jpkl

+116
Liittynyt:
27.6.2014
Viestejä:
220

Kuinka pitäisi laskea / suhtautua osakehuoneiston kauppaan, jossa velaton hinta = myyntihinta? Eli saisi ostettua osakkeet pelkällä yhtiölainaosuudella. Kaavamainen ROI näyttää jotenkin häkellyttävän pieneltä....

0
0
28.4.2017 - 21:17 #12736

jpkl

OP
+116
Liittynyt:
27.6.2014
Viestejä:
220

Aika vajaavainen viesti... täsmennyksenä: kassavirta olisi positiivinen, uudiskohde kyseessä, osakkeiden arvo säilyttää arvonsa kohtuullisen hyvällä varmuudella ja voidaan jättää spekuloinnit vuokralaisen maksukyvystä / - halukkuudesta pois laskuista. Onko tällainen tilanne no-brainer vai mitä pitäisi ottaa huomioon?

0
0
29.4.2017 - 11:51 #12737

TEP1S

+93
Liittynyt:
26.6.2014
Viestejä:
149

Saat siis ostettua asunnon 1 eurolla kunhan otat yhtiölainan vastataksesi?

Normaali asunto-osakekauppa? Ja yhtiölaina kulkee rahoitusvastikkeen kautta? Ei mitään henkilökohtaista lainaa, takauksia tms. lisävastuita?

Ja kuukausittainen vuokratulo on isompi kuin hoitovastike+yhtiölainan vastike myös sen jälkeen, kun yhtiölainaa aletaan lyhentää? (useinhan uudiskohteissa on esim. kaksi lyhennysvapaata vuotta, jolloin rahoitusvastike näyttää aluksi liian pieneltä.)

Kerro. mistä tuollaisia saa...

Suoraan sanoen kuulostaa liian hyvältä ollakseen totta.
Mahdollista ehkä jossakin perinnönjaossa tms., jossa osa porukasta haluaa vain eroon velkavastuusta miettimättä asiaa tarkemmin.

Verottaja voi puuttua asiaan lahjaveron kautta. Kuulostaa siltä, että joku antaa sinulle lahjan.

 

Ps.

Kysymyksesi asettelu on huono. Useimmissa vanhoissa asunnoissa velaton hinta = myyntihinta, kun velkaa ei ole. Tässä se kuulostaa erikoiselta, kun kerran velkaa on ja ilmeisesti paljon.

0
0
29.4.2017 - 12:29 #12738

jpkl

OP
+116
Liittynyt:
27.6.2014
Viestejä:
220

Kiitos kommentista. Myönnän että aika sekava kysymyksen asettelu... Toisaalta sen takia, että pyrin pitämään casen mahdollisimman anonyyminä. Kyse on liikehuoneistosta, josta rakennusliike haluaa päästä eroon. Ja käytännössä kauppahinta = otan yhtiölainan vastattavaksi. Yhtiölaina kulkee rahoitusvastikkeen kautta ja sitä lyhennetään jo. Vuokratulo > hoitovastike + rahoitusvastike (sis. korot ja lyhennyksen).

0
0
29.4.2017 - 12:51 #12739

TEP1S

+93
Liittynyt:
26.6.2014
Viestejä:
149

No eihän tuota sitten tarvitse miettiä enempää. Maksat sen muodollisen kauppahinnan, varmaan jotakin 1 euro, ja alat printata rahaa. Tuottoprosenttia on turha laskea kun sijoitat 1 euron ostaaksesi huoneiston osakkeet.

Minä en vain ymmärrä, miksi rakennusliikkeen toimari, omistaja tai kuka vaan ei osta sitä yhdellä eurolla itselleen, jos tilanne on noin hyvä. Kuulostaa edelleen liian hyvältä ollakseen totta.

Nostan siksi vielä uudelleen esiin verottajan. Se voi pitää kauppaa alihintaisena. Kannattaa siis miettiä etukäteen miltä tuo näyttää ulospäin eri näkökulmista:

  •  lahjavero,
  •  lähipiiri. Ethän ole rakennusliikkeen lähipiiriä? lahjavero, peitelty osingonjako jne.
  •  velallisen epärehellisyys (konkkaan menevä rakennusliike myy omaisuuttaan alihintaan sinulle ennen konkkaa. Eihän se ole menossa konkkaan...)

 

Hetkinen...

Sanoit alussa "osakehuoneisto". Tuo on siis liikehuoneisto. Onko yhtiö kuitenkin AsOy? vain Kiinteistö Oy? Niillä on eroa. Jos se on Kiinteistö Oy, niin kannattaa lukea yhtiöjärjestys ja yhtiökokouspöytäkirjat tosi huolella.

 

Toinen kommentti:

käytännössä kauppahinta = otan yhtiölainan vastattavaksi
Tuo on vähän epämääräinen ilmaisu. Joko ostat osakkeet 1 eurolla ilman muita sitoumuksia, jolloin homma on hyvin selkeä. Tai sitten sitoudutkin erikseen johokin muuhun monimutkaisempaan järjestelyyn/vastuuseen. Jos tuossa tulee henkilökohtaista vastuuta takausten tms. muodossa, niin vaatii enemmän miettimistä.
0
0
29.4.2017 - 13:19 #12741

jpkl

OP
+116
Liittynyt:
27.6.2014
Viestejä:
220

AsOy kyseessä, eli ihan osakkeet kaupan. oikeuttavat vain liikehuoneiston hallintaan. Eikä hoitovastikkeella ole edes mitään kerrointa asuinhuoneistoihin nähden.

Sudenkuoppia itsekin juuri mietin kun tuntuu "liian" hyvältä. Voiko esim. tuossa yhtiölainaosuudessa olla "ilmaa"... myyjä on pörssiyhtiö eikä oma tietotaito riitä selvittämään mikä on ollut oikea rakennuskustannus ko. osakkeiden suhteen. Verottajasta / konkurssiinmenosta ei ole huolta.

Alkuperäinen tilanne on ollut about (luvut esimerkkejä) sellainen että myyntihinta ollut 500te, josta yhtiölainaa 400te. Nyt myyjä haluaa päästä eroon käsiin jääneestä tilasta ja tiputtaa hintaa ns. oman katteensa verran eli myy tuolla 400tella. Eräs syy, miksi on ollut tyhjillään, on se, että vaikea löytää vuokralaista tuohon. Itselläni olisi se ongelma ratkaistuna...

Lopulta tulikin avattua aika paljon casea laugh..no, ei kai sen niin väliä. Alunperin vain aloin "ihmettelemään" kun ROI näyttää jotain 3,7% mutta siitä ei kai tuossa kannata välittää.

0
0
29.4.2017 - 13:29 #12742

TEP1S

+93
Liittynyt:
26.6.2014
Viestejä:
149
jpkl kirjoitti:

on ollut tyhjillään, on se, että vaikea löytää vuokralaista tuohon. Itselläni olisi se ongelma ratkaistuna...

Tuossa tulikin ainakin yksi selitys hintaan. Se on siis ollut tyhjillään ilman vuokralaista, joten siinä on pääomaa kiinni tyhjän panttina. Ja sinulla on takataskussa siihen varma vuokralainen.

Jos siihen on ollut vaikea saada vuokralainen, niin mieti vielä, onko suunnittelemasi vuokran taso oikea. Ettet vain ole liian optimistinen.

jpkl kirjoitti:

Alunperin vain aloin "ihmettelemään" kun ROI näyttää jotain 3,7% mutta siitä ei kai tuossa kannata välittää.

Sinulla on laskelmassa väärä pääoma. Jos sijoitat 1 euron, niin sinun kannaltasi relevantti oman pääoman tuotto lasketaan sille. Tuotto lienee jotakin tähtitieteellistä.

ROI laskettuna siten että yhtiön velka on pääomassa voi hyvin olla 3,7% luokkaa, mutta eipä sillä juuri ole väliä sinulle.

0
0
29.4.2017 - 13:44 #12743

jpkl

OP
+116
Liittynyt:
27.6.2014
Viestejä:
220

Kiitos näistä kommenteista! Katsotaan viikon, parin päästä mihinkä päädyin... houkutteleva alennus on kyllä.

0
0
29.4.2017 - 16:58 #12744

hömelö

+44
Liittynyt:
12.6.2016
Viestejä:
78

Erota rahoitus (yhtiölaina) ja kohteen arvo toisistaan ! Nythän kohteen arvo on jo laskenut selvästi alkuperäisestä arviosta. Perussyy, vaikea vuokrattavuus, ei ole kadonnut minnekään. Tietenkin, jos pystyt varmuudella saamaan pitkäaikaisen vuokralaisen, asia on toinen.

0
0
29.4.2017 - 19:32 #12745

Lokki

+134
Liittynyt:
1.7.2014
Viestejä:
207

Onko kulmilla muitakin liiketiloja tyhjillään? Riskinä sinulla tyhjät kuukaudet tulevaisuudessa, jolloin maksat yhtiölainaa ja vastikkeita. Sinullaon vuokralainen nyt, mutta sijoitus on kai tarkoitus tehdä vuosiksi? 

0
0
30.4.2017 - 09:30 #12746

jpkl

OP
+116
Liittynyt:
27.6.2014
Viestejä:
220

Hyviä pointteja, lisää näitä! Kun rakennukset valmistuivat ja liikehuoneistot tulivat myyntiin, ajattelin että kukaan hullu ei noita tuolla hinnalla osta. Eikä ne kaupaksi mennytkään ja olen samaa mieltä edelleenkin... Tuon alennuksen myötä tilanne muuttui, en ole varma muuttuiko ratkaisevasti, mutta nyt aletaan olla lähempänä hintaa mikä kiinnostaa.

Alueella on muitakin tyhjiä liiketiloja ja mikäli minulla ei olisi vuokralaista tähän en usko, että vieläkään edes harkitsisin.

0
0
30.4.2017 - 09:46 #12747

hauturi

+3084
Liittynyt:
25.6.2014
Viestejä:
2264
jpkl kirjoitti:

Alueella on muitakin tyhjiä liiketiloja ja mikäli minulla ei olisi vuokralaista tähän en usko, että vieläkään edes harkitsisin.

Miten alue vaikuttaa vuokralaisen businekseen? Jos vuokralaisen business menee alueen takia huonosti, voi vuokralainen vaihtaa maisemaa nopeammin kuin odotit (tai jopa mennä nurin)

0
0
30.4.2017 - 12:11 #12748

jpkl

OP
+116
Liittynyt:
27.6.2014
Viestejä:
220

Hyvä huomio tuokin. Tässä tapauksessa ei pitäisi vaikuttaa vuokralaisen bisnekseen. Alue on sitä paitsi suht. hyvä. Tärkein syy (minkä minä tiedän) miksi ko. liikehuoneisto on jäänyt rakennuttajan käsiin on ollut korkea hinta.

0
0
30.4.2017 - 12:34 #12749

KepilläJäätä

+450
Liittynyt:
11.1.2015
Viestejä:
378

s

TEP1S kirjoitti:

 

jpkl wrote:

 

on ollut tyhjillään, on se, että vaikea löytää vuokralaista tuohon. Itselläni olisi se ongelma ratkaistuna...

 

 

Tuossa tulikin ainakin yksi selitys hintaan. Se on siis ollut tyhjillään ilman vuokralaista, joten siinä on pääomaa kiinni tyhjän panttina. Ja sinulla on takataskussa siihen varma vuokralainen.

Jos siihen on ollut vaikea saada vuokralainen, niin mieti vielä, onko suunnittelemasi vuokran taso oikea. Ettet vain ole liian optimistinen.

 

jpkl wrote:

 

Alunperin vain aloin "ihmettelemään" kun ROI näyttää jotain 3,7% mutta siitä ei kai tuossa kannata välittää.

 

Sinulla on laskelmassa väärä pääoma. Jos sijoitat 1 euron, niin sinun kannaltasi relevantti oman pääoman tuotto lasketaan sille. Tuotto lienee jotakin tähtitieteellistä.

 

ROI laskettuna siten että yhtiön velka on pääomassa voi hyvin olla 3,7% luokkaa, mutta eipä sillä juuri ole väliä sinulle.

Siis häh? Miten niin roi/sipon tuotto ei ole oleellinen? Imo aika harhaanjohtavia/amatöörimäisiä neuvoja.

Sijoittajat taitavat uudisliiketiloistakin vaatia keskimäärin 7-8 pinnan sipon tuottoa, joten valmistaudu siihen että jos haluat itse kohteesta päästä eroon niin se ei tuolla velkataakalla ole mahdollista koska yhtiölaina ylittää selvästi liiketilan tuottoarvon.

ihan turha sokeana tuijottaa opon tuottoa, koska yhtälö ei noin alhaisella sipon tuotolla kestä yhtään tyhjäkäyntiä tai korkojen nousua.

Voipi olla että rakennusliike osaa hyvin asiansa ja koittaa tässä laittaa vain Mustaa Pekkaa eteenpäin jollekin hyväuskoiselle. Eli saat tässä eurolla 400te velkaa kohteeseen jonka arvo voi tuottoperusteisesti olla tyyliin 200-300te. Aika pitkään pitää holdata jos haluat edes omasi tuosta pois.

0
0
30.4.2017 - 12:49 #12750

KepilläJäätä

+450
Liittynyt:
11.1.2015
Viestejä:
378

Kassavirtariskiä voit mitata tekemällä vaikka helpon laskutoimituksen siitä minnepäin raha liikkuu kun korkotaso on vaikka 4% sipon tuoton ollessa 3,7% ja vipu 100%. Tällöin on jo aika kallista harrastelutoimintaa, siihen vähän tyhjiä kuukausia päälle niin avot.

Jos tuollaiseen kuvioon lähtee niin kannattaa miettiä Oytä tuohon välikädeksi ettet jää itse kainaloita myöden velkoihin jos kura osuu tuulettimeen.:)

0
0
1.5.2017 - 10:39 #12753

jpkl

OP
+116
Liittynyt:
27.6.2014
Viestejä:
220

"Sijoittajat taitavat uudisliiketiloistakin vaatia keskimäärin 7-8 pinnan sipon tuottoa, joten valmistaudu siihen että jos haluat itse kohteesta päästä eroon niin se ei tuolla velkataakalla ole mahdollista koska yhtiölaina ylittää selvästi liiketilan tuottoarvon."

 

Tämä juuri. ROI-% pienuus oli se seikka mikä pani epäilemään koko kuviota. Tosin, tuosta yhtiölainaosuudesta pitäisi tiputtaa melkein puolet pois, jotta sipon tuotoksi jäisi hyväksyttävä. Tämän takia aloin miettimään sopiiko laskukaava tuohon ja voiko sijoituksen hyvyyttä miettiä kuinka paljon tuon kautta ja millainen painoarvo antaa sille, että vuokralaisesta ei lähtökohtaisesti ongelmaa, "alennusta" kaupassa reilusti ja kassavirran saisi positiiviseksi.

Sinun viestisi vahvisti ajatustani siitä, että vaikka saisi ostettua pelkällä velkaosuudella, hinta on edelleen aivan liikaa...joko rakennusliike on tehnyt paskan projektin tai sitten tuolla asoyn taseella on ilmaa, käytännössä varmaan rakennusliikkeen katetta. Tinkimisvara taitaa kyllä rajoittua tuohon myyntihintaan, eivät taida maksaa sentään lainaosuutta pois, jotta saavat kohteen käsistään smiley.

Kiitos viestistä! 

 

0
0
2.5.2017 - 10:15 #12761

KepilläJäätä

+450
Liittynyt:
11.1.2015
Viestejä:
378
jpkl kirjoitti:

"Sijoittajat taitavat uudisliiketiloistakin vaatia keskimäärin 7-8 pinnan sipon tuottoa, joten valmistaudu siihen että jos haluat itse kohteesta päästä eroon niin se ei tuolla velkataakalla ole mahdollista koska yhtiölaina ylittää selvästi liiketilan tuottoarvon."

 

Tämä juuri. ROI-% pienuus oli se seikka mikä pani epäilemään koko kuviota. Tosin, tuosta yhtiölainaosuudesta pitäisi tiputtaa melkein puolet pois, jotta sipon tuotoksi jäisi hyväksyttävä. Tämän takia aloin miettimään sopiiko laskukaava tuohon ja voiko sijoituksen hyvyyttä miettiä kuinka paljon tuon kautta ja millainen painoarvo antaa sille, että vuokralaisesta ei lähtökohtaisesti ongelmaa, "alennusta" kaupassa reilusti ja kassavirran saisi positiiviseksi.

Sinun viestisi vahvisti ajatustani siitä, että vaikka saisi ostettua pelkällä velkaosuudella, hinta on edelleen aivan liikaa...joko rakennusliike on tehnyt paskan projektin tai sitten tuolla asoyn taseella on ilmaa, käytännössä varmaan rakennusliikkeen katetta. Tinkimisvara taitaa kyllä rajoittua tuohon myyntihintaan, eivät taida maksaa sentään lainaosuutta pois, jotta saavat kohteen käsistään smiley.

Kiitos viestistä! 

 

 

No problem. Yhtiölainaosuutta ei tosiaan kannata sekoittaa laskelmiin kun mietit kohteen tuottopotentiaalia. Yhtiölaina on vain yksi rahoitusinstrumentti siinä missä vaikka pankista otettava laina. Vipua säätämällä pystyt vaikuttamaan toki opon tuotto-odotukseesi, mutta vipuprossan muuttuessa riski muuttuu samalla. Tuottoperusteisesti ylihinnoitellusta kohteesta ei tule hyvää sijoitusta vaikka sen saisi yli 100% vivulla.

Hyvä vuokralainen on plussaa, mutta yrityskentässä vuokralaisten maksukykyä ei välttämättä pysty kovin pitkälle ennakoimaan sillä suhdanteet monesti muuttuvat  nopeasti. Kassavirtapositiivisuus on myös hyvä, mutta helposti hyvin tilapäistä. Juurikin pitkä laina-aika (ja alhainen nykykorkotaso) mahdollistaa esittämässäsi kohteessa tuon kassavirtapositiviisuuden, mutta joustovaraa yhtälössä ei tosiaan ole. 

Rakennusliikkeet voivat kai vaikuttaa siihen miten yhtiölainaa jyvitetään liiketiloille? Yhtiölainan määrä ei siis välttämättä kerro mitään tilan rakentamiskustannuksesta tai markkina-arvosta. Todennäköisesti tuo kohde jää rakennusliikkeelle noilla spekseillä käsiin, ja hyvin voivat sitoutua maksamaan vaikka muutaman vuoden vastikkeet ostajan puolesta, neuvotteluvaraa voi siis vieläkin olla. En tiedä edes voivatko noin alhaisella tuottovaateella itse vuokrata tilaa eteenpäin, koska tällöin itsekin tavallaan myöntävät kohteen ylihinnan, mikä taas edellyttäisi alaskirjauksia rakennusliikkeen taseeseen. 

0
0