Harrastuksena kiinteistökehitys ja muu sijoittaminen

Ajattelin kirjoitella harvakseltaan ja fiiliksen mukaan jotain omista sijoituskohteista, koska olen tykännyt ja on ollut opettavaista lukea muiden tekstejä täällä Sijoitustiedossa. Lisäksi voi olla mukava palata vuosien jälkeen omiin ajatuksiin ja nähdä niiden muutosta tai ajattelun kehittymistä. Tämän lisäksi en ole vielä törmännyt teksteihin kiinteistökehittämisestä (paitsi Jensillä oli muutamia caseja pintaraapaistuna) ja tämä ehkä voi olla joillekin mielenkiintoinen ja erilainen aihe. Keskustelen mielelläni ja siinä voi varmasti hyvin kehittyä samalla, mutta itselläni ei ole isompaa tarvetta olla oikeassa ja todennäköisesti mahdolliset väittelyt luovutan hyvin nopeasti.

Aiemmin en ole koskaan kirjoittanut mitään mihinkään ja tekstintuotanto ei ole omia vahvuuksia, mutta koittakaa kestää tämän ulkoasun kanssa. Niillä mennään mitä on jaettu! 

Käsittelen blogissani ainakin aluksia omia kiinteistökehityshankkeita ja käyn läpi muutamat toteutuneet caset niiden osalta. En ole vielä päättänyt kuinka tarkasti näitä avaan. Toisaalta mielenkiintoista on ollut lukea esimerkeistä, joissa puhutaan oikeista summista ja tilanteista. Nähtäväksi jää miten tätä aihetta lähestyn.

Mahdollisesti käytän väärää termiä, mutta suoraan ei parempaa osunut mieleen ja sen vuoksi kirjoitan täällä blogissa kiinteistökehityksestä. Täällä blogissa siitä kirjoitettaessa yleensä tarkoitan jotain toimenpidettä missä muutoksella on tarkoitus luoda arvoa nykytilanteeseen nähden. Tätä voi olla esimerkiksi käyttötarkoituksen muutos, jossa toimisto muutetaan asunnoksi, kaavamuutos asuntojen määrän, rakennusalan tai muun osalta, kokonaan uutta kaavoitusta tai tontin lohkomista useampaan osaan tai joku muu tämänkaltainen toimenpide. Lähinnä tuo termi täällä blogissa sisältää yleensä muutoksen heti, mahdollisesti tulevaisuudessa tai muuten kiinteistön arvonnousulle ison mahdollisuuden. Hankkeissa voidaan rakennuttaa itse jotain tai ne voidaan myydä arvonkehityksen jälkeen aihioina jollekin toiselle.

Omasta taustasta

Itselläni on samankaltaista taustaa mitä monella muullakin Sijoitustiedon kirjoittajalla ja historiaa löytyy pokerin parista. Aikanaan yli 10 vuotta sitten pokerin pelaaminen jäi yrittäjyyden tieltä, kun vaihdoin hyvät ansiot nollatuloihin ja +12h työpäiviin. Monesti matkan varrella mietti oliko siinä mitään järkeä, mutta sen ansiosta ymmärtää nykyään jonkun verran pk-yrityksistä monessakin mielessä. Samaan aikaan pokeripelit on koventunut ihan erilaiseksi ja nykyään tarvitsisi ihan oikeasti osata pelata ja käyttää teoriaa, kun aikanaan riitti fiiliksen ja intuition mukaan meneminen tosi pitkälle.

Aikanaan pokerin parissa on päässyt (tai joutunut) käsittelemään varianssia ja satunnaisuutta. Se on auttanut ymmärtämään, että oikeastaan mikään päätös harvemmin on 100% oikein tai väärin, vaan enemmänkin päätös voi olla 80% hyvä ratkaisu tietyllä odotetulla lopputuloksella ja 20% ajasta ei tule odotettua lopputulosta. Tämä on helppo tajuta teorian tasolla ja jokainen fiksu ihminen ymmärtää tämän. Kuitenkin ilman pokerista saatuja kymmeniä-satojatuhansia (jollain henkilöillä jopa miljoonia) pettymyksiä, voi olla vaikeaa ymmärtää tätä käytännössä ja oikean ongelman kanssa oikeassa tilanteessa.

Yrittäjänä toimiessa olen päässyt näkemään yrittäjien ja yrityselämässä toimivien johtajien kanssa käydyissä keskusteluissa vuosien varrella, että lähes kukaan ei ehkä ymmärrä satunnaisuutta siinä määrin mitä yrityksen näkökulmasta olisi tärkeää ymmärtää. Melkein poikkeuksetta päätökset on ollut joko hyviä tai huonoja pelkästään riippuen lopputuloksesta. Suomalaiselle yrityselämälle tekisi erittäin hyvää ymmärtää satunnaisuutta ja tässä olisi jollekin valmennusyritykselle hyvä paikka tuotteistaa koulutus aiheesta. 

Tämä sama ilmiö toistuu jossain määrin varmasti ihan pienimmästä pk-yrityksestä pörssiyhtiöiden johtoon ja hallitustyöskentelyyn. Usein näkee lehdissäkin kommentteja, joissa yrityksen johtaja tai poliitikko sanoo, että tehtiin väärä päätös. Ottamatta kantaa mikä tilanne on kyseessä, niin silti monissa tilanteissa väittäisin, että samoilla lähtötiedoilla samassa tilanteessa tehtäisiin uusiksi sama päätös. Eli päätös itsessään on voinut ollut oikea, mutta onko sen päätökseen tekoon ollut kaikki tarpeellinen tieto selvitettynä voi olla eri asia. Sanotaan nyt ääneen, ettei jää ilmaan roikkumaan. Toki on myös erittäin huonoja päätöksiä lähtökohtaisestikin olemassa ja niitäkin paljon tehdään! 

Se missä ajattelen, että ymmärrän pk-yrityksistä jo jonkun verran, niin vastaavasti ajattelen, että pörssiyhtiöt ovat vielä kaukana osaamisestani. Helposti tulee ajatus, että kyllä joku osaavampi on tämän miettinyt ja siksi tähän saakka pörssiosakkeisiin sijoittamisessa olen luottanut omaa näkemystäni enemmän mielestäni osaavien ihmisten näkemyksiin. Olen toki aina halunnut ymmärtää myös muiden ajatuslogiikan ja olla samaa mieltä aiheesta ennen sijoituspäätöstä. Tulevaisuudessa pitäisi olla enemmän aikaa käytettävissä ja olen aina ollut kiinnostunut sekä yrityksistä että pörssistä. Sen vuoksi koitan saada tähän aiheeseen parannuksia tulevaisuudessa.

Pörssiosakkeisiin sijoittaessa on myös ollut mielenkiintoista huomata psykologian vaikutus, ja vaikka olisin lähtökohtaisesti ajatellut, ettei esimerkiksi sillä onko joku osakesijoitus plussalla vai miinuksella olisi itselle mitään väliä päätöksen teon kannalta, niin olen huomannut, että ihan neutraalia ajattelua on joutunut työstämään ja selkeä vaikutus tuolla vielä on ollut. Tässä voi vaikuttaa vielä se, ettei ole ollut niin aktiivinen pörssin osalta. Kirjoitan tämän tähän sen vuoksi, että se voi olla itselle mielenkiintoista lukea joskus tulevaisuudessa.

Kiinteistökehittämisestä

Alussa tässä blogissa käsitellään jonkun verran kiinteistökehitystä. En ole opiskellut aihetta virallisesti missään. Olen ollut 10 vuotta osittain rakennusalalla, lueskellut joitain blogitekstejä ja käynyt keskusteluja aiheesta. Kuitenkin isoimman työn omiin caseihin liittyen olen tehnyt iltaisin yksin ajatustyönä ja excelin parissa. Tämän lisäksi olen tutustunut hyvin kaavoitukseen ja kaupunkistrategiaan ennen sijoituspäätösten tekemistä. Tällä hetkellä kaikki sijoitukset olen tehnyt Tampereelle, jossa olen asunut 13 vuoden ajan ja kaupungista ja sen kehittymisestä on kohtuullinen yleisnäkemys.

Kiinteistökehityksen osalta on usein tarpeen tehdä päätöksiä vajailla tiedoilla luomalla vaihtoehtoisia skenaarioita tulevista tapahtumista. Omissa projekteissa olen ottanut lähtökohdaksi sen, ettei huonoimmassakaan skenaariossa tilanne olisi alkutilannetta huonompi. Tämä sen vuoksi, että ei koskaan tiedä mitä omassa elämässä tapahtuu ja onko tarpeen realisoida sijoituskohde ennen arvonnousua tai vastaavasti muuttuuko joku alkuperäisistä reunaehdoista ja jääkö ajateltu arvonnousu sen vuoksi kokonaan toteutumatta. Näissä tilanteissa on mukavampi, jos voi päästä irti kokonaan ilman tappioita tai ainakin erittäin pienillä tappioilla alkutilanteeseen nähden. Tähän on syynä myös se, että nämä hankkeet vaativat pääomaa ja se on myös sidottuna mahdollisesti pitkän aikaa. Tästä syystä pitää valita tarkkaan mihin omia pääomia tai lainarahaa käyttää, koska loputtomasti ei ole mahdollisuuksia. Isommalla kassalla tekisin todennäköisesti vähän laajemmin erilaisia caseja, mutta siinäkin vain osana muuta sijoittamista.

Pankkien ja lainojen näkökulmasta kiinteistöihin saa helpommin ja halvemmalla rahaa kuin muuhun sijoittamiseen ja se on periaatteessa hieman outoa, mutta näin se on. Ne yleisesti nähdään lähes riskittöminä, mutta eihän ne tietenkään sitä ole. Tämä mahdollistaa aika isonkin vivun käyttämisen ja ennen kuin itsellä on isoja pääomia, niin tämä voi myös sen vuoksi tehdä kiinteistökehittämisestä monelle mielenkiintoisen ratkaisun.

Kertaalleen olen 10 vuotta sitten omassa elämässä konkurssin myötä joutunut tilanteeseen, jossa pankkitili oli täysin tyhjä, lainaa niskassa omasta asunnosta ja lisäksi lisää myös konkurssin myötä yrityksen kautta, samaan aikaan tulojen ollessa hetkellisesti tasan nolla. Epäonnistumisen ja häpeän tunne oli älyttömän iso ja se oli henkisesti kovin paikka tähänastisessa elämässä. Siitä selviämiseen tarvittiin kovaa pääkoppaa, pitkiä päiviä ja älytön määrä työtä. Tämän jälkeen olen halunnut aina olla tilanteessa, jossa käteistä olisi aina tarpeen mukaan käytössä tai realisoitavissa muista sijoituksista. Vastapainona on sitten lainarahaa vähintään tarpeeksi.

Muutamia irrallisia ajatuksia aiheeseen

Kiinteistökehityksen ja asuntosijoittamisen eroja

• Asuntosijoittamisessa usein voidaan nähdä selkeästi kaikki faktat, ja tieto jonka pohjalta päätöksiä tehdään on lähempänä täydellistä. Voidaan nähdä, että suurella todennäköisyydellä tähän asuntoon saadaan 5% vuokratuotto, tämän verran se sitoo pääomia ja näin paljon on oman pääoman tuotto.
• Kiinteistökehityksen osalta halutaan usein löytää arvoa muutoksesta ja tieto on epätäydellistä.
• Tarkoituksena on löytää arvoa, jota kukaan muu ei todennäköisesti ole vielä nähnyt.

Haasteita kiinteistökehityksessä verrattuna asuntosijoittamiseen

• Kiinteistökehityksessä omaa pääomaa tarvitaan usein enemmän ja tuotto voi olla usein negatiivinen ennen arvonmuutosta. Muutostyöt, rakennuttaminen tai joku muu toimenpide voivat vaatia vielä lisäksi pääomia. Pankki voi olla nihkeä, koska he eivät omissa sisäisissä laskelmissaan voi oikein luottaa tulevaan arvioon. Kysehän voi nimenomaan olla näkemyksestä johonkin mikä ei ole varmaa.
• Pitää luottaa omaan näkemykseen ja usein sijoituspäätös vaatii tosi paljon perehtymistä. Tämän vuoksi toisen näkemyksen saaminen voi olla haasteellista, koska se edellyttää myös sitä, että toinenkin on perehtynyt kokonaisuuteen lähes yhtä hyvin.
• Itselleni ulkopuolista näkemystä voi olla vaikea saada, ja sen vuoksi teen itse mielelläni vain caseja, joissa huonoinkin skenaario olisi mielellään alkutilanteen mukainen tai parempi.

Mistä ominaisuuksista on hyötyä kiinteistökehityksessä?

• On hyötyä, jos on utelias kaikenlaisista asioista ja kiinnostunut vaihtoehtojen tutkimisesta.
• Pitää osata nähdä eri skenaarioita tulevaan ja hahmottaa miten ne toimivat excelissä.
• Pitää olla valmis tekemään tarvittaessa nopeita päätöksiä.

Vinkit ja mihin pitää varautua:

• Yleisenä neuvona: Älä rakastu ideaan ideasta.
• Älä rakastu hankkeeseen, vaan ennemmin yliarvioi kuluja ja aliarvioi tuottoja. Ole tarpeen mukaan valmis päästämään irti. Luota näkemykseesi.
• Tee keissejä missä huonoin skenaario ei tuota tappiota. Tämä siitä syystä, että pääomat voivat joutua olemaan oletettua pidempään kiinni ja aina voi tulla muuttujia elämään miksi on pakko myydä. Silloin et saa näpeillesi, vaikka joudut realisoimaan aiemmin.
• Aina muilta kysyminen ei tuo apua. Kyse on nimenomaan siitä, että näkee asioita ennen muita, kun se ei välttämättä ole itsestään selvästi nähtävissä. Tämä voi tehdä aiheen vaikeasti selitettäväksi. Melkein aina pelataan todennäköisyyksillä, jotka eivät ole 100%, joten tee skenaariot ja arvioi niiden kautta.
• Kiinteistökehityksen harrastaminen verrattuna työkseen tekeminen tuo tiettyjä hyötyjä, koska silloin ei ole pakko tehdä mitään. Ei ole kiinteitä kuluja ja voi valita vain parhaita caseja.

Olen aihetta noin 5 vuotta miettinyt enemmän ja vähemmän vaihtelevalla ajankäytöllä. Tänä aikana on ollut 3 erilaista casea. Vielä mikään ei ole toteutunut parhaan skenaarion mukaisesti, mutta myös mikään ei ole toteutunut myöskään huonosti. Kaikki caset ovat olleet erilaisia ja sen vuoksi ne on sisältänyt paljon uutta opittavaa ja myös siksi ne ovat itselle olleet todella mielenkiintoisia. Viimeisimmässä casessa aikaa on kulunut reilu 2 vuotta aloituksesta ja pääomat on arviolta nelinkertaistettu. Nyt tällä hetkellä mietinnässä on, jatketaanko vielä pidemmälle vai myydäänkö tässä vaiheessa kokonaisuus pois. Näistä kirjoittelen myöhemmin lisää ajatuksia.

- Harrastelija