Olet täällä

Kolumnit

Citycon rakentaa vallihautoja

Tanskan kuninkaana 1588–1648 Kristian IV harrasti naisia, viinaa ja uhkapelejä. Toisaalta hän rakennutti Rosenborgin linnan ja sen ympärille vallihaudan sekä Kööpenhaminaan pörssin. Kaikin puoli aikaansaapa mies oli siis kyseessä.


Kööpenhaminan vanha pörssi

Paikalliset jussisaramot ja timoharakat eivät toki 1600-luvun alussakaan ymmärtäneet arvopaperimarkkinoiden funktiota. Mutta kuninkaan perspektiivistä vallihaudan tarpeellisuuden ymmärsivät varmasti kaikki.

Jos yrityksellä ei ole mitään kunnollista vallihautaa, kilpailijat leikkaavat firmalta ”ylituotot”. Tanskan kuninkaalla vallihaudan tarve oli vielä kriittisempi. Hänen päänsä olisivat mielellään laittaneet pölkylle ex-vaimojen ja ay-liikkeen (Kristian lakkautti ammattikuntalaitoksen) lisäksi ruotsalaiset. Tosin ehkä Ruotsi ainakin jälkipeleissä ennemmin otti Tanskalta Gotlannin kuin jonkun irtopään.  

Esimerkiksi kalorittoman alkoholin resepti olisi hyvin arvokas vallihauta. Miulta ainakin voisi menestyksekkäästi pyytää aika äreitä litrahintoja vuosikymmenestä toiseen. Taloudellinen vallihauta tarkoittaa siis voimassa olevaa lisenssiä rahan printtaamiseen. Tämä voi olla esimerkiksi Orionin Nubeqa tai vaikkapa Teslan Elon Musk. Toki hyvätkin vallihaudat tuppaavat lopulta täyttymään. Kovin montaa kymmentä vuotta lisää voi tuskin ennustaa sen enempää Nubeqan kehräävän kassavirtaa kuin Muskin siirtelevän twiiteillään mannerlaattoja.

Kiinteistösijoitusyhtiöilläkin on vallihautoja, jotka tosin enimmäkseen rajoittuvat omistettuihin kiinteistöihin ja osaavaan henkilöstöön. Omalle tontille eivät tule muut ilman lupaa rakentamaan lisää. Tosin jos naapuritontilla on tyhjää tai muuten kehittämistä, riski kilpailun lisääntymisestä on ilmeinen. Paitsi jos tontilla on Makkaratalon tai Tapiolan uimahallin kaltainen maailmanperintökohde, jolloin Museovirasto kieltää kaiken kannattavan korjausrakentamisenkin vuosikymmeneksi pariksi.

Cityconin vallihaudat ovatkin torneja

Olen monta kertaa yön pimeinä tunteina pohdiskellut olenko hyvin tyytyväisenä kauppakeskusasujana turhankin tohkeissani Cityconin suunnitelmista rakentaa asuntoja kauppakeskustensa ympärille. Tämä on hyvin mahdollista. Muistan valitettavan hyvin, miten olimme vuonna 1989 täpinöissämme Stromsdalista, jonka näimme ostosellulla ja siitä tehtävällä Chanel vitoseenkin kelvanneella kartongilla tekevän meistä miljonäärejä. Tosin kauppatieteen ylioppilaat eivät Helsingistä käsin ymmärtäneet, että Juankosken teolliset prosessit eivät oikein koskaan kunnolla pelittäneet, vaikka sellun hinta näkemyksemme mukaisesti romahtikin.

Joka tapauksessa näen konseptin, jossa metron varteen rakennetaan kauppakeskus ja sen ympärille asuntoja, olevan nykyolosuhteissakin toimivan. Cityconin torstainen osavuosikatsaus vahvisti käsitystäni.

Tykkäsin kovasti uuden CFO:n Bret McLeodin innovaatiosta julkaista osari illalla kello 20.00. Silloin voivat pokeriturnausmatkalla Kööpenhaminassa olevat omistajat lukea osarin kaikessa rauhassa pikkutunneilla kaikista turnauksista tiputtuaan, kun markkinat aukeavat vasta aamukymmeneltä. Yleisin julkaisemisaika aamulla yhdeksältä on sivistyneille ihmisille epäinhimillisen varhaiseen aikaan.

Lähes yhtä paljon ihastelin like-for-like (=vertailukelpoisten) lukujen selkeästä esillepanosta. Tykkään kiinteistöbisneksestä, koska siitä voi luvuista arvailla paremmalla osumaprosentilla, mihin firma oikeasti on matkalla. Onko se menossa timojutilana eteenpäin eli laittamaan Helsingin kauppatorille Tamperetta sekaisin pääsemättä koskaan perille. Vai ovatko käppyrät kohta nousemassa kuin nuorella miehellä.

Kun vertailukelpoisten vuokrien nousu Q1 2021 -> Q1 2022 oli 3,5 prosenttia, totesin Citykanin pomppivan ainakin itäkoilliseen. Oli siellä toki kaikenlaisia +11,8% vuokralaisten myyntiä ja +17,6% kävijämäärien kasvua, mutta tässä pitää huomioida koronapelkojen vaikutus ihmisten liikkumiseen. Alkuvuodesta 2021 vanhempani eivät vielä uskaltaneet matkustaa Lappeenrannasta Helsinkiin, tänä vuonna ovat käyneet jo monta kertaa.

Like-for-like tarkoittaa, että verrataan täsmälleen samasta tönöstä saatujen vuokrien kehitystä. Jos jotain on vertailukaudella myyty tai ostettu, se jätetään laskuista pois. Koska kiinteistösijoitusyhtiöiden vallihaudan peruspilarit ovat omistamansa murjut, on niistä tiloista saatavien vuokrien kehityssuunta sijoittajalle hyvin olennainen tieto.

Tätä tuuletettuani huomasin Cityconin nostaneen guidancea eli tulevaisuuden näkymiään. Osakekohtaisen EPRA-tulosennusteensa keskipiste nousi 0,53 -> 0,535. Joku paavolipposena voisi sanoa tähän, että ”so what”. Mutta kun meillä oli tavallista runsaslumisempi talvi, ja kiinteistösijoitusyhtiö silti pystyy nostamaan ennustettaan teinikarvankin verran ylöspäin, on erinomaisen hyviä asioita tapahtunut. Kiinteistöbisneksen sodat käydään enimmäkseen desimaalipilkun oikealla puolella.

Päivitin excelini, ja perjantain päätöskurssilla Cityconin P/E 2022 on 12,6, osinkotuotto 7,4% ja P/EPRA NRV 0,55. Länsimetron jatke valmistuu Cityconin mukaan vuodenvaihteen tienoilla ja Länsimetron hallituksen mukaan vuoden 2023 aikana. Haluan uskoa siihen, että kanit ovat kovasti kyselleet metron etenemisestä asiasta tietäviltä tahoilta ja että Länsimetron hallitus on ottanut tietoisesti (ja fiksusti) hyvin varovaisen linjan. Ottaisin sen Kivenlahden metron käyttöön mieluummin kuitenkin vuodenvaihteen 2022-3 tienoilla kuin 2023 aikana.

Joka tapauksessa kuvittelisi Lippulaivan porskuttavan ylämäkeen sitä myöten, kun metro avautuu. Kun valtaosa Cityconin vuokrista on indeksiin sidottuja, olen hyvin taipuvainen uskomaan, että 2023 Citycon tekee paremman tuloksen kuin 2022.

Muuta ei sitten tarvitakaan sen perustelemiseen, että näillä hinnoilla odotan ajan kuluessa ainakin 8 prosentin vuosituottoa kaneistani. Tähän lukuun päästään laskemalla tulostuotto, eli P/E:n käänteisluku. Jos käsite on vieras, kannattaa yrittää ymmärtää seuraava laskuharjoitus, jolla laskin kanin P/E:stä tulostuoton: 1/12,6 = 0,079 = 7,9%.

Lisäksi osakkeenomistajilla on optiona saada tuottoja Cityconin rakentamista vallihaudoista eli asuntotorneista kauppakeskustensa ympärille. Käsittääkseni sekä Espoon että Tukholman asuntorakennushankkeissa on kustannukset jo Cityconin perspektiivistä lyöty lukkoon, joten antaa tulla sitä inflaatiota. Yleensä muuten parhaat sijoitukset tehdään yhtiöihin, kun niiden vallihaudat ovat vasta rakentumassa. Tämä vertaus on toki isohkolta osakkeenomistajalta Cityconin tapauksessa jo vähän kireälle venytetty.

CFO McLeod sanoi webcastissa, että markkinoilla on paljon rahaa etsimässä inflaatiosuojattua tuottoa. Näihin lukeutuvat myös omat rahani, ja siksi Citycon on salkkuni suurin positio. Etsin 54-vuotiaana omasta perspektiivistäni pieniriskisten sijoituskohteiden lisäksi lähinnä pokeriturnausvoittoja. Puolustajana aloitin SaiPan F-junioreissa ja puolustuspeliä pelaamaan olen siirtynyt sijoituksissanikin jo ajat sitten.

Citycon ei ole käyttänyt valtuutustaan ostaa omia osakkeitaan

Helmikuun lopulla CEO Ball sanoi Kauppalehdessä: ”Minulla ei ole helpompaa tapaa tehdä rahaa kuin ostaa yhtiön omia osakkeita.” Ajattelin lukiessani, että vaatii palleja olla täysin samaa mieltä kanssani.

Maaliskuussa yhtiökokous antoi Cityconin hallitukselle ison valtuutuksen omien osakkeiden ostamiseen. Tätä valtuutusta ei ole käytetty, vaikka tuloskehitys näyttää lupaavalta ja osakkeen kurssi on laskenut. Jos omien kanien osto oli perusteltua helmikuussa, on se sitä vielä enemmän toukokuussa.

En ole varmasti ainoa, joka on pettynyt omien osakkeiden ostamattomuuteen. Miksi näin on tehty, on arvailun varassa. Tosin ylivoimaisesti paras arvaus lienee, että yhtiön pääomistaja Chaim Katzman on vetänyt liinat kiinni. Yhtiö on sen sijaan ostanut markkinoilta vanhoja bondejaan pois.

Miksi näin, mietityttää meitä monia. Eivätkö Cityconin luvut olekaan todellisia? Tähän en nyt oikein jaksa uskoa, vaikka varmasti tällaistakin pohdiskellaan muuallakin kuin Kampissa.

Pääskenaarioni on, että Kissamies on päättänyt alentaa pohjoismaista kiinteistöpositioriskiään alentamalla vipua. Helsingistä käsin näyttäisi kovasti siltä, että marssimme hiuspussipäiden kanssa käsi kädessä sulassa sovussa Natoon. Tämä ei välttämättä Miamista käsin näytä samalta. Katzmanilla on Cityconissa huomattavaan varallisuuteensakin nähden isosti rahaa kiinni ja hän on 73-vuotias. Eli vielä vahvemmin puolustuspeli-ikäinen kuin mie.

Tämä on sangen harmillista, sillä Cityconilla erääntyy merkittäviä velkoja vasta vuonna 2024, eikä sillä ole minkäänlaisia luotonsaantiongelmia. Kioskin LTV 40,4% on hyvin maltillinen. Loan To Value siis tarkoittaa, että vierasta rahaa on 40,4 prosenttia suhteessa kiinteistöjen arvoihin. Itse olen omiin kiinteistöprojekteihini aina vähintään pyytänyt reilusti enemmän vipua.

Turha tästä on kuitenkaan mökötellä, koska ostaessani Cityconia tiesin, että päätökset yhtiössä tekee ihan joku muu kuin mie. Jos ostat yhden miehen täysin kontrolloimaa yhtiötä, on ihan turha yrittää kasata mitään kansanliikkeitä muutosta vaatimaan. Edes Mannerheimintien tukkiminen ei auttaisi. Ilmastonmuutoksen ja lajikadon se toki pysäyttää, mutta ei Chaim Katzmanin päätä käännä.

Ja tarjoaahan Cityconin omien osakkeiden ostosta pidättäytyminen mahdollisuuksia meille muille sitten ostaa entistä edullisempia osakkeita.

P.S. Kirjoitin tämän kolumnin (huom. Kauppalehti & Alexandra Huhta) Kööpenhaminassa, jossa olen pelaamassa ACES Nordic Openia. Kun saan tämän valmiiksi, lähden etsimään Kööpenhaminan sunnuntai-illasta ruokaravintolaa, jossa on myös alkoholitarjoilua seitsemännentoista maan kunniaksi, jossa olen ollut pokeriturnauksessa rahoilla. Reissu jäi kokonaisuudessaan tappiolle, mutta lapa oli jäässä ja nimi kohta Hendon Mobissa.

Akin finaalipöytäseurue.

Merkittävin ero tanskalaisten ja suomalaisten pokeriturnausten välillä on, että Tanskassa laillisia turnauksia järjestetään tälläkin hetkellä ja Suomessa työntekijäpulan takia taas ei. Veikkauksen henkilöstöpolitiikasta voisivat pörssiyhtiöt ottaa hyvää oppia siitä, miten asioita ei kerta kaikkiaan saisi tehdä.

31.10.2021: Citycon aikoo printata rahaa omia osakkeitaan ostamalla

Jos osareitten kahlaaminen ei maistu, kannattaa vähintään kurkata audiocastmateriaalia, joka on yleensä tehty informatiivisemmin ja vähemmän jäykästi.

Citykanin Q1 audiocastmateriaali

Keskustele Cityconista

 

Avaa ilmainen tili ja myy ja osta kryptovaluuttoja alhaisilla välityspalkkioilla.
Liity Sijoitustiedon jäseneksi