Olet täällä

Kolumnit

Keskeisiä opinkappaleita asuntosijoittamisesta

Sijoittamisessa ja asuntosijoittamisessa etenkin vaikuttaa olevan totta sanonta, että on tärkeämpää se mitä tiedät sijoituksesta kuin se mihin oikeastaan sijoitat. Asunnoissa tämän voi ajatella käsittävän muutamaa pääkohtaa

  1. Tunne alue mihin sijoitat erittäin hyvin. Joskus aikanaan ajattelin, ettei tämä ole aivan niin tärkeää. Sanonnan sijainti, sijainti, sijainti olin käsittänyt todella väärin. Kuvittelin sen tarkoittavan sitä, että asunto kannattaa aina hankkia mahdollisimman hyvältä alueelta. Nykyään ajattelen asiaa hieman laajemmalti. Sijainnilla on merkitystä ainakin seuraaviin seikkoihin:

    1. asunnon hinta

    2. asunnon hintakehitys

    3. asunnon vuokra

    4. asunnon vuokrattavuus

    5. asunnon rahoitettavuus

  2. Jos jotain tekisin toisin asuntosijoitusteni suhteen, ostaisin asunnot hyvin läheltä sitä aluetta, jossa itse asun, tai läheltä kaupungin keskustaa. 

  3. Tämä siitä syystä, että voisin hoitaa itse valtaosan asuntoon liittyvistä asioista ilman, että tarvitsee lähteä minnekään kauas. Tavallaan tämä on huono neuvoksi, koska minulla on käynyt tuuri asua pääkaupunkiseudulla ja alue on hyötynyt ajan työntövoimasta. 

  4. Erityisen tärkeä seikka on se, että oman asuinympäristön tai suhteellisen lähellä sitä olevat alueet tuntee paremmin kuin toisella puolella maata tai mannerta olevan alueen, jossa ei juuri aikaa vietä. Alueen tunteminen on tärkeää, jotta kehityskulut pystyy näkemään ja niihin tarvittaessa reagoimaan. Lisäksi muutokset saattavat tuoda sellaisia mahdollisuuksia, joita aikaisemmin ei ole ollut. Tutun alueen lisäksi tulisi tuntea taloyhtiö hyvin. Alueen tuntemuksessa olisi tärkeää olla tietoinen siitä millainen vuokra-asuntojen suhde on omistusasuntoihin sekä millaista vuokra-asuntokantaa ja kuinka paljon alueella on. Taloyhtiön tuntemisessa tärkeää on tietää tehdyt ja tulevat remontit ja korjaukset sekä taloyhtiön taloudellinen tilanne. Lisäksi on hyvin hyödyllistä tietää kuinka moni asunto on omistusasunto ja kuinka moni vuokralla. Omistuksen hajautuneisuus tai keskittyminen kertovat lisäksi paljon siitä, miten esimerkiksi yhtiökokouksessa päätöksiä tullaan tekemään. 

Mikäli asunto ei sijaitse lähellä sitä aluetta, jossa asuu tai viettää paljon aikaa, tulisi ennen hankintapäätöstä ottaa alueesta selvää erittäin hyvin. Ei pelkästään yksittäisen asiantuntijan sanomana. Arvokasta tietoa saa nimenomaisesti paikallisilta. Heillä on hyvä kuva siitä millainen maine jollain alueella tai talolla on. 

Asunnon sijaitessa sellaisessa paikassa, jota ei ole kovin kätevää eikä tarkoituksenmukaista hoitaa itse tai ei halua hoitaa sitä, kannattaa ostaa mahdollisimman hyvät palvelut helpottamaan arkea. 

Sijoitusasunto myydään usein siksi, että on ongelma tai ongelmia vuokralaisen kanssa.  Ennen myyntipäätökseen päätymistä olisi hyvä kuitenkin ensin miettiä tarkasti sitä, mistä vuokralaisongelmat johtuvat. Onko kyseessä vain huono tuuri yhden vuokralaisen kanssa, onko vuokralaisvalintaprosessissa jotain ongelmia, johtuvatko ongelmat kenties huonosta vuokrasopimuksesta tai siihen liittyvistä seikoista. 

Edeltävät saaattavat aiheuttaa ongelmia riippumatta siitä, millainen asunto on kyseessä ja missä se sijaitsee. Jossain kohden kuitenkin kannattaa miettiä sitä, voisiko vuokrauksen ja vuokralaisten ongelmat johtua asunnon koosta, kunnosta, taloyhtiöstä ja sijainnista ylipäätään. On täysin mahdollista, että sattuu omistamaan asunnon sellaiselta alueelta ja talosta, johon on todella vaikeaa saada hyviä vuokralaisia houkuteltua. Asunnon kunto voi myös olla sen verran väljähtynyt, ettei siihen monikaan halua muuttaa. 

Kassavirta on etenkin lainarahalla sijoitettaessa erittäin tärkeä asia. Mikäli kuukausittaisten kulujen maksaminen alkaa vaikeutua ja oman talouden liikkumavara kapenee kovasti, tulee mieleen, että sijoitusasunto ei todennäköisesti palvele tarkoitusta tavalla, jota on suunniteltu. Tuskaa tietenkin helpottaa se, jos asunnon arvo nousee nopeasti ja vieläpä aikatavalla paljon. Yhdistelmä, jossa asunnon hinta ei nouse tai laskee ja lisäksi vielä kassavirran kanssa on ongelmia, luo vaikeasti ulos päästävän tilanteen. 

Arvonnousua on vakeampi ennustaa kuin kassavirtaa. Tästä huolimatta tulevan arvonnousun ajureita on mahdollista tarkastella ja sen kautta luoda kuvaa nousupotentiaalista. Mikäli alue on muuttovoittoinen ja työpaikkoja on runsaasti lähettyvillä, on ainakin pari laatikkoa ruksattuna arvonnousun mahdollisuuden puolesta. Tämän lisäksi suuri omistusasumisen osuus talossa ja alueella auttaa asiassa. Talon ikä sekä tehdyt remontit ja tulevat, vaikuttavat kovasti. Yleinen asuntojen tarjonnan ja kysynnän välinen suhde sekä uudisrakentamisen määrä ja hinta vaikuttavat osaltaan. 

Asuntosijoittaminen on perusperiaatteiltaan yksinkertaista. Helppoa se ei silti ole. Vaikka olen itse seikkaillut asuntosijoittamisen mättäillä pian kaksi vuosikymmentä useammalla mantereella, yllätyn välillä itsekin sitä, kuinka märäksi tossut toisinaan tulevat harha-askelien seurauksena.

Kärsivällisyyttä ja sinnikästä tosiasioiden silmiin katsomista. Näitä toivon sinulle sekä myötäisiä tuulia!

Matias 

Keskustelua asuntosijoittamisesta

Teksti julkaistu alunperin osoitteessa: www.matiassavolainen.com

Etsitkö tasaista tuottoa? Sijoittamalla paikallisiin pk-yrityksiin tuet kotimaista talouskasvua.
Liity Sijoitustiedon jäseneksi