Halvåret januari – juni 2022 − Hyresintäkterna uppgick till 3 373 (3 592) TEUR − Driftnettot uppgick till 2 694 (2 997) TEUR, vilket resulterade i en överskottsgrad på 79,88 (83,43) % − Förvaltningsresultatet uppgick till 1 817 (2 076) TEUR − Periodens resultat uppgick till 3 172 (2 392) TEUR − Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 2 200 (1 286) TEUR − Marknadsvärde på förvaltningsfastigheten uppgick per 2022-06-30 till 136 000 (134 000) TEUR − Räntetäckningsgraden uppgick till 4,34 (4,36) ggr − Belåningsgraden uppgick till 57,35 (58,21) % − NRV per aktie uppgick till 10,72 (9,89) EUR Kvartalet april - juni 2022 − Koncerns intäkter uppgick till 1 687 (1 798) TEUR − Driftnettot uppgick till 1 334 (1 527) TEUR, vilket resulterade i en överskottsgrad på 79,10 (84,91) % − Förvaltningsresultatet uppgick till 892 (1 033) TEUR − Periodens resultat uppgick till 2 268 (1 600) TEUR − Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 1 291 (-88) TEUR − Marknadsvärde på förvaltningsfastigheten uppgick per 2022-06-30 till 136 000 (134 000) TEUR − Räntetäckningsgraden uppgick till 4,28 (4,34) ggr − Belåningsgraden uppgick till 57,35 (58,21) % − NRV per aktie uppgick till 10,72 (9,89) EUR
Huomattavaa: Under perioden har återställandet av de brandskadade ytorna i fastighet Vallilan Toimisto fortsatt och går i enlighet med plan. Arbetet berör ca 5 100 kvm, varav ca en tredjedel är uthyrt. Bolaget erhåller försäkringsersättning för kostnader kopplat till återställandet av lokalerna samt intäktsbortfall. Ytorna beräknas återställda kring årsskiftet.
Laitanpas tämän omasta paiviksestäni myös yhtiön omaan ketjuun. Hupaisaa on, että tätä tietoa ei Fleming Properteisin omilta sivuilta löydy. Tai ainakaan mie en löytänyt. Asiat olivat pitkälti kuten kuvittelinkin, eli Ääs-ryhmän vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin ja SOK:lla pitkä soppari.
LongJohn kirjoitti:
Ketunhäntä kirjoitti:
Akronyymien vihaajille vielä vahvistuksena, että CLI = Cost-of-Living Index, on tosiaankin elinkustannusindeksi.
Täydellisen informatiivinen tuo ilmeisesti yhtiön IR:n viesti ei kuitenkaan ole. Vuokrasopimuksen indeksiehdoissa voi olla kaikenlaisia poikkeuksia ja leikkureita. Esim. indeksitarkistuksen vaikutuksesta huomioidaan vain x %, vuokrankorotus voi olla maksimissaan y %, vuokra voi laskea indeksitarkistuksen johdosta tai jotain vielä mielikuvituksellisempaa. Vastuullinen IR-jamppa olisi toki poikkeavuuksista ainakin jotain vihjannut.
Valtaosa Suomen markkinassa pyörivistä toimitilasopimusten indeksiehdoista noudattelee kuitenkin seuraavia suuntaviivoja:
Tarkistus 1-2 kertaa vuodessa, vertailuindeksinä 2-3 kk tarkistusajankohtaa edeltävä pisteluku, peruspistelukuna n. sopimuksen alkamishetken pisteluku
Vuokra ei voi laskea indeksitarkistuksen vaikutuksesta
The annual base rent under the Lease Agreement for 2019 is EUR 5,578 million and is applicable upon completion
of the Refurbishment Works. The base rent is subject to upward adjustment in accordance with changes of the
CLI. If the change in CLI is negative, no adjustment is to be done. Adjustments are made the 1 January each year.
Furthermore, the Lease Agreement includes two break options which can be exercised by the Tenant on or after
31 December 2025 or on or after 31 December 2027, respectively, and both of which are valid until the Lease
Agreement expires. If the Tenant wishes to exercise the break options, the landlord must be notified 24 months
in advance.
Laitetaan nyt tähänkin REITtiin varoitus korkojen noususta. Tällä hetkellä Fleming Propertiesin laina on 1,45% korkoista ja laina-aika päättyy 10/2024.
Nykyisessä rahoitusmarkkinatilanteessa käypä korko olisi kai kuitenkin jossain 4%-6% välissä ja korot ovat nousussa. Korkojen nousu taas romauttaisi Fleming Propertiesin FFO:n 0-0,20 euroa per vuosi väliin jos lainat uusittaisiin nyt. Toki 10/2024 asti on aikaa, mutta kaksi vuotta kuluu aika nopeasti.
Kun Flemingin kurssi on nyt 7,7 euroa per osake, on yritys nyt tulevaisuuden korkokorjatulla P/FFO luvulla arvioituna todella hintava. Tämä osake kannattaneekin myydä niin pitkään kun firmasta saa nykyisen loistokurssin.
Fleming Propertiesin osarissa ei yllätyksiä. Kuusessa ollaan, ei ehkä kuitenkaan niin vakavassa kuin Petteri kuvaili.
Tasetarkastelu:
Flemingin pörssikurssi on 82 SEK. NRV per share, EUR 10.80 = 117,72 SEK -> P/NRV 0,7.
Hyvin linjassa, mutta tämä NRV antaa kiintiestön nettotuotoksi 4,03%, ei niin hyvä. Millähän lihaksilla käytetään noin alhaista prosenttia? Toivottavasti vahvoilla, koska kuulostaa siltä, että juuri nyt ei välttämättä 4,03% tuotolla saisi myytyä.
Toki meillä on turvamarginaalia. Pösrssikurssilla laskettu implisiittinen tuotto on 4,03/0,7=5,78%. Tämän kun muuten ymmärtää, on jo hyvin sisällä kiinteistösijoitusyhtimatematiikassa.
Tulostarkastelu 2024 jälkeen:
Tuloksesta pitää imo putsata kaikki arvonmuutokset pois.Niillä ei ole juuri merkitystä, elleivät sitten olisi oikeita käyvän likvidin arvon muutoksia. Näin ei yhden vuokralaisen kohteessa oikein voi olla.
Kioski tekee 3,6M vuoteen pretax kassavirtaa. Sillä on 78M laina 1.45%, joka erääntyy 4.10.2024. Laina otettiin nollakorkoaikaan ja nyt korot ovat pyöreästi 3% korkeammalla. Kolmen pinnan korotuksesta tulisi 2,34M lisää korkokuluja ja jäisi 1,26M tulosta.
Vähän lisänököä tulee kuitenkin inflaatiosta:
"Even with the current vacancy level, an increase in revenue is expected compared to previous years based on that the existing leases are being adjusted to hundred percent in accordance with CPI 1), which as of October amounted to 8.33 percent compared to the previous year."
Ja sitten jos Fleminginkadulla ei olisi kovin paljon lisää tulipaloja tai vesiputken hajoamisia, voisi Vallila Interiorinkin tilat mennä täyteen. Tosin ne nyt eivät olleet täynnä ennen kuin Meiran kahvi paahtui pohjaankaan.
"The fire that broke out in the adjacent property in December 2021 with subsequent repairs has delayed the leasing work for the vacant areas. During the quarter the leasing process has intensified as the restoration of the firedamaged areas are nearing completion."
Jos nyt annetaan 5,6M nettovuokratuottoihin 15% lisää tulisi 2024 800K lisää. Päästäisiin 2M pretaxiin eli 1,6M posttaxiin. Tosin luulen jotain poistoja pystyttävän tekemään. Mutta tuolla tulisi 0,27€ per osake. Kurssi on 7,52€ ja P/E olisi 28. Kuusessa ollaan.
Odotellessa tulee tosin kahden vuoden aikana 2 x 0,70 euron osingot.
Toivo piilee lähinnä siinä, että jospa joku ottaisi kopin S-ryhmän pääkonttorista. Tässäkin on omat ongelmansa, eli SOK:n soppari. Tässähän on ihan kohta 2027 tai 2029.
The annual base rent under the Lease Agreement for 2019 is EUR 5,578 million and is applicable upon completion
of the Refurbishment Works. The base rent is subject to upward adjustment in accordance with changes of the
CLI. If the change in CLI is negative, no adjustment is to be done. Adjustments are made the 1 January each year.
Furthermore, the Lease Agreement includes two break options which can be exercised by the Tenant on or after
31 December 2025 or on or after 31 December 2027, respectively, and both of which are valid until the Lease
Agreement expires. If the Tenant wishes to exercise the break options, the landlord must be notified 24 months
in advance.
Että tässä pysyisi nenä pinnalla, täytyy kahden asian toteutua: Sekä korkojen laskea että S-ryhmän pysyä Vallilassa. Mie jään gämbläämään taantuman tuoman korkojen laskun ja Ääs-ryhmän Vallila-rakkauden puolesta. Mutta olettaisin ottavani tästä projektista pataan. Jos vaikka joku hönö lämpenisi 9,3 prosentin osinkotuotolle, niin saa ottaa😎 .
Se, että Fleming Propertiesin korot nousisivat vain 3 % eli 4,5 % tasoon nykykorkotasolla on minusta aika optimistinen ajatus. Kiinteistön arvo on näet taseessa 136M ja tuotto 4,07%. Kuitenkin SOK:n vuokrasopimuksen jäljellä oleva pituus lyhenee koko ajan ja Helsingin toimistomarkkina voi huonosti. Tämä tarkoittaa, että toimiston vakuusarvo on laskussa. Nykymarkkinassa tuo kiinteistö arvostettaisiin varmaan 5%-7% tuottoon. Tämä taas tarkoittaa 20% - 43% laskupaineita tasearvoihin.
Toki 2 vuodessa arviolta 13%-15% vuokrankorotukset tuovat helpotusta, mutta kun otetaan vaikka nyt Fleming Propertiesin implisiittinen tuotto 5,78%, tase näyttää aika huonolta lainanuusintapäivänä. 5,78% tuottovaatimuksella ja 15% vuokrankorotuksella kiinteistön vakuusarvoksi saadaan ((4%/5,76%)*1,15*136M) =109M ja velkaa pitää uusia 78M.
Näillä oletuksilla LTV pamahtaa 72% tasoon, kun ok LTV range on 40%-50%. Millä hinnalla pahasti ylivelkaantunut yhden vuokralaisen toimistoyritys, jolla on vuoden 2024 syksyllä luokkaa 4-5 vuotta vuokrasopparia jäljellä saa lainaa jos LTV on 72%? Olettaen nykykorkotason. Tuskin 4,5 prosentilla? Ehkä pikemminkin jollain 7%-9% prosentilla, jos nyt ylipäänsä saa lainaa ilman oman pääoman korotuksia.
Lainanuusintatilanne vuonna 2024 näyttääkin huomattavan huonolta nykyisten osakkeenomistajien kannalta. Varsin mahdollisesti rahoittaja vaatii Fleming Propertiesia joko hankkimaan lisää omaa pääomaa nykyosakkeenomistajille kovin heikoilla ehdoilla tai myymään kiinteistön jos markkinaa on. Tässä ollaankin menossa aika lailla fire sale-tilannetta kohti, joka nykyisille osakkeenomistajille on huomattavan epäedullinen.
Fleming Properties on minusta tällä hetkellä klassinen esimerkki osinkoansayrityksestä, jonka kurssia kannattelee lähinnä korkea osinko, jota ei kuitenkaan enää ole samalla tasolla kovin pitkään tiedossa. Jos pitää rahoistaan Fleming Properties kannattaakin myydä pikaisesti.
Kun Flemingin kurssi on nyt 7,7 euroa per osake, on yritys nyt tulevaisuuden korkokorjatulla P/FFO luvulla arvioituna todella hintava. Tämä osake kannattaneekin myydä niin pitkään kun firmasta saa nykyisen loistokurssin.
Odottelin vähän aikaa, mutta perustelusi oli sen verran hyvät, että katsoin parhaaksi poistua muutaman tonnin tappiolla. Oletan, että korkojen nouseminen ei euroopassa ihan heti pysähdy ja voi olla, että jossakin vaiheessa ei maksettaisi enää mitään osinkoa ja joka romauttaisi kurssia vielä tästäkin huomattvasti alemmaksi. Vaikka vuokralainen jatkaisi niin vuokrasopimusneuvotteluissa vuokralaisella voi olla hyvät saumat neuvottella itselleen edullinen vuokra.
Affärsvärlden on tullut samaan lopputulokseen. ”Suomalainen arvoansa”, josta saavat pyyhkeitä Pareton konsultit. Sekä tuloksen että osingon povataan Afv:n laskelmissa vähintäänkin puolittuvan, jotta jotain jäisi lainanmaksuun vuodesta 2024 alkaen. Myyntisuositus.
Petteri ja Pyysing näköjään sysäsivät Flemingin laskuun. Nythän osake on jo korjannut niin että tuo puolittuva osinkokin tuottaisi 5%. Vaikka varaa on vielä kasvattaa preemiota, niin kohta voi olla jo turhaa yrittää jättää laiva niin kauan kuin ei suoranaiseen konkkaan ole menossa.
Saattaa ihan hyvin olla puolikas osinko terveellä pohjalla, mutta sen korkeampaan en jaksa uskoa kun nykytilanteessakin osingon säilyttämiseksi tosiaan pitäisi tulla 100% occupancy ja noin 10% indeksikorotus ilman korkokulujen kasvua tai sen pelkoa, ja silti vuokratulojen riittävyys osinkoon jäisi hilkulle. Remonttikulut tosin pitäisi kohta olla pois tuloslaskelmasta mutta ne ei ole mikään merkittävä osa kuluista.
Itsellä ei ole, ei ole ollut, eikä näillä näkymin tule olemaankaan positiota firmassa juuri mainituista syistä, mutta aloin ihan uteliaisuuttani Pyysingin viestin jälkeen seuraamaan etenkin sitä ketkä ostaa ja myy: Näyttäisi Avanzan asiakkaille kuluneen vajaan parin viikon aikana kelvannut osake enemmän kuin Nordnetin asiakkaille. Pareto Securities (PAS) ollut enemmän jonkinlaisella bottimaisella treidauspuolella melko pienillä osakemäärillä, mutta tänään jollain kai hermo brakasi ja PAS:n sisällä tapahtui 70 sekillä 20 tuhannen osakkeen siirtymä. Mielenkiintoista.
Flemari on saanut vuokrattua palanutta kulmaansa. Hyvä huusivat lapset ja taputtivat karvaisia käsiään.
Fleming Properties AB har via dotterbolag tecknat ett nytt femårigt hyresavtal med en ny hyresgäst. Hyresavtalet avser kontorsytor om ca 600 m[2] med en hyra över genomsnittlig hyresnivå på bolagets övriga hyresavtal. Bolaget har även träffat avtal om en förlängning till februari 2028 med en befintlig hyresgäst för ytor motsvarande ca 380 m[2].
"Vi är väldigt glada för denna uthyrning och att få välkomna en ny hyresgäst till fastigheten, vilket bolaget har arbetat hårt för. Vi har senaste månaderna noterat större aktivitet på lokala kontorsuthyrningsmarkanden relativt föregående perioder, som färgats av pandemin och återställningsarbetet för skadorna kopplat till branden i grannfastigheten, vilket reflekteras genom ett ökat intresse och flera visningar. Uthyrningen belyser en återhämtning på den lokala uthyrningsmarknaden, attraktiviteten i våra lokaler och bolagets hårda arbete kopplat till uthyrning. Bolaget arbetar fortsatt med stor intensitet för att få resterande ytor uthyrda.", säger John Malmström, vd Fleming Properties AB.
Joskin pieniä ovat muikut joulukaloiksi. Mutta toisaalta mitään parempaa uutista kuin tyhjien tilojen vuokraaminen koko kiinteistön myyntiä lukuun ottamatta ei Flemarissa oikein voi tullakaan.
Vallilan rintamalta ei mitään uutta. Kello käy lokakuuta 2024 ja uudelleenrahoitusta odotellessa.
HALF-YEAR JANUARY–JUNE 2023 - Group revenue for the period amounted to TEUR 3,618 (3,373) - Net operating income for the period amounted to TEUR 2,831 (2,694) - Profit from property management for the period amounted to TEUR 1,950 (1,817) - Profit/loss for the period was TEUR -3,028 (3,172) SECOND QUARTER APRIL–JUNE 2023 - Group revenue for the period amounted to TEUR 1,794 (1,687) - Net operating income for the period amounted to TEUR 1,430 (1,334) - Profit from property management for the period amounted to TEUR 975 (892) - Profit/loss for the period was TEUR -3,667 (2,268)
CEO’S COMMENTS ON THE PERIOD Operations have continued as planned and have met the expected profit trend, with an improved profit from property management in comparison with the corresponding period in the previous year. The period has continued to be coloured by persistent inflation and continued increased financing costs, which continues to put pressure on property sector valuations. This is reflected for the company in a reported unrealized loss in value for the period amounting to -5,715 TEUR, corresponding to 4.19% in comparison with December 31, 2022. The change is mainly driven by increased yield. The company is also pleased to have signed a new five-year lease with a new tenant with the occupancy date set for the beginning of the fourth quarter of 2023. The lease is for office space of approximately 600 square metres with rent exceeding the average rent level for the company’s other leases. The company also reached an agreement with an existing tenant for an extension until February 2028 for space of approximately 380 square metres. The company remains strongly focused on lettings linked to the remaining vacancies in the portfolio.
Hmm. Vallilassa on aloitettu lyhentämään reilun prosentin korkoista lainaa. Jos nykyinen hallitus on täysipäinen, se tarkoittaa, että jatkorahoituksesta on sovittu, ja pakettiin sisältyy lainan lyhentäminen juuri nyt. Kun siis riskitön korko on 4% ja lainan korko 1,45%, olisivat vapaaehtoiset ekstralyhennykset rahan polttamista. Tai sitten kovenantit ovat paukkuneet ja lainaa täytyy lyhentää🤔.
Muuten ei osarissa mitään ihmeellistä. Vallilassa olisi vielä vähän vapaita tilojakin, jonne halukkaat saavat puolestani toki muuttaa. It is pleasing that the company welcomed Houston Inc. to the property in October and the premises were adapted for Houston Inc.’s operations during the period. The letting encompasses some 600 m2 of office space on a five-year lease. Tämä vuokralainen on nyt ilmoitettu erillisellä tiedotteella ja sekä Q2 että Q3-osarissa.
Rahoituksen järjestyminen ilman osakeantia olisi kyllä vähän yllättävää.
Hmm. Vallilassa on aloitettu lyhentämään reilun prosentin korkoista lainaa. Jos nykyinen hallitus on täysipäinen, se tarkoittaa, että jatkorahoituksesta on sovittu, ja pakettiin sisältyy lainan lyhentäminen juuri nyt. Kun siis riskitön korko on 4% ja lainan korko 1,45%, olisivat vapaaehtoiset ekstralyhennykset rahan polttamista. Tai sitten kovenantit ovat paukkuneet ja lainaa täytyy lyhentää🤔.
Muuten ei osarissa mitään ihmeellistä. Vallilassa olisi vielä vähän vapaita tilojakin, jonne halukkaat saavat puolestani toki muuttaa. It is pleasing that the company welcomed Houston Inc. to the property in October and the premises were adapted for Houston Inc.’s operations during the period. The letting encompasses some 600 m2 of office space on a five-year lease. Tämä vuokralainen on nyt ilmoitettu erillisellä tiedotteella ja sekä Q2 että Q3-osarissa.
Rahoituksen järjestyminen ilman osakeantia olisi kyllä vähän yllättävää.
Joo. Tämä oli spekulaatiota, joka män vituiks. Kyselin toimitusjohtajalta, että mitä siellä tapahtuu. Ja se mitä oli tapahtunut, oli kovenanttien paukkuminen. Tosin ei olisi pitänyt, koska
Interest Cover Ratio: <375% will trigger increased amortisation (3% flat per annum) and up-streaming restriction (no payment of dividend and no payment of principal or interest on shareholder loans to Parent Midco or intragroup loans to the MidCo)) • LTV >65% increased amortisation (3% flat per annum) and up-streaming restriction (no payment of dividend and no payment of principal or interest on shareholder loans to the Parent Midco or intragroup loans to the MidCo)"
In interim report Interest Cover Ratio was 4,63% (>375%) and LTV ratio 63,11% (<65%)
mutta kovenanttien ja kirjanpidon tunnusluvut lasketaan eri lailla. Eli kyseessä ovat pakkolyhennykset ja osingonjakokielto.
Voiko alkaa ryyppäämään heti aamusta🤔? Tässä positiossa on jäljellä lähinnä toivo korkojen odotettuakin rivakammasta laskusta. Ja toki voisivat sen Vallila Interiorin vuokrata täyteen. Tai jatkaa SOK:n kanssa sopparia, tosin näistä jälkimmäinen oli huumoripohjalta heitetty.
1,45% laina näyttäisi erääntyvän lokakuussa -24. Velkaa luokkaa 80me. NOI 5,8Me viime vuodelle. Mikä mahtaa olla markkinakorko kun uudelleenrahoitetaan, riittääkö 6,5% nykymarkkinassa? Käytännössä koko nettotuotto uppoaa päivityksen jälkeen korkoihin niin fiksua on olla jakamatta osinkoa. Jos kiinteistön tuottovaateen päivittäisi vaikka 5,5% tasolle niin taitaisi olla nykykurssissakin vielä selvästi laskuvaraa. Lainan osalta jotain toimenpiteitä on pakko tehdä jo H1/24 aikana joten mielenkiintoista nähdä mitä tälle lapulle käy. Ihan mahdollista että kiinteistön arvo ei nykyhetkellä koveeraa kuin lainapääoman. Vaikka mojovasti kurssi tullut alas niin tässä vaikea nähdä hyvää sijoituscasea nykykurssilla ellei korot lähde todella nopeaan syöksyyn lähikuukausina.
Fleming Propertiesilta 2023 rapsa ulkona. Rujoa jälkeä ja isot alaskirjaukset. Tuottovaade 4,25% --> 5,11%, ja tuottavaateen 20%:n noususta huolimatta edelleen alhainen vrt. monella muulla kiinteistösijoitusfirmalla.
NOI 5,9me. Yhtiön koko 80me lainaportfolio erääntyy heinäkuussa 2024! 1,45% kiinteä korko tulee todennäköisesti vaihtumaan 6 -8% tasoille, jos rahoitusta ylipäänsä saatavilla. Yleensähän uudelleenrahoituksia ei jätetä näin viimetinkaan, eli uutisia uudesta paketista pitäisi tulla hyvinkin lähiaikoina. Jos rahoitusta ei järjestyisi ja kiinteistö menisi pakkomyyntiin, niin osakkeenomistajien opo ja pörssikurssi todennäköisesti tässä markkinassa nollattaisiin.
LTV ratio 67% ja nettokassan huomioiva LTV 59%. Imo ihan relevantti mahdollisuus että rahoitusta ei saa yli 50% LTV tasoilla, joten jos pitäisi veikata niin omistajat pääsevät kaivamaan taskujaan. Jos tuottovaateen hilaisi lähemmäksi 5,5-6 %:n kuten monet muut liikekiinteistösijoittajat ovat tehneet, niin LTV olisi lähempänä sataa pinnaa kuin viittäkymmentä.
Malliesimerkki todella huonosta rahoitussuunnittelusta ja huonoimpaan mahdolliseen markkinatilanteeseen ostetusta kiinteistökannasta. Nykykurssi vaikuttaa vielä jopa korkealta yhtiön kriittinen tilanne huomioiden, joten tämän kanssa kannattaa varoa polttamasta näppejään.
