Olet täällä

Artikkelit
Kaupallinen yhteistyö

Kiinteistörahoituksen taustatyötä sijoittajan turvaksi

Estateguru on saapunut Suomen joukkorahoitusmarkkinoille rytinällä ja tarjoaa sijoitusmahdollisuuksia kiinteistörahoitukseen noin 10-12 prosentin tuotto-odotuksella uusiin kohteisiin jatkuvalla syötöllä. Sijoittaa voi eri kehityskohteisiin useissa eri maissa.

Sijoittajan mielessä on potentiaalisen tuoton lisäksi mielessä sijoituksen muodostamien riskien kokonaisuus. Joukkorahoituksen ollessa verraten uusi sijoitusmuoto, on luonnollista, että taustatyötä palvelun tarjoajasta ja sen toiminnan kriteereistä on tehtävä tarkkaan. Sama pätee toki kaikkiin sijoituksiin, osakesijoittajan pohtiessa eri yhtiöihin liittyviä yrityskohtaisia- ja markkinariskejä.

Miten Estateguru lähestyy riskejä, miten he arvioivat lainanhakijoita, miten monessa eri maassa toimiminen tapahtuu ja miten joukkorahoitusalusta yhdistää teknologian ja ihmistaidot tehokkuuden maksimoiseksi? Seuraavassa tiukka paketti tietoa näiden kysymysten tiimoilta.

Lainanhakijan arvioiminen

Potentiaaliset lainaajat Estategurun alustalla ovat normaalisti pieniä ja keskisuuria yrityksiä. Yritykset toimivat markkinoilla, joilla on aukko rahoituksessa, eli lainaaminen pankkien tai muiden rahoituslaitosten kautta on rajallista.

Ensimmäiseksi Estateguru tarkistaa lainanhakijan taustan ja kokemuksen toimialallaan. Samalla suurennuslasin alle joutuu yrityksen taloudellinen tilanne. Yrityksen tulee luonnollisesti olla taloudellisesti hyvässä jamassa ilman maksuhäiriömerkintöjä. Estateguru pyytää yrityksiä kasaamaan paketin onnistumisistaan, aiemmista projekteista ja todistuksia maaliin viedyistä projekteista sekä suunnitelman uuteen projektiin, jolle rahoitusta haetaan.

Myös vakuudeksi annettava kiinteistö arvioidaan Estategurun toimesta. Analyysissä kiinnitetään huomiota kiinteistön sijaintiin, markkina-arvoon, arvioinnin metodeihin ja hintahistoriaan.

Lainaajan tulee täyttää seuraavat kriteerit:

  • EU:ssa rekisteröity yhtiö, jolla on vähintään vuoden mittainen aktiivinen jakso alallaan.
  • Ei aktiivisia maksuhäiriömerkintöjä.
  • Lainaajalla tai siihen liittyvillä osapuolilla ei voi olla menossa konkurssimenettelyjä.
  • Lainaaja tai siihen liittyvät osapuolet eivät voi olla epäilyksen alaisena rahanpesusta.

Lainan koron määrittäminen

Lainan koron päättämiseksi Estateguru käyttää sisäistä malliaan, joihin syötetään kaikki eri riskitekijät ja malli antaa tuloksena lainan minimikoron. Markkinapaikkana Estategurun täytyy houkutella sijoittajia, erityisesti suuremmista lainoista puhuttaessa. Jos esimerkiksi 5 miljoonaan lainalla korkomalli antaa tulokseksi 11 prosenttia, lisää Estateguru vielä yhden prosenttiyksikön markkinapreemion päälle pääoman houkuttelemiseksi. Koron lopulliseksi päättämiseksi Estateguru analysoi sijoittajien määrää kohdemaassa ja vallitsevaa likviditeettitilannetta alustallaan.

Arviointimetodeista

Estateguru käyttää lainanhakijoiden ja kiinteistöjen arviointiin ulkopuolisia, itsenäisiä ja valtuutettuja arvioinnin ammattilaisia. Arvioinnin tulee olla markkina-arvo ilman oletuksia ja ainoastaan lainaamistarkoitukseen. Yhtiön omat ammattilaiset ovat kokemuksensa ansiosta erityisen kriittisiä arviointien suhteen.

Yhtiö tekee ulkopuolisen raportin lisäksi oman arvionsa kiinteistöstä, uudelleenlaskennan ja varmistaa ulkopuolisesta arviosta kaikki tekijät erikseen. Mikäli Estategurun mielestä arviointi on arvoltaan liian suuri, laskee se lainan enimmäismäärää.

Varoitusmerkit

Mikäli lainaajalla on epäilyttävä tausta luottoriskin suhteen, menee hakemus automaattisesti roskakoriin.

Lainaajan taloudellinen vakaus joutuu ensimmäisenä Estategurun tarkkaan syyniin. Joillakin hakijoilla on paljon avoimia lainoja eri rahoittajilta ja vaikka hakijalla olisikin tarvittavat vakuudet lainaa varten, voi se silti olla valmiiksi ylivivutettu lainan myöntämiseksi.

Yhdellä lainaajalla ei myöskään voi olla yli 10 miljoonan euron edestä lainoja. Aiemmissa kriiseissä liikaa lainaa ottaneilla yrityksillä on ollut suuria vaikeuksia maksaa lainojaan takaisin, mistä johtuu Estategurun tiukka linja kokonaislainamäärän suhteen.

Tietyillä aloilla, kuten vedonlyönti, tupakantuotanto, asetuotanto jne, toimivat yhtiöt jäävät automaattisesti harkinnan ulkopuolelle.

Suojautuminen markkinan laskusuhdannetta vastaan

Estateguru suojautuu LTV:n (Loan-to-value) avulla markkinoiden odottamattomia laskusuhdanteita vastaan. Yhtiön historiallinen LTV on alle 60 prosenttia, eli kiinteistön yli 40 prosentin arvonalentuminen voisi johtaa sijoittajien tappioihin.  Lähestymistapa on erittäin konservatiivinen; se on linja, jonka yhtiö on tietoisesti valinnut sijoittajien pääoman turvaamiseksi.

Toisaalta yhtiö arvioi myös makrotilannetta niin lainaajan maassa, kiinteistömarkkinalla yleensä kuin myös tietyissä kaupungeissa ja alueilla, joita yhtiö seuraa tarkasti. Markkinan ollessa ylikuumentunut Estateguru tarjoaa pienempää lainaa kiinteistöä vastaan ylihinnoittelun vastapainoksi.

Tämän lisäksi Estategurulla on maajohtaja ja lainajohtajia jokaisessa maassa, jossa yhtiö operoi. He tekevät lainasta  ensimmäisen riskianalyysin, jonka jälkeen se lähetetään pääkonttoriin arvioitavaksi. Näin ollen yhtiöllä on aina kosketus paikalliseen markkinatilanteeseen kaikilla toimimillaan alueilla.

Estategurun toiminta pankkeihin verrattuna

Kivijalkapankkien tehdessä luottopäätöksiä kerran tai kaksi viikossa, Estateguru tuottaa päätöksiä joka päivä. Yhtiö on erittäin aktiivinen ja haluaa välittömästi kommunikoida lainanhakijan kanssa ja tutustua kiinteistöön tai projektiin ensi tilassa.

Myös pankeille tyypillinen byrokratia loistaa poissaolollaan Estategurun toiminnassa. Tämä auttaa yhtiötä teknologian avulla löytämään oikeat riskifokusalueet ja havaitsemaan varoitusmerkit pankkeja nopeammin.

Estateguru on ekspertti alallaan visionsa ja markkinatuntemuksensa ansiosta, mikä tarjoaa sille etua pankkeihin verrattuna. Eri maissa toimivat paikalliset asiantuntijakumppanit auttavat yhtiötä toimimaan pankkeja nopeammin.

Teknologia päätöksenteon tukena

Estateguru käyttää algoritmeja päätöksenteonsa tukena ja kun tarkastus on tehty koneellisesti pisteytysjärjestelmän avulla, tulee ihminen kuvaan koneen antaman päätelmän varmistamiseksi. Suurempien lainojen tapauksessa kyseinen prosessi tulee olemaan käytössä pidempään, sillä lainaajalta täytyy kysyä lisätietoa ja kiinteistöllä täytyy vierailla.

Jatkossa satelliittikuvien ja lennokkien avulla vierailut voidaan antaa teknologian hoidettavaksi. Tällä hetkellä Estategurun työnjako ihmisten ja teknologian suhteen on 50/50.

Teknologian hyväksikäyttö on toki kallista ja vaatii kehitystä prosessin alueilla, joita voidaan nopeuttaa ja automaatiota lisätä.

Suurempien lainojen tapauksessa Estateguru tapaa lainaajan henkilökohtaisesti suhteen luomiseksi tulevaisuutta varten.

Aloita sijoittaminen kiinteistörahoitukseen joukkolainojen avulla Estategurun kautta.

Keskustele sijoittamisesta tai avaa oma sijoitusaiheinen blogi. Tervetuloa foorumille!
Liity Sijoitustiedon jäseneksi