Vuosien varrella omat kulmat ovat pyöristyneet ja olen päästänyt irti ajatuksesta, että asioiden tekemisellä tai tavoittelulla olisi vain yksi oikea tapa. Tämä on vapauttava ajatus, sillä se antaa tilaa oppia toisilta ja soveltaa ajatuksia omaan elämään sopiviksi. Eräs varallisuuden kasvattamisen kaava, joka on puhutellut minua kovasti, koostuu alkuperäisen pääomavirran hankkimisesta ja tämän jälkeisestä sijoitustoiminnasta. Pääomavirta voi olla ansiotuloa työstä, kassavirtaa toisista sijoituksista tai bisneksistä. Puhtaimmillaan se on bisnesten kasvattamisesta syntyvää kassavirtaa ja arvonkehitystä. Tämä raha sijoitetaan kassavirtaa tuottaviin kiinteistöihin ja oman rahan lisäksi pyritään saamaan enemmän ja enemmän toisten rahaa (esimerkiksi lainaa) ja erilaisia vipuvoimia toimimaan hyväksemme. Lopulta kiihdytetään rahan kiertoa, eli haluamme alkuperäiset varat takaisin mahdollisimman nopeasti ja tämän jälkeen voimme toistaa alkuperäisen sijoituskierroksen.
Luo ja kasvata bisneksiä
Sijoita kassavirtaa tuottaviin kiinteistöihin
Lisää enemmän ja enemmän vipua
Kiihdytä rahan kiertonopeutta
Periaate on todella yksinkertainen ja sen takia se toimii hyvänä elämänfilosofiana. Käytännön toteutus ei tietenkään ole helppo tai vaivaton. Meidän tehtävä on tuoda yhtälöön arvo eli toteutus. Aivan kuin siemenperunassa on perunasadon lupaus, mutta ilman peltoa, viljelijää ja sopivaa säätä, peruna mätänee ja sato jää saamatta.
Eräs merkityksellisimpiä ja tietyllä tavalla vaikeimmin sisäistettäviä oppeja on ollut se, että raha on ennen kaikkea idea. Nyt en tarkoita sitä, että raha on ihmisen keksintö vaan sitä, että samaan sijoitukseen sijoitettuna, erilaiset sijoittajat voivat saada siitä aivan erilaisen tuoton. Tulema riippuu siitä, millainen näky sijoittajalla on ja kuinka hyvin näyn toteuttamiseen tarvittavista toimenpiteistä suoriudutaan.
Yksinkertaisimmillaan asian voisi hahmottaa liikekiinteistöesimerkin kautta. Ostamme puolityhjän neljän liikehuoneiston kiinteistön melko vilkkaasta kadunkulmasta. Yhdessä tilassa vuokralaisena on ompelukonekorjaamo ja naapurissa on kirpputori. Kaksi muuta tilaa ovat tyhjät. Vuokrat kulujen jälkeen kertyy 10 000 euroa vuodessa. Maksamme 10 prosentin tuottovaateeseen perustuvan kauppahinnan. Päädymme maksamaan kiinteistöstä 100 000 euroa (10 000 / 10% = 100 000).
Mielessämme on muhinut idea, jossa kahdesta tyhjästä huoneistosta remontoidaan olutravintolakäyttöön sopiva tila. Tiedämme nousevan hipsteriburgeriketjun kasvavan kaupungissa ja tarjoamme tilaa heille pitkällä vuokrasopimuksella. Vuokraksi sovitaan 6 000 euroa kuukaudessa. Ompelukonehuolto sekä kirppari saavat väistyä tofuntuoksuiseen tulevaisuudenkuvaamme paremmin soveltuvan farmers-market aamiaispaikan tieltä. Kulujen jälkeinen vuokra tilasta on 4 000 euroa. Alkuperäisen kymppitonnin vuotuisen kassavirran sijaan tilillemme kilahtaa uudistetusta kohteesta 120 000 euroa.
Alkuperäisellä 10 prosentin tuottovaateella laskettuna kiinteistön arvo on 1 200 000 euroa. Kiinteistön muutostyöt tulivat maksamaan 300 000. Kokonaissijoituksemme on 400 000 euroa. Alkuperäinen käyttämämme raha on potentiaalisesti kolminkertaistunut.
Sijoittajana meitä kiinnosta miten saamme tuoton taskuumme? Useimmille mieleen äljähtää ajatus kiinteistön myynnistä. Tällöin keskustelua käydään pitkälti siitä mikä arvonmäärityksessä sopiva tuottovaade on. 8 prosentin tuottovaateella arvoksi tulisi puolitoista miljoonaa siinä missä 15 prosentin vaateella lappuhinta olisi 800 000. Huonompikin hinta on kaksinkertainen sijoittamaamme nähden.
Myymisen haittapuoli on, että menetämme kiinteistön ja joudumme maksamaan ronskit verot myyntivoitosta. Joissain maissa on mahdollista lykätä myyntivoittoveron maksua verosäännöksillä, jos myynnistä saadut varat uudelleen sijoitetaan. Useimmiten minua itseäni kiinnostaa myyntiä enemmän uudelleen rahoittaa kiinteistö. Pankki saattaa myöntää meille lainaa 60 tai 70 prosenttia kiinteistön vuokratulosta johdetusta markkina-arvosta. Lainan suuruus liikkuisi 480 000 - 1 050 000 euron välillä. Heikommassakin tapauksessa saamme sijoittamamme pääomat pois ja 80 000 riihikuivaa taskuun. Kiinteistö on lainojen vakuutena ja lainanhoitokustannukset on tarkoitus kattaa vuokratuloilla. Parhaassa tapauksessa saamme omamme takaisin ja vielä lisäksi 650 000 euroa. Kauneus piilee siinä, että näistä rahoista ei tarvitse maksaa veroja vaan voimme sijoittaa ne täysin vapaasti uudelleen tai ostaa vaikka Ferrareja ja Fiateja pihan täyteen.
Kulmia oikovan ja yksinkertaistetun esimerkin keskeisintä antia on nähdä, kuinka raha on seurausta uusista ja paremmista ajatuksista sekä niiden toteuttamisesta. Lisäksi tuoton kotiuttamiseen on olemassa useampia vaihtoehtoja. Parhaassa tapauksessa saamme hankittua arvokkaan assetin, saamme omat rahamme takaisin ja toistamme alkuperäisen ajatuksen uudelleen.
- Matias Savolainen
Sijoitustiedon kolumnisti Matias Savolainen on yrittäjä, sijoittaja ja USA Asunnot hallituksen puheenjohtaja.
