Olet täällä

Kolumnit

Citykani pitää porkkanoistaan kiinni

Kun keväällä koronan takia kauppakeskuksissakin valot himmenivät, vuokralaisten kova kohtalo oli hyvin esillä julkisuudessa. En juuri muista kirjoituksia, joissa olisi huomioitu, että vuokranantajien korot juoksivat lockdownienkin aikana. Suomessa yleinen mielipide on yleensä Töyryn Kallen häätämien rähinöivien Lauriloiden puolella. ”Täällä pohjantähden alla” -teos lienee muuten tehnyt Suomessa demarien kannatukselle enemmän hyvää kuin Sanna Marinille mitenkään on mahdollista.

Kiinteistösijoitusyhtiöihin sijoittaneena miulla riittää sympatiaa vuokraisännille ja -emännillekin. Vaikka itse asunkin vuokralla. Demariäitini ei vieläkään ymmärrä miksi, vaikka olen monta kertaa yrittänyt selittää, että kuvittelen rahani tuottavan paremmin muualla. Ja että mie en tarvitse pakkosäästämistä itselleen (=lainanlyhennyksiä) yhtään mihinkään, pystyn elämään varojeni mukaan ilmankin. Mutta kun 70-80-lukujen inflaatio hoiti vanhempieni asuntovelat, taidan olla lähinnä vettä kaivoon kaatanut.

Demareita ei kannatakaan painostaa liiallisella maailman muuttumisen ymmärtämisen tuputtamisella. On vähän kuin muurahaisten hävittäminen hollannikkaalla paukuttamalla. Olen kokeillut molempia, ja mitään muutoksia asenteissa tai muurahaisten määrässä en varsinaisesti huomannut.

Citycon antoi pyöreästi toiseksi viimeisenä kauppakeskusomistajana ravintolayrittäjävuokralaisilleen akordin huhti-toukokuun vuokrista. Osakkeenomistajana pidin tätä ihan fiksuna linjauksena. Toki vielä mieluummin olisin nähnyt Citykanin saavan kaikki sovitut vuokrat. Mutta kun suomalaiset kiinteistökeisarit yksi toisensa jälkeen antoivat ravintoloilleen armarin, oli Citykaninkin imagosyistä käytännön pakko nöyrtyä luopumaan osasta kuukausittaisista porkkanoistaan.

Erityisesti olisin halunnut vuokria HOK-Elannolta, joka rivosti ilmoitti jättävänsä kahviloidensa ja ravintoloidensa vuokrat maksamatta huhti- ja toukokuussa. Toivottavasti joku rohkea vuokraisäntä haastaa osuuskuntamafian oikeuteen ja voittaa. Ja sen jälkeen rohkeat poliitikot laittavat osuuskauppojen kaavoituskorruption Suomessa kuriin. Ja sitten mie voisin herätä päiväunilta.

Vuokraisäntänä toimiminen on perin työlästä puuhaa. Esimerkiksi vuokralaisista täytyy huolehtia ja kiinteistöjä pitää kunnossa. Välttääkseni tämän suostun olemaan tuplaverotettavana pörssinoteeratuissa kiinteistösijoitusyhtiöissäni.

Joudun muuten monta kertaa vuodessa välillä ihan kokeneillekin sijoittajille selittämään, että pörssiyhtiön maksama yhteisövero kohdistuu sijoittajiin ihan täysmääräisenä. Yhteisöveron jälkeen sijoittaja sitten maksaa osinko- ja myyntivoittoverojaan. Demarit eivät tätä tietenkään haluaisi myöntää ymmärtävänsä.

Tuoton perässä juokseva kiinteistönomistaja joutuu tekemään välillä myös ikäviä päätöksiä. Jos esimerkiksi uusi vuokralainen maksaa isommasta tilasta enemmän, vanhalle vuokralaiselle ei välttämättä jatkosopparia tarjota. Sen sijaan mahdollisuuksia avautua aiheesta sosiaalisessa mediassa vaikutetaan kyllä tarjottavan varsin paljonkin.

Seuraan selkeästi mieluummin, kun somessa kivitetään citykaneja, kuin jos siellä kivitettäisiin pyysingejä. Ulkoistamisessa onkin usein paljon hyviä puolia.

Monille yrittäjillekin markkinatalouden perusteiden ymmärtäminen sen sijaan vaikuttaa olevan tosi vaikeaa. Vuokrasopimus on sellainen vapaaehtoisesti täytettävä lappu, jossa molemmat osapuolet sitoutuvat joihinkin asioihin. Yleensä vuokraisännät suhtautuvat hyvin suopeasti pitkiin sopimuksiin.

Jos siis haluaa varmuutta tilassa pysymisestään, hyvinkin pitkän sopimuksen saa yleensä tehtyä. Tosin jos kaikkien sukulaisten ylistämät lihapullat eivät sitten osoittaudukaan hittituotteeksi, eli bisnes on kannattamatonta, pitkän vuokrasopimuksen kanssa on kuusessa.

Toki voi aina tehdä Trainers’ Houset ja käydä yrityssaneerauksen kautta nollaamassa kalliin vuokrasopimuksen.

En edes muista, kuka oli Trainers’ Housen vuokranantaja, joka saneerauksessa otti osumaa. Toivottavasti joku osuuskunta.

Markkinatalous muuten perustuu sopimusten noudattamiseen. Tämäkin on sellaista salaista tietoa, että sitä ei vaikuteta jaetun turhan monille. Sopimusten tekeminen yleensä sisältävät riskejä molemmille osapuolille. Sitten ne riskit saattavat myös toteutua, ja sen kanssa pitäisi pystyä elämään.

Valitettavasti Karpolla on asiaa ei enää pyöri. Siinä oli toivottomalla liikeidealla varustetuille pienyrittäjille oiva väline ruikuttaa kohtaloaan ja kinuta valtiota apuun pelastamaan hyvin syvällä uivat pisneksensä.

Citykani oli saanut yllättävän paljon porkkanoita

Tiistaina tullut Cityconin osari oli ainakin miulle hyvin positiivinen yllätys. Huomattavaa on, että Q2 oli citykanin levinneisyysalueilla eli Suomessa, Ruotsissa, Norjassa, Tanskassa ja Virossa koronalockdownien aikaa. Vuokralaiset olivat kuitenkin pääosin maksaneet vuokransa ja asiakkaatkin palanneet kauppakeskuksiin. Kävijöitä on kuulemma vähän vähemmän, mutta ostavat sitten kerralla enemmän.

Citycon antoi tulosennusteenkin, ja sen keskiarvolla laskettuna @6,50 Cityconin P/E on 8,4. Tällä hinnalla Citycon maksaa 57 prosenttia osakekohtaisesta varallisuudestaan (P/EPRA NAV = 0,57) ja luultavasti tuottaa ensi vuonna 7,7 prosentin osinkotuottoa.

Olen tarkkaillut Cityconia listautumisestaan vuodesta 1988 asti. Muistaakseni se on pysynyt miut hämmästyttäneen hyvin ennusteissaan. Tosin mitään kovaa dataa tästä miulla noise traderina ei tietenkään ole.

Olen treidaillut Cityconilla koko kevään ja kesän, mutta nyt siirsin treiding-haarukkaani radikaalisti ylöspäin. Jos kurssi laskee, ostan lisää raskaammalla kädellä kuin aiemmin ajattelin. Alle seiskan en myy enää mitään.

Usein kun Cityconista on ollut puhetta, miulle on kerrottu, että kauppakeskuksia on liikaa ja kaupan siirtyvän verkkoon. Joskus olen pelleillyt, ja sanonut, että ”Tuota en tiennytkään”. Yleensä nämä pokerikirjailija David Sklanskyn määritelmää käyttääkseni ”People who like to realize things” nappaavat syötin siimoineen ja jatkavat koohkaamistaan.

Citycon kuitenkin rakentelee kauppakeskuksiaan julkisen sektorin ja valintamyymälöiden pohjalle. Lappeenrannan kaupunginteatteri Iso-Kristiinassa ja Helmet Isossa Omenassa maksavat kyllä vuokransa pienessä koronassakin. Lisäksi se ei ole historiassaan jäänyt tuleen makaamaan, vaan irtautunut kuolevilta paikkakunnilta rivakasti.

Jos olisi pakko valita, löisin vetoa sen puolesta, että Citycon dumppaa Iso-Kristiinan seuraavan viiden vuoden sisään jollekin toiselle yrittäjälle. Lappeenrannan näkymät ilman auki olevaa itärajaa eivät nimittäin paljon Suomen turhimmasta kaupungista Kouvolasta poikkea.

En ole toki tutkinut Cityconin kauppakeskuksia kovinkaan tarkasti. Mutta suomalaiset kauppakeskuksensa vaikuttavat hyvin hoidetuilta ja olen sujuvasti ekstrapoloinut tämän muihinkin Pohjoismaihin ilman turhan isoa perehtymistä.

Jos omistamani kiinteistösijoitusyhtiön pääomistaja on Chaim Katzman, jonka etnistä taustaa tai uskontoa en tässä yhteydessä mainitse, ettei Cityconin IR taas lähetä ultimaatumeja, olen paljon tyytyväisempi, kuin jos se olisi joku eläkevakuuttaja julkisesta sektorista puhumattakaan. Omista tavaroista pidetään ateistienkin keskuudessa aika paljon paremmin huolta kuin yhteisistä.

Arvailen siis, että seuraavien vuosien aikana Citykanin päällä istumalla pitäisi kymmenen prosentin tuottovaateeni ylittyä semihelposti. Jos nyt vaikka korona taas laittaa vähäksi aikaa väen sulkeutumaan kotiinsa, väliaikaista kaikki on vaan.

Lisäksi on huomattavaa, että Cityconin kiinteistöt arvostetaan tällä hetkellä tuottovaateella 5,6%. Tätä taas arvelen kestämättömän korkeaksi tasoksi, kun korot ovat nollassa ja EKP roiskii rahaa ympäriinsä. EKP muuten on katsonut hyväksi ostaa myös Cityconin bondeja.

Mie en näe tässä mitään järkeä, mutta tähän asiaan vaikutusvallattomana en jaksa juuri koohkata. Toki subvention omalle yhtiölleni otan aina sovinnolla vastaan, mutta se ei miun kirjoissani riitä tekemään touhua mielekkääksi. Aiheesta ilman mitään vaikutusvaltaa möyhyämisen jätän suosiolla Tuomas Maliselle ja liberaalipuolueelle.

Ihmiset usein peilaavat sijoitusasioitakin oman itsensä kautta. En ole missään tapauksessa poikkeus. Koska olen hyvin tyytyväinen kauppakeskuksessa asuja, oletan Cityconin pankittavan vielä kauppakeskustensa ympärillä olevilla rakennusoikeuksilla ihan kunnolla. Oma mökki ja perunamaa -väki ei välttämättä näe näitä Cityconilla olevia optioita yhtä arvokkaana. Vaikka kauppakeskuksia on miunkin mielestä liikaa, arvelen kauppakeskusasuntoja olevan liian vähän. En usko kaikilla millenniaaleilla olevan samaa enää pakottavaa tarvetta kuokkia omaa suotaan kuin suurilla ikäluokilla oli. Miuta nuoremmatkin saattavat kasvavissa määrin arvostaa asumismuotoa, jossa pakkasella tai vesisateella ei tarvitse mennä ulos kuin halutessaan.

Tai sitten peilaan asiaa liikaa omasta perspektiivistäni. Citycon näyttää sinisten lasien läpi kuuden ja puolen euron hinnoissa pelottavan hyvältä betsiltä.

Mitähän olen missannut?

P.S. Täällä pohjantähden alla taitaa olla milleniaaleilta enimmäkseen jäänyt lukematta. Ilkeänä ihmisenä mie vein tarpeeksi vanhat lapset kymmenkunta vuotta sitten väkisin katsomaan Timo Koivusalon leffaversion. Kirjojen lukemaan pakottaminen on haastavaa. Tosin olen tässäkin parhaani tehnyt sekä antamalla kirjoja lahjaksi että suoralla lahjonnalla. Mutta elokuviin voi vähänkään yhteistyöhaluiset teinitkin helpohkosti muiluttaa.

Vanhempi poika täyttää huomenna 24 vuotta. Ostin sille Malkielin A Random Walk Down Wall Streetin. Jota en ole itsekään vielä lukenut, mutta ollut lukulistallani pitkään. Teoreettisesti on mahdollista, että yritän myöhemmin lainata lahjakirjan.

Lisäksi mie palaan verkosta kivijalkakirjakauppaan. Tilasin Adlibrikseltä neljä kirjaa, joista yksi ei tullut ollenkaan ja muut tulivat reilussa kuukaudessa. Adlibriksesta en tilaa enää koskaan mitään.

Keskustele Cityconista

Juuso Mykkänen: Turvasatama haussa vol.2