Olet täällä

Harrastuksena kiinteistökehitys ja muu sijoittaminen

16.11.2019, 15:28
#1
+23
Liittynyt:
16.11.2019, 15:08
Viestejä:
3

Ajattelin kirjoitella harvakseltaan ja fiiliksen mukaan jotain omista sijoituskohteista, koska olen tykännyt ja on ollut opettavaista lukea muiden tekstejä täällä Sijoitustiedossa. Lisäksi voi olla mukava palata vuosien jälkeen omiin ajatuksiin ja nähdä niiden muutosta tai ajattelun kehittymistä. Tämän lisäksi en ole vielä törmännyt teksteihin kiinteistökehittämisestä (paitsi Jensillä oli muutamia caseja pintaraapaistuna) ja tämä ehkä voi olla joillekin mielenkiintoinen ja erilainen aihe. Keskustelen mielelläni ja siinä voi varmasti hyvin kehittyä samalla, mutta itselläni ei ole isompaa tarvetta olla oikeassa ja todennäköisesti mahdolliset väittelyt luovutan hyvin nopeasti.

Aiemmin en ole koskaan kirjoittanut mitään mihinkään ja tekstintuotanto ei ole omia vahvuuksia, mutta koittakaa kestää tämän ulkoasun kanssa. Niillä mennään mitä on jaettu! smiley

Käsittelen blogissani ainakin aluksia omia kiinteistökehityshankkeita ja käyn läpi muutamat toteutuneet caset niiden osalta. En ole vielä päättänyt kuinka tarkasti näitä avaan. Toisaalta mielenkiintoista on ollut lukea esimerkeistä, joissa puhutaan oikeista summista ja tilanteista. Nähtäväksi jää miten tätä aihetta lähestyn.

Mahdollisesti käytän väärää termiä, mutta suoraan ei parempaa osunut mieleen ja sen vuoksi kirjoitan täällä blogissa kiinteistökehityksestä. Täällä blogissa siitä kirjoitettaessa yleensä tarkoitan jotain toimenpidettä missä muutoksella on tarkoitus luoda arvoa nykytilanteeseen nähden. Tätä voi olla esimerkiksi käyttötarkoituksen muutos, jossa toimisto muutetaan asunnoksi, kaavamuutos asuntojen määrän, rakennusalan tai muun osalta, kokonaan uutta kaavoitusta tai tontin lohkomista useampaan osaan tai joku muu tämänkaltainen toimenpide. Lähinnä tuo termi täällä blogissa sisältää yleensä muutoksen heti, mahdollisesti tulevaisuudessa tai muuten kiinteistön arvonnousulle ison mahdollisuuden. Hankkeissa voidaan rakennuttaa itse jotain tai ne voidaan myydä arvonkehityksen jälkeen aihioina jollekin toiselle.

Omasta taustasta

Itselläni on samankaltaista taustaa mitä monella muullakin Sijoitustiedon kirjoittajalla ja historiaa löytyy pokerin parista. Aikanaan yli 10 vuotta sitten pokerin pelaaminen jäi yrittäjyyden tieltä, kun vaihdoin hyvät ansiot nollatuloihin ja +12h työpäiviin. Monesti matkan varrella mietti oliko siinä mitään järkeä, mutta sen ansiosta ymmärtää nykyään jonkun verran pk-yrityksistä monessakin mielessä. Samaan aikaan pokeripelit on koventunut ihan erilaiseksi ja nykyään tarvitsisi ihan oikeasti osata pelata ja käyttää teoriaa, kun aikanaan riitti fiiliksen ja intuition mukaan meneminen tosi pitkälle.

Aikanaan pokerin parissa on päässyt (tai joutunut) käsittelemään varianssia ja satunnaisuutta. Se on auttanut ymmärtämään, että oikeastaan mikään päätös harvemmin on 100% oikein tai väärin, vaan enemmänkin päätös voi olla 80% hyvä ratkaisu tietyllä odotetulla lopputuloksella ja 20% ajasta ei tule odotettua lopputulosta. Tämä on helppo tajuta teorian tasolla ja jokainen fiksu ihminen ymmärtää tämän. Kuitenkin ilman pokerista saatuja kymmeniä-satojatuhansia (jollain henkilöillä jopa miljoonia) pettymyksiä, voi olla vaikeaa ymmärtää tätä käytännössä ja oikean ongelman kanssa oikeassa tilanteessa.

Yrittäjänä toimiessa olen päässyt näkemään yrittäjien ja yrityselämässä toimivien johtajien kanssa käydyissä keskusteluissa vuosien varrella, että lähes kukaan ei ehkä ymmärrä satunnaisuutta siinä määrin mitä yrityksen näkökulmasta olisi tärkeää ymmärtää. Melkein poikkeuksetta päätökset on ollut joko hyviä tai huonoja pelkästään riippuen lopputuloksesta. Suomalaiselle yrityselämälle tekisi erittäin hyvää ymmärtää satunnaisuutta ja tässä olisi jollekin valmennusyritykselle hyvä paikka tuotteistaa koulutus aiheesta. smiley

Tämä sama ilmiö toistuu jossain määrin varmasti ihan pienimmästä pk-yrityksestä pörssiyhtiöiden johtoon ja hallitustyöskentelyyn. Usein näkee lehdissäkin kommentteja, joissa yrityksen johtaja tai poliitikko sanoo, että tehtiin väärä päätös. Ottamatta kantaa mikä tilanne on kyseessä, niin silti monissa tilanteissa väittäisin, että samoilla lähtötiedoilla samassa tilanteessa tehtäisiin uusiksi sama päätös. Eli päätös itsessään on voinut ollut oikea, mutta onko sen päätökseen tekoon ollut kaikki tarpeellinen tieto selvitettynä voi olla eri asia. Sanotaan nyt ääneen, ettei jää ilmaan roikkumaan. Toki on myös erittäin huonoja päätöksiä lähtökohtaisestikin olemassa ja niitäkin paljon tehdään! smiley

Se missä ajattelen, että ymmärrän pk-yrityksistä jo jonkun verran, niin vastaavasti ajattelen, että pörssiyhtiöt ovat vielä kaukana osaamisestani. Helposti tulee ajatus, että kyllä joku osaavampi on tämän miettinyt ja siksi tähän saakka pörssiosakkeisiin sijoittamisessa olen luottanut omaa näkemystäni enemmän mielestäni osaavien ihmisten näkemyksiin. Olen toki aina halunnut ymmärtää myös muiden ajatuslogiikan ja olla samaa mieltä aiheesta ennen sijoituspäätöstä. Tulevaisuudessa pitäisi olla enemmän aikaa käytettävissä ja olen aina ollut kiinnostunut sekä yrityksistä että pörssistä. Sen vuoksi koitan saada tähän aiheeseen parannuksia tulevaisuudessa.

Pörssiosakkeisiin sijoittaessa on myös ollut mielenkiintoista huomata psykologian vaikutus, ja vaikka olisin lähtökohtaisesti ajatellut, ettei esimerkiksi sillä onko joku osakesijoitus plussalla vai miinuksella olisi itselle mitään väliä päätöksen teon kannalta, niin olen huomannut, että ihan neutraalia ajattelua on joutunut työstämään ja selkeä vaikutus tuolla vielä on ollut. Tässä voi vaikuttaa vielä se, ettei ole ollut niin aktiivinen pörssin osalta. Kirjoitan tämän tähän sen vuoksi, että se voi olla itselle mielenkiintoista lukea joskus tulevaisuudessa.

Kiinteistökehittämisestä

Alussa tässä blogissa käsitellään jonkun verran kiinteistökehitystä. En ole opiskellut aihetta virallisesti missään. Olen ollut 10 vuotta osittain rakennusalalla, lueskellut joitain blogitekstejä ja käynyt keskusteluja aiheesta. Kuitenkin isoimman työn omiin caseihin liittyen olen tehnyt iltaisin yksin ajatustyönä ja excelin parissa. Tämän lisäksi olen tutustunut hyvin kaavoitukseen ja kaupunkistrategiaan ennen sijoituspäätösten tekemistä. Tällä hetkellä kaikki sijoitukset olen tehnyt Tampereelle, jossa olen asunut 13 vuoden ajan ja kaupungista ja sen kehittymisestä on kohtuullinen yleisnäkemys.

Kiinteistökehityksen osalta on usein tarpeen tehdä päätöksiä vajailla tiedoilla luomalla vaihtoehtoisia skenaarioita tulevista tapahtumista. Omissa projekteissa olen ottanut lähtökohdaksi sen, ettei huonoimmassakaan skenaariossa tilanne olisi alkutilannetta huonompi. Tämä sen vuoksi, että ei koskaan tiedä mitä omassa elämässä tapahtuu ja onko tarpeen realisoida sijoituskohde ennen arvonnousua tai vastaavasti muuttuuko joku alkuperäisistä reunaehdoista ja jääkö ajateltu arvonnousu sen vuoksi kokonaan toteutumatta. Näissä tilanteissa on mukavampi, jos voi päästä irti kokonaan ilman tappioita tai ainakin erittäin pienillä tappioilla alkutilanteeseen nähden. Tähän on syynä myös se, että nämä hankkeet vaativat pääomaa ja se on myös sidottuna mahdollisesti pitkän aikaa. Tästä syystä pitää valita tarkkaan mihin omia pääomia tai lainarahaa käyttää, koska loputtomasti ei ole mahdollisuuksia. Isommalla kassalla tekisin todennäköisesti vähän laajemmin erilaisia caseja, mutta siinäkin vain osana muuta sijoittamista.

Pankkien ja lainojen näkökulmasta kiinteistöihin saa helpommin ja halvemmalla rahaa kuin muuhun sijoittamiseen ja se on periaatteessa hieman outoa, mutta näin se on. Ne yleisesti nähdään lähes riskittöminä, mutta eihän ne tietenkään sitä ole. Tämä mahdollistaa aika isonkin vivun käyttämisen ja ennen kuin itsellä on isoja pääomia, niin tämä voi myös sen vuoksi tehdä kiinteistökehittämisestä monelle mielenkiintoisen ratkaisun.

Kertaalleen olen 10 vuotta sitten omassa elämässä konkurssin myötä joutunut tilanteeseen, jossa pankkitili oli täysin tyhjä, lainaa niskassa omasta asunnosta ja lisäksi lisää myös konkurssin myötä yrityksen kautta, samaan aikaan tulojen ollessa hetkellisesti tasan nolla. Epäonnistumisen ja häpeän tunne oli älyttömän iso ja se oli henkisesti kovin paikka tähänastisessa elämässä. Siitä selviämiseen tarvittiin kovaa pääkoppaa, pitkiä päiviä ja älytön määrä työtä. Tämän jälkeen olen halunnut aina olla tilanteessa, jossa käteistä olisi aina tarpeen mukaan käytössä tai realisoitavissa muista sijoituksista. Vastapainona on sitten lainarahaa vähintään tarpeeksi.

Muutamia irrallisia ajatuksia aiheeseen

Kiinteistökehityksen ja asuntosijoittamisen eroja

  • Asuntosijoittamisessa usein voidaan nähdä selkeästi kaikki faktat, ja tieto jonka pohjalta päätöksiä tehdään on lähempänä täydellistä. Voidaan nähdä, että suurella todennäköisyydellä tähän asuntoon saadaan 5% vuokratuotto, tämän verran se sitoo pääomia ja näin paljon on oman pääoman tuotto.
  • Kiinteistökehityksen osalta halutaan usein löytää arvoa muutoksesta ja tieto on epätäydellistä.
  • Tarkoituksena on löytää arvoa, jota kukaan muu ei todennäköisesti ole vielä nähnyt.

Haasteita kiinteistökehityksessä verrattuna asuntosijoittamiseen

  • Kiinteistökehityksessä omaa pääomaa tarvitaan usein enemmän ja tuotto voi olla usein negatiivinen ennen arvonmuutosta. Muutostyöt, rakennuttaminen tai joku muu toimenpide voivat vaatia vielä lisäksi pääomia. Pankki voi olla nihkeä, koska he eivät omissa sisäisissä laskelmissaan voi oikein luottaa tulevaan arvioon. Kysehän voi nimenomaan olla näkemyksestä johonkin mikä ei ole varmaa.
  • Pitää luottaa omaan näkemykseen ja usein sijoituspäätös vaatii tosi paljon perehtymistä. Tämän vuoksi toisen näkemyksen saaminen voi olla haasteellista, koska se edellyttää myös sitä, että toinenkin on perehtynyt kokonaisuuteen lähes yhtä hyvin.
  • Itselleni ulkopuolista näkemystä voi olla vaikea saada, ja sen vuoksi teen itse mielelläni vain caseja, joissa huonoinkin skenaario olisi mielellään alkutilanteen mukainen tai parempi.

Mistä ominaisuuksista on hyötyä kiinteistökehityksessä?

  • On hyötyä, jos on utelias kaikenlaisista asioista ja kiinnostunut vaihtoehtojen tutkimisesta.
  • Pitää osata nähdä eri skenaarioita tulevaan ja hahmottaa miten ne toimivat excelissä.
  • Pitää olla valmis tekemään tarvittaessa nopeita päätöksiä.

Vinkit ja mihin pitää varautua:

  • Yleisenä neuvona: Älä rakastu ideaan ideasta.
  • Älä rakastu hankkeeseen, vaan ennemmin yliarvioi kuluja ja aliarvioi tuottoja. Ole tarpeen mukaan valmis päästämään irti. Luota näkemykseesi.
  • Tee keissejä missä huonoin skenaario ei tuota tappiota. Tämä siitä syystä, että pääomat voivat joutua olemaan oletettua pidempään kiinni ja aina voi tulla muuttujia elämään miksi on pakko myydä. Silloin et saa näpeillesi, vaikka joudut realisoimaan aiemmin.
  • Aina muilta kysyminen ei tuo apua. Kyse on nimenomaan siitä, että näkee asioita ennen muita, kun se ei välttämättä ole itsestään selvästi nähtävissä. Tämä voi tehdä aiheen vaikeasti selitettäväksi. Melkein aina pelataan todennäköisyyksillä, jotka eivät ole 100%, joten tee skenaariot ja arvioi niiden kautta.
  • Kiinteistökehityksen harrastaminen verrattuna työkseen tekeminen tuo tiettyjä hyötyjä, koska silloin ei ole pakko tehdä mitään. Ei ole kiinteitä kuluja ja voi valita vain parhaita caseja.

Olen aihetta noin 5 vuotta miettinyt enemmän ja vähemmän vaihtelevalla ajankäytöllä. Tänä aikana on ollut 3 erilaista casea. Vielä mikään ei ole toteutunut parhaan skenaarion mukaisesti, mutta myös mikään ei ole toteutunut myöskään huonosti. Kaikki caset ovat olleet erilaisia ja sen vuoksi ne on sisältänyt paljon uutta opittavaa ja myös siksi ne ovat itselle olleet todella mielenkiintoisia. Viimeisimmässä casessa aikaa on kulunut reilu 2 vuotta aloituksesta ja pääomat on arviolta nelinkertaistettu. Nyt tällä hetkellä mietinnässä on, jatketaanko vielä pidemmälle vai myydäänkö tässä vaiheessa kokonaisuus pois. Näistä kirjoittelen myöhemmin lisää ajatuksia.

- Harrastelija

15
+1
0
-1
15
0
16.11.2019, 16:14
+428
Liittynyt:
16.12.2013, 13:55
Viestejä:
887

A+, tervetuloa!

"Yrittäjänä toimiessa olen päässyt näkemään yrittäjien ja yrityselämässä toimivien johtajien kanssa käydyissä keskusteluissa vuosien varrella, että lähes kukaan ei ehkä ymmärrä satunnaisuutta siinä määrin mitä yrityksen näkökulmasta olisi tärkeää ymmärtää. Melkein poikkeuksetta päätökset on ollut joko hyviä tai huonoja pelkästään riippuen lopputuloksesta. Suomalaiselle yrityselämälle tekisi erittäin hyvää ymmärtää satunnaisuutta ja tässä olisi jollekin valmennusyritykselle hyvä paikka tuotteistaa koulutus aiheesta."

yes

0
+1
0
-1
0
0
18.11.2019, 08:52
+67
Liittynyt:
5.8.2014, 09:50
Viestejä:
241

Kiitos, seuraan mielenkiinnolla. Kiinteistökehittäjiä on varmasti paljon, mutta en muista nähneeni, että joku kirjoittaisi asioita tällä tavalla auki. 

0
+1
0
-1
0
0
18.11.2019, 12:23
+35
Liittynyt:
15.4.2017, 13:51
Viestejä:
160

Varsin lupaava aloitus! Odotan innolla seuraavia kirjoituksia.

0
+1
0
-1
0
0
27.12.2019, 20:12
+148
Liittynyt:
5.11.2018, 13:15
Viestejä:
109

Erinomainen avaus!

Tekstintuotanto on myös oikein hyvää, siitä ei tarvitse olla huolissaan.

 

0
+1
0
-1
0
0
4/8
28.12.2019, 15:10
+83
Liittynyt:
28.9.2015, 18:58
Viestejä:
140

Mielenkiintoinen avaus! Toivottavasti tekstiä tulee useasti ja mielellään paljon! yessmiley

 

0
+1
0
-1
0
0
6.1.2021, 15:32
+23
Liittynyt:
16.11.2019, 15:08
Viestejä:
3

Näyttäisi siltä, että harvakseltaan todellakin tulee kirjoitettua. 😊

Viime vuosi oli ja meni, ja kyllähän siinä kerkesi tapahtua todella paljon kaikkea. Vuosi oli mielenkiintoinen, osaltaan kuluttava, mutta kuitenkin hyvä taloudellisesti. Viime vuoden loppupuoliskolla otin normaalia rauhallisemmin ja palauduin aika tiukasta rypistyksestä töiden ja projektien osalta.

Kokonaisuudessaan 3 vuotta kestänyt projekti saatiin päätökseen viime syksynä. Matkalla oli paljon kaikenlaista, mutta lopputuloksesta tuli lähestulkoon alkuperäisen suunnitelman mukainen, kokonaisuus on toimiva ja projekti oli hyvin onnistunut.

Jos muutamalla sanalla avaan tuota projektia ja mistä siinä oli kyse.

 

Oma asunto ja sijoitusasuntoja samaan kokonaisuuteen

Keväällä 2017 etsimme itsellemme uutta asuntoa ja netissä tuli vastaan tontti hyvällä sijainnilla. Tontilla oli ennestään kolme vanhaa purkukuntoista puurakennusta. Tontilla oli korkeahko myyntihinta sijaintinsa vuoksi ja se oli ollut jo pidempään myynnissä.

Myynti-ilmoituksen speksit:

  • Myyntihinta 260k€
  • Tontin pinta-ala: 690m2
  • Rakennusoikeus 240m2
  • Enintään kahden perheen rakennusten korttelialue (paritalo)
  • Kiinteistöllä oli kolme vanhaa purkukuntoista puurakennusta ja myydään pelkkänä tonttina

Tontin näkemisen jälkeen oli selvää, että jos hankkeesta saa mitenkään järkevän, niin tämä on se paikka mihin haluaisimme myös itse rakentaa.

Vielä samana iltana myynti-ilmoituksen löytämisen jälkeen olin jo laskenut exceliin miten kokonaisuus toimisi, jos rakennuttaisi paritalon ja myisi toisen puolikkaan pois. Kokonaisuus ei olisi ollut mitenkään poikkeuksellisen hyvä taloudellisesti, mutta riittävä siihen, että voisi tehdä itselleen mieleisen asunnon. Lisäksi pelkän maan arvo lähellä Tampereen keskustaa ei todennäköisesti menettäisi arvoaan merkittävästi tulevaisuudessa, vaikka pahimmillaan tontista maksaisikin ostohetkellä pientä ylihintaa. Näillä pohjatiedoilla aloin perehtyä tarkemmin eri mahdollisuuksiin.

Muutamana seuraavana päivänä perehdyin kaavoitukseen, ja mietin mitä ja miten tontille voisi rakentaa. Tarkemman tutustumisen jälkeen olin hyvin vakuuttunut siitä, että tontille voisi saada rakentaa muutakin kuin pelkän paritalon. Samalla tehtiin päätös, että kyseinen tontti hankitaan.

Pankin kanssa oli hyvin mielenkiintoinen neuvottelu aiheesta. Lainaa oli ennestään omaan asuntoon ja lisäksi myös toiseen kiinteistökehitysprojektiin. Pankista tuli ihan aiheellisesti hieman kyselyä sen osalta, että mitä, miten ja millä rahalla tontille oltaisiin rakentamassa jotain?

Olin itse jo siinä ajatuksessa, että tulisimme rakentamaan neljän-viiden asunnon pienkerrostalon kyseiselle tontille. Kuitenkaan tästä ei täyttä varmuutta voinut olla ja siksi sen perustelu pankille oli haastavaa. Lisäksi tarvittavan rahan kokonaismäärä tulevaan projektiin olisi reilunkokoinen. Tästä syystä kävimme pankin edustajan kanssa keskustelun, että nyt tässä vaiheessa on järkevää keskustella vain tuosta tontin ostosta ja ei mennä sen pidemmälle mitä siihen rakennetaan tai miten. Aiemman yhteistyön pohjalta pankilla oli luottamus, että todennäköisesti homma toimii ok ja he myönsivät lainan myös tähän projektiin.

Tarjosimme tontista 245k€ (päälle verot ja muut kulut) ja tarjous meni läpi ja sen jälkeen meillä oli tontti ja kolme lahonnutta puurakennusta.

Keskustelu kaupungin kanssa

Tontin ostamisen jälkeen otin yhteyttä kaupungin rakennusvalvontaan ja aloimme keskustelemaan mahdollisesta rakennusoikeuden lisäämisestä ja muutoksesta asuntojen lukumäärän osalta. Rakennusoikeutta ei ollut mahdollista saada lisää kuin ainoastaan ulkoseinien verran, mutta tämä oli oletuksena jo ennen tontin ostamista. Asuntojen lukumäärän osalta oli kuitenkin mahdollisuuksia, joita lähdettiin työstämään tarkempien suunnitelmien kautta.

Päädyimme suunnittelemaan viiden asunnon 2-kerroksisen pienkerrostalon, jossa alakerrassa on neljä pienempää asuntoa ja yläkerrassa yksi suurempi asunto. Alakerran asunnoissa on huonekorkeutta 4m, jonka vuoksi eteisen ja kylpyhuoneen yläpuolelle oli mahdollista suunnitella parvirakenne. Parvi on normaalia huonekorkeutta matalampi ja sen vuoksi sitä ei lasketa varsinaisiin neliöihin mukaan. Yläkertaan suunnittelimme asunnon meidän omaan käyttöömme. Kaupungille nämä suunnitelmat olivat ok ja paritalon sijaan saimme luvan rakentaa viiden asunnon pienkerrostalon.

Yhtenä haasteena projektin suunnittelussa oli se, että rakennusmääräykset edellyttivät yhden autopaikan rakentamista joka asunnolle. Tämän vuoksi oli tarpeen rakentaa autokatos viidelle autolle. Pienellä tontilla tila alkoi loppumaan kesken ja samalla tämä määritti maksimin asuntojen määrälle. Suunnitteluun kannattaa käyttää paljon aikaa ja miettiä kokonaisuutta. Myös erilaisten suojaetäisyyksien kanssa meinasi olla muitakin haasteita pienellä tontilla.

Omistusrakenne kokonaisuuteen yksityishenkilö, sijoitusyhtiö, asunto-osakeyhtiö vai niiden yhdistelmä?

Mietin miten olisi järkevä tapa rakentaa omistusrakenne projektin ympärille ja lopulta päädyimme siihen, että yläkerran asunnon haluamme omistaa yksityishenkilöinä, alakerran asunnot sijoitusyhtiön kautta ja tontin yksityishenkilöinä. Tontin ostimme yksityishenkilöinä siitä syystä, että se oli ostohetkellä helpointa pankin kanssa. Mikäli rahoitusta ei olisi tarvinnut huomioida, niin tontti olisi ollut hyvä ostaa sijoitusyhtiölle.

Perustimme asunto-osakeyhtiön, jonka perustajaosakkaita olimme yksityishenkilönä tulevan yläkerran asunnon osalta, ja alakerran asuntojen omistus oli sijoitusyhtiöllä. En tarkemmin pureudu tähän aiheeseen, mutta on järkevää miettiä jo ennen asunto-osakeyhtiön perustamista, miten osakkeet jakautuvat, miten vastikkeet muodostuvat ja miten muut käytännön asiat toimivat. Tähän vaiheeseen kannattaa käyttää ajatusta ja tarkastella kokonaisuutta nykyhetken ja tulevaisuuden kannalta.

Teimme yksityishenkilöinä perustetun asunto-osakeyhtiön kanssa 50 vuoden maanvuokraussopimuksen ja sopimuksen kiinteistön määräosien kaupasta, joka mahdollistaa tontin lunastuksen. Nämä asiat vastaavasti oli huomioitu tarpeellisilta osin myös asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä.

Humoristisesti projekti tuntui rakennusalan pienoismallilta, kun olimme projektissa mukana monessa eri roolissa.

  • tontin vuokraaja (vrt. tonttirahastot)
  • rakennuttaja (vrt. rakennusliikeet)
  • yksityinen asunnonostaja (vrt. oman omistusasunnon ostaja)
  • asuntosijoittaja (sijoitusyhtiöllä alakerran asuntojen osalta)

Rakennuttajana meillä projektissa toimi asunto-osakeyhtiö.

Omistusrakenteen näkökulmasta useampi rooli toimi hyvin ja se oli selkeästi tapa miten halusimme projektia lähteä viemään eteenpäin. Pankin näkökulmasta omistusrakenne vuokratontin, yksityishenkilöiden, sijoitusyhtiön ja taloyhtiön välillä aiheutti harmaita hiuksia. Lähtökohtaisesti eri omistajia taloyhtiössä pitäisi olla vähintään 5, jotta asia ei pankin kanssa mene vaikeaksi. Se miten omistusrakenteen suunnittelee vaikuttaa merkittävästi rahoituksen saantiin ja rahan hintaan. Kokonaisuutta on järkevää miettiä tarkkaan eri näkökulmista. Me kuitenkin halusimme toteuttaa projektin näin, vaikka se jonkun verran vaikeutti asioita pankin osalta.

Rakennusvaihe

Projektin rakennusvaihe kesti suunniteltua pidempään ja siinä oli hieman haasteita pääurakoitsijan toimesta. Lopputuloksesta tuli kuitenkin hyvä, mutta se edellytti itseltä suunniteltua isompaa ajankäyttöä.

Rakennusvaiheesta en sen enempää jaksa kirjoittaa, mutta vanhat perusviisaudet esim. ”hyvin suunniteltu on puoliksi tehty” pätevät hyvin. Projektin aikatauluttaminen ja johtaminen ovat tärkeässä roolissa toimivan työmaan kannalta, mutta lopulta talosta kuitenkin tulee tekijöidensä näköinen ja sen vuoksi niiden valintaan kannattaa kiinnittää huomiota.

Taloudellinen lopputulos

Näillä näkymin asuntoja ei ole tarkoitus myydä, vaan kokonaisuus toimii hyvin sijoituskohteena. Hyvin kätevää asuntosijoittamisen näkökulmasta on se, että asuu itse samassa rakennuksessa ja sijoitusasunnot löytyvät alakerrasta. Sijoittamisen kannalta turvaa ja käytännöllisyyttä tuo myös se, että itse omistaa ja pystyy hallinnoimaan koko rakennusta.

Tätä projektia ei rakennettu pelkästään sijoitusmielessä tuottoja optimoiden, vaan tarkoituksena oli tehdä viihtyisä ja kannattava kokonaisuus itselle. Kuitenkin mikäli kokonaisuus realisoitaisiin nyt, olisi projektin tuotto arviolta noin 350-500k€ väliltä.

 

Tulevaisuuden projekti odottaa kaavoituksen valmistumista

Taustalla on ollut jo useamman vuoden etenemässä seuraava projekti. Projektissa hankittiin rantatontilla oleva mökki, johon olisi nyt uuden kaavoituksen kautta tulossa kaksi omakotitalotonttia. Kaavoituksessa on kestänyt ennakoitua pidempään, mutta viimeisin arvio valmistuvasta kaavoituksesta oli nyt tulevalle keväälle. Aika näyttää saadaanko tai koska saadaan mukavia uutisia päätöksien muodossa. Vielä ei ole tehty päätöstä sen osalta halutaanko tuleva projekti rakennuttaa vai myydäänkö se tonttina eteenpäin. Tästä projektista voi ehkä kirjoitella myöhemmin lisää.

 

Tsemppiä alkaneeseen vuoteen ja sijoituksiin! 😊

8
+1
0
-1
8
0
6.1.2021, 17:49
-10
Liittynyt:
17.9.2020, 15:02
Viestejä:
72

Jos saan kysyä niin minkälaiset tulot sinulla on että saat tuommoisia lainoja? Itselläni pankki eväsi suoraan tai tarjosi mahdottomia marginaaleja ja vaati vakuuksia kun yritin yritykselle lainaa. Nyt minulla olisi yliopiston vieressä tontti mihin voisi rakentaa rivitalon, mietin rahoitusta ja tuleeko hallinnanjaolla vai asoy ja olen tullut siihen lopputulokseen että teen omalla rahalla kun summa ei ole paljoa ja hallinnanjaolla kun vain kolme asuntoa.

0
+1
0
-1
0
0
7.1.2021, 10:42
+23
Liittynyt:
16.11.2019, 15:08
Viestejä:
3

Tuloni ovat keskimääräistä korkeammat, mutta pelkästään tulojen perusteella projektin toteuttaminen olisi voinut olla haasteellista. Projektin aikana käytössä oli aiemmista sijoituksista saatuja pääomia, rakentamisaikaista lainaa muualta pankkilainan lisäksi ja hyvä luottamus pankista projektin läpivientiin. Kuten tuolla tekstissä kirjoitin, niin kokonaisuus oli pankille erittäin vaikea jo pelkästään tuon omistusrakenteen vuoksi. Tiivistetysti rakentamisajalle omarahoitusosuus oli reilunkokoinen ja kokonaisuus lainoitettiin uudestaan, kun se oli valmis.

Kuulostaa mielenkiintoiselta projektilta ja tsemppiä sen läpivientiin. smiley

0
+1
0
-1
0
0
7.1.2021, 17:36
-10
Liittynyt:
17.9.2020, 15:02
Viestejä:
72

Tuossa projektissa en aio käyttää rakennus oikeutta kuin kolmanneksen koko oikeudesta, normaalisti venyttäisin kaavaa viisi pinnaa tai kymmenen pinnaa riippuen onko AO vai AP. Huomaa että Korona puree kun olen lähetellyt tutuille viestejä niin mielellään aloittaisi jo heti projektin ja ok m2 hinta. Uskon että keväällä lähtee vielä lähemmäs kymmenen pinnaa pois urakkahinnasta kun työttömyys lisääntyy ja halukkaita on tekemään. Se tekee 250e vrk säästöä.

0
+1
0
-1
0
0