Tuloni ovat keskimääräistä korkeammat, mutta pelkästään tulojen perusteella projektin toteuttaminen olisi voinut olla haasteellista. Projektin aikana käytössä oli aiemmista sijoituksista saatuja pääomia, rakentamisaikaista lainaa muualta pankkilainan lisäksi ja hyvä luottamus pankista projektin läpivientiin. Kuten tuolla tekstissä kirjoitin, niin kokonaisuus oli pankille erittäin vaikea jo pelkästään tuon omistusrakenteen vuoksi. Tiivistetysti rakentamisajalle omarahoitusosuus oli reilunkokoinen ja kokonaisuus lainoitettiin uudestaan, kun se oli valmis.

Kuulostaa mielenkiintoiselta projektilta ja tsemppiä sen läpivientiin. 

Näyttäisi siltä, että harvakseltaan todellakin tulee kirjoitettua. 😊

Viime vuosi oli ja meni, ja kyllähän siinä kerkesi tapahtua todella paljon kaikkea. Vuosi oli mielenkiintoinen, osaltaan kuluttava, mutta kuitenkin hyvä taloudellisesti. Viime vuoden loppupuoliskolla otin normaalia rauhallisemmin ja palauduin aika tiukasta rypistyksestä töiden ja projektien osalta.

Kokonaisuudessaan 3 vuotta kestänyt projekti saatiin päätökseen viime syksynä. Matkalla oli paljon kaikenlaista, mutta lopputuloksesta tuli lähestulkoon alkuperäisen suunnitelman mukainen, kokonaisuus on toimiva ja projekti oli hyvin onnistunut.

Jos muutamalla sanalla avaan tuota projektia ja mistä siinä oli kyse.

Oma asunto ja sijoitusasuntoja samaan kokonaisuuteen

Keväällä 2017 etsimme itsellemme uutta asuntoa ja netissä tuli vastaan tontti hyvällä sijainnilla. Tontilla oli ennestään kolme vanhaa purkukuntoista puurakennusta. Tontilla oli korkeahko myyntihinta sijaintinsa vuoksi ja se oli ollut jo pidempään myynnissä.

Myynti-ilmoituksen speksit:

• Myyntihinta 260k€
• Tontin pinta-ala: 690m2
• Rakennusoikeus 240m2
• Enintään kahden perheen rakennusten korttelialue (paritalo)
• Kiinteistöllä oli kolme vanhaa purkukuntoista puurakennusta ja myydään pelkkänä tonttina

Tontin näkemisen jälkeen oli selvää, että jos hankkeesta saa mitenkään järkevän, niin tämä on se paikka mihin haluaisimme myös itse rakentaa.

Vielä samana iltana myynti-ilmoituksen löytämisen jälkeen olin jo laskenut exceliin miten kokonaisuus toimisi, jos rakennuttaisi paritalon ja myisi toisen puolikkaan pois. Kokonaisuus ei olisi ollut mitenkään poikkeuksellisen hyvä taloudellisesti, mutta riittävä siihen, että voisi tehdä itselleen mieleisen asunnon. Lisäksi pelkän maan arvo lähellä Tampereen keskustaa ei todennäköisesti menettäisi arvoaan merkittävästi tulevaisuudessa, vaikka pahimmillaan tontista maksaisikin ostohetkellä pientä ylihintaa. Näillä pohjatiedoilla aloin perehtyä tarkemmin eri mahdollisuuksiin.

Muutamana seuraavana päivänä perehdyin kaavoitukseen, ja mietin mitä ja miten tontille voisi rakentaa. Tarkemman tutustumisen jälkeen olin hyvin vakuuttunut siitä, että tontille voisi saada rakentaa muutakin kuin pelkän paritalon. Samalla tehtiin päätös, että kyseinen tontti hankitaan.

Pankin kanssa oli hyvin mielenkiintoinen neuvottelu aiheesta. Lainaa oli ennestään omaan asuntoon ja lisäksi myös toiseen kiinteistökehitysprojektiin. Pankista tuli ihan aiheellisesti hieman kyselyä sen osalta, että mitä, miten ja millä rahalla tontille oltaisiin rakentamassa jotain?

Olin itse jo siinä ajatuksessa, että tulisimme rakentamaan neljän-viiden asunnon pienkerrostalon kyseiselle tontille. Kuitenkaan tästä ei täyttä varmuutta voinut olla ja siksi sen perustelu pankille oli haastavaa. Lisäksi tarvittavan rahan kokonaismäärä tulevaan projektiin olisi reilunkokoinen. Tästä syystä kävimme pankin edustajan kanssa keskustelun, että nyt tässä vaiheessa on järkevää keskustella vain tuosta tontin ostosta ja ei mennä sen pidemmälle mitä siihen rakennetaan tai miten. Aiemman yhteistyön pohjalta pankilla oli luottamus, että todennäköisesti homma toimii ok ja he myönsivät lainan myös tähän projektiin.

Tarjosimme tontista 245k€ (päälle verot ja muut kulut) ja tarjous meni läpi ja sen jälkeen meillä oli tontti ja kolme lahonnutta puurakennusta.

Keskustelu kaupungin kanssa

Tontin ostamisen jälkeen otin yhteyttä kaupungin rakennusvalvontaan ja aloimme keskustelemaan mahdollisesta rakennusoikeuden lisäämisestä ja muutoksesta asuntojen lukumäärän osalta. Rakennusoikeutta ei ollut mahdollista saada lisää kuin ainoastaan ulkoseinien verran, mutta tämä oli oletuksena jo ennen tontin ostamista. Asuntojen lukumäärän osalta oli kuitenkin mahdollisuuksia, joita lähdettiin työstämään tarkempien suunnitelmien kautta.

Päädyimme suunnittelemaan viiden asunnon 2-kerroksisen pienkerrostalon, jossa alakerrassa on neljä pienempää asuntoa ja yläkerrassa yksi suurempi asunto. Alakerran asunnoissa on huonekorkeutta 4m, jonka vuoksi eteisen ja kylpyhuoneen yläpuolelle oli mahdollista suunnitella parvirakenne. Parvi on normaalia huonekorkeutta matalampi ja sen vuoksi sitä ei lasketa varsinaisiin neliöihin mukaan. Yläkertaan suunnittelimme asunnon meidän omaan käyttöömme. Kaupungille nämä suunnitelmat olivat ok ja paritalon sijaan saimme luvan rakentaa viiden asunnon pienkerrostalon.

Yhtenä haasteena projektin suunnittelussa oli se, että rakennusmääräykset edellyttivät yhden autopaikan rakentamista joka asunnolle. Tämän vuoksi oli tarpeen rakentaa autokatos viidelle autolle. Pienellä tontilla tila alkoi loppumaan kesken ja samalla tämä määritti maksimin asuntojen määrälle. Suunnitteluun kannattaa käyttää paljon aikaa ja miettiä kokonaisuutta. Myös erilaisten suojaetäisyyksien kanssa meinasi olla muitakin haasteita pienellä tontilla.

Omistusrakenne kokonaisuuteen yksityishenkilö, sijoitusyhtiö, asunto-osakeyhtiö vai niiden yhdistelmä?

Mietin miten olisi järkevä tapa rakentaa omistusrakenne projektin ympärille ja lopulta päädyimme siihen, että yläkerran asunnon haluamme omistaa yksityishenkilöinä, alakerran asunnot sijoitusyhtiön kautta ja tontin yksityishenkilöinä. Tontin ostimme yksityishenkilöinä siitä syystä, että se oli ostohetkellä helpointa pankin kanssa. Mikäli rahoitusta ei olisi tarvinnut huomioida, niin tontti olisi ollut hyvä ostaa sijoitusyhtiölle.

Perustimme asunto-osakeyhtiön, jonka perustajaosakkaita olimme yksityishenkilönä tulevan yläkerran asunnon osalta, ja alakerran asuntojen omistus oli sijoitusyhtiöllä. En tarkemmin pureudu tähän aiheeseen, mutta on järkevää miettiä jo ennen asunto-osakeyhtiön perustamista, miten osakkeet jakautuvat, miten vastikkeet muodostuvat ja miten muut käytännön asiat toimivat. Tähän vaiheeseen kannattaa käyttää ajatusta ja tarkastella kokonaisuutta nykyhetken ja tulevaisuuden kannalta.

Teimme yksityishenkilöinä perustetun asunto-osakeyhtiön kanssa 50 vuoden maanvuokraussopimuksen ja sopimuksen kiinteistön määräosien kaupasta, joka mahdollistaa tontin lunastuksen. Nämä asiat vastaavasti oli huomioitu tarpeellisilta osin myös asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä.

Humoristisesti projekti tuntui rakennusalan pienoismallilta, kun olimme projektissa mukana monessa eri roolissa.

• tontin vuokraaja (vrt. tonttirahastot)
• rakennuttaja (vrt. rakennusliikeet)
• yksityinen asunnonostaja (vrt. oman omistusasunnon ostaja)
• asuntosijoittaja (sijoitusyhtiöllä alakerran asuntojen osalta)

Rakennuttajana meillä projektissa toimi asunto-osakeyhtiö.

Omistusrakenteen näkökulmasta useampi rooli toimi hyvin ja se oli selkeästi tapa miten halusimme projektia lähteä viemään eteenpäin. Pankin näkökulmasta omistusrakenne vuokratontin, yksityishenkilöiden, sijoitusyhtiön ja taloyhtiön välillä aiheutti harmaita hiuksia. Lähtökohtaisesti eri omistajia taloyhtiössä pitäisi olla vähintään 5, jotta asia ei pankin kanssa mene vaikeaksi. Se miten omistusrakenteen suunnittelee vaikuttaa merkittävästi rahoituksen saantiin ja rahan hintaan. Kokonaisuutta on järkevää miettiä tarkkaan eri näkökulmista. Me kuitenkin halusimme toteuttaa projektin näin, vaikka se jonkun verran vaikeutti asioita pankin osalta.

Rakennusvaihe

Projektin rakennusvaihe kesti suunniteltua pidempään ja siinä oli hieman haasteita pääurakoitsijan toimesta. Lopputuloksesta tuli kuitenkin hyvä, mutta se edellytti itseltä suunniteltua isompaa ajankäyttöä.

Rakennusvaiheesta en sen enempää jaksa kirjoittaa, mutta vanhat perusviisaudet esim. ”hyvin suunniteltu on puoliksi tehty” pätevät hyvin. Projektin aikatauluttaminen ja johtaminen ovat tärkeässä roolissa toimivan työmaan kannalta, mutta lopulta talosta kuitenkin tulee tekijöidensä näköinen ja sen vuoksi niiden valintaan kannattaa kiinnittää huomiota.

Taloudellinen lopputulos

Näillä näkymin asuntoja ei ole tarkoitus myydä, vaan kokonaisuus toimii hyvin sijoituskohteena. Hyvin kätevää asuntosijoittamisen näkökulmasta on se, että asuu itse samassa rakennuksessa ja sijoitusasunnot löytyvät alakerrasta. Sijoittamisen kannalta turvaa ja käytännöllisyyttä tuo myös se, että itse omistaa ja pystyy hallinnoimaan koko rakennusta.

Tätä projektia ei rakennettu pelkästään sijoitusmielessä tuottoja optimoiden, vaan tarkoituksena oli tehdä viihtyisä ja kannattava kokonaisuus itselle. Kuitenkin mikäli kokonaisuus realisoitaisiin nyt, olisi projektin tuotto arviolta noin 350-500k€ väliltä.

Tulevaisuuden projekti odottaa kaavoituksen valmistumista

Taustalla on ollut jo useamman vuoden etenemässä seuraava projekti. Projektissa hankittiin rantatontilla oleva mökki, johon olisi nyt uuden kaavoituksen kautta tulossa kaksi omakotitalotonttia. Kaavoituksessa on kestänyt ennakoitua pidempään, mutta viimeisin arvio valmistuvasta kaavoituksesta oli nyt tulevalle keväälle. Aika näyttää saadaanko tai koska saadaan mukavia uutisia päätöksien muodossa. Vielä ei ole tehty päätöstä sen osalta halutaanko tuleva projekti rakennuttaa vai myydäänkö se tonttina eteenpäin. Tästä projektista voi ehkä kirjoitella myöhemmin lisää.

Tsemppiä alkaneeseen vuoteen ja sijoituksiin! 😊