaa hyvän asunnon valitsemisella ja sopimuksella: esim. niin, että jo maksettu osuus jää osin tai jopa kokonaan sijoittajalle ja kuten jo aiemmin mainitsin; oma ajatukseni oli maksaa loppusummaakin kuukausittain, eli tämäkin jäisi sijoittajalle, mikäli sopimusta ei noudateta tai se puretaan.

Kiinteistövero omakotitalossa ei ole paljoa vuodessa. Kunnossapito ja pakolliset remontit voi lisätä loppusummaan (ja vaimo on remonttiammattilainen) ja kohteen valinnalla voi vaikuttaa muihin kuluihin, esim. ei vuokratonttia tai 100 vuotta vanhoja putkia jne.

Toki meillekin täytyisi kirjoittaa jonkinlainen suoja, ettei sijoittaja voi purkaa sopimusta viimehetkellä ja pitää jo maksettuja rahoja tms., mutta nämä ovat muotoseikkoja, joista voidaan kyllä sopia.

Minusta isoimmat kynnykset tässä ovat: tarvittavasta tuotosta neuvoteleminen, luottamussuhteen rakentaminen ja ehkä joillain moraalinen este.

Olisiko vaan helpompaa pyytää vanhempia ottamaan laina ja sitten junailla heidän kanssaan.

Asunnonetsijä kirjoitti:

luottamussuhteen rakentaminen ja ehkä joillain moraalinen este.

Voi muodostua myös laillinen este/riski, jos tälläisestä ei ole ennakkoon tiedossa Kelan puolelta sormien läpi katsomista. Tuossahan käytännössä Kela siis maksaisi asumistukea vuokran osalta, mutta tilanne on rinnastettavissa lainarahalla ostettuun omistusasuntoon, josta asumistuki korvaisi vain omakotitalon hoitomenot ja osan lainan koroista, joiden osalta tuki luultavasti olisi pienempi.

Tuon "riskin" pienentäminen vaatisi melkein sitä, ettei osapuolten välillä tehdä muuta kuin vuokrasopimus ja tuo varsinainen luovutus 20 vuoden päästä alihintaan perustuisi tuohon luottamussuhteeseen 

JP kirjoitti:

-- osapuolten välillä tehdä muuta kuin vuokrasopimus ja tuo varsinainen luovutus 20 vuoden päästä alihintaan perustuisi tuohon luottamussuhteeseen 

... minka verottaja varmaankin katsoisi lahjaksi (kun ei paperia muustakaan ole) ketjun aloittajalle.

Asunnonetsijä kirjoitti:

...Eikä kelaa kiinnosta vaikka vuokran maksu "kartuttaisi omistusta" asuntoon, kunhan on vuokrasopimus...

Kysyin tämän kelalta. Toki pelkän kelan sanomisen perusteella en uskalla edetä, vaan varmistaisin asian lakimieheltä. Samoin sopimuksen pitävyyden.

Verottajalle pitää vain osoittaa, että "laina" maksetaan takaisin.