Asunnon vakuusarvon suojaaminen

Jos huolettaa, niin osa korkoihin? Ihan heti en usko, että asuntolainaan vaadittaisiin lisävakuuksia/vanhoja uudelleen arvioitaisiin kunhan vain lainan kulut hoidatte. Eikä niitä vanhoja ole ikinä uudelleen tarkistettu, vaikka mukana on ollut opiskelua, työttömyyttä, lyhennysvapaata yms. Itse asiassa koskaan lisävakuutta ei ole kukaan käynyt edes paikan päällä arvioimassa, vaikka näitä on ollut joka lainassa mukana. 

Ihan aiheellinen huoli ja varmaan mietityttää niitäkin, jotka ovat antaneet omaa omaisuuttaan lisävakuudeksi - eli sitoutuneet maksamaan puolestasi lainasi, jos et itse pysty.

Lisävakuuksien antajien puolesta suosittelen lyhentämään asuntolainaa vikkelästi, jolloin lisävakuudet vapautuvat ja vanhusten huoli hälvenee.

Asuntojen arvostukset ovat nyt olleet melko vakaat suhteessa ihmisten kykyyn tehdä työta ja ansaita rahaa palkoilla. Niin ei ole ollut aina.

1990-luvun alussa Suomi oli talouskriisissä, Suomen markka laitettiin kellumaan ja kaikkien suomalaiten omaisuusarvot tippuivat 20...30%. Euroon Suomi liittyi 1998 tienoilla eli juuri ennen vuosituhannen vaihdetta. Kriisi näkyy punaisena palkkina ylläolevassa kaavioissa.

Silloin pankit möivät valuuttalainoja yrittäjille, joiden Saksan markan tai Englannin punnan velat kipusivat kattoon - sillä seurauksella, että pankit lunastelivat yrittäjien vakuuksina ollutta omaisuutta pilkkahintaan. Asuntohinnat romahtivat.

Pankit olivat kuralla ja moni asuntosäästäjä sai kutsun konttoriin kertomaan mistä löytyisi lisävakuuksia markkalainalle, kun ostetun asunnon vakuusarvo oli romahtanut. Asuntoja oli markkinoilla liikaakin.

Kysymys koski miten suojata asunnon vakuusarvo. Et mitenkään muuten kuin pitämällä sen hyvässä kunnossa. Markkina ratkaisee vakuusarvon.

Säästöjä voi suojata bondeilla, joita on useampaa lajia. High Yield bondit liikkuvat osakkeiden laskiessa samaan suuntaan eli laskevat - ei käy suojaukseen, mutta hyvänä aikana niillä voi tienata. Aggregate- ja Corporate bondit ovat maltillisempia ja  käyvät hyvin turvasatamiksi. US Treasury on vakaa, mutta siinä on valuuttariski. Euro bondeissa valuuttariskiä ei ole, mutta tuottavat niukanlaisesti. Paremmin kuitenkin kuin pankkitili.

Joten oman omistuksen osuuden lisääminen pankin asunnosta on halvin keino.

Jos bondit kiinnostavat, hyödyksi voi olla JP Morganin viimeisimmän Market Insight version kuvaaja:

Siinä korrelaatio osakkeiden hintaan on sitä voimakkaampi, mitä lähempänä oikeaa reunaa bondityyppi on. Eli US HY (high yield) seuraa osakkeiden hintoja, mutta US Aggregate suurin piirtein vähät välittää niistä.

Vasemman reunan akseli osoittaa bondityypin keskimääräisen tuoton prosentteina - alimpana on käteinen, jolle arvona on tilikorko.

Suojaukseen ja turvasatamaksi kannattaa valita vähän korreloiva, mutta edes käteistä paremmin tuottoa tuova.

Bingo53 kirjoitti:

Ihan aiheellinen huoli ja varmaan mietityttää niitäkin, jotka ovat antaneet omaa omaisuuttaan lisävakuudeksi - eli sitoutuneet maksamaan puolestasi lainasi, jos et itse pysty.

Lisävakuuksien antajien puolesta suosittelen lyhentämään asuntolainaa vikkelästi, jolloin lisävakuudet vapautuvat ja vanhusten huoli hälvenee.

Asuntojen arvostukset ovat nyt olleet melko vakaat suhteessa ihmisten kykyyn tehdä työta ja ansaita rahaa palkoilla. Niin ei ole ollut aina.

1990-luvun alussa Suomi oli talouskriisissä, Suomen markka laitettiin kellumaan ja kaikkien suomalaiten omaisuusarvot tippuivat 20...30%. Euroon Suomi liittyi 1998 tienoilla eli juuri ennen vuosituhannen vaihdetta. Kriisi näkyy punaisena palkkina ylläolevassa kaavioissa.

Silloin pankit möivät valuuttalainoja yrittäjille, joiden Saksan markan tai Englannin punnan velat kipusivat kattoon - sillä seurauksella, että pankit lunastelivat yrittäjien vakuuksina ollutta omaisuutta pilkkahintaan. Asuntohinnat romahtivat.

Pankit olivat kuralla ja moni asuntosäästäjä sai kutsun konttoriin kertomaan mistä löytyisi lisävakuuksia markkalainalle, kun ostetun asunnon vakuusarvo oli romahtanut. Asuntoja oli markkinoilla liikaakin.

Kysymys koski miten suojata asunnon vakuusarvo. Et mitenkään muuten kuin pitämällä sen hyvässä kunnossa. Markkina ratkaisee vakuusarvon.

Säästöjä voi suojata bondeilla, joita on useampaa lajia. High Yield bondit liikkuvat osakkeiden laskiessa samaan suuntaan eli laskevat - ei käy suojaukseen, mutta hyvänä aikana niillä voi tienata. Aggregate- ja Corporate bondit ovat maltillisempia ja  käyvät hyvin turvasatamiksi. US Treasury on vakaa, mutta siinä on valuuttariski. Euro bondeissa valuuttariskiä ei ole, mutta tuottavat niukanlaisesti. Paremmin kuitenkin kuin pankkitili.

Joten oman omistuksen osuuden lisääminen pankin asunnosta on halvin keino.

 

Tässä nyt täytyy muistaa se, että nykyinen talousmaailma on aivan erilainen kuin markka-aikaan. Heitä korot edes 6% tasolle ja lopputuloksena monella koko korttitalo sortuu. Sitä taas en usko tapahtuvan. Mitä vakuuksiin omalla kohdalla tulee, niin takaaja nyt ei ole mikään tyhjätasku. Vahva veikkaus on että nettovarallisuus ei jää kauas miljoonasta. Takaus vain takasi alemman marginaalin ja hän sitä halusi tarjota, niin miksipä tuosta kieltäytyisi. Tuosta pitäisi päästä suunnilleen 7v sisään eroon ihan asunnon uudelleen arvioinnilla ja pienemmällä lainamäärällä. 

Olet oikeassa, tilanne on nyt erilainen. Tässä meni vähän historian puolelle. Pankit ovat liikeyrityksiä ja hyvin julmia huonon hetken tullessa.

Kysymyksesi oli: Minkälainen sijoitustuote tällaisessa tilanteessa toimisi kääntäen verrannollisesti yleisimpien sijoitustuotteiden arvon laskiessa?

Tästä syystä laitoin vastaukseksi tähän tuon bondilajeja kuvaavan viestin. Tavanomainen suositus salkulle on 60% osakkeita 40% bondeja. Itselläni salkussa on 82% osakkeita ja 18% bondeja Nordean etusivun mukaan.

Kontraavat sijoituslajit - indeksin suhteen käänteisesti toimivat futuurit ynnä muut sellaiset - ovat kovin vaikeita ja moni on niissä rahaa kuluttanut enemmän kuin mitä niistä olisi hyötynyt. Itse ei kannata.

Ehkäpä täältä löytyy joku osaaja niista kertomaan.

Miksi korkoja lasten salkkuun, jos summat ovat oletuksena pieniä ja sijoitushorisontti pitkä? T: lapselle salkkua suunnitteleva

On aivan 100% fakta, että korot eivät tule nousemaan merkittävästi asuntolainoissa 20v. 

Onko pankilla muka oikeus vaatia asuntolainalle lisävakuutta, jos alkuperäisen vakuuden arvo alenee yleisesti markkinan mukana, eli velallisesta riippumattomasta syystä? Selvitin tätä kun viimeksi hain lainaa, ja mielestäni ei pitäisi olla mahdollista. Sehän olisi aika hullu tilanne, ja johtaisi nopeasti asuntomarkkinoilla täydelliseen romahdukseen, kun hintojen laskiessa lisää tulisi jatkuvasti uusia pakkomyyntejä.

Ei ole. Tässä varmasti kyse vain siitä, että itse haluaa "suojata" itseään.

Kuluttajasuoja epää pankilta oikeuden vaatia lisävakuuksia vain asunnon normaalin kulumisen vuoksi. Tästä asiassa alla oleva leike Finanssivalvonnan sivuilta:

Lähde:  https://www.finanssivalvonta.fi/kuluttajansuoja/kysymyksia-ja-vastauksi…

Muut syyt antavat pankille oikeuden vaatia lisävakuuksia. Tässä suhteessa mikään ei ole muuttunut viimeisen neljännesvuosisadan aikana.  Muita syitä voivat olla velallisen aseman huononeminen, vakuuden arvon huononeminen muusta syystä (tyypillisesti itse rakennettu talo, jossa ilmenee rakennusvirhe), markkinahäiriö tai asuntojen ja kiinteistöjen arvojen yleinen ja pysyvä aleneminen. Tämän lisäksi ovat lainasopimuksen pienellä painetut force majeure ehdot, jotka kannattaa kyllä lukea.

Ei markkinahäiriöön mitään ydinvoimalan räjähdystä tai sotaa tarvita. Esimerkkinä käyköön Kouvolan kaupunki - paperitehtaat lopettivat toimintansa, rullat pysähtyivät ja puoli kaupunkia joutui työttömäksi. Hiki nousi kaupunginjohtajan otsalle, kun veronmaksajat loppuivat. Valmiiden omakotitalojen arvot romahtivat ja puolivalmiit menivät tyystin arvottomiksi. Veikkaanpa, että siellä suunnalla käytiin muutamakin vakuusneuvottelu asuntosäästäjän ja pankin kanssa.

Tarkoitus ei ole pelotella vaan kertoa, etteivät kaikki asiat ole itsestään selviä. Sijoitus se on asuntokin ja kaikki pankkien kiemurat on nähty.

Bingo53 kirjoitti:

Kuluttajasuoja epää pankilta oikeuden vaatia lisävakuuksia vain asunnon normaalin kulumisen vuoksi. Tästä asiassa alla oleva leike Finanssivalvonnan sivuilta:

Lähde:  https://www.finanssivalvonta.fi/kuluttajansuoja/kysymyksia-ja-vastauksia...

Muut syyt antavat pankille oikeuden vaatia lisävakuuksia. Tässä suhteessa mikään ei ole muuttunut viimeisen neljännesvuosisadan aikana.  Muita syitä voivat olla velallisen aseman huononeminen, vakuuden arvon huononeminen muusta syystä (tyypillisesti itse rakennettu talo, jossa ilmenee rakennusvirhe), markkinahäiriö tai asuntojen ja kiinteistöjen arvojen yleinen ja pysyvä aleneminen. Tämän lisäksi ovat lainasopimuksen pienellä painetut force majeure ehdot, jotka kannattaa kyllä lukea.

Ei markkinahäiriöön mitään ydinvoimalan räjähdystä tai sotaa tarvita. Esimerkkinä käyköön Kouvolan kaupunki - paperitehtaat lopettivat toimintansa, rullat pysähtyivät ja puoli kaupunkia joutui työttömäksi. Hiki nousi kaupunginjohtajan otsalle, kun veronmaksajat loppuivat. Valmiiden omakotitalojen arvot romahtivat ja puolivalmiit menivät tyystin arvottomiksi. Veikkaanpa, että siellä suunnalla käytiin muutamakin vakuusneuvottelu asuntosäästäjän ja pankin kanssa.

Tarkoitus ei ole pelotella vaan kertoa, etteivät kaikki asiat ole itsestään selviä. Sijoitus se on asuntokin ja kaikki pankkien kiemurat on nähty.

 

Jos kerta olet niin huono asiakas, että pankki uskaltaisi ehdoittaa tuollaista sinulle, etkä saisi viereisestä pankista samaa takaisin syy ei ole pankissa vaan itsessä.

FiilisVoittaa kirjoitti:

On aivan 100% fakta, että korot eivät tule nousemaan merkittävästi asuntolainoissa 20v. 

Se nyt ei varmasti ole 100% varma. 

Artsipappa kirjoitti:

 

FiilisVoittaa kirjoitti:

On aivan 100% fakta, että korot eivät tule nousemaan merkittävästi asuntolainoissa 20v. 

 

Se nyt ei varmasti ole 100% varma. 

Ensimmäistä kertaa Artsipappa osuu oikeaan. Onnittelut.

No jaa, kuka tahansa yrittäjä tai liiketoimintajohtaja voi kertoa eläviä tarinoita siitä, mitä pankki voi tehdä tai pankin on pakko tehdä, kun pankin uloslainauksen vakuuksina olevan kiinteistövarallisuuden vakuusarvot laskevat ja pankin vakavaraisuus on vaarassa. Siinä ei asiakassuhde auta.

Rakentajan alkuperäinen ajatus oli, että "Haluaisin pohtia suojautumista tilanteelta jossa asunnon/lisävakuuksien vakuusarvo laskee."

Tilanne Rakentajalla oli se, että hänellä ilmeisesti on tontti, jonka vakuuarvo on vakaa. Tontilla on keskeneräinen rakennus. Vakuusarvoja on lisätty henkilö- tai reaalivakuuksilla, sillä keskeneräisellä rakennuksella ei ole vakuusarvoa. Takataskussa ovat säästöt - osa rahana, osa osakkeina. Raha suojaa itsensä jos se on euroina, mutta osakesalkun suojaukseen halutaan mielipiteitä.

Ensimmäinen kantani tähän on, että Rakentajan olisi hyvä keskittyä ensisijaisesta rakentamiseen ja saada rakennus käyttöönottokuntoon. Kun rakennus on luovutuskunnossa, sille syntyy vakuusarvo - tilanne muuttuu.

Lisävakuuksia koskien on hyvä muistaa, että säästöt voi myös pantata. Pitkäaikaistalletus käy sellaisenaan. Finanssivalvonnan sivuilta: 

Osakesalkun osalta tässä voisi tarkastella asiaa pankin kannalta - minkälaisen osakesalkun sisältö (eli portfoliohajautus) olisi pankin kannalta vakuutena mahdollisimman käypä. Veikkaanpa, että salkun rakenne, joka on hajautettu, selkeästi ymmärrettyihin indekseihin sidonnainen ja osa osakkeita, osa velkakirjoja olisi pankin kannalta panttina käypä.

Salkun panttauksessa osakkeet ja rahastot pysyvät panttaajan omina ja panttaaja saa niistä tuotot. Ne vain merkitään arvo-osuustilille niin, ettei panttaaja voi niitä myydä. Lisää salkkuun voi tuloillaan ostella, mutta mikään tradersalkku se ei ole.

Aki Pyysing mainitsee välillä myyntikaupan tehtyään siirtäneensä varat "Turvasatamaan". Olisi mielenkiintoista tietää, mitä hän ja muut käyttävät turvasatamana.

FiilisVoittaa kirjoitti:

 

Artsipappa kirjoitti:

 

FiilisVoittaa kirjoitti:

On aivan 100% fakta, että korot eivät tule nousemaan merkittävästi asuntolainoissa 20v. 

 

Se nyt ei varmasti ole 100% varma. 

 

Ensimmäistä kertaa Artsipappa osuu oikeaan. Onnittelut.

Kiitosh!

Mä vielä tätä tarkastin, ja kyllä se niin on, että pankki ei voi vaatia kuluttaja-asiakkaalta lisävakuuksia tilanteessa, jossa asuntolainan vakuutena on ostettu asunto, jonka arvo laskee velallisesta riippumattomasta syystä, jollaiseksi siis luetaan esimerkiksi yleinen asuntomarkkinoiden lasku. Eli kun vain pystyt itse maksamaan korot ja lyhennykset ajallaan, pankki ei voi laittaa asuntoasi pakkomyyntiin sillä perusteella, että asunnon vakuusarvo ei ole enää riittävä.

Riskien hallinnasta - katsotaanpa viimeistä viittä vuotta:

Tuossa käyrässä on peruskauraa olevien S&P 500 etf:n, vaikkapa Seligssonin OMXH25 etf:n (vähennettynä osingoilla) ja iShares US Aggregate bondin kehitys viimeiseltä viideltä vuodelta.

Ajatellaanpa, että sijoituksesi alussa on vaikkapa 10.000 euroa ja olet jakanut ne 8.000 S&P 500:n ja 2.000 AggrBondiin. Salkussa osakkeiden ja velkakirjojen suhde on 80% / 20%.

Jos et tee mitään, viidessä vuodessa S&P 500 etf on noussut arvoon 13.200 euroa (noin 65 %) ja velkakirjaetf on noussut arvoon 2.200 eli (noin 10%). Nyt olisi salkun velkakirjojen suhde 84% osakkeita ja 16% velkakirjoja eli suojaus on heikentynyt.

No tässä kannattaa kaivaa Saarion kirja esiin ja hyödyntää tammikuuilmiötä. Siitä varmaan juttuja riittää.

Et tee kovin pahasti, jos aina tammikuussa myyt salkusta vähän vanhimpia, hyvin nousseita osakeindeksietf:iä ja ostat kauppasummalla bondi-etf:ää niin, että salkun suojaus pysyy haluamassasi tasossa.

Itse asiassa jokin Nordea Säästö 75 rahasto toimii juuri näin - salkun koostumus pidetään 75% osakkeita, 25% velkakirjoja. Kaikilla pankeilla on vastaavia tuotteita niile, jotka eivät halua pohtia suojausta usein.

Itsestäni on mukavampaa seurata kursseja, indeksejä ja valuuttoja sekä vaihdella painotusta oman näkemykseni mukaan - puuhaa riittää Aasian pörssien avautumisesta iltamyöhälle jenkkipörssien sulkeutumiseen asti.