Olet täällä

Kolumnit

Sijoitusasunnot.com listautumisantianalyysi

Sijoitusasunnot.comin listautuminen on toinen tämän viikon listautumisista (toisen ollessa Tamron). Harvinaista sinänsä, sillä listautumisrintamalla on ollut viimeiset kuukaudet poikkeuksellisen hiljaista.

Kertausharjoituksissa napatun pöpön takia analyysi tulee pari päivää tavallista myöhemmin, mutta tällä kertaa bileisiin tulo myöhässä on hyvästä, sillä Karo Hämäläisen anti-analyysi sai suhteellisen vahvan reaktion aikaiseksi yhtiön toimitusjohtajassa. Vastine analyysiin löytyy Inderesin-foorumilta.

Sijoitusasunnot.comin listautumisanti alkoikin maanantaina 14.11.2022 ja siihen voi osallistua 23.11.2022 kello 16.30 mennessä, jolloin anti viimeistään keskeytetään. Kaupankäynti pörssissä Sijoitusasunnot.comin osakkeella alkaa arviolta 30.11.2022 ja Sijoitusasunnot.com listautuukin First North-listalle ja annissa ei ole pääjärjestäjää tai vakauttamisjärjestelyjä, mutta markkinatakaajana toimii Lago Kapital. Neuvonantajana annissa toimii EY Advisory Oy.

Sijoitusasunnot.comin liiketoiminta

Sijoitusasunnot.com on vuonna 2011 perustettu suomalainen kiinteistökehitys- ja asuntosijoitusyhtiö. Yhtiön ydinliiketoimintaa on kokonaisten kerrostalojen ostaminen ja niistä asuntojen myyminen eteenpäin asuntosijoittajille joko sellaisenaan tai saneerattuna (ns. nopean kierron kohteet tai jalostuskohteet). Yhtiöllä on lisäksi omassa taseessaan vuokrauskohteita, jotka tuovat jatkuvaa kassavirtaa (ns. pitokohteet).

Yhtiö onkin kiinteistöyhtiöksi siitä mielenkiintoinen, että se harrastaa niin sanottua asuntojen flippaamista ja niiden eteenpäin myyntiä sekä ihan perinteistä sijoittamista pitokohteillaan eli se ei ole puhdas asuntosijoitusyhtiö, toisin kuin suurin osa Suomen pörssin kiinteistösijoitusyhtiöistä, kuten Ovaro tai Kojamo. Tämä on sijoittajan kannalta helpompaa, sillä sijoittajan ei tarvitse olla yhtä huolissaan siitä, että yhtiö yliarvioisi taseensa eli omistamiensa asuntojensa arvon.

Sijoitusasunnot.comin pääliiketoiminta tuleekin siitä, että se pyrkii luomaan arvoa asuntosijoittajaverkostolleen korjaamalla kokonaisia taloyhtiöitä ja kerrostaloja kuntoon sekä myymällä sen jälkeen eteenpäin. Liiketoiminta on vähän kuin yksittäisen ihmisen flippausliiketoiminta, sillä erolla, että Sijoitusasunnot.com pyrkii tekemään saman, mutta huomattavasti isommalla skaalalla.

Kohteiden remontoinnista vastaa pääsääntöisesti Sijoitusasunnot.comin oma tytäryhtiö Rajape Oy, jonka myötä menovirrat pysyvät konsernin sisällä. Yhtiö harjoittaa myös pienimuotoista kiinteistöjen vuokraustoimintaa sekä kiinteistövälitystoimintaa.

Asuntosijoittamisessa usein sanotaan, että vain kolme asiaa merkitsevät: sijainti, sijainti ja sijainti. Vaikka menestyvä asuntosijoittaja käyttää paljon muuhunkin huomiota, on sijainnilla asuntosijoittamisessa aina se kaikista isoin merkitys. Missä päin Suomessa Sijoitusasunnot.com siis toimii?

Yhtiön pitosalkussa asunnot ovat Lahden, Jyväskylän, Kuopion ja Oulun kaltaisissa kaupungeissa. Kyseessä ei ole siis klassiset isoimmat kasvukeskukset, kuten PK-seutu, Tampere ja Turku, vaan hieman pienemmät, osaltaan kasvavat kaupungit. Kaupungit, kuten Kuopio, Oulu ja Jyväskylä, pystyvät edelleen kasvamaan, mutta esim. Lahti on menettänyt asemiaan kasvukeskuksena 2020-luvulla. Tämä sama näkyy myös neliöhintojen kehityksessä kyseisillä paikkakunnilla.

Tällainen maantieteellinen jakauma kertoo myös siitä, että Sijoitusasunnot.comin asunnot ovat pitkälti korkean vuokratuoton kohteita, joissa lähes poikkeuksetta vuokratuotto on yli 5%. Tämä onnistuu sillä, että yhtiö pystyy ostamaan kokonaisia kerrostaloja, mutta myös sillä, että tuottovaatimukset pienemmissä kaupungeissa on huomattavasti korkeammat kuin esim. Helsingin tai Tampereen keskustassa.

Keskimäärin Sijoitusasunnot.comin myymät kohteet ovatkin ennen kaikkea korkean vuokratuottoprosentin kohteita, joille ei näkemykseni mukaan juuri arvonnousua pysty olettaa ja tämä on nähtävästi täysin strateginen päätös. Tärkeää sijoittajana on huomata, että osa sijoituksista on erittäin korkean vuokratuoton kohteita (+10-20%) ja myös asuntosijoittamisessa tuotto tulee aina riskin mukana käsi kädessä.

Vaikka muuten asuntosijoittajana Sijoitusasunnot.comin kaltaisia kohteita voisin ostaa, ne ovat omaan makuuni liian korkean riskin kohteita. 

Entä, kuka sitten ostaa asuntoja Sijoitusasunnot.comilta? Mielestäni Sijoitusasunnot.com toimii hyvässä nichessä, koska esim. allekirjoittanut voisi olla potentiaalinen asiakas yritykselle. Kaksi sijoitusasuntoani ovatkin sellaisia, jotka oli vasta varten flipattu, jotka sitten ostin itse sijoituskäyttöön.

Moni intohimoinen asuntosijoittaja on sellainen, joka rakastaa itse remontointia (koska se tulee usein samalla myös halvemmaksi), mutta Suomesta löytyy myös valtava määrä asuntosijoittajia, jotka mieluummin ostavat valmiin juuri kunnostetun asunnon, ja kaikki mitä heidän tarvitsee tehdä, on laittaa raha sisään sijoitukseen.

Sijoitusasunnot.comilta löytyykin yli 60 000 asuntosijoittajan verkosto potentiaalisia asiakkaita, jotka seuraavat yhtiötä somessa tai kuuluvat yhtiön sähköpostilistalle. Tämä verkosto on äärimmäisen tärkeä ja arvokas osa yhtiön toimintaa ja vahvistaa sitä, että yhtiön myymät kohteet menevät huomattavasti tavallista toimijaa nopeammin ja paremmin kaupaksi.

Sijoitusasunnot.comin taloudelliset tavoitteet, arvostus sekä osinko

Sijoitusasunnot.comin osakkeen listautusmishinta: 3,9 €/osake
Sijoitusasunnot.comin markkina-arvo listautumisen jälkeen: n. 80 miljoonaa euroa
Osinkotuotto 2022: n. 1,5 %

Kuten huomaat, en ole listannut yhtiön P/E-lukua tai P/B-lukua, koska yhtiön arvottaminen on mielestäni suhteellisen haastavaa juuri yllä mainitun hybridimallin takia. Perinteistä kiinteistösijoitusyhtiötä on parempi arvioida tasetta katsoen, mutta toisaalta yhtiön pääliiketoiminta on asuntojen myynti, joten yhtiön tuloksen katsominen on arvostuksen arvioinnin näkökulmastamyös perusteltua.

Yhtiön arvioinnista haastavaa tekee myös se, että yhtiö puhuu ennen kaikkea oikaistuista luvuista, koska yhtiön liiketoiminnan luonteeseen kuuluu paljon one-off kuluja tai tuloja, jotka tekevät puhtaan arvostuksen kaivamisesta aina hankalampaa.

Kuvaavaa tästä on se, että vuoden 2021 oikaistu liikevoitto oli 10,6 miljoonaa euroa, puhtaan liikevoiton ollessa kuitenkin vain 5,6 miljoonaa euroa. Vuoden 2021 nettotuloksella yhtiön P/E-luvuksi tulisikin n. 14, mikä on konservatiivinen arvostus, mutta on hyvä huomata, että yhtiön omankin arvion mukaan kuluvan vuoden tulos jää pienemmäksi kuin vuoden 2021 tulos. 14 P/E ei olekaan enää halpa siinä kohtaa, kun yhtiön tulos itseasiassa laskee.

Yhtiön johto arvioi oikaistun liikevoiton olevan 8-9 miljoonaa euroa vuonna 2022 ja samalla ensi vuonna samaisen oikaistun liikevoiton olevan 9-14 miljoonaa euroa. Yhtiön mukaan nykyisellään tiedossa olevat hankkeet niin nopean kierron kuin jalostuksen puolella sekä pitosalkun nettovuokratuotot muodostavat erittäin vahvan pohjan ensi vuoden oikaistulle liikevoitolle.

Ongelma sijoittajan näkökulmasta on kuitenkin se, että 9-14 miljoonaa euroa on aivan jäätävänkokoinen haarukka, kun kyse on liikevoitosta. Liikkumatilaa on 50%, joten vaikka yhtiön mukaan pohja tulokselle on vahva, on mielestäni näkyvyys hämmentävän heikko - todennäköisesti siksi, että yksittäisen vuoden liikevoitto on paljon kiinni siitä, miten kerrostalojen myynnit ajoittuvat tilikaudelle.

Keskipitkällä aikavälillä yhtiö pyrkii nostamaan oikaistua liikevoittoa yli 10% vuodessa sekä pitämään oikaistun oman pääoman tuoton yli 20%:n. Näihin molempiin yhtiö on pystynyt menneisyydessä, mutta etenkin liiketoiminnan kasvuun tulee todennäköisesti jatkossa huomattavasti enemmän vastatuulia etenkin makroympäristön myötä. Myös oman pääoman tuotto on ollut menneenä vuonna huomattavasti tavoitetason.

Sijoitusasunnot.com pyrkii jakamaan myös osinkoa monen kiinteistöyhtiön tapaan ja tavoitteena onkin jakaa 20-40% yhtiön voitosta osinkoina huomioiden liiketoiminnan tulevaisuuden tarpeet.

Sijoitusasunnot.comin osakeannin rakenne ja antiin osallistuminen

Yhtiön annissa tarjotaan 1 281 500 uutta osaketta, jonka lisäksi nykyisiä osakkeita myydään nykyisten omistajien toimesta 264 000 olemassa olevaa osaketta, joissa myyjinä toimii yhtiön kehitys- sekä myyntijohtaja. Tämän lisäksi ylimerkintätilanteessa pystytään annin kokoa lisäämään vielä enintään 512 800 antiosakkeella. Klassiseen tapaan annissa on tarjolla niin yleisö, institutionaalinen sekä työntekijöiden anti ja työntekijät saavat 10% alennuksen antiin osallistuessa.

Poikkeuksellista annissa on se, ettei annissa ole yhtään isoa institutionaalista ankkurisijoittajaa, kuten eläkevakuutusyhtiöitä tai muita rahoitustaloja, jotka olisivat antiin sitoutuneet osallistumaan. Tämä on ensimmäinen anti, jonka sijoitusurani aikana näen, jossa institutionaalisia sijoittajia ei ole, joka kertoo poikkeuksen laadusta. Hauskaa oli kuitenkin nähdä, että yhtiön toimitusjohtaja itse osallistui instituutioantiin n. 250 000 eurolla, vaikka omistaa jo valmiiksi hieman yli 40% kaikista yhtiön osakkeista.

Annin saavuttaessa täyden potentiaalinsa Sijoitusasunnot.com saa listautumisantien kulujen jälkeen noin 7 miljoonaa euroa, jotka yhtiö pyrkii käyttämään ennen kaikkea uusien kohteiden ostamiseen, koska nykyinen markkinatilanne on ostajan markkina korkojen nousun myötä. Tämä käy järkeen, koska itsekin niin uutta omaa kotia kuin sijoitusasuntoa tutkiessani viime aikoina, olen huomannut, että asuntomarkkina on jäähtynyt nopeammin kuin koskaan oman asunto-omistusurani aikana.

Minimimerkintä yleisöannissa on 200 osaketta (eli 780 euroa) ja maksimimerkintä 25 649 osaketta (n. 100 000 euroa). Instituutioannissa taas minimimerkintä lähtee 25 650 kappaleesta eteenpäin.

Antiin voi osallistua niin tuttuun tapaan Nordnetin sivuilla suomalaisilla verkkopankkitunnuksilla.

Osallistunko minä Sijoitusasunnot.comin listautumisantiin?

Päätös oli suhteellisen vaikea, koska annissa on paljon hyviä puolia, mutta myös tiettyjä kysymysmerkkejä. Päädyin kuitenkin lopulta siihen, etten antiin osallistu. Syyt tähän ovat pitkälti siinä, että sijoitan mieluummin asuntoihin tällä hetkellä ihan omalla rahalla, enkä epäsuoraan pörssin kautta. Osakkeisiin sijoittaessa taas tällä hetkellä sijoitan mieluummin defensiivisiin kasvuyhtiöihin, jonka kriteereitä Sijoitusasunnot.com ei täytä.

On mielestäni tärkeää huomata, että vaikka heikentynyt asuntomarkkina antaa potentiaalisia ostopaikkoja Sijoitusasunnot.comin portfolioon, voidaan vuosia 2020 ja 2021 sekä niitä edeltäviä vuosia kutsua melkein asuntosijoittamisen supersykliksi.

Aivan kuten osakesijoittamisesta, myöskään asuntosijoittamisesta ei todennäköisesti koskaan puhuttu niin paljon kuin näinä vuosina ja samalla asuntokauppa kävi ennätyskuumana kiitos pitkään jatkuneiden matalien korkojen sekä lopulta koronaelvytyksen myötä.

Vaikka uskon korkojen viilentyvän seuraavien vuosien aikoina takaisin nollatasolle, uskon, että yhtä vahvaa myötätuulta toimintaympäristöstä ei välttämättä nähdä koko 2020-luvulla enää uudestaan asuntosijoitusmarkkinoilla. Ei ole salaisuus, että nykymarkkina on hankala navigoitava kaikille alan ammattilaisille epävarmuuksia ollessa ennätyspaljon, joten näen monen muun toimialan tällä hetkellä turvallisempana sijoituksena.

Yhteenveto Sijoitusasunnot.comin listautumisannista

Sijoitusasunnot.comissa on yhtiönä paljon ominaisuuksia, joista pidän, kuten selkeästi kasvollinen yrittäjähenkinen omistus sekä selkeästi energinen johto. Samanaikaisesti yhtiö kuitenkin toimii toimialalla, jossa on paljon tehtävissä itse, mutta jossa etenkin tällä hetkellä on paljon riskejä ja fundamentaalista heikkoutta markkinassa. Osaavat toimijat pystyvät muuttamaan tällaisen markkinatilanteen mahdollisuudeksi ja ylituotoksi, mutta tähän luottaminen vaatii erittäin syvää luottoa yhtiön johtoon ja kykyyn toimia haastavassa markkinaympäristössä.

Yhtiön huippuvuosi oli selvästi vuosi 2021. Vaikka yhtiö pyrkii saamaan jo vuodesta 2023 yhtä menestyksekkään kuin vuodesta 2021, myös annista kerätyn rahan avulla, uskon, että tämän saavuttaminen on äärimmäisen haastavaa. Tämä johtaakin siihen, että yhtiön arvostus nykytasolla on suhteellisen neutraali. Vuonna 2021, tällä arvostustasolla anti olisi ollut houkutteleva, mutta nykypörssin arvostustaso on laskenut niin merkittävästi, että myös hyviä sijoituskohteita löytyy tällä hetkellä myös listautumisantien ulkopuolelta lähes joka toimialalta pörssistä jo valmiiksi.

Keskustele Sijoitusasunnot.comista

P.S. Muista seurata Omavaraisuushaastetta myös sosiaalisessa mediassa saadaksesi heti tiedon uusimmista kirjoituksistani niin Sijoitustiedossa kuin Omavaraisuushaasteessa!

Omavaraisuushaaste Facebook
Omavaraisuushaaste Instagram
Omavaraisuushaaste Shareville

Uusin osavuosikatsauskalenteri
Liity Sijoitustiedon jäseneksi