Olet täällä

Kolumnit

Kiinteistöt laskivat jo

Jaa Twiittaa

Lupaavan alun jälkeen HS Visiokin on mukautettu aviisin nykylinjan mukaiseen klikkijournalismiin. Eilisen julkaisukin kirkui sekä ”Asuntokupla puhkeaa” että pörsseistä ”Onko pahin vasta edessä”? Paniikkia lähtökohtaisesti lietsovat jutut eivät onneksi likikään vastanneet otsikoita, kuten Pohjoismaiden laajalevikkisimmässä sanomalehdessäkin on nykyisin hyvänä journalistisena tapana.

Läpyskä sisälsi myös ansiokkaan haastattelun turhaan parjatusta ex-valtiovarainministeristämme Iiro Viinasesta. Joten ihan mielelläni tuoreenkin Vision luin, täytynee tunnustaa.

Kiistän kuitenkin Suomessa olleen tässä syklissä varsinaista asuntokuplaa, toisin kuin esimerkiksi 1980-luvun lopussa. Nettovuokratuotot Helsingissäkin ylittivät kuitenkin vain vähän aikaa sitten olleessa ”kuplassa” vieraan pääoman hinnan. Noin 35 vuotta ja kiloa sitten asiat eivät olleet näin Suomen syrjäkylilläkään.

Huhtikuussa EKP nosti eurokorot nollan päälle ja tänä päivänä 12 kuukauden euribor kellottaa peräti 2,86%. Huonommallakin tuotolla tiedän kuumimpien kiinteistösijoitusyhtiöiden kauppoja tehneen. Tällä perusteella voisimme päätellä, että riskitön korko ja vieraan pääoman hinta ylittävät jo ökyalueilla nettovuokratuotot.

Tämä todennäköisesti ei kuitenkaan pidä paikkaansa. Lähes kaikki kiinteistösijoittajat ovat vähintään taskulaskintaitoisia. Enemmistö laskee päissäänkin paremmin kuin amerikkalaiset poliittiset tv-analyytikot. Ja asuntojobbaritkin ovat kiinnittäneet huomiota korkojen nousuun. Joten he eivät ole marraskuussa halukkaita ostamaan samoilla tuotoilla samoja kämppiä kuin olivat vielä helmikuussa.

Omaa asuntoa hankkimassa olevistakin valtaosa toivottavasti osaa käyttää luottolaskureita ja tietävät nettotulonsa. Vähän lisää pitää toivoa sen suhteen, että ymmärtävät myös jättää pelitilaa kuukausitulojen ja -menojen väliin. Korkojen (ja hoitokulujen) nousu on leikannut monelta kotitaloudelta tämän pelivaran negatiiviseksi entisen unelmakämpän kohdalla. Näin ollen yksityistalouksienkin halukkuus ostaa asuntoja vanhoilla hinnoilla on vähentynyt.

Kun ostohalukkuus ja/tai -kyvykkyys vähenee, tulevat hinnat ceteris paribus alas. Joidenkin on kuitenkin aina erilaisista syistä pakko realisoida jotain kiinteääkin omaisuutta. Itse asiassa hinnat suuntaavat kaakkoon yleensä melko nopeastikin. Vaikka ihmiset eivät ole niin rationaalisia, kuin taloustiede 1980-luvulla opetti, ovat he kuitenkin pääsääntöisesti taipuvaisia pitämään omista rahoistaan kiinni. Ja käyttävät sijoituslaskelmissaan tämän tai tulevien päivien eivätkä eilisen korkoja.

Hesarissa kirjoitettiin ”hyytävästä rytinästä”, eli asuntojen hintojen laskemisesta Kanadassa, Ruotsissa ja Uudessa-Seelannissa vuoden takaisesta noin kymmenellä prosentilla. Värikkäähköjen adjektiivien käytöstä en yleensä juuri kiviä heittele. Mutta silti käyttäisin termiä hyytävä ennemmin 90-luvun alun hintojen puolittumisesta, kuin oikeiden kuplamaiden niukasti kaksinumeroisesta notkahduksesta.

Lisäksi väitän, että asuntojen hinnat ovat tulleet Suomessakin sen kymmenen prosenttia huipuistaan alas. Tässä käsite ”hinta” tarkoittaa sitä hintaa, jonka myydessä saisi, eikä niinkään Tilastokeskuksen julkaisemia lukuja. Viralliset kauppahintatilastot kun ovat aina jäljessä. Kaupat eivät lähtökohtaisestikaan ole tämän päivän lukuja. Lisäksi tässäkin kuussa tehdään paljon jo monta kuukautta sitten tehtäviksi sovittuja kauppoja. Ja osalla myyjistä kestää varsin pitkään tehdä surutyötä ja myydä siihen laskeneeseen hintaan, jonka tällä hetkellä voi saada.

Menneisyyttä on helppo ennustaa

Tarkoitan tällä siis sitä, että tästä puolisen vuotta eteenpäin on käytännön varmaa, että asuntomarkkinoilla jo toteutunutta hintojen laskua hehkutetaan mediassa hyytävänä syöksynä. Grynderit tietävät tapahtuneen, koska kohteita lykätään tai jopa perutaan. Tosin heidän intresseissään ei ole luonnollisesti kertoa totuutta.

Olisikohan muuten HS ollut niin fiksu, että päätti otsikoida asuntojutun ”Asuntokupla puhkeamassa” luodakseen vaikutelmaa oikeassa olemisestaan? En oikein usko tähän, sillä päästäkseen otsikoijaksi vaaditaan nykymediassa keskimääräisen poliitikon moraalin lisäksi aikuisen päiväkorennon pitkäjänteisyyttä.

Tulevaisuus on sitten monimutkaisempi

Olemme kuitenkin jännän äärellä, mihin asuntomarkkinat talven mittaan asettuvat. Lehdistö tietää sen ensi kesänä, markkinatoimijoilla on hyvä käsitys jo talvella. Pääskenaarioni on, että mitään 90-luvun alkuun verrattavaa pakkorealisaatioaaltoa ei tule. Toki rahoittajat viheltävät muutaman firettäjän (FIRE = Financial Independence, Retire Early) pelin poikki, mutta alan isot toimijat ovat pääosin vakavaraisia. Kaikki eivät edes omasta, vaan rahoittajien halusta. Esimerkiksi mie olen usein ollut halukas vivuttamaan enemmän kuin pankki on myöntänyt. Vaikka en itseäni isoksi toimijaksi laskekaan.

Korot ja muut kustannukset

Varmaa on, että paljon riippuu koroista. Oma suhteellinen optimistisuuteni pohjautuu siihen, että en usko eurokorkojen nykyisestä enää radikaalisti nousevan. Asumisen tarpeen taas tiedän säilyvän. Joskin uskon asumisen tarpeen kehityksen olevan erilaista Espoossa kuin Savonlinnassa. Joten epäilen vahvasti asuntomarkkinoiden polarisaation edelleenkin jyrkentyvän.

Lisäksi olen aika varma, että rakennuskustannukset lähitulevaisuudessa laskevat. Monien raaka-aineiden hinnat ovat nimittäin huipuistaan ottaneet osumaa jo ihan radikaalisti. Kun grynderit ovat tällä hetkellä varovaisia, rakennusliikkeet joutuvat entistäkin verisempään kilpailuun.

Tonttia sisään?

Jos olisin näppärä ja ahkera poika, etsisin varmaan juuri nyt halventunutta tonttia ostettavaksi. Johon voisi sitten ensi keväänä ruveta rakentamaan taloa joko myymis- tai asumistarkoituksiin. Pitäisi saada nimittäin mökki pystyyn aika paljon halvemmalla kuin vuosi sitten starttaamalla. Tosin vaadittavista kahdesta ominaisuudesta puuttuvat vain molemmat.

Fear & Greed on aina oikeassa

Jos joku väittää jonkun osakemarkkinailmiön toteutuvan ”aina”, kannattaa pyrkiä ottamaan vastaan hänen betsejään. Ellei kirjoittaja sitten ole läpällä liikenteessä.

Hilpeää oli kuitenkin lukea, että joka kerta kun viimeisen puolentoista vuoden aikana CNN:n Pelko & Ahneus on värähtänyt äärimmäiseen pelkoon, on se ollut kuukauden periodilla voitollinen ostos. Pidän mahdollisena, että olen ollut markkinoilla netto-ostajana jokaisena näinä kymmenenä kertana. Fear & Greed on nimittäin ainoa teknisen analyysin indikaattori, jota edes puolivillaisesti seuraan. Ja pyrin aktiivisesti ostamaan silloin kun Hesari kirjoittelee kauhujuttuja pörssistä − ja myymään kun kaksikymppiset firettäjät kertovat nelikymppisinä eläköitymisistään.

P.S. Tätä kirjoitettaessa F & G oli 64/100 eli ahneuden puolella, mutta ei kovin vahvasti. Joten olen edelleen varovasti kevennellyt osakepositioitani.

Keskustele

Uusin osavuosikatsauskalenteri
Liity Sijoitustiedon jäseneksi